Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Eine deliktische Haftung kann den Verwalter dann treffen, wenn er die durch § 823 BGB geschützten Rechtsgüter der Wohnungseigentümer verletzt. Hierbei handelt es sich insbesondere um das Leben, den Körper, die Gesundheit und das Eigentum. Praxis-Beispiel Die zerbrochene Vase In der Wohnung eines Wohnungseigentümers werden die Fenster ausgetauscht. Der Verwalter prüft vor Ort, ...mehr

Nach § 16 Abs. 1 Satz 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer, wie bereits oben in Kap. B.I.5.1.2 ausgeführt, ein Mitnutzungsrecht am gemeinschaftlichen Eigentum. Nutzungen i. d. S. sind die unmittelbaren und mittelbaren Sach- und Rechtsfrüchte (die Erträge). Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil (§§ 16 Abs. 1 Satz 2 WEG, 47 GBO) entsprechender Bruchteil – es sei denn...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz sieht in § 9a Abs. 4 eine teilschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft vor. Danach haften die einzelnen Wohnungseigentümer Gläubigern der Gemeinschaft gegenüber unmittelbar – der Höhe nach anteilig beschränkt auf ihren jeweiligen Miteigentumsanteil – sowohl für vertragliche Verbindlichkeiten der Gemeinsc...mehr

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt nach § 18 Abs. 1 WEG der GdWE. Jeder Wohnungseigentümer hat nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG einen Anspruch gegen die GdWE, dass das gemeinschaftliche Eigentum so verwaltet wird, wie es den Benutzungsbestimmungen der Wohnungseigentümer und dem Gesetz entspricht. Bleibt die GdWE untätig, kann ein Wohnungseigentümer nach einer ...mehr

Ist kein Regelbeispiel erfüllt, ist zu untersuchen, ob eine schwere Verletzung im Übrigen vorliegt. Der Wortlaut des § 17 Abs. 1 WEG lässt erkennen, dass nur besonders schwere Pflichtverstöße eine Eigentumsentziehung rechtfertigen können.[1] Schwere Pflichtverstöße Dazu gehören insbesondere die fortlaufend unpünktliche Erfüllung von Hausgeld- und/oder anderen Zahlungsansprüchen...mehr

Ein Wohnungseigentümer, der sein Sondereigentum vermietet, wird i. d. R. die Umstellung nicht verhindern können.[1] Damit er selbst eine Umstellungsankündigung i. S. v. § 556c Abs. 2 BGB i. V. m. § 11 WärmeLV aussprechen kann[2], muss ihm die Verwaltung die notwendigen Informationen namens der GdWE zur Verfügung stellen. Umstellungsankündigung Die Umstellungsankündigung des Ve...mehr

Der störende Wohnungseigentümer muss vor einem Entziehungsbeschluss abgemahnt werden.[1] Diese Abmahnung ist eine formfreie rechtsgeschäftsähnliche Erklärung, die ein Organ der GdWE – i. d. R. die Verwaltung – aussprechen muss.[2] Ferner ist ein Abmahnbeschluss möglich und zulässig.[3] Ausdrücklich ist eine Abmahnung zwar nur in § 17 Abs. 2 WEG für den Fall geregelt, dass der...mehr

Haben die Wohnungseigentümer zum Gebrauch selbst nichts bestimmt, hat jeder Wohnungseigentümer nach § 14 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 Nr. 2 WEG das Sondereigentum so zu gebrauchen, dass er anderes Sondereigentum und/oder das gemeinschaftliche Eigentum nicht stört. Etwas anderes gilt, soweit der Nachteil, der einem anderen durch ein Gebrauchsverhalten zugefügt wird, bei einem geordnet...mehr

Ein Wohnungseigentümer muss sich grundsätzlich nicht durch eine Stimmabgabe an der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums beteiligen. Anders ist es, wenn eine Erhaltungsmaßnahme durchzuführen ist. Vorstellbar ist, dass das immer gilt, wenn sich das Ermessen, zu handeln, auf null reduziert hat. Verwaltung muss informieren! Muss ein Wohnungseigentümer ausnahmsweise gegenüb...mehr

Die Person des Vorsitzenden ergibt sich aus einem Beschluss der Wohnungseigentümer oder der Verwaltungsbeiräte. § 9b Abs. 2 WEG räumt nur eine Vertretungsmacht ein. Die entsprechende Willensbildungskompetenz müssen die Wohnungseigentümer nach § 19 Abs. 1 WEG ausüben, z. B. für die Inhalte des Verwaltervertrags. § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist nach h. M. nicht anwendbar.[1] Der Vor...mehr

