Fachbeiträge & Kommentare zu Zwangsversteigerung

Söffing, Zur Anwendung des § 175 Abs 1 S 1 AO beim gewerblichen Grundstückshandel, DStR 2000, 916; Söffing/Klümpen-Neusel, Unentgeltliche Grundstücksgeschäfte und gewerblicher Grundstückshandel, DStR 2000, 1753; Stork, Gewinnermittlungswahlrecht beim gewerblichen Grundstückshandel, DB 2001, 115; Apitz, Gewerblicher Grundstückshandel und Buchführungspflicht, StBp 2001, 344; Kempe...mehr

R 6.4 EStR 2012. Rn. 656 Stand: EL 175 – ET: 09/2024 Abbruch des Gebäudes s Rn 591; ausnahmsweise AK des Grund und Bodens, wenn das Gebäude technisch oder wirtschaftlich nicht verbraucht war und der Abbruch des Gebäudes nicht mit der Herstellung eines neuen WG in einem engen wirtschaftlichen Zusammenhang steht. Entsprechendes gilt, wenn das Gebäude im Zeitpunkt des Erwerbs obje...mehr

Rn. 130 Stand: EL 184 – ET: 10/2025 Schon aus § 22 Nr 2 EStG iVm § 23 Abs 1 Nr 1 EStG bzw § 20 Abs 2 S 1 Nr 1 EStG folgt im Umkehrschluss, dass nicht jede Veräußerung durch Private zu einer gewerblichen Tätigkeit führt. Die Zuordnung von Veräußerungsgewinnen zur Überschusseinkunftsart private Vermögensverwaltung (gesetzlich nicht definiert, als Typusbegriff nur mit Regelbeispi...mehr

Rn. 249 Stand: EL 175 – ET: 09/2024 Abbruchkosten eines Gebäudes als AK des Grund und Bodens s Rn 591 Abstandszahlung Zur Befreiung von einer dinglichen Last können Abstandszahlungen Grundstücks-AK sein (Spindler, DB 1993, 297; BFH BStBl II 1993, 486; sowie FG BaWü EFG 2003, 378 für Verzicht auf den Erwerb von GmbH-Anteilen; FG Nürnberg v 17.09.2001, I 282/2000, DStRE 2002, 194 ...mehr

Rade in H/H/R, § 6 EStG Rz 301 ff (08/2021); Krumm in Brandis/Heuermann, § 6 EStG Rz 410 ff (05/2023); Kulosa in Schmidt, § 6 EStG Rz 211–220 (43. Aufl 2024). Verwaltungsanweisungen: H 6.4 EStH 2022 Rn. 546 Stand: EL 175 – ET: 09/2024 Abbruch s Rn 591 ff Abbruchkosten eines Gebäudes als AK des Grund und Bodens s Rn 591 Abstandszahlung Zur Befreiung von einer dinglichen Last können Abst...mehr

Rn. 131a Stand: EL 168 – ET: 10/2023 Das StEntlG 1999/2000/2002 führte durch Änderung des § 23 EStG – als Gegenfinanzierungsmaßnahme – eine Ausdehnung der steuerlichen Erfassung privater Veräußerungsgewinne im Bereich privater Grundstücksverkäufe ein (auch s vor § 1 Rn 129 (Bitz)): zum einen durch eine Verlängerung der steuerschädlichen (Spekulations-)Frist auf 10 Jahre, zum...mehr

Wird ein eingetragenes, noch nicht erloschenes Erbbaurecht auch in seinem gesetzlichen Inhalt (z. B. Erbbauzeit) abgeändert, bedarf es zur Grundbucheintragung nicht erst der Aufhebung des bestehenden Erbbaurechts mit anschließender Neubestellung.[1] Das Erbbaurecht endet durch Aufhebung des Vertrags mit Zustimmung des Grundstückseigentümers[2], durch Zeitablauf[3], durch Verjäh...mehr

Die Vereinbarung des Erbbauzinses erfolgt aufgrund schuldrechtlicher Vereinbarung und besteht dauernd oder für einen bestimmten Zeitraum aus wiederkehrenden Geld- oder Sachleistungen. Das Erbbaurecht kann auch gegen eine einmalige Geld- oder Sachleistung oder unentgeltlich eingeräumt werden. Haben die Vertragsparteien erkennbar nicht nur eine schuldrechtliche Verpflichtung zu...mehr

