Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

3.1 Überblick Die GdWE kann von einem Wohnungseigentümer unter bestimmten Voraussetzungen verlangen, dass er sein Wohnungseigentum veräußert (Veräußerungsverlangen). 3.2 Voraussetzungen Voraussetzung für ein Entziehungsverlangen ist nach § 17 Abs. 1 WEG, dass sich ein Wohnungseigentümer einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern oder der GdWE obl...mehr

Zusammenfassung Überblick Das Thema "Rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer" nennt Anlage 1 zu § 1 Satz 1 ZertVerwV in Ziff. 2.1.3. Der DIHK-Rahmenplan (Stand März 2022) taxiert diesen Prüfungsgegenstand mit S+M/3. 1 Überblick Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) ist im Rahmen des Verbandsrechts keiner bekannten Rechtsform eindeutig zuzuordnen. Sie ist nach ...mehr

Nach § 17 Abs. 2 WEG ist ein Veräußerungsverlangen insbesondere dann gerechtfertigt, wenn der Wohnungseigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 Abs. 1, Abs. 2 WEG obliegenden Pflichten verstößt. Infrage kommt die konkrete Ausgestaltung einer Vermietung eines Wohnungseigentums an Feriengäste[1] oder der Fall, dass derjenige, der ein Wohnungseigent...mehr

Die GdWE kann von einem Wohnungseigentümer unter bestimmten Voraussetzungen verlangen, dass er sein Wohnungseigentum veräußert (Veräußerungsverlangen).mehr

Eigentümerliste Bereits zur effektiven Verwaltung des Gemeinschaftseigentums führt der Verwalter eine Eigentümerliste. Jeder Wohnungseigentümer hat insoweit einen Anspruch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Übermittlung der Eigentümerliste. Diese kann zur Kontaktaufnahme oder aber auch zur Klageerhebung erforderlich sein. Insoweit besteht allerdings nur ein Ans...mehr

Auf die Tagesordnung sind auch Beschlussanträge von Wohnungseigentümern zu setzen, soweit deren Behandlung in der Wohnungseigentümerversammlung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.[1] Dies ergibt sich zwar nicht direkt aus dem Gesetz, gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG hat aber jeder Wohnungseigentümer Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung. Sollte sich der Verwalter weigern, der...mehr

Wer gegenüber dem teilenden Eigentümer nach § 8 Abs. 3 WEG einen Anspruch auf Übertragung von Sondereigentum hat, der durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert ist, und wenn ihm der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben worden ist, gilt im Innenverhältnis zur GdWE und anderen Wohnungseigentümern als Eigentümer. Folglich sind auch diese we...mehr

Der einzelne Wohnungseigentümer kann etwa im Fall des gestatteten Dachgeschossausbaus als Bauherr fungieren. Werden im Übrigen bestimmte Anforderungen an das Sondereigentum gestellt, ist der jeweilige Wohnungseigentümer verpflichtet.[1]mehr

Steht ein Veräußerungsverlangen im Raum, sollte die Verwaltung den Wohnungseigentümer, der sich einer schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern oder der GdWE obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht hat, mehrfach abmahnen. Bleiben die Mahnungen fruchtlos, ist das Veräußerungsverlangen zum Gegenstand einer Versammlung der Wohnungseigentümer zu mach...mehr

Als Vertragsparteien des Verwaltervertrags stehen sich der Verwalter auf der einen Seite und die GdWE als rechtsfähiger Verband auf der anderen Seite gegenüber. Vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 wurde der Verwaltervertrag als ein solcher mit Schutzwirkung für die Wohnungseigentümer angesehen, da ihnen zwar die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums oblag, sie in das Ve...mehr

Ein Wohnungseigentum kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, die Nutzungen des Wohnungseigentums zu ziehen und dieses zu gebrauchen (Nießbrauch). Ein Nießbrauchsrecht auf Lebenszeit bietet sich als ein Modell der vorweggenommenen Erbfolge an oder um Pflichtteilsansprüche zu verkleinern. Es bewirkt, dass der E...mehr