Zur GdWE und ihrer Rechtsform können allerdings bestimmte, allgemeingültige Aussagen jenseits einer Einordnung getroffen werden. Allgemeingültige Aussagen zur Rechtsform der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Die GdWE ist Grundrechtsträgerin.[1] Die GdWE ist von den Wohnungseigentümern und wohl auch der GdWE am Miteigentum zu unterscheiden. Dies folgt u. a. aus § 9a Abs. 3 WE...mehr

Die GdWE entsteht nach § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Dieser frühe Entstehungszeitpunkt gilt auch im Fall des § 8 WEG. Solange es neben dem Aufteiler keine wenigstens werdenden Wohnungseigentümer (§ 8 Abs. 3 WEG) gibt, kann der Aufteiler daher in Ein-Personen-Universalversammlungen jeden denkbaren Beschluss fassen, z. B. einen Verwalter bestelle...mehr

Überblick Die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer nennt Anlage 1 zu § 1 Satz 1 ZertVerwV in Ziff. 2.1.5. Der DIHK-Rahmenplan (Stand März 2022) taxiert diesen Prüfungsgegenstand mit S+M/3.mehr

Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer 1.1 Gebrauch des Sondereigentums 1.1.1 Überblick Jeder Wohnungseigentümer ist nach § 13 Abs. 1 WEG berechtigt, sein Sondereigentum zu bewohnen, also es zu gebrauchen. Mit dem Begriff des "Gebrauchs" ist die selbstnützige, tatsächliche Verwendung des Sondereigentums, vor allem Gehen, Laufen, Schlafen, Spielen, Treten und Wohnen gemeint...mehr

3.4.1 Grundsätze Da Rechtsgeschäfte – insbesondere Verträge – im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums mit der GdWE geschlossen werden und nicht mit den einzelnen Wohnungseigentümern in ihrer Gesamtheit, steht für Gläubiger der GdWE zunächst auch nur ein Schuldner zur Verfügung, nämlich die GdWE. Da es zur Stärkung der Kreditfähigkeit der GdWE weiterer Zugriffsmögl...mehr

Überblick Das Thema "Rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer" nennt Anlage 1 zu § 1 Satz 1 ZertVerwV in Ziff. 2.1.3. Der DIHK-Rahmenplan (Stand März 2022) taxiert diesen Prüfungsgegenstand mit S+M/3.mehr

2.2.1 Pflichtverletzungen des Verwalters Die GdWE haftet auch Dritten gegenüber für Pflichtverletzungen des Verwalters. Praxis-Beispiel Die "Geldwäsche" Der Verwalter zweier Eigentümergemeinschaften hat zur Verschleierung betrügerischer Entnahmen Gelder vom Girokonto der einen Gemeinschaft auf das Girokonto der anderen überwiesen. Diese ist gegenüber der geschädigten Eigentümer...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) ist im Rahmen des Verbandsrechts keiner bekannten Rechtsform eindeutig zuzuordnen. Sie ist nach h. M. ein Verband "eigener Art". Die Frage, ob es dennoch möglich ist, Bestimmungen des Körperschafts- oder des Personengesellschaftsrechts auf die GdWE anzuwenden, kann also nur im Einzelfall beantwortet werden.mehr

Die Zustimmung ist zu versagen, wenn ein wichtiger Grund gegen die Veräußerung vorliegt. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn der Erwerbsinteressent künftig finanziell oder persönlich unzuverlässig ist.[1] Auf ein Verschulden kommt es nicht an. Beide Begriffe sind eng auszulegen. Finanzielle und persönliche Unzuverlässigkeit Ein Erwerbsinteressent ist finanziell unzuverlässig,...mehr

Die Haftung des Wohnungseigentümers beschränkt § 9a Abs. 4 Satz 1 HS 2 WEG auf solche Verbindlichkeiten, "die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind". Zweck dieser Regelung ist, dass derjenige bezahlen soll, dem die Leistung zugutekommt. Bei einem Eigentümerwechsel wird dies in aller Regel der Erwerber sein...mehr