Der Erbbauzins als Entgelt für die Bestellung des Erbbaurechts kann in wiederkehrenden Leistungen vorab vereinbart werden.[1] Achtung Regelverjährung von 3 Jahren für Erbbauzinsen Bei dem Anspruch auf (dingliche) Erbbauzinsen handelt es sich um einen Anspruch auf wiederkehrende (Einzel-)Leistungen i. S. d. § 902 Abs. 1 Satz 2 BGB, der gem. § 195 BGB der 3-jährigen Verjährung ...mehr

Wird im Rahmen einer Erbauseinandersetzung ein Nachlass real geteilt und erhält ein Miterbe wertmäßig mehr, als ihm nach seiner Erbquote zusteht, und zahlt er für dieses "Mehr" an seine Miterben eine Abfindung, liegt insoweit ein Anschaffungs- und Veräußerungsvorgang vor.[1] In Höhe der Abfindungszahlung entstehen Anschaffungskosten. Das gilt auch, soweit sich die Erbengemei...mehr

Die Einsicht in das Grundbuch ist jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt[1]; z. B. die Ermittlung des Eigentümers, um gegen diesen Schadensersatzansprüche geltend machen zu können. Gleiches gilt, wenn ein Grundstückseigentümer Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche nach § 1004 BGB gegen unzulässige Maßnahmen auf dem Nachbargrundstück geltend machen will. Di...mehr

Bruchteilsgemeinschafter haben nach § 749 BGB einen Aufhebungsanspruch, der im Weg der Leistungsklage gegen den/die anderen Teilhaber geltend zu machen ist. Das Verfahren ist nicht unkompliziert. Es sind nacheinander verschiedene Sachverhaltsalternativen zu prüfen, was je nachdem in einer Versteigerung unter den Gemeinschaftern oder nach den Vorschriften über den Pfandverkau...mehr

Oftmals stehen den Eheleuten untereinander erhebliche Ausgleichsforderungen zu. Sie können aus laufenden Unterhaltszahlungen, die nicht entrichtet werden oder insbesondere aus Zugewinnausgleichsansprüchen resultieren. Auch sind Nutzungsentschädigungsforderungen wegen der alleinigen Nutzung der Immobilie denkbar. Sofern der Verpflichtete vor dem Verkauf des Hauses diese Anspr...mehr

Seit etwa 2025 beschäftigen Teilungsversteigerungen wieder verstärkt die Gerichte. Der rasante Anstieg der Zinsen ab 2023 hat zu einer zumindest vorläufigen Abkühlung des Immobilienbooms geführt. Finanzierungen, die vielfach mit günstigen Zinsen von sogar unter 1 Prozent "auf Kante genäht" waren, werden bei einer anstehenden neuen Finanzierung den Eheleuten wirtschaftliche P...mehr

Im Verhältnis zum Verkehrswert hoch belastete Grundstücke eignen sich in der Regel nicht für eine Teilungsversteigerung. Das hängt damit zusammen, dass bei einer Teilungsversteigerung alle eingetragenen Rechte von einem Erwerber mit übernommen werden müssen. Zusätzlich müssen noch die Kosten des Verfahrens durch ein Bargebot abgedeckt sein. Der Betreiber des Verfahrens agier...mehr

Nach der Bestimmung des § 57a ZVG ist der Ersteher berechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der Kündigungsfrist zu kündigen. Maßgeblich ist hier stets die knapp 3-monatige Grundkündigungsfrist des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB, unabhängig davon, wie lange das Mietverhältnis bestanden hatte. Allerdings ist diese privilegierte Kündigung nur zum ersten Termin möglich. Hierbei...mehr

Rechtsgeschäftlicher Erwerber Nach der Bestimmung des § 566 BGB tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Der Erwerber ist erst dann zur Kündigung berechtigt, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Kündigung durch den Erwerber vor Eintragung in das Grundbuch Umstritten ist, ob der Erwerber v...mehr

Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bedarf gemäß § 568 Abs. 1 BGB zwingend der Schriftform. Unerheblich ist dabei, ob das Mietverhältnis ordentlich oder außerordentlich gekündigt wird. Wesen der Schriftform ist die eigenhändige Unterzeichnung und Originalunterschrift der Kündigungserklärung durch den Kündigenden. Der Schriftform ist daher nicht Genüge getan, wenn di...mehr

Während der ersten 5 Jahre seit Überlassung der Mietsache ist die 3-Monatsfrist sowohl für Kündigungen des Mieters als auch für Kündigungen des Vermieters maßgeblich. Nach Ablauf dieses Zeitraums verlängert sich die Kündigungsfrist zugunsten des Mieters: Der Vermieter hat nach Ablauf dieses Zeitraums eine Kündigungsfrist von zusätzlichen 3 Monaten zu beachten. Die Frist für V...mehr