4.1.1 Grundsätze Die originäre Haftung der GdWE folgt aus § 823 Abs. 1 BGB als Schädigerin. Ihre Haftung aus einer Verletzung eines Schutzgesetzes folgt aus § 823 Abs. 2 BGB. Die Haftung als Grundstücksbesitzer trifft die Gemeinschaft über § 836 BGB. Für Pflichtverletzungen des Verwalters haftet die Gemeinschaft entsprechend §§ 31, 89 BGB. Soweit der Verwalter für die GdWE Dritt...mehr

8.1 Allgemeines Es kann dazu kommen, dass über das Vermögen eines Wohnungseigentümers das Insolvenzverfahren eröffnet wird. Das Wohnungs- oder Teileigentum des Hausgeldschuldners ist dann als Vermögenswert des Schuldners der Insolvenzmasse zugehörig und unterliegt der Verwertung durch den Insolvenzverwalter. Die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens bringt für die Verwaltung ein...mehr

Vergemeinschaftung aufgrund Gesetz Gemäß § 9a Abs. 2 WEG übt die GdWE die Rechte aus, die aus dem gemeinschaftlichen Eigentum resultieren, und nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr. Eine gemeinschaftsbezogene Pflicht im Sinne dieser Vorschrift liegt vor, wenn eine Verpflichtung, die im Außenverhältnis alle Wohnungseigentümer gleichermaßen trif...mehr

Der Gesetzgeber entlehnt den Aufopferungsanspruch der Wohnungseigentümer dem § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB.[1] Insoweit ist zwar kein Verschulden erforderlich, allerdings muss der Schaden des betreffenden Wohnungseigentümers eine Sonderopfergrenze überschreiten. Es besteht also kein Anspruch auf Ersatz jedes adäquat-kausal verursachten Schadens, sondern nur auf eine angemessene En...mehr

Zusammenfassung Überblick Die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer nennt Anlage 1 zu § 1 Satz 1 ZertVerwV in Ziff. 2.1.5. Der DIHK-Rahmenplan (Stand März 2022) taxiert diesen Prüfungsgegenstand mit S+M/3. 1 Gebrauchs-/Nutzungsrechte Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer 1.1 Gebrauch des Sondereigentums 1.1.1 Überblick Jeder Wohnungseigentümer ist nach § 13 Abs. 1 WEG ...mehr

Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, sein Wohnungseigentum an jeden beliebigen Dritten zu veräußern. Damit die anderen Wohnungseigentümer eine gewisse Kontrolle haben, wer in ihre Gemeinschaft eintritt – vor allem in kleinen Wohnungseigentumsanlagen wird es hieran ein Interesse geben – kann nach § 12 Abs. 1 WEG als Inhalt des Sondereigentums (§ 5 Abs. 4 Satz 1 WEG) verei...mehr

1 Haftung des Verwalters 1.1 Grundsätze Die Haftung des Verwalters ist nicht davon abhängig, dass ein Verwaltervertrag abgeschlossen ist. Dem Verwalter obliegen vielmehr bereits gesetzlich geregelte Pflichten, bei deren Verletzung er sich insbesondere der Eigentümergemeinschaft gegenüber schadensersatzpflichtig machen kann. Diese gesetzlich geregelten Pflichten des Verwalters ...mehr

Haben die Wohnungseigentümer eine Erhaltungsmaßnahme oder eine bauliche Veränderung beschlossen, sind nicht nur sie, sondern auch Drittnutzer, vor allem Mieter, Nießbraucher und Pächter, von der Umsetzung betroffen. Es kann bspw. zu Gestank oder Lärm kommen, das Dach wird ggf. abgedeckt oder die Fassade wird eingerüstet, außerdem ist es bspw. vorstellbar, dass es zu Unterbre...mehr

Will oder muss die GdWE als Vermieter eine Erklärung abgeben, geschieht dieses grundsätzlich durch den Verwalter (§§ 9b Abs. 1 Satz 1, 27 WEG), z. B. bei der Erklärung einer Mieterhöhung oder einer Ankündigung im Rahmen einer Modernisierung. Sind im Laufe des Mietverhältnisses Erklärungen entgegenzunehmen, z. B. eine Kündigung, nimmt diese nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG grundsät...mehr

Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 Fall 2 und Abs. 2 Nr. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, bestimmte Einwirkungen auf sein Sondereigentum zu dulden.[1] Unerheblich ist, ob die Einwirkungen ihren Ausgang im gemeinschaftlichen Eigentum oder im Sondereigentum genommen haben. Beispiele für solche Einwirkungen sind das Aufbrechen, Beschädigen und Zerstören der im Sondereigentu...mehr

Der Mitgebrauch findet seine Grenzen in § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG und damit in der Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme der Wohnungseigentümer und zum ordnungsmäßigen Gebrauch.[1] Ein Mitgebrauch ist ferner ausgeschlossen, wenn an der Fläche und/oder dem Raum ein Sondernutzungsrecht besteht (dazu Kap. B.I.2.5), und unzulässig, wenn durch den Gebrauch die anderen Wohnungseige...mehr

Veräußerung i. S. d. § 12 Abs. 1 WEG ist die rechtsgeschäftliche Übertragung eines Wohnungseigentums unter Lebenden im Gegensatz zur Enteignung, zum Eigentumsübergang kraft Gesetzes (Erbfall, Zuschlag in der Zwangsversteigerung) oder zur Erbteilsabtretung und zur Belastung des Wohnungseigentums. Ob die Veräußerung entgeltlich oder unentgeltlich erfolgt, ist unerheblich, es se...mehr

Mitgebrauch ist nach h. M. ferner die Vermietung oder Verpachtung im gemeinschaftlichen Eigentum stehender Flächen oder Räume.[1] Hierin liegt – dogmatisch betrachtet – allerdings kein Mitgebrauch, sondern eine Mitnutzung (= die GdWE zieht aus der Vermietung oder Verpachtung Früchte), die an die Stelle des Mitgebrauchs tritt. Wenigstens aus Gründen der Praktikabilität sollte...mehr

4.5.1 Ansprüche Wie ausgeführt, handelt es sich bei den nach GEG erforderlichen Maßnahmen um solche der ordnungsmäßigen Erhaltung des Gemeinschaftseigentums. Nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer gegen die GdWE einen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung und somit auch auf Erfüllung der Maßgaben des GEG, weshalb der Verwalter entsprechenden Beschlussinitiat...mehr

Die Pflichten im Zusammenhang mit einer Wasserversorgungsanlage treffen die GdWE. Für die Erhaltung folgt dies auch § 18 Abs. 1 WEG, da die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der GdWE obliegt, für die Verkehrssicherung aus § 9a Abs. 2 WEG.[1]mehr

Da Rechtsgeschäfte – insbesondere Verträge – im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums mit der GdWE geschlossen werden und nicht mit den einzelnen Wohnungseigentümern in ihrer Gesamtheit, steht für Gläubiger der GdWE zunächst auch nur ein Schuldner zur Verfügung, nämlich die GdWE. Da es zur Stärkung der Kreditfähigkeit der GdWE weiterer Zugriffsmöglichkeiten der Gl...mehr

§ 14 Abs. 3 WEG verleiht dem Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Geldausgleich, wenn er Einwirkungen auf sein Sondereigentum dulden muss, die über das zumutbare Maß hinausgehen. Ein entsprechender Aufopferungsanspruch besteht insoweit nicht nur gegenüber der GdWE, sondern auch gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern, da § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG jeden Wohnungseigentümer auch g...mehr

Durch Beschluss kann der Ersatzanspruch des Wohnungseigentümers aus § 14 Abs. 3 WEG weder ausgeschlossen noch gekürzt werden.[1] Den Wohnungseigentümern fehlt die Beschlusskompetenz, dem einzelnen Wohnungseigentümer Leistungspflichten aufzuerlegen. Ihnen fehlt aber auch die Beschlusskompetenz, dem Wohnungseigentümer Ansprüche gegen die übrigen Wohnungseigentümer oder die GdW...mehr

Ein Wohnungseigentümer ist nach § 14 Abs. 2 Nr. 1, 14 Abs. 1 WEG verpflichtet, das Sondereigentum nur so zu gebrauchen und zu nutzen, wie es den Gesetzen, Vereinbarungen oder Beschlüssen entspricht. Nach §§ 16 Abs. 1 Satz 3, 14 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 Nr. 2 WEG ist er ferner verpflichtet, bei einer Benutzung des Sondereigentums das gemeinschaftliche Eigentum und das Sondereigen...mehr