Die gesetzlich angeordnete teilschuldnerische Außenhaftung der Wohnungseigentümer verleiht dem Werkunternehmer die Möglichkeit, eine Bauhandwerkersicherungshypothek gemäß § 650e BGB zu verlangen. Dies folgt allerdings nicht direkt aus dem Gesetz. Der Unternehmer kann die Einräumung einer Sicherungshypothek nämlich nur an dem Baugrundstück "des Bestellers" verlangen, was eine...mehr

Jeder Wohnungseigentümer hat als Miteigentümer gem. § 16 Abs. 1 Satz 3 WEG auch am gemeinschaftlichen Eigentum ein Mitgebrauchsrecht.[1] Mitgebrauch i. d. S. ist das aus der Gemeinschaft am Bruchteilseigentum herzuleitende Recht, persönliche Gebrauchsvorteile aus der gemeinschaftlichen Sache zu ziehen, d. h. an dieser den Mitbesitz i. S. d. § 866 BGB auszuüben, der seiner Nat...mehr

Bestehen keine Vereinbarungen oder Beschlüsse, sind Einwirkungen gleichwohl zu dulden, wenn dem Sondereigentum durch sie kein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil erwächst, wie z. B. normale Wohngeräusche, soweit sie auf einer zulässigen Benutzung beruhen. Nachteil ist jede nicht ganz unerhebliche, vermeidbare und zu vermeide...mehr

Der Verwalter kann nach § 181 BGB im Namen der GdWE mit sich im eigenen Namen oder als Vertreter der GdWE ein Rechtsgeschäft grundsätzlich nicht vornehmen, es sei denn, dass das Rechtsgeschäft ausschließlich in der Erfüllung einer Verbindlichkeit besteht. Die Wohnungseigentümer können etwas anderes bestimmen, auch durch Beschluss. Der in § 181 BGB enthaltene Rechtsgrundsatz ...mehr

Die Wohnungseigentümer können nach § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung – also eine Vereinbarung – aufgehoben wird. Liegt es so, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden. Diesen Antrag kann ein Wohnungseigentümer, nach §§ 7 Abs. 2 Satz 2, 12 Abs. 4 Satz 2 WEG aber auch die Verwaltung namens der GdWE stellen. Zum Nachweis...mehr

Den Willen der GdWE bilden grundsätzlich die Wohnungseigentümer durch Vereinbarungen oder Beschlüsse. Etwas Anderes gilt im Anwendungsbereich des § 27 WEG. Danach kann auch der Verwalter zu einer Willensbildung berufen sein. Dies ist der Fall, wenn eine Maßnahme eine untergeordnete Bedeutung hat und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führt, oder wenn eine Maßnahme zur Wahru...mehr

Nach §§ 14 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 Nr. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, die in seinem Sondereigentum stehenden Räume und Grundstücksflächen sowie die nach § 5 Abs. 1 bis Abs. 3 WEG im Sondereigentum stehenden wesentlichen Gebäudeteile auf eigene Kosten so zu erhalten, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer – bezogen auf deren Sondereigentum oder das ...mehr

Eine Vertretung der GdWE durch den Verwalter ist nur dann unwirksam, wenn der Verwalter gegenüber Dritten seine Vertretungsmacht ausnahmsweise missbraucht. Nachteiliger Vertrag Schließt der Verwalter im Einvernehmen mit einem Vertragspartner der GdWE einen Vertrag zu deren Nachteil, verstößt dieser Vertrag gegen die guten Sitten und ist nichtig. Erhebt der Verwalter hingegen i...mehr

2.1 Einzelheiten Zur GdWE und ihrer Rechtsform können allerdings bestimmte, allgemeingültige Aussagen jenseits einer Einordnung getroffen werden. Allgemeingültige Aussagen zur Rechtsform der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Die GdWE ist Grundrechtsträgerin.[1] Die GdWE ist von den Wohnungseigentümern und wohl auch der GdWE am Miteigentum zu unterscheiden. Dies folgt u. a. au...mehr

Die Zwangsverwaltung hat das Ziel, die Ansprüche der GdWE wegen laufender Verbindlichkeiten des Schuldners aus den Erträgen des Wohnungs- und/oder Teileigentums zu befriedigen (Miete, Pacht, Erbbauzins, Nutzungsentschädigungen) und die Zwangsversteigerung zu vermeiden. Das unterscheidet die Zwangsverwaltung von der auf Verwertung und anschließende Verteilung des Versteigerun...mehr

