BGH Urteil vom 07.11.2012 - VIII ZR 119/12 | VerwalterPraxis Gold | Immobilien

Entscheidungsstichwort (Thema)

Kosten für jährliche Wartung einer Gastherme. Obergrenze in der Umlage

Leitsatz (amtlich)

Eine Klausel in einem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag, die dem Mieter die anteiligen Kosten der jährlichen Wartung einer Gastherme auferlegt, benachteiligt den Mieter auch dann nicht unangemessen, wenn die Klausel eine Obergrenze für den Umlagebetrag nicht vorsieht (Abgrenzung zu BGH, Urt. v. 15.5.1991 - VIII ZR 38/90, WM 1991, 1306).

Normenkette

BGB §§ 307, 556; BetrKV § 2

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 06.03.2012; Aktenzeichen 65 S 376/11)

AG Berlin-Charlottenburg (Urteil vom 31.08.2011; Aktenzeichen 212 C 129/11)

Tenor

Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 65 des LG Berlin vom 6.3.2012 wird zurückgewiesen.

Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Rz. 1

Die Klägerin als Vermieterin macht gegen die Beklagte als Mieterin die Kosten für die Wartung der zur Mietwohnung gehörenden Gastherme geltend. In § 23 Nr. 11 des Formular-Mietvertrags aus dem Jahr 1987, in den die Klägerin als Rechtsnachfolgerin eingetreten ist, heißt es hierzu:

"Die in diesen Mieträumen befindliche Gasheizung ist Eigentum des Vermieters. Die jährliche Wartung wird vom Vermieter durch Sammelauftrag bei der Firma ... durchgeführt. Der Mieter hat diese anteiligen Kosten nach erfolgter Arbeit und Rechnungslegung dem Vermieter zu erstatten."

Rz. 2

Die Klägerin nimmt die Beklagte für die im Jahr 2010 durchgeführte Wartung der Gastherme auf Zahlung der anteilig entstandenen Kosten i.H.v. 58,48 EUR nebst Zinsen und vorgerichtlichen Anwaltskosten in Anspruch.

Rz. 3

Das AG hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin ist die Beklagte antragsgemäß verurteilt worden. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Beklagte die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

Entscheidungsgründe

Rz. 4

Die Revision hat keinen Erfolg.

Rz. 5

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

Rz. 6

Die Klägerin habe einen Anspruch auf Erstattung der Kosten für die Wartung der Gastherme.

Rz. 7

Die Vereinbarung der Parteien über die Kostentragungspflicht in § 23 Nr. 11 des Mietvertrags sei wirksam. Zwar habe der BGH im Jahr 1991 für eine vergleichbare Klausel abweichend entschieden, dass sie den Mieter unangemessen benachteilige, weil die Kosten nicht der Höhe nach begrenzt seien. Die Entscheidung berücksichtige aber nicht, dass die Kosten der Wartung der Gasheizung gem. § 7 Abs. 2 HeizkostenVO als Betriebskosten umlagefähig seien. Die Klausel sei auch nicht deshalb gem. § 307 BGB unwirksam, weil die Wartungskosten nicht durch - ratenweise zu zahlende - Vorschusszahlungen abgedeckt seien, sondern je nach Anfall abgerechnet würden.

II.

Rz. 8

Die Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision der Beklagten trotz der Säumnis der Klägerin durch kontradiktorisches Urteil zurückzuweisen ist (BGH, Urt. v. 14.7.1967 - V ZR 112/64, NJW 1967, 2162).

Rz. 9

Zu Recht hat das Berufungsgericht die Klausel über die Kostentragungspflicht in § 23 Nr. 11 des Mietvertrags der Parteien als wirksam angesehen und der Klägerin gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung der Kosten für die Wartung der Gastherme i.H.v. 58,48 EUR zuerkannt.

Rz. 10

1. Die Wartungskosten für eine Gastherme gehören zu den Betriebskosten einer Wohnung i.S.v. § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB i.V.m. § 2 Abs. 1 Nr. 4a, 4b BetrKV. Sie können gem. § 7 Abs. 2 HeizkostenVO vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden, sofern es sich bei der Gastherme um eine zentrale Heizungs- und/oder Warmwasserversorgungsanlage gem. § 1 Nr. 1 HeizkostenVO handelt und keine Ausnahmeregelung hinsichtlich der Anwendbarkeit der Verordnung gem. §§ 2, 11 HeizkostenVO eingreift. Dazu hat das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen. Das ist indessen unschädlich, denn die Beklagte hat die Kosten der Wartung der Gastherme jedenfalls nach § 23 Nr. 11 des Mietvertrags zu tragen.

Rz. 11

2. Die Betriebskosten einer Mietwohnung, deren Umlegung auf den Mieter entweder gesetzlich bestimmt oder von den Vertragsparteien vereinbart ist, hat der Mieter grundsätzlich in der angefallenen Höhe zu tragen. Eine Obergrenze dafür sieht die gesetzliche Regelung nicht vor. Es ist lediglich das Gebot der Wirtschaftlichkeit aus § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 BGB bei der Abrechnung und der Verursachung von Betriebskosten zu beachten. Dass die hier entstandenen Kosten der Gasthermenwartung dem Wirtschaftsgebot widersprächen, wird von der Revision nicht geltend gemacht. Soweit sich aus der eine Vornahmeklausel betreffenden Entscheidung des Senats aus dem Jahr 1991 (BGH, Urt. v. 15.5.1991 - VIII ZR 38/90, WM 1991, 1306, unter II 4b) etwas anderes ergeben sollte, hält der Senat hieran nicht fest.