Fachbeiträge & Kommentare zu Zwangsversteigerung

Söffing, Zur Anwendung des § 175 Abs 1 S 1 AO beim gewerblichen Grundstückshandel, DStR 2000, 916; Söffing/Klümpen-Neusel, Unentgeltliche Grundstücksgeschäfte und gewerblicher Grundstückshandel, DStR 2000, 1753; Stork, Gewinnermittlungswahlrecht beim gewerblichen Grundstückshandel, DB 2001, 115; Apitz, Gewerblicher Grundstückshandel und Buchführungspflicht, StBp 2001, 344; Kempe...mehr

Rn. 130 Stand: EL 184 – ET: 10/2025 Schon aus § 22 Nr 2 EStG iVm § 23 Abs 1 Nr 1 EStG bzw § 20 Abs 2 S 1 Nr 1 EStG folgt im Umkehrschluss, dass nicht jede Veräußerung durch Private zu einer gewerblichen Tätigkeit führt. Die Zuordnung von Veräußerungsgewinnen zur Überschusseinkunftsart private Vermögensverwaltung (gesetzlich nicht definiert, als Typusbegriff nur mit Regelbeispi...mehr

Rn. 131a Stand: EL 168 – ET: 10/2023 Das StEntlG 1999/2000/2002 führte durch Änderung des § 23 EStG – als Gegenfinanzierungsmaßnahme – eine Ausdehnung der steuerlichen Erfassung privater Veräußerungsgewinne im Bereich privater Grundstücksverkäufe ein (auch s vor § 1 Rn 129 (Bitz)): zum einen durch eine Verlängerung der steuerschädlichen (Spekulations-)Frist auf 10 Jahre, zum ...mehr

Bei dem Erwerb im Wege der Zwangsversteigerung erfolgt der Eigentümerwechsel zum Zeitpunkt des Zuschlags in der Zwangsversteigerung. Ab diesem Zeitpunkt tritt der Ersteigerer mit allen Rechten und Pflichten in die Wohnungseigentümergemeinschaft ein. Die Ausführungen zum Eigentümerwechsel im Wege des Rechtsgeschäfts gelten für den Erwerberwechsel durch Zwangsversteigerung gru...mehr

Die Ausführungen zum Eigentümerwechsel im Wege des Rechtsgeschäfts gelten für die Erwerberhaftung im Fall der Zwangsversteigerung entsprechend mit folgender Ausnahme: Achtung Keine Haftung für Hausgeldrückstände bei Erwerb durch Zwangsversteigerung Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, wonach der Ersteher in der Zwangsversteigerung für die Hausgeldrückstände seines Rechts...mehr

Begriff Im Fall eines Eigentümerwechsels stellt sich für die Verwaltung bzw. die Eigentümergemeinschaft häufig die Frage, für welche Hausgeldverbindlichkeiten der Erwerber haftet. Trifft ihn nur die Haftung für Hausgeldverbindlichkeiten, die nach seinem Eintritt in die Gemeinschaft entstehen? Können ihm Hausgeldforderungen, die vor seinem Eintritt in die Gemeinschaft begründ...mehr

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Recht zur Vermietung einer Eigentumswohnung Das Recht, eine Eigentumswohnung zu vermieten, ist zwar eine aus dem Eigentum fließende Grundbefugnis, sie kann jedoch durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer, also etwa in der Gemeinschaftsordnung, auch gänzlich ausgeschlossen werden.[1] Daneben können selbstverständlich auch die Vermietungsrechte eingeschränkt werden. Gegen das ...mehr

Rn. 24 Stand: EL 48 – ET: 02/2026 Als Erwerb ist jedes Rechtsgeschäft anzusehen, das eine AG/KGaA/SE dauerhaft oder vorübergehend zum Inhaber oder Mitinhaber der Aktie macht oder einen schuldrechtlichen Titel für einen solchen Erwerb schafft (vgl. Hüffer-AktG (2025), § 71, Rn. 4). Rn. 25 Stand: EL 48 – ET: 02/2026 Darunter fällt die Abtretung nach den §§ 398ff., 413 BGB sowie d...mehr

Wird von Dritten die Zwangsversteigerung in das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers betrieben, ist der Verwalter grundsätzlich verpflichtet, die gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten Hausgeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft in dem Zwangsversteigerungsverfahren anzumelden.[1] Versäumt er dies, macht er sich entsprechend des Ausfalls der Hausgelder schad...mehr