2.1 Überblick Ein Wohnungseigentum kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, die Nutzungen des Wohnungseigentums zu ziehen und dieses zu gebrauchen (Nießbrauch). Ein Nießbrauchsrecht auf Lebenszeit bietet sich als ein Modell der vorweggenommenen Erbfolge an oder um Pflichtteilsansprüche zu verkleinern. Es bewirk...mehr

Die Anordnung der Zwangsverwaltung hat für die GdWE eine Reihe von Vorteilen, unter anderem: Es kümmert sich eine i. d. R. kompetente Person um das Wohnungseigentum, die unter anderem für dessen Sicherheit und Versicherung sorgt. Die Verkehrspflichten für das Wohnungseigentum und für ein diesem zugeordnetes Sondernutzungsrecht werden wahrgenommen. Eine Miete wird beigetrieben o...mehr

Den relevantesten Grund einer Haftung gegenüber außenstehenden Dritten stellt die Verletzung der Verkehrssicherungspflicht dar (siehe hierzu ausführlich Kap. D.IV.4.4.1). Im Unterschied zur Haftung gegenüber den Wohnungseigentümern im Fall der Verletzung von Verkehrssicherungspflichten, haftet die GdWE einem Dritten mangels Bestehens vertraglicher Beziehungen deliktisch nach...mehr

Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 Fall 1 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten seines Sondereigentums zu dulden. Diese Duldungspflicht soll der GdWE bzw. von ihr beauftragten Dritten, bspw. einem Handwerker, ermöglichen, das gemeinschaftliche Eigentum im Bereich des Sondereigentums, zu erhalten und/oder baulich zu verändern. Einbau von Messgeräten Ein Wohnungseigen...mehr

Die GdWE wird nach § 9b Abs. 2 WEG gegenüber dem Verwalter durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder einen durch Beschluss dazu ermächtigten Wohnungseigentümer vertreten. Es gibt bereits neuen Verwalter oder noch einen alten Verwalter Gibt es bereits einen neuen Verwalter, dürfte § 9b Abs. 2 WEG nicht anwendbar sein. Denn diese Bestimmung will nur regeln, was gilt, w...mehr

Die GdWE haftet auch Dritten gegenüber für Pflichtverletzungen des Verwalters. Praxis-Beispiel Die "Geldwäsche" Der Verwalter zweier Eigentümergemeinschaften hat zur Verschleierung betrügerischer Entnahmen Gelder vom Girokonto der einen Gemeinschaft auf das Girokonto der anderen überwiesen. Diese ist gegenüber der geschädigten Eigentümergemeinschaft zur Rückzahlung verpflichte...mehr

Die Haftung des Verwalters ist nicht davon abhängig, dass ein Verwaltervertrag abgeschlossen ist. Dem Verwalter obliegen vielmehr bereits gesetzlich geregelte Pflichten, bei deren Verletzung er sich insbesondere der Eigentümergemeinschaft gegenüber schadensersatzpflichtig machen kann. Diese gesetzlich geregelten Pflichten des Verwalters ergeben sich aus §§ 24, 27 und 28 WEG....mehr

Die Zustimmungserklärung i. S. v. § 12 Abs. 1 WEG ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung.[1] Sie kann sowohl vor als auch nach Abschluss des Erwerbsvertrags abgegeben werden. Die Zustimmung ist dem Grundbuchamt dann ohne Vorbehalte und Bedingungen nachzuweisen. Die erteilte Zustimmung ist unwiderruflich, sobald die schuldrechtliche Vereinbarung über die Verä...mehr

Jeder Wohnungseigentümer ist nach § 13 Abs. 1 WEG berechtigt, sein Sondereigentum zu bewohnen, also es zu gebrauchen. Mit dem Begriff des "Gebrauchs" ist die selbstnützige, tatsächliche Verwendung des Sondereigentums, vor allem Gehen, Laufen, Schlafen, Spielen, Treten und Wohnen gemeint.[1] Vermietung/Verpachtung Kein Gebrauch ist die Vermietung/Verpachtung. Hier geht es dar...mehr

Wird an ein im gemeinschaftlichen Eigentum stehendes Gebäude nachträglich ein Balkon angebaut, der nur von einer Einheit aus betreten werden kann, und fehlt es an einer Zuweisung i. S. v. § 5 Abs. 1 WEG oder besteht an einem Gebäude von vornherein ein Balkon ohne weitere Bestimmungen zum Gebrauch, steht nach h. M. dennoch nur dem Wohnungseigentümer ein (Allein-)Gebrauchsrech...mehr