Die Mietvertragsparteien können im Mietvertrag einen zeitlich befristeten Kündigungsausschluss vereinbaren, wonach das Recht zur ordentlichen Kündigung bis zum Befristungsende ausgeschlossen ist. Ein solcher Kündigungsausschluss kann auch formularvertraglich vereinbart werden.[1] Das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung kann niemals ausgeschlossen werden. Praxis-...mehr

Bei dem Erwerb im Wege der Zwangsversteigerung erfolgt der Eigentümerwechsel zum Zeitpunkt des Zuschlags in der Zwangsversteigerung. Ab diesem Zeitpunkt tritt der Ersteigerer mit allen Rechten und Pflichten in die Wohnungseigentümergemeinschaft ein. Die Ausführungen zum Eigentümerwechsel im Wege des Rechtsgeschäfts gelten für den Erwerberwechsel durch Zwangsversteigerung gru...mehr

Die Ausführungen zum Eigentümerwechsel im Wege des Rechtsgeschäfts gelten für die Erwerberhaftung im Fall der Zwangsversteigerung entsprechend mit folgender Ausnahme: Achtung Keine Haftung für Hausgeldrückstände bei Erwerb durch Zwangsversteigerung Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, wonach der Ersteher in der Zwangsversteigerung für die Hausgeldrückstände seines Rechts...mehr

Begriff Im Fall eines Eigentümerwechsels stellt sich für die Verwaltung bzw. die Eigentümergemeinschaft häufig die Frage, für welche Hausgeldverbindlichkeiten der Erwerber haftet. Trifft ihn nur die Haftung für Hausgeldverbindlichkeiten, die nach seinem Eintritt in die Gemeinschaft entstehen? Können ihm Hausgeldforderungen, die vor seinem Eintritt in die Gemeinschaft begründ...mehr

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Recht zur Vermietung einer Eigentumswohnung Das Recht, eine Eigentumswohnung zu vermieten, ist zwar eine aus dem Eigentum fließende Grundbefugnis, sie kann jedoch durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer, also etwa in der Gemeinschaftsordnung, auch gänzlich ausgeschlossen werden.[1] Daneben können selbstverständlich auch die Vermietungsrechte eingeschränkt werden. Gegen das ...mehr

Rn. 24 Stand: EL 48 – ET: 02/2026 Als Erwerb ist jedes Rechtsgeschäft anzusehen, das eine AG/KGaA/SE dauerhaft oder vorübergehend zum Inhaber oder Mitinhaber der Aktie macht oder einen schuldrechtlichen Titel für einen solchen Erwerb schafft (vgl. Hüffer-AktG (2025), § 71, Rn. 4). Rn. 25 Stand: EL 48 – ET: 02/2026 Darunter fällt die Abtretung nach den §§ 398ff., 413 BGB sowie d...mehr

Wird von Dritten die Zwangsversteigerung in das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers betrieben, ist der Verwalter grundsätzlich verpflichtet, die gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten Hausgeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft in dem Zwangsversteigerungsverfahren anzumelden.[1] Versäumt er dies, macht er sich entsprechend des Ausfalls der Hausgelder schad...mehr

Abmahnung Die Abmahnungsbefugnis gegenüber dem Verwalter steht nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer zu. Bei dilatorischem Verhalten des Verwalters können allenfalls dem Verband – als Vertragspartner des Verwalters – Ersatzansprüche zustehen.[1] Anspruchsverzicht Ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über den Verzicht auf die gerichtliche Geltendmachung von Ansprüch...mehr

Die Abrechnung hat der Verwalter stets gegenüber demjenigen vorzunehmen, der am Tag der Beschlussfassung über die Abrechnung (in der Regel ordentliche Eigentümerversammlung des Folgejahres) als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Für jedes Sondereigentum wird somit eine einheitliche Abrechnung für das Wirtschaftsjahr erstellt, unabhängig davon, ob ein Eigentümerwechsel ...mehr

Das WEG kennt nach Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 die Möglichkeiten einer Verzugssanktionierung nicht mehr. Die Bestimmung des § 28 Abs. 3 WEG verleiht Beschlusskompetenz lediglich zur Regelung der Fälligkeit von Zahlungen der Wohnungseigentümer sowie deren Art und Weise. Die nicht mehr geltende Bestimmung des § 21 Abs. 7 WEG a. F. hatte darüber hinaus u. a. auch noch ...mehr