Abmahnung Die Abmahnungsbefugnis gegenüber dem Verwalter steht nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer zu. Bei dilatorischem Verhalten des Verwalters können allenfalls dem Verband – als Vertragspartner des Verwalters – Ersatzansprüche zustehen.[1] Anspruchsverzicht Ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über den Verzicht auf die gerichtliche Geltendmachung von Ansprüch...mehr

Die Abrechnung hat der Verwalter stets gegenüber demjenigen vorzunehmen, der am Tag der Beschlussfassung über die Abrechnung (in der Regel ordentliche Eigentümerversammlung des Folgejahres) als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Für jedes Sondereigentum wird somit eine einheitliche Abrechnung für das Wirtschaftsjahr erstellt, unabhängig davon, ob ein Eigentümerwechsel ...mehr

Das WEG kennt nach Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 die Möglichkeiten einer Verzugssanktionierung nicht mehr. Die Bestimmung des § 28 Abs. 3 WEG verleiht Beschlusskompetenz lediglich zur Regelung der Fälligkeit von Zahlungen der Wohnungseigentümer sowie deren Art und Weise. Die nicht mehr geltende Bestimmung des § 21 Abs. 7 WEG a. F. hatte darüber hinaus u. a. auch noch ...mehr

Das Gesetz sieht in § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG als Wirtschaftsperiode das Kalenderjahr vor. Die Wohnungseigentümer können durch Vereinbarung auch eine hiervon abweichende Wirtschaftsperiode festlegen. Ein entsprechender Mehrheitsbeschluss wäre jedoch wegen Überschreitens der Beschlusskompetenz als gesetzesändernd nichtig, wenn er generell und auf Dauer die Wirtschaftsperiode in ...mehr

Wird abweichend von Gesetz oder einer Vereinbarung nicht kalenderjährlich abgerechnet, können die Wohnungseigentümer grundsätzlich ohne Weiteres wieder zu der kalenderjährlichen Abrechnungspraxis zurückkehren. Nach Möglichkeit sollte die gesetzliche Regelung über das Kalenderjahr als Wirtschaftsperiode beibehalten werden, da die Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG ...mehr

6.1 Allgemeines Rz. 47 § 869 ZPO stellt klar, dass die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung durch ein besonderes Gesetz geregelt werden. Dies ist durch das Gesetz über Zwangsversteigerungen und Zwangsverwaltungen v. 24.3.1897 geschehen.[1] Ziel der Zwangsversteigerung ist die Befriedigung aus dem Versteigerungserlös. Rz. 48 Nach § 322 Abs. 3 AO kann die Finanzbehörde d...mehr

Rz. 47 § 869 ZPO stellt klar, dass die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung durch ein besonderes Gesetz geregelt werden. Dies ist durch das Gesetz über Zwangsversteigerungen und Zwangsverwaltungen v. 24.3.1897 geschehen.[1] Ziel der Zwangsversteigerung ist die Befriedigung aus dem Versteigerungserlös. Rz. 48 Nach § 322 Abs. 3 AO kann die Finanzbehörde den Antrag auf Z...mehr

Rz. 1 Vorgängerbestimmung des § 322 AO war zu Zeiten der RAO im Wesentlichen § 372 RAO.[1] Ergänzende Regelungen zur Vollstreckung in das unbewegliche Vermögen finden sich in Abschn. 45ff. VollstrA.[2] § 322 AO regelt das Verfahren für die Vollstreckung einer Geldforderung in das unbewegliche Vermögen. Die Vorschrift enthält jedoch nur einige Besonderheiten speziell für das ...mehr

Rz. 50 Für die Zwangsversteigerung ist das Vollstreckungsgericht zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück belegen ist. Dieses ist nach § 1 ZVG das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück belegen ist. § 2 ZVG trifft eine Regelung für die Zuständigkeit mehrerer Amtsgerichte.[1]mehr

Rz. 52 Die Anordnung der Zwangsversteigerung erfolgt durch gerichtlichen Versteigerungsbeschluss. Voraussetzung ist hierfür neben der Ordnungsmäßigkeit des Antrags die Voreintragung des Vollstreckungsschuldners im Grundbuch sowie das Vorliegen einer Vollstreckungsbestätigung.[1] Die Vollstreckungsvoraussetzungen hat das Gericht nicht zu prüfen. Das Gericht prüft nur die form...mehr