Charakteristisches Merkmal des Verrichtungsgehilfen ist seine Weisungsabhängigkeit, also sein Mangel an Selbstständigkeit und Eigenverantwortlichkeit. Hier regelt § 831 BGB, dass derjenige zum Schadensersatz verpflichtet ist, der einen anderen zu einer Verrichtung bestellt hat und dieser in Ausführung der Verrichtung einem Dritten widerrechtlich einen Schaden zufügt. Vorauss...mehr

Besteht kein allgemeiner Zugang, ist das gemeinschaftliche Eigentum im Einzelfall "isoliert". Dies kann Räume betreffen, bspw. einen Spitzboden, oder Flächen. Liegt es so, ist vorstellbar, dass die Flächen und/oder Räume vor diesen Flächen/Räumen nach § 5 Abs. 2 WEG gemeinschaftliches Eigentum werden und (mit-)gebraucht werden dürfen.[1] Praxis In der Praxis wird örtlich isol...mehr

Der Insolvenzverwalter kann ein Wohnungseigentum freigeben. Diese Freigabe ist eine einseitige, empfangsbedürftige, konstitutiv wirkende Willenserklärung gegenüber dem Insolvenzschuldner, einen zur Insolvenzmasse zählenden Gegenstand, etwa das Wohnungseigentum, aus dem Haftungsverband der Insolvenzmasse und damit aus dem Insolvenzbeschlag zu lösen. Die Freigabe wird mit Zuga...mehr

Selbstständig handelt zunächst, wer im eigenen Namen und auf eigene Rechnung tätig wird und dabei seine Arbeitszeit im Wesentlichen frei gestalten kann und die Verantwortung für sein Handeln tragen muss. Angestellte des Verwalters bedürfen daher keiner Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO. Gewinnerzielungsabsicht Wird die Verwaltertätigkeit gegen Entgelt ausgeübt, wird das M...mehr

Der allgemeine zivilrechtliche Verschuldensmaßstab ist in § 276 BGB geregelt. Gemäß § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB haftet der Verwalter für Vorsatz und Fahrlässigkeit, sofern nichts anderes bestimmt ist. Grundsätzlich haftet er also auch für nur leicht fahrlässig verursachte Pflichtverletzungen. Fahrlässigkeit ist bereits dann gegeben, wenn sich der Verwalter verhört oder versprich...mehr

Die Stimmverhältnisse können sich im Fall der Teilung von Sondereigentumseinheiten ändern. Eine derartige Unterteilung ist grundsätzlich auch ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zulässig.[1] Wertprinzip Bei vereinbartem Wertprinzip ändert sich nichts im Hinblick auf die Stimmverhältnisse. Denn der unterteilende Wohnungseigentümer und der neue Wohnungseigentümer vere...mehr

Die Bestimmungen des Mietrechts sind grundsätzlich nicht mit dem WEG vereinheitlicht.[1] Ist Wohnungseigentum vermietet und haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten nach § 556a Abs. 3 BGB zwar abweichend von § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab umzule...mehr

Die GdWE kann als Gläubigerin eines Hausgeldschuldners nach § 866 Abs. 1 ZPO in Verbindung mit § 146 ZVG die Zwangsverwaltung in dessen Wohnungseigentum betreiben. Ein Zwangsverwaltungsverfahren kommt ferner in Betracht für Grundstücksbruchteile, die im Eigentum eines Miteigentümers stehen oder als solche mit einer Forderung belastet sind, für grundstücksgleiche Rechte (z. B...mehr

Den Wohnungs- als Sondereigentümer treffen sämtliche Pflichten, die das Sondereigentum als Grundstück betreffen. Er muss z. B. die Verkehrssicherungspflichten erfüllen oder andere vor den Gefahren schützen, die ihnen wegen des Zustands des Sondereigentums drohen. Werden bspw. in einem im Sondereigentum stehenden Raum gefährliche Gegenstände und Materialien gelagert, ist nur ...mehr

1.1 Zustimmungserfordernis 1.1.1 Überblick Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, sein Wohnungseigentum an jeden beliebigen Dritten zu veräußern. Damit die anderen Wohnungseigentümer eine gewisse Kontrolle haben, wer in ihre Gemeinschaft eintritt – vor allem in kleinen Wohnungseigentumsanlagen wird es hieran ein Interesse geben – kann nach § 12 Abs. 1 WEG als Inhalt des Sond...mehr