Rechtsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander un ... / 3.2.3 Abmahnung

Der störende Wohnungseigentümer muss vor einem Entziehungsbeschluss abgemahnt werden.^[1] Diese Abmahnung ist eine formfreie rechtsgeschäftsähnliche Erklärung, die ein Organ der GdWE – i. d. R. die Verwaltung – aussprechen muss.^[2] Ferner ist ein Abmahnbeschluss möglich und zulässig.^[3]

Ausdrücklich ist eine Abmahnung zwar nur in § 17 Abs. 2 WEG für den Fall geregelt, dass der Entziehungsgrund aus einer gröblichen Verletzung der Pflichten nach § 14 WEG hergeleitet werden soll. Darüber hinausgehend ist eine Abmahnung analog § 543 Abs. 3, § 314 Abs. 2 Satz 1 BGB aber auch dann erforderlich, wenn die Entziehung auf § 17 Abs. 1 WEG gestützt wird, ohne dass ein Regelbeispiel gem. § 17 Abs. 2 WEG vorliegt.^[4] Grund hierfür ist die einschneidende Wirkung der Entziehungsklage, die mit Blick auf die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG nur letztes Mittel sein kann.

Zugang und Kenntnisnahme

Eine Abmahnung ist nur beachtlich, wenn sie dem Abzumahnenden zugegangen ist und dieser in der Lage ist, vom Inhalt der Abmahnung Kenntnis zu nehmen. Dieser Zugang muss beweisbar sein. Als preisgünstige Alternative besteht die Möglichkeit, das Schreiben per Boten persönlich zuzustellen. In diesem Fall sollte der Bote, nachdem er den Inhalt zur Kenntnis genommen hat, den Brief persönlich übergeben oder in den Briefkasten des Empfängers werfen und die Zustellung auf der Kopie der Abmahnung vermerken. Wird mündlich abgemahnt, sollte dies unter Zeugen erfolgen. Über den Abmahnungsvorgang kann eine Aktennotiz angelegt werden, die vom Zeugen unterschrieben werden kann.

Inhalt

Die Abmahnung soll einerseits den Wohnungseigentümer warnen und ihm Gelegenheit zur Änderung seines Verhaltens geben, andererseits den übrigen Wohnungseigentümern eine sichere Entscheidungsgrundlage für den Entziehungsbesch...