Rz. 63 Durch die Zwangsverwaltung soll der Gläubiger aus den Erträgen des Vollstreckungsgegenstands befriedigt werden. Diese Vollstreckungsform ist also für den Vollstreckungsschuldner weniger einschneidend, da der Vollstreckungsgegenstand in seinem Vermögen verbleibt. Auf die Zwangsverwaltung finden nach § 146 ZVG die Vorschriften über die Anordnung der Zwangsversteigerung ...mehr

Rz. 51 Die Zwangsversteigerung erfolgt auf Antrag der Vollstreckungsbehörde.[1] Der Antrag hat, wenn in ihm die Vollstreckbarkeit der Forderung bestätigt wird, den Charakter eines Verwaltungsakts, sodass auch die Bekanntgabe an den Vollstreckungsschuldner erforderlich ist. Gegen den Antrag kann der Vollstreckungsschuldner Einspruch nach § 347 AO einlegen. Vorläufiger Rechtss...mehr

Rz. 57 Im Versteigerungstermin sind nur solche Gebote zugelassen, die das "geringste Gebot" übersteigen.[1] Hierbei bleiben die dem Anspruch des die Zwangsversteigerung betreibenden Gläubigers vorgehenden Rechte bestehen.[2] Ihr Wert wird im "geringsten Gebot" berücksichtigt. Im "geringsten Gebot" werden die Kosten der Versteigerung ebenfalls berücksichtigt, die zugleich das...mehr

Rz. 23 Für die Vollstreckung in Schiffe, Schiffsbauwerke, Schwimmdocks und Luftfahrzeuge kommen nur zwei Vollstreckungsmittel in Betracht: Schiffshypothek bzw. Registerpfandrecht: Sie dienen wie die Sicherungshypothek der Rangsicherung der Forderung, ohne zugleich dem Vollstreckungsgläubiger Befriedigung zu geben. Zwangsversteigerung [1]: Sie dient der Befriedigung des Vollstre...mehr

6.2.1 Zuständigkeit Rz. 50 Für die Zwangsversteigerung ist das Vollstreckungsgericht zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück belegen ist. Dieses ist nach § 1 ZVG das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück belegen ist. § 2 ZVG trifft eine Regelung für die Zuständigkeit mehrerer Amtsgerichte.[1] 6.2.2 Antrag Rz. 51 Die Zwangsversteigerung erfolgt auf Antrag der Vollstrec...mehr

Rz. 17 Die Hypothekenhaftung erstreckt sich nach den Bestimmungen des BGB im Einzelnen auf: Erzeugnisse oder Bestandteile, die vom Grundstück getrennt worden sind.[1] Dies gilt nach §§ 1121, 1122 BGB indes nicht, wenn eine Enthaftung dieser Gegenstände eingetreten ist[2]; für die Pfändung von Früchten vgl. § 294 AO. Zubehör des Grundstücks.[3] Dies sind nach den Bestimmungen d...mehr

Rz. 60 Gegen gerichtliche Entscheidungen im Versteigerungsverfahren ist nach § 95 ZVG als Rechtsmittel i. d. R. die sofortige Beschwerde[1] gegeben.[2]mehr

Rz. 43 Nach § 867 Abs. 1 S. 2 ZPO entsteht die Hypothek mit der Eintragung, allerdings nur, wenn die zu sichernde Forderung besteht und vollstreckbar ist.[1] Ist der Vollstreckungsschuldner im Zeitpunkt der Antragstellung zwar als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, ist aber diese Eintragung unrichtig, so kann die Hypothek nicht entstehen. Ein gutgläubiger Rechtserwerb gem....mehr

Rz. 55 Im Rahmen der §§ 28–30d ZVG werden die aus dem Grundbuch ersichtlichen und die Versteigerung hindernden Rechte Dritter notwendig berücksichtigt und wird dem Vollstreckungsschuldner Schutz gewährt.[1] Darüber hinaus ist die Vollstreckung in einigen gesetzlich normierten Fällen von Amts wegen einzustellen. Zu nennen sind hier insbesondere das Bekanntwerden eines Vollstr...mehr

Rz. 61 Die Versteigerung wegen einer Schiffshypothek gleicht im Wesentlichen der Versteigerung wegen einer Sicherungshypothek an einem Grundstück, da § 162 ZVG die §§ 1–145 ZVG für entsprechend anwendbar erklärt, soweit sich aus den nachstehenden Bestimmungen nichts anderes ergibt. Nach § 163 ZVG ist als Vollstreckungsgericht das Gericht zuständig, in dessen Bezirk sich das ...mehr

