Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Kompetenzschutzklagen kommen in Betracht, wenn ein Organ der GdWE seine Kompetenzen überschreitet. Kompetenzüberschreitung des Verwalters Der Verwalter kann seine Pflichten als Organ der GdWE verletzen. Dies ist bspw. der Fall, wenn er eine Versammlung einberuft, obwohl sich sein Ermessen, das er für die GdWE ausübt, auf "null" reduziert hat und die Einberufung verbietet. Liegt...mehr

§ 13 Abs. 1 WEG (1) Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz entgegensteht, mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, insbesondere dieses bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen. Nach § 13 Abs. 1 WEG darf jeder Wohnungseigentümer die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile u. a. vermieten...mehr

Die Bestellung des Verwaltungsbeirats erfolgt durch Beschluss der Wohnungseigentümer. Das Gesetz schreibt nicht vor, aus wie vielen Wohnungseigentümern der Verwaltungsbeirat bestehen muss. Die Wohnungseigentümer können die Anzahl der Beiräte also ganz auf die Bedürfnisse ihrer Eigentümergemeinschaft ausrichten. Sollen mehrere Wohnungseigentümer zu Verwaltungsbeiräten bestell...mehr

1 Kandidat Steht nur ein Kandidat zur Auswahl, ist die Ausgangslage denkbar einfach: Der Verwalter ist bestellt, wenn die Anzahl der abgegebenen Ja-Stimmen diejenige der Nein-Stimmen übersteigt. Es genügt also die relative Mehrheit. Dieser Fall dürfte allerdings die Ausnahme darstellen, da nach Möglichkeit mehrere Angebote von übernahmebereiten Verwaltern einzuholen sind und ...mehr

Das Mahnwesen ist zur Optimierung des Forderungsmanagements i. d. R. durch eine ganze Reihe von Beschlüssen nach §§ 28 Abs. 3,19 Abs. 1,16 Abs. 2 Satz 2 WEG vorzubereiten bzw. durch diese zu flankieren. So können die Wohnungseigentümer die Regelung der Art und Weise von Zahlungen sowie die Fälligkeit und die Folgen des Verzugs bestimmen. Flankierende Beschlüsse Wichtig sind insb...mehr

In der Wohnungseigentümerversammlung kann sich jeder Wohnungseigentümer durch jede beliebige Person vertreten lassen.[1] In aller Regel ist allerdings die Vertretung in der Gemeinschaftsordnung auf einen bestimmten Personenkreis beschränkt, wobei sich diese Beschränkung in den häufigsten Fällen auf den Verwalter, andere Wohnungseigentümer oder den Ehegatten bezieht. Eine sol...mehr

Da jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung gem. § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG hat, hat er auch einen Anspruch auf Bestellung eines Verwalters. Die Bestellung entspricht stets ordnungsmäßiger Verwaltung. Ein Anspruch auf gerichtliche Bestellung eines Verwalters besteht auch in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die nur aus 2 Parteien besteht.[1] In dr...mehr

Sachlicher Anwendungsbereich Fassen die Wohnungseigentümer vor dem 1.1.2028 einen Beschluss über die Durchführung der Eigentümerversammlungen in rein virtueller Form, muss nach § 48 Abs. 6 WEG bis einschließlich 2028 mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung durchgeführt werden. Hierauf können die Wohnungseigentümer nur durch einen einstimmigen Beschluss verzichten. W...mehr

Als Organ der GdWE ist der Verwalter verpflichtet, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen. Ansprüche auf Beschlussdurchführung sind also gegen die GdWE zu richten und nicht gegen den Verwalter, weil ihr die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nach § 18 Abs. 1 WEG obliegt.[1] Beschlüsse sind zeitnah durchzuführen. Dies gilt insbesondere für beschlossene Maßnahme...mehr

Nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG sind die Wohnungseigentümer gegenüber der GdWE verpflichtet, die gesetzlichen Regelungen, Beschlüsse und Vereinbarungen der Wohnungseigentümer einzuhalten. Als Vollzugs- bzw. Ausführungsorgan der GdWE hat der Verwalter für die Einhaltung der einschlägigen Regelwerke zu sorgen. Soweit also der Verwalter verpflichtet ist, für die Durchführung der Hau...mehr