Gem. § 12 Abs. 1 GBO ist die Einsicht des Grundbuchs jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Ein berechtigtes Interesse ist gegeben, wenn der Antragsteller ein verständiges, durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse verfolgt. Insoweit müssen sachliche Gründe dargelegt werden, die die Verfolgung unberechtigter Zwecke oder bloßer Neugier ausgeschlossen ers...mehr

Nicht nur Maßnahmen der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums infolge Alterung oder Verschleiß, sondern auch solche, die aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorgaben erforderlich werden, können mit erheblichen Kosten für die einzelnen Wohnungseigentümer verbunden sein, weshalb die Bereitschaft, freiwillig Geld in die Hand zu nehmen, nicht bei jedem Wohnungseigentümer vorhan...mehr

Es bedarf keiner besonderen Problematisierung, dass ein Wohnungseigentümer im Fall der Beschädigung des Sondereigentums eines anderen Wohnungseigentümers diesem gegenüber haftet. Von praxisrelevanter Bedeutung sind aber die Fälle, für die eine Versicherung abgeschlossen ist. Praxis-Beispiel Der geplatzte Waschmaschinenschlauch Ein Wohnungseigentümer hatte einen Waschgang gesta...mehr

Die Entlastung des Verwalters ist gesetzlich nicht geregelt. Gleichwohl ist entsprechend der Rechtsgedanken des allgemeinen Verbandsrechts auch im Bereich des Wohnungseigentums das Rechtsinstitut der Entlastung des Verwalters anerkannt. Im Verbandsrecht kennt jedenfalls das GmbH-Recht und das Aktienrecht die Entlastung des Geschäftsführers bzw. der Geschäftsführer wie auch d...mehr

Zentrales Haftungssubjekt im Bereich des Wohnungseigentums stellt die GdWE dar. Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 obliegt nach § 18 Abs. 1 WEG der GdWE die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Insoweit obliegen sämtliche Verwaltungsmaßnahmen, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen, der GdWE. Im Innenverhältnis zu den Wohnungseigentümern ist sie auch zur Organ...mehr

Die GdWE wird nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG gerichtlich und außergerichtlich als Organ durch einen wirksam bestellten Verwalter vertreten. Einer zusätzlichen besonderen Ermächtigung durch die Wohnungseigentümer bedarf es nicht. Grundstückskauf- oder Darlehensverträge Anders ist es bei Grundstückskauf- oder Darlehensverträgen. Bei diesen kann der Verwalter die GdWE ausnahmsweise ...mehr

Bis zum Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 hatte der Verwaltervertrag Schutzwirkung für die Wohnungseigentümer entfaltet.[1] Da die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nach § 18 Abs. 1 WEG nunmehr der GdWE obliegt, wird der Verwalter nur noch als ihr Ausführungsorgan tätig. Für Pflichtverletzungen des Verwalters haftet daher die...mehr

Wer die Zustimmung zu erteilen hat, bestimmen die Wohnungseigentümer. Wird die Veräußerung von der Zustimmung des Verwalters abhängig gemacht, wird dieser insoweit lediglich als Organ der GdWE angesprochen.[1] Dies gilt auch dann, wenn die Gemeinschaftsordnung ausnahmsweise dem Verwalter die Erteilung der Zustimmung eindeutig als eigenes – nur von ihm wahrnehmbares – Recht z...mehr

Muss ein Wohnungseigentümer im Zuge von ihm durchzuführender Erhaltungsmaßnahmen oder etwa gestatteter baulicher Veränderungen das Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers betreten und gehen die von dem anderen Wohnungseigentümer nach § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG zu duldenden Einwirkungen über das zumutbare Maß hinaus, muss ihm der Wohnungseigentümer gemäß § 14 Abs. 3 WEG e...mehr

Der in Anspruch genommene Wohnungseigentümer kann gegenüber dem Gläubiger nach § 9a Abs. 4 Satz 2 WEG neben den in seiner Person begründeten auch die der Gemeinschaft zustehenden Einwendungen und Einreden geltend machen, nicht aber seine Einwendungen und Einreden gegenüber der Gemeinschaft. Durch diese Einschränkung soll der Gläubiger nicht mit Fragen aus dem Innenverhältnis...mehr