Rz. 59 Nach Erteilung des Zuschlags findet ein Verteilungstermin statt.[1] In diesem Termin wird unter Berücksichtigung der aus dem Grundbuch ersichtlichen bzw. sonst angemeldeten Rechte (z. B. öffentliche Lasten) ein Teilungsplan aufgestellt.[2] Die Ausführung dieses Plans erfolgt durch Auszahlung des Erlöses[3] bzw. durch Übertragung der Forderung gegen den Ersteher.[4]mehr

Rz. 16 Bewegliche Sachen werden nach der Herausgabe gem. § 318 Abs. 2 S. 2 wie eine gepfändete Sache nach den allgemeinen Bestimmungen der §§ 296, 305 verwertet. Die Vollstreckung in das herausgegebene Grundstück bzw. Schiff, Schiffsbauwerk, Schwimmdock oder Flugzeug erfolgt nach §§ 322, 323. Die Wertgrenze des § 866 Abs. 3 ZPO von 750 EUR für die Eintragung von Sicherungshy...mehr

Rz. 6 Die Erlangung des Sicherungsrechts gibt der Finanzbehörde noch kein Recht zur Verwertung des Vermögensgegenstands. Mit dem Sicherungsrecht erwirbt die Finanzbehörde zunächst nur einen Rang. Erst mit dem Pfändungspfandrecht entsteht bei einer Vollstreckung in das bewegliche Vermögen ein Verwertungsrecht. Bei der Vollstreckung in das unbewegliche Vermögen folgt das Verwe...mehr

Rz. 56 Das Gericht bestimmt einen Versteigerungstermin.[1] Wegen der Durchführung des Termins s. §§ 66 Abs. 1 u. 2, 74 ZVG. Insbesondere ist der Grundstückswert zu bestimmen.[2] Dieser wird durch das Vollstreckungsgericht üblicherweise unter Hinzuziehung eines Sachverständigen festgesetzt. Rechtsmittel gegen die Festsetzung ist die sofortige Beschwerde. Die Gläubiger haben z...mehr

Rz. 58 Nach der Versteigerung erlässt das Gericht den Zuschlagsbeschluss[1], der im Verkündigungstermin[2] verkündet wird.[3] Durch den Zuschlag – also durch gerichtlichen Akt – erwirbt der Meistbietende das Eigentum am Versteigerungsgegenstand.[4] Rechte, die nicht "im geringsten Gebot" berücksichtigt sind, erlöschen.[5] An die Stelle des Rechts tritt ein Anspruch auf Werte...mehr

Rz. 22 Für die Vollstreckung in Grundstücke, Grundstücksbruchteile und die Gegenstände, auf die sich die Hypothek erstreckt[1], sowie in grundstücksgleiche Rechte[2] kommen drei Vollstreckungsmittel mit unterschiedlichen Zielen in Betracht: Sicherungshypothek: Sie dient, wie die vertraglich bestellte Sicherungshypothek[3], lediglich der Rangsicherung der Forderung, ohne zugle...mehr

Rz. 35 In welcher Form dem Vollstreckungsschuldner Rechtsschutz gegen die Eintragung der Zwangshypothek zu gewähren ist, ist abhängig vom Rechtscharakter des Antrags der Vollstreckungsbehörde (s. Rz. 4, 33). Sofern die Ansicht vertreten wird, dass es sich bei dem Antrag allein um einen zwischenbehördlichen Akt (Amtshilfeersuchen) handelt, folgt daraus, dass dem Vollstreckung...mehr

Rz. 11 Ein steuerfreier Umsatz durch Übernahme einer der Bürgschaft ähnlichen Sicherheit liegt vor, wenn eine Garantie dafür übernommen wird, dass ein bestimmter, tatsächlich oder rechtlich möglicher Erfolg eintritt oder dass sich die Gefahr eines künftigen Schadens nicht verwirklicht. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor, wenn lediglich garantiert wird, eine aus einem and...mehr

Viele Eigentümergemeinschaften sind bestrebt, die Zahlungsmoral ihrer Mitglieder dadurch zu stärken, indem Verfallsklauseln vorsehen, dass bei Verzug mit bestimmten Hausgeldzahlungen sofort das ganze auf die jeweilige Wirtschaftsperiode entfallende Hausgeld zur Zahlung fällig wird.[1] Regeln die Wohnungseigentümer etwa konkret für eine bestimmte Wirtschaftsperiode im Zusammen...mehr