Die GdWE ist zu einer ordnungsmäßigen Buchführung verpflichtet.[1] Ohne Buchführung kann sie ihre Aufgaben nicht erfüllen, insbesondere nicht den Wirtschaftsplan aufstellen und über diesen abrechnen sowie nach § 28 Abs. 4 Satz 1 WEG den Vermögensbericht erstellen. Auch die Informationsrechte der Wohnungseigentümer sowie eine Rechnungslegung wären ohne eine ordnungsmäßige Buc...mehr

§ 3 WGV regelt die erforderlichen Angaben im Bestandsverzeichnis. Nach § 3 Abs. 1 WGV sind im Bestandsverzeichnis in Spalte 3 einzutragen der in einem zahlenmäßigen Bruchteil ausgedrückte Miteigentumsanteil an dem Grundstück; die Bezeichnung des Grundstücks; das mit dem Miteigentumsanteil verbundene Sondereigentum und die Beschränkung des Miteigentums durch die Einräumung der z...mehr

Ist der Antrag zulässig und begründet, ordnet das Vollstreckungsgericht die Zwangsversteigerung an und trägt die Eröffnung des Zwangsversteigerungsverfahrens zur Sicherung des Anspruchs der GdWE im Grundbuch ein. Hierdurch wird das Grundstück zugunsten der GdWE beschlagnahmt. Die Beschlagnahme wird nach § 22 Abs. 1 ZVG mit dem Zeitpunkt wirksam, in welchem der Beschluss, durc...mehr

Der Vermieter einer Wohnung ist nicht immer, aber nach dem Mietvertrag i. d. R. u. a. verpflichtet, seinen Mieter mit Wärme und Warmwasser zu versorgen. Diese Versorgung kann er selbst sicherstellen (Eigenversorgung). Der Vermieter kann diese Leistungen aber auch einkaufen und sich die Wärme und das Wasser liefern lassen (Wärme- und Warmwasserlieferung). Besteht ein Vertrag ü...mehr

Soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Bestimmungen der HeizkostenV nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, hat der Nutzer nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 v. H. zu kürzen. Wenn der Gebäudeeigentümer entgegen § 5 Abs. 2 HeizkostenV...mehr

§ 71l GEG regelt allgemein Übergangsfristen für Etagenheizungen oder Einzelraumfeuerungsanlagen. Die Bestimmung gilt grundsätzlich auch für den Bereich des Wohnungseigentums, § 71n GEG enthält insoweit konkretisierende Vorgaben für Wohnungseigentümergemeinschaften, insbesondere das Prozedere der Entscheidungsfindung und der Kostenverteilung im Innenverhältnis der Gemeinschaf...mehr

Neben rechtlichen und kaufmännischen Angelegenheiten müssen sich Hausverwaltungen in ihrer täglichen Praxis auch mit technischen Inhalten und Fragestellungen auseinandersetzen. Ein allgemein gültiger Aufgabenkatalog für die technische Verwaltung von Wohnungseigentum existiert nicht. Da das WEG seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 keinen Pflichtenkatalog des Verwalters m...mehr

Es liegt in der Natur der Sache, dass gemeinschaftsintern kein vollständiger Datenschutz möglich ist. Um jedenfalls einerseits die Verwaltung zu erleichtern und andererseits die Rechte der Wohnungseigentümer zu wahren, ist der Datenschutz innerhalb der Eigentümergemeinschaft eingeschränkt. Es gilt jedenfalls der Grundsatz, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft keine anonym...mehr

Mit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 ist die gesetzliche Ladungsfrist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG von 2 auf 3 Wochen verlängert worden. Auch wenn die Vorschrift als "Soll"-Vorschrift ausgestaltet ist, stellt ein Unterschreiten der Ladungsfrist einen Beschlussmangel dar, der zur erfolgreichen Beschlussanfechtung führen kann. Allerdings kann die Frist bereits auf Grundlage ...mehr

Eine Person, die am 1.12.2020 Verwalter einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer war, gilt gegenüber den Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bis zum 1.6.2024 als zertifizierter Verwalter. Hierin steckt der Sache nach eine kleine "Alte-Hasen-Regelung".[1] Praxis-Beispiel Frist V ist am 1.12.2020 Verwalter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Muste...mehr

Grundsätze Sämtliche Wohnungseigentümer dürfen in der Eigentümerversammlung für den Verwalter stimmen, auch derjenige, der als Wohnungseigentümer zur Verwalterwahl steht und unabhängig davon, ob sie mit dem zu bestellenden Verwalter persönlich oder wirtschaftlich verbunden sind.[1] Auch der Verwalter ist im Fall seiner Wiederbestellung als bevollmächtigter Vertreter von Wohnun...mehr

