Grundstücksaufwendungen, betriebliche / 5 Anschaffungsnahe Herstellungskosten

Bereits am 14.6.2016 hat der BFH in 3 Urteilen die anschaffungsnahen Herstellungskosten genauer betrachtet und von den sofort abzugsfähigen Werbungskosten/Betriebsausgaben abgegrenzt.^[1] Das Bundesfinanzministerium hat sich der Rechtsauffassung des BFH angeschlossen.^[2] Danach gehören zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten sämtliche Aufwendungen für bauliche Maßnahmen, die im Rahmen einer Instandsetzung oder Modernisierung im Zusammenhang mit der Anschaffung eines Gebäudes anfallen. Dazu zählen:

• originäre Aufwendungen zur Herstellung der Betriebsbereitschaft durch Wiederherstellung funktionsuntüchtiger Gebäudeteile,
• Aufwendungen für eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung des Gebäudes sowie
• Schönheitsreparaturen.

Der Bundesfinanzhof hat zudem klargestellt: Bei der Prüfung, ob die Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen bei einem aus mehreren Einheiten bestehenden Gebäude zu anschaffungsnahen Herstellungskosten führen,

• ist nicht auf das gesamte Gebäude,
• sondern auf den jeweiligen selbständigen Gebäudeteil abzustellen,
• wenn das Gesamtgebäude in unterschiedlicher Weise genutzt wird.

Maßgeblich ist insoweit, ob die einzelnen Gebäudeteile in verschiedenen Nutzungs- und Funktionszusammenhängen stehen.

In den zugrunde liegenden Sachverhalten hatten die Kläger verschiedene Gebäude erworben und jeweils in zeitlicher Nähe zur Anschaffung (AK) umgestaltet, renoviert und instand gesetzt, um sie anschließend zu vermieten. Die Kläger hatten u. a. Wände eingezogen, Bäder erneuert, Fenster ausgetauscht sowie Schönheitsreparaturen durchgeführt. Den Aufwand machten sie als Werbungskosten geltend.

Der BFH qualifizierte die fraglichen Aufwendungen als anschaffungsnahe Herstellungskosten (HK), die nur im Rahmen der Abschreibung (AfA) abzugsfähig sind. Der BFH geht nunmehr davon aus, dass z. B. Schönheitsreparaturen als bauliche Maßnahmen anzusehen sind, durch die Mängel oder Schäden an vorhandenen Einrichtungen eines bestehenden Gebäudes beseitigt werden. Das gilt insbesondere dann, wenn sie innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung durchgeführt werden und die hierfür angefallenen Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten übersteigen. Damit sind also dann auch Maßnahmen wie das Tapezieren und Anstreichen als Teil der anschaffungsnahen Herstellungskosten zu behandeln.

Als Werbungskosten/Betriebsausgaben können nur Aufwendungen für jährlich anfallende Erhaltungsarbeiten abgezogen werden.

Das gilt z. B. für die regelmäßige Wartung der Heizung, der Aufzüge oder Aufwendungen zur Beseitigung von Rohrverstopfungen.

Zur Unterscheidung der Aufwendungen in sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand und anschaffungsnahe Herstellungskosten gilt also Folgendes:

Aufwendungen für/führen zu	nachträglichen AK/HK (Gewinnminderung über AfA)	sofort abzugsfähigen Betriebsausgaben
übliche jährlich anfallende Erhaltungsmaßnahmen, z. B. Aufzugswartung		x
Gebäudeerweiterung nach Anschaffung bzw. Herstellung	x
Instandsetzung/Modernisierung innerhalb v. 3 Jahren nach Anschaffung bzw. Herstellung
a.) insgesamt > 15 % d. AK/HK d. Gebäudes	x
b.) insgesamt < 15 % d. AK/HK d. Gebäudes		x

Praxis-Tipp

Aufwendungen in den ersten 3 Jahren nach Anschaffung/Herstellung regelmäßig prüfen!

Die vorstehende Übersicht zeigt, dass die regelmäßige Prüfung hinsichtlich Art und Höhe der Aufwendungen nicht nur im Jahr der Maßnahmendurchführung von Bedeutung ist, sondern vielmehr über die ersten 3 Jahre hinweg. So kann die gezielte Planung der Maßnahmendurchführung einen wesentlichen Unterschied zu ihrer Abzugsfähigkeit machen.

Beispiel:

Unternehmer Pots kauft für 1,5 Mio. EUR im Januar 04 ein Mehrfamilienhaus und führt in den ersten 2 Jahren umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen durch. Hierfür gibt Pots insgesamt 180.000 EUR aus. Im Oktober 06 plant Pots nunmehr noch die Fassadenmodernisierung. Die von ihm eingeholten Angebote belaufen sich auf 60.000 EUR. Pots möchte alle Aufwendungen sofort als Betriebsausgaben geltend machen.

Fazit:

In diesem Fall ist die Durchführung der Fassadenmodernisierung noch in 06 nicht sinnvoll. Übersteigen die von Pots aufgewendeten Ausgaben für Modernisierung/Instandsetzung – über die jährlich üblichen Aufwendungen hinaus – 15 % seiner Anschaffungskosten des Gebäudes, stellen alle Aufwendungen insgesamt aktivierungspflichtige Anschaffungskosten dar.

Im vorliegenden Fall dürfen die Gesamtaufwendungen in den ersten 3 Jahren nach Anschaffung hier also nicht mehr als (1,5 Mio. EUR * 15 % =) 225.000 EUR betragen. Bei Durchführung der Fassadenmodernisierung ergeben sich Gesamtaufwendungen i. H. v. (180.000 EUR + 60.000 EUR =) 240.000 EUR und würden zu einer Überschreitung der 15 %-Grenze führen.

Möchte Pots eine sofortige Gewinnminderung durch alle Aufwendungen als sofort abzugsfähige Betriebsausgaben erzielen, empfiehlt es sich für ihn mit der Modernisierung noch auf den Ablauf der 3-Jahresfrist (hier bis 07) zu warten.

[1] BFH, Urteile v. 14.6.2016, IX R 25/14; IX R 15/15 und IX...