Fachbeiträge & Kommentare zu Wirtschaftsplan

Problemüberblick Die Entscheidung behandelt 2 Fragen. Die eine ist, ob es ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, den Umlageschlüssel für eine Erhaltungsmaßnahme für die Jahresabrechnung zu ändern. Die andere ist, ob ein einziger Mangel sämtliche Nachschüsse zu Fall bringt. Nachträgliche Änderung eines Umlageschlüssels Der Beschluss, einen Umlageschlüssel nachträglich zu ändern,...mehr

Problemüberblick Die Wohnungseigentümer können die Verwaltungsbeiräte für ein Geschäftsjahr entlasten. Diese "Entlastung" ist erstens die Billigung einer Amtsführung für einen bestimmten Zeitraum als dem Gesetz, der Gemeinschaftsordnung und den ggf. vertraglichen Pflichten entsprechend und als zweckmäßig. Zweitens wird dem Amtsträger für die künftige Tätigkeit das Vertrauen a...mehr

Auch in einer Mehrhausanlage ist jeder Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Wiederum anderes gilt, wenn in der Gemeinschaftsordnung andere Kostenverteilungsschlüssel vereinbart sind, beispielsweise eine Kostentrennung nach Gebäuden. Ferner ist die g...mehr

Für sämtliche Gestattungsmaßnahmen ordnet § 21 Abs. 1 WEG die alleinige Kostentragungspflicht des oder derjenigen Wohnungseigentümer an, denen die bauliche Veränderung gestattet wurde. Allein sie sind auch nur zur Nutzung der Einrichtung berechtigt. Praxis-Beispiel Der Treppenlift – Teil 1 In der aus 15 Wohnungseigentümern bestehenden Wohnanlage leben 3 bereits hochbetagte und...mehr

Aufgrund des dualen Systems aus Wirtschaftsplan und der auf seiner Grundlage zu beschließenden Vorschüsse ist zu beachten, dass lediglich eine Leistungsklage gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, gerichtet auf die Erstellung eines Wirtschaftsplans, noch nicht die erforderliche Beschlussfassung über die auf seiner Grundlage festzusetzenden Hausgeldvorschüsse zur Folg...mehr

Nach der maßgeblichen Bestimmung des § 28 Abs. 1 WEG muss der Wirtschaftsplan die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben, die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Kostentragung, die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG vorgesehenen Erhaltungsrücklage und ggf. die Beitragsleistungen zu weiter gebildeten Rücklagen enthalten. 2.1 ...mehr

Zusammenfassung Begriff Der Verwalter ist nach § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG verpflichtet, für jedes Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Dieser Verpflichtung hat er von sich aus nachzukommen. Einer entsprechenden Beschlussfassung, gerichtet auf Erstellung eines Wirtschaftsplans seitens der Wohnungseigentümer, bedarf es nicht. Gegenstand des Beschlusses der Wohnungseigen...mehr

Muster: Wirtschaftsplan Jahresgesamt- und Jahreseinzelwirtschaftsplan 2024 (Planungszeitraum: 1.1.2024 bis 31.12.2024) – Wohnung 5 Erläuterung des Verteilungsschlüsselsmehr

Im Wirtschaftsplan zu berücksichtigen sind auch sonstige administrative Kosten wie etwa die Saalmiete für Eigentümerversammlungen und Kontoführungsgebühren. Steht im Zeitraum der zu planenden Wirtschaftsperiode die Wiederbestellung des Verwalters an, sollte er die Kosten für die Beglaubigung des entsprechenden