Das Gesetz sieht in § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG als Wirtschaftsperiode das Kalenderjahr vor. Die Wohnungseigentümer können durch Vereinbarung auch eine hiervon abweichende Wirtschaftsperiode festlegen. Ein entsprechender Mehrheitsbeschluss wäre jedoch wegen Überschreitens der Beschlusskompetenz als gesetzesändernd nichtig, wenn er generell und auf Dauer die Wirtschaftsperiode in ...mehr

Wird abweichend von Gesetz oder einer Vereinbarung nicht kalenderjährlich abgerechnet, können die Wohnungseigentümer grundsätzlich ohne Weiteres wieder zu der kalenderjährlichen Abrechnungspraxis zurückkehren. Nach Möglichkeit sollte die gesetzliche Regelung über das Kalenderjahr als Wirtschaftsperiode beibehalten werden, da die Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG ...mehr

6.1 Allgemeines Rz. 47 § 869 ZPO stellt klar, dass die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung durch ein besonderes Gesetz geregelt werden. Dies ist durch das Gesetz über Zwangsversteigerungen und Zwangsverwaltungen v. 24.3.1897 geschehen.[1] Ziel der Zwangsversteigerung ist die Befriedigung aus dem Versteigerungserlös. Rz. 48 Nach § 322 Abs. 3 AO kann die Finanzbehörde d...mehr

Rz. 47 § 869 ZPO stellt klar, dass die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung durch ein besonderes Gesetz geregelt werden. Dies ist durch das Gesetz über Zwangsversteigerungen und Zwangsverwaltungen v. 24.3.1897 geschehen.[1] Ziel der Zwangsversteigerung ist die Befriedigung aus dem Versteigerungserlös. Rz. 48 Nach § 322 Abs. 3 AO kann die Finanzbehörde den Antrag auf Z...mehr

Rz. 1 Vorgängerbestimmung des § 322 AO war zu Zeiten der RAO im Wesentlichen § 372 RAO.[1] Ergänzende Regelungen zur Vollstreckung in das unbewegliche Vermögen finden sich in Abschn. 45ff. VollstrA.[2] § 322 AO regelt das Verfahren für die Vollstreckung einer Geldforderung in das unbewegliche Vermögen. Die Vorschrift enthält jedoch nur einige Besonderheiten speziell für das ...mehr

Rz. 50 Für die Zwangsversteigerung ist das Vollstreckungsgericht zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück belegen ist. Dieses ist nach § 1 ZVG das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück belegen ist. § 2 ZVG trifft eine Regelung für die Zuständigkeit mehrerer Amtsgerichte.[1]mehr

Rz. 52 Die Anordnung der Zwangsversteigerung erfolgt durch gerichtlichen Versteigerungsbeschluss. Voraussetzung ist hierfür neben der Ordnungsmäßigkeit des Antrags die Voreintragung des Vollstreckungsschuldners im Grundbuch sowie das Vorliegen einer Vollstreckungsbestätigung.[1] Die Vollstreckungsvoraussetzungen hat das Gericht nicht zu prüfen. Das Gericht prüft nur die form...mehr

Rz. 63 Durch die Zwangsverwaltung soll der Gläubiger aus den Erträgen des Vollstreckungsgegenstands befriedigt werden. Diese Vollstreckungsform ist also für den Vollstreckungsschuldner weniger einschneidend, da der Vollstreckungsgegenstand in seinem Vermögen verbleibt. Auf die Zwangsverwaltung finden nach § 146 ZVG die Vorschriften über die Anordnung der Zwangsversteigerung ...mehr

Rz. 51 Die Zwangsversteigerung erfolgt auf Antrag der Vollstreckungsbehörde.[1] Der Antrag hat, wenn in ihm die Vollstreckbarkeit der Forderung bestätigt wird, den Charakter eines Verwaltungsakts, sodass auch die Bekanntgabe an den Vollstreckungsschuldner erforderlich ist. Gegen den Antrag kann der Vollstreckungsschuldner Einspruch nach § 347 AO einlegen. Vorläufiger Rechtss...mehr

Rz. 57 Im Versteigerungstermin sind nur solche Gebote zugelassen, die das "geringste Gebot" übersteigen.[1] Hierbei bleiben die dem Anspruch des die Zwangsversteigerung betreibenden Gläubigers vorgehenden Rechte bestehen.[2] Ihr Wert wird im "geringsten Gebot" berücksichtigt. Im "geringsten Gebot" werden die Kosten der Versteigerung ebenfalls berücksichtigt, die zugleich das...mehr