Den Verwalter treffen grundsätzlich Überwachungs-, Kontroll- und Hinweispflichten. Die Pflicht des Verwalters erstreckt sich insbesondere darauf, Mängel und Schäden am Gemeinschaftseigentum zu ermitteln sowie nach Ursache und Umfang festzustellen, was Kontrollaufgaben mit umfasst. Verletzt er diese Pflicht schuldhaft, macht er sich schadensersatzpflichtig.[1] Der Verwalter h...mehr

Haben die Wohnungseigentümer keine Entscheidung getroffen, müssen sie das unverzüglich nachholen. Solange Entscheidungen fehlen, kann ein Wohnungseigentümer gegen die GdWE einen Schadensersatzanspruch haben, wenn diese den Mangel zu vertreten hat und der Wohnungseigentümer alles unternommen hat, gegen den Verstoß vorzugehen. Kommt keine Entscheidung zustande, kann jeder Wohnu...mehr

Die Organisation der Hausgeldforderungen durch Beschlüsse und ihre außergerichtliche und gerichtliche Durchsetzung ist eine besondere Herausforderung für eine Verwaltung. Verfügt die GdWE, deren Organ die Verwaltung ist, nicht über ausreichende Mittel, die Forderungen Dritter, z. B. eines Energieversorgers oder der Verwaltung zu begleichen, kann es schnell kalt oder chaotisc...mehr

Die Verwaltung hat nach § 44 Abs. 2 Satz 2 WEG den Wohnungseigentümern die Erhebung einer Beschlussklage unverzüglich bekannt zu machen. Diese Bekanntmachung ist geboten, weil die gerichtliche Entscheidung in einer Beschlussklage nach § 44 Abs. 3 WEG gegenüber allen Wohnungseigentümern wirkt. Die Wohnungseigentümer müssen deshalb die Möglichkeit erhalten, sich als Streithelf...mehr

Wesentlicher Grundsatz des zivilprozessualen Verfahrens ist, dass die unterliegende Partei die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat. § 91 Abs. 1 ZPO bringt dabei zum Ausdruck, dass neben den Gerichtskosten insbesondere die dem Gegner erwachsenen notwendigen außergerichtlichen Kosten zu erstatten sind. Soweit also der Anfechtungskläger im Rechtsstreit unterliegt, hat er die...mehr

§ 2 Abs. 1 Satz 1 RDG steckt zunächst die Reichweite des Bereichs der Rechtsdienstleistungen ab. Hiernach muss es sich um eine "Rechtsdienstleistung in einer konkreten fremden Angelegenheit" handeln. Rechtskreis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG fungiert der Verwalter als gesetzlicher Vertreter der GdWE mit Ausnahme des Abschlusses von Grundst...mehr

Die Vorschüsse beruhen auf § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG. Der Beschluss ist von den Wohnungseigentümern nach § 25 Abs. 1 WEG mit einfacher Mehrheit zu fassen. Gegenstand des Beschlusses sind: Vorschüsse zur Tragung der Kosten der GdWE i. S. v. § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG und Vorschüsse zur Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG sowie Vorschüsse zu möglichen weiteren beschlossenen Rüc...mehr

Alte Rechtslage Vor Inkrafttreten des WEMoG führte die Bestellung eines Nichtwohnungseigentümers zum Beirat nach überwiegender Ansicht in Rechtsprechung und Literatur nur zur Anfechtbarkeit des Bestellungsbeschlusses.[1] Ging man von der Anfechtbarkeit aus und erwuchs der Bestellungsbeschluss in Bestandskraft, stand dem Verwaltungsbeirat, der nicht Wohnungseigentümer war, im ...mehr

Von den Aufsichtsbehörden der Länder nicht einheitlich beurteilt wird die Frage, ob die Weitergabe der Kontaktdaten, insbesondere der Telefonnummern, von Wohnungseigentümern an Handwerker im Rahmen der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen ohne Weiteres zulässig ist. Aus pragmatischen Gründen wird dies jedenfalls teilweise auch ohne Einwilligung des Wohnungseigentümers bejaht...mehr