Gemäß § 9a Abs. 3 WEG ist das Gemeinschaftsvermögen der rechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zugeordnet und wird von ihr verwaltet, und nicht von den Wohnungseigentümern. Als Konsequenz folgt hieraus, dass die einzelnen Wohnungseigentümer keinen Anteil am Verwaltungsvermögen haben. Sie haben also keine unmittelbaren, sondern über die Mitgliedschaft in der Gemein...mehr

Rz. 59 § 26 RVG Gegenstandswert in der Zwangsversteigerung In der Zwangsversteigerung bestimmt sich der Gegenstandswertmehr

Rz. 410 Die folgenden Ausführungen sind lediglich eine kurze Übersicht. Das Zwangsversteigerungsverfahren ist umfangreich und kann nicht in der hier gebotenen Kürze im Detail dargestellt werden. Nachfolgend erfolgt daher eine Zusammenfassung der wichtigsten Punkte. Die vergütungsrechtlichen Fragen werden im vergütungsrechtlichen Teil unter § 8 Rdn 636 ff. behandelt. Rz. 411 V...mehr

Rz. 639 Für das Verfahren (auch der Teilungsversteigerung gem. § 180 Abs. 1 ZVG) bis zur Einleitung des Verteilungsverfahrens erhält der RA als sog. Betriebsgebühr eine 0,4 Verfahrensgebühr Nr. 3311 Anm. Nr. 1 VV RVG. Das Verteilungsverfahren wird nach Erteilung des Zuschlags eingeleitet, wenn das Gericht gem. § 105 ZVG einen Termin zur Verteilung des Versteigerungserlöses a...mehr

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Rz. 412 Eine Zwangsversteigerung stellt für den Schuldner oft eine besondere Härte dar. Er verliert "sein Haus" oder "seine Eigentumswohnung" und gleichzeitig seinen Lebensmittelpunkt, wenn die Immobilie selbst genutzt wird. Rz. 413 Es ist keine Voraussetzung der Zwangsversteigerung, dass der Gläubiger vorher bereits ergebnislos andere Maßnahmen der Vollstreckung durchgeführt...mehr

Rz. 428 Der Schuldner kann gem. § 30a ZVG die Einstellung der Zwangsversteigerung für höchstens sechs Monate beantragen. Der Antrag muss innerhalb einer Notfrist von zwei Wochen (§ 30b Abs. 1 ZVG) ab Zustellung des Anordnungs- bzw. Beitrittsbeschlusses durch den Schuldner gestellt werden. Der Antrag muss begründet werden. Der Schuldner muss mit seinem Antrag nach § 30a ZVG n...mehr

Rz. 422 Die Zwangsversteigerung erfolgt nur auf Antrag. Jeder Gläubiger des Schuldners kann bei einer titulierten Geldforderung die Zwangsversteigerung beantragen. Rz. 423 Voraussetzung für das Zwangsversteigerungsverfahren ist das Vorliegen eines Vollstreckungstitels. Sämtliche Vollstreckungsvoraussetzungen müssen erfüllt sein (zu den Voraussetzungen s. Rdn 10 ff.). Bei eine...mehr

Rz. 430 Der Zwangsversteigerungsantrag hat auf viele Schuldner eine Signalwirkung. Spätestens jetzt merkt der Schuldner, dass es dem Gläubiger mit seiner Vollstreckung ernst ist. Viele Schuldner wenden sich nach Eröffnung des Zwangsversteigerungsverfahrens an den Gläubiger und versuchen, Ratenzahlung zu vereinbaren. Der Gläubiger muss, wenn er diese Ratenzahlung akzeptiert, ...mehr

Rz. 637 Verfügt der Schuldner über Grundbesitz, kann der Gläubiger seine Forderung im Wege der Immobiliarvollstreckung, also der Vollstreckung in das unbewegliche Vermögen (§§ 864 ff. ZPO), zwangsweise durchsetzen. Dem Gläubiger bietet die Immobiliarvollstreckung zwei Möglichkeiten: die Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung. Bei der Zwangsversteigerung wird das Eigentum ...mehr

Rz. 648 Nr. 3312 Rz. 649 Die Zwangsversteigerung eines Grundstücks findet in einem eigens dafür an...mehr