Rz. 23 Für die Vollstreckung in Schiffe, Schiffsbauwerke, Schwimmdocks und Luftfahrzeuge kommen nur zwei Vollstreckungsmittel in Betracht: Schiffshypothek bzw. Registerpfandrecht: Sie dienen wie die Sicherungshypothek der Rangsicherung der Forderung, ohne zugleich dem Vollstreckungsgläubiger Befriedigung zu geben. Zwangsversteigerung [1]: Sie dient der Befriedigung des Vollstre...mehr

6.2.1 Zuständigkeit Rz. 50 Für die Zwangsversteigerung ist das Vollstreckungsgericht zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück belegen ist. Dieses ist nach § 1 ZVG das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück belegen ist. § 2 ZVG trifft eine Regelung für die Zuständigkeit mehrerer Amtsgerichte.[1] 6.2.2 Antrag Rz. 51 Die Zwangsversteigerung erfolgt auf Antrag der Vollstrec...mehr

Rz. 17 Die Hypothekenhaftung erstreckt sich nach den Bestimmungen des BGB im Einzelnen auf: Erzeugnisse oder Bestandteile, die vom Grundstück getrennt worden sind.[1] Dies gilt nach §§ 1121, 1122 BGB indes nicht, wenn eine Enthaftung dieser Gegenstände eingetreten ist[2]; für die Pfändung von Früchten vgl. § 294 AO. Zubehör des Grundstücks.[3] Dies sind nach den Bestimmungen d...mehr

Rz. 60 Gegen gerichtliche Entscheidungen im Versteigerungsverfahren ist nach § 95 ZVG als Rechtsmittel i. d. R. die sofortige Beschwerde[1] gegeben.[2]mehr

Rz. 43 Nach § 867 Abs. 1 S. 2 ZPO entsteht die Hypothek mit der Eintragung, allerdings nur, wenn die zu sichernde Forderung besteht und vollstreckbar ist.[1] Ist der Vollstreckungsschuldner im Zeitpunkt der Antragstellung zwar als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, ist aber diese Eintragung unrichtig, so kann die Hypothek nicht entstehen. Ein gutgläubiger Rechtserwerb gem....mehr

Rz. 55 Im Rahmen der §§ 28–30d ZVG werden die aus dem Grundbuch ersichtlichen und die Versteigerung hindernden Rechte Dritter notwendig berücksichtigt und wird dem Vollstreckungsschuldner Schutz gewährt.[1] Darüber hinaus ist die Vollstreckung in einigen gesetzlich normierten Fällen von Amts wegen einzustellen. Zu nennen sind hier insbesondere das Bekanntwerden eines Vollstr...mehr

Rz. 61 Die Versteigerung wegen einer Schiffshypothek gleicht im Wesentlichen der Versteigerung wegen einer Sicherungshypothek an einem Grundstück, da § 162 ZVG die §§ 1–145 ZVG für entsprechend anwendbar erklärt, soweit sich aus den nachstehenden Bestimmungen nichts anderes ergibt. Nach § 163 ZVG ist als Vollstreckungsgericht das Gericht zuständig, in dessen Bezirk sich das ...mehr

Rz. 59 Nach Erteilung des Zuschlags findet ein Verteilungstermin statt.[1] In diesem Termin wird unter Berücksichtigung der aus dem Grundbuch ersichtlichen bzw. sonst angemeldeten Rechte (z. B. öffentliche Lasten) ein Teilungsplan aufgestellt.[2] Die Ausführung dieses Plans erfolgt durch Auszahlung des Erlöses[3] bzw. durch Übertragung der Forderung gegen den Ersteher.[4]mehr

Rz. 16 Bewegliche Sachen werden nach der Herausgabe gem. § 318 Abs. 2 S. 2 wie eine gepfändete Sache nach den allgemeinen Bestimmungen der §§ 296, 305 verwertet. Die Vollstreckung in das herausgegebene Grundstück bzw. Schiff, Schiffsbauwerk, Schwimmdock oder Flugzeug erfolgt nach §§ 322, 323. Die Wertgrenze des § 866 Abs. 3 ZPO von 750 EUR für die Eintragung von Sicherungshy...mehr

Rz. 6 Die Erlangung des Sicherungsrechts gibt der Finanzbehörde noch kein Recht zur Verwertung des Vermögensgegenstands. Mit dem Sicherungsrecht erwirbt die Finanzbehörde zunächst nur einen Rang. Erst mit dem Pfändungspfandrecht entsteht bei einer Vollstreckung in das bewegliche Vermögen ein Verwertungsrecht. Bei der Vollstreckung in das unbewegliche Vermögen folgt das Verwe...mehr