In aller Regel bedarf es bei der Wiederbestellung nicht des Einholens von Vergleichsangeboten. Allerdings sind 3 Ausnahmen zu berücksichtigen:[1] Die Verwaltung erfolgt nicht mehr so effizient, wie dies in der Vergangenheit der Fall war; das Verhältnis zwischen Wohnungseigentümern und Verwalter hat sich aus anderen Gründen verschlechtert; die von dem bisherigen Verwalter angebo...mehr

Im Vorfeld der Beschlussfassung über eine Erstbestellung oder Neubestellung des Verwalters müssen mindestens 3 Vergleichsangebote übernahmebereiter Verwalter eingeholt werden und den Wohnungseigentümern mit dem Ladungsschreiben übersendet werden.[1] Insoweit genügt allerdings neben der namentlichen Bekanntgabe der Bewerber auch ein Angebotsspiegel, dem die wesentlichen Eckpu...mehr

Stört der Mieter durch sein Verhalten die anderen Wohnungseigentümer (ist er bspw. laut), ist zu prüfen, welches Verhalten seinem Vermieter nach den Vereinbarungen, Beschlüssen, nach § 14 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 Nr. 1 WEG oder nach den allgemeinen Regelungen erlaubt ist. Würde der Vermieter diese Grenzen überschreiten, gilt für den Mieter nichts anderes. Die GdWE kann in diesem...mehr

Die Amtsniederlegung durch den Verwalter ist gesetzlich nicht geregelt, aber allgemein anerkannt. Sie ist zu erklären, was grundsätzlich formlos möglich ist. Aus Beweiszwecken empfiehlt sich die Schriftform. Eine Zustimmung der Wohnungseigentümer ist nicht erforderlich, da § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG die jederzeitige Abberufung des Verwalters vorsieht, ohne dass es insoweit auf d...mehr

Ist der Beschlussantrag verlesen, bittet der Versammlungsleiter um Abgabe der Stimmen. Soweit die Gemeinschaftsordnung keine bestimmte Form der Abstimmung in der Eigentümerversammlung vorsieht, ist sie formfrei. Üblich ist die offene Abstimmung durch Handheben. Mit einem Beschluss zur Geschäftsordnung kann die Versammlung eine andere Form der Abstimmung, z. B. die geheime Ab...mehr

Unterstützung einzelner Wohnungseigentümer Wie andere Beschlüsse auch, muss der Beschluss über die Durchführung virtueller Eigentümerversammlungen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Dazu gehört auch, dass einzelne Wohnungseigentümer nicht unbillig benachteiligt werden, was der Fall sein kann, wenn bekannt ist, dass einzelne Wohnungseigentümer nicht in der Lage sind, an e...mehr

"Nur" Online-Versammlungen Zunächst können die Wohnungseigentümer für einen bestimmten Zeitraum – maximal 3 Jahre – beschließen, dass Eigentümerversammlungen als reine Online-Versammlungen durchzuführen sind. Präsenzversammlungen oder Hybridversammlungen sind dann nicht möglich. Wird der Beschluss vor dem 1.1.2028 gefasst, ist jedoch nach § 48 Abs. 6 Satz 1 WEG bis einschließl...mehr

Die der Gemeinschaft obliegende Verkehrssicherungspflicht kann auf einzelne Wohnungseigentümer oder Dritte übertragen werden.[1] Werden die Verkehrssicherungspflichten teilweise auf Dritte, z. B. auf Reinigungs- oder Grundstücksbetreuungsunternehmen übertragen, sind diese faktisch auch für die Verkehrssicherung verantwortlich. Denn in die ursprünglich der Gemeinschaft oblieg...mehr

Das Einsichtsrecht des Wohnungseigentümers ist umfassend und schließt insbesondere auch die Einzelabrechnungen der übrigen Wohnungseigentümer ein.[1] Sie sind auch berechtigt, wiederholt Einsicht in die Unterlagen zu nehmen.[2] Grenzen setzt lediglich das Missbrauchs- und Schikaneverbot. Ob diese Grenzen überschritten sind, richtet sich maßgeblich nach den Umständen des konk...mehr

Unzulässige Regelungen Im Verwaltervertrag können rechtswirksam keine Regelungen vereinbart werden, die einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümer entzogen sind. Im Verwaltervertrag können auch keine Regelungen vereinbart werden, die das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betreffen, auch wenn diese nicht Gegenstand einer Vereinbarung sind. Derartige Regelungen...mehr