Haben die Wohnungseigentümer in einer geregelten Mehrhausanlage Beschlusskompetenzen für Angelegenheiten, die nur ihr Haus betreffen und sind sie entsprechend auch zur exklusiven Kostentragung verpflichtet, können sie grundsätzlich auch über Erhaltungsmaßnahmen betreffend ihr Haus beschließen. Da derartige Untergemeinschaften aber nicht rechtsfähig sind, muss die Maßnahme na...mehr

Voraussetzung für ein Entziehungsverlangen ist nach § 17 Abs. 1 WEG, dass sich ein Wohnungseigentümer einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern oder der GdWE obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht hat, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann. Was eine schwere Verletzung ist, sagt § 17 Abs. 1...mehr

Der Nießbraucher ist kein Wohnungseigentümer – er hat keine Pflichten und keine Rechte als Wohnungseigentümer. Infolgedessen schuldet er kein Hausgeld, ist nicht zu einer Versammlung zu laden und hat dort keine eigenen Rechte und ist nicht berechtigt, die Verwaltungsunterlagen einzusehen. Aus dem zwischen Nießbraucher und Wohnungseigentümer bestehenden (Begleit-)Schuldverhältnis...mehr

Hat ein Wohnungseigentümer (oder mehrere) die Kosten einer baulichen Veränderung allein getragen, gebühren nach §§ 16 Abs. 3, 21 Abs. 1 Satz 2 WEG oder §§ 16 Abs. 3, 21 Abs. 3 Satz 2 WEG nur ihm die "Nutzungen" der baulichen Veränderung. "Nutzung" ist auch der hier behandelte Gebrauch. Dieser Alleingebrauch muss gem. § 21 Abs. 4 Satz 1 WEG aber nicht von Dauer sein. Ein Wohn...mehr

2.1.2.1 Voraussetzungen § 14 Abs. 3 WEG verleiht dem Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Geldausgleich, wenn er Einwirkungen auf sein Sondereigentum dulden muss, die über das zumutbare Maß hinausgehen. Ein entsprechender Aufopferungsanspruch besteht insoweit nicht nur gegenüber der GdWE, sondern auch gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern, da § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG jeden Wo...mehr

Die GdWE ist grundsätzlich in sämtlichen Bereichen rechtsfähig. Ein Beispiel hierfür sind das Erb- und das Grundbuchrecht. Soweit die GdWE Rechte erwirbt und/oder Pflichten eingeht, ist sie selbst berechtigt und verpflichtet, nicht die Wohnungseigentümer. Neben der GdWE können die Wohnungseigentümer aber haften (siehe dazu unten Kap. B.I.3.7).mehr

Überblick Das Rechtsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nennt Anlage 1 zu § 1 Satz 1 ZertVerwV in Ziff. 2.1.4. Der DIHK-Rahmenplan (Stand März 2022) taxiert diesen Prüfungsgegenstand mit S+M/3.mehr

Die Grunddienstbarkeit ist gekennzeichnet durch eine nachbarschaftliche Beziehung zwischen dem belasteten und dem begünstigten Grundstückseigentümer. Mit diesem nachbarrechtlichen Bezug unterscheidet sich die Grunddienstbarkeit von allen anderen Belastungen des Wohnungseigentums, etwa dem Dauerwohnrecht nach § 31 WEG, dem Nießbrauch nach den §§ 1030ff. BGB, der Reallast nach...mehr

Ob in wohnungseigentumsrechtlicher Hinsicht die GdWE verantwortlich ist, ergibt sich nicht aus dem Gesetz. Anders als im GEIG (§ 2 Nr. 1) und der HeizkostenV (§ 1 Abs. 2), ist die GdWE jedenfalls im GEG nicht dem Eigentümer gleichgestellt. Allerdings obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 18 Abs. 1 WEG der GdWE. Im Übrigen nimmt die GdWE gem. § 9a Abs....mehr

Zweifellos haften die Wohnungseigentümer gegenüber der GdWE, wenn sie schuldhaft das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigen – sei es durch Beschädigung oder durch Hervorrufen eines besonderen Verwaltungsaufwands. Von praxisrelevanter Bedeutung ist hier die Beantwortung der Frage, ob der schädigende Wohnungseigentümer gerichtlich in Anspruch genommen werden muss oder eine ents...mehr