Auch Maßnahmen der erstmaligen Herstellung zur Anpassung an öffentlich-rechtliche Vorschriften werden unter den Begriff der "Erhaltung" subsumiert. Erstmalige Herstellung wegen öffentlich-rechtlicher Vorgaben Die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis im Rahmen der erstmaligen Herstellung des Gemeinschaftseigentums ist Aufgabe aller Wohnu...mehr

Grenzen setzt das RDG dem Verwalter dann, wenn er über den Bereich der Gemeinschaftsbelange hinaus den Wohnungseigentümern oder deren Mietern rechtsdienstleistend zur Seite steht, weil dann unzweifelhaft der Bereich des RDG eröffnet ist. Allerdings ist es dem Verwalter durchaus erlaubt, gegenüber einem Mieter eines Wohnungseigentümers dessen Betriebskostenabrechnung zu erläu...mehr

Die Belastung des Wohnungseigentums mit einem Nießbrauch lässt das Stimmrecht des Wohnungseigentümers gemäß § 25 Abs. 1 WEG unberührt.[1] Insoweit findet auch keine Aufspaltung des Stimmrechts nach Beschlussgegenständen statt, wonach dieses also auch hinsichtlich einzelner Beschlussgegenstände nicht auf den Nießbraucher übergeht. Ferner muss der Wohnungseigentümer sein Stimm...mehr

Betreibt ein Dritter die Zwangsversteigerung eines Wohnungseigentums, kann die GdWE gemäß § 27 Abs. 1 Satz 1 ZVG diesem Verfahren nach dessen Anordnung bis zum Schluss der Versteigerung beitreten und dort ihre nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten Forderungen oder Forderungen nach § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG gem. § 45 Abs. 3 Satz 1 ZVG anmelden.[1] Der Beitritt besitzt für die...mehr

Gläubiger, denen ein Recht auf Befriedigung aus Gegenständen zusteht, die der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen unterliegen (unbewegliche Gegenstände = das Sondereigentum des Hausgeldschuldners), sind gemäß § 49 InsO nach Maßgabe des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung zur abgesonderten Befriedigung berechtigt. Zu einer solchen Abson...mehr

Die Anordnung der Zwangsverwaltung für ein Wohnungseigentum hat nach § 156 Abs. 1 Satz 2 ZVG zur Folge, dass der Zwangsverwalter für Hausgeldansprüche zur Zahlung verpflichtet ist, die nach Anordnung der Zwangsverwaltung (Beschlagnahmezeitpunkt) fällig geworden sind. Der Zwangsverwalter muss also das laufende Hausgeld, mithin Vorschüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG bedienen. ...mehr

In aller Regel liegt der Begründung einer Grunddienstbarkeit eine rechtsgeschäftliche Bestellung zugrunde. Sie wird nach § 873 BGB durch dinglichen Vertrag bestellt, dessen Grundlage in aller Regel eine vertraglich vereinbarte schuldrechtliche Bestellungsverpflichtung darstellt. Ein häufiger, insbesondere im Bereich des Wohnungseigentums äußerst praxisrelevanter Fall, ist di...mehr

Überblick Bei der Vermietung gemeinschaftlichen Eigentums in einer Wohnungseigentumsanlage stellen sich 3 Fragen: Kann und soll Wohnungseigentum vermietet werden? Zu welchen Konditionen soll vermietet werden? Was hat der Verwalter zu tun? 2.3.1 Möglichkeit der Vermietung Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Flächen und/oder Räume zu v...mehr

Im Bestandsverzeichnis sind Lage und Größe des Grundstücks entsprechend der Bezeichnung im Kataster nach Gemarkung, Flur und Flurstück vermerkt. Weiter werden grundstücksgleiche Rechte wie etwa das Wohnungseigentum oder das Erbbaurecht verzeichnet. Ist das im Bestandsverzeichnis bezeichnete Grundstück in Bezug auf eine Grunddienstbarkeit das "herrschende Grundstück", also da...mehr

§ 29 Abs. 1 WEG ermöglicht den Wohnungseigentümern zunächst auf ihre Anlage zugeschnitten, die Mitgliederzahl des Verwaltungsbeirats flexibel zu regeln. Zur Bestellung von Nichtwohnungseigentümern zum Verwaltungsbeirat siehe Kap. B.I.7.2.1.2. Nach § 29 Abs. 2 Satz 1 WEG unterstützt und überwacht der Verwaltungsbeirat den Verwalter. Sein Vorsitzender fungiert gemäß § 9b Abs. 2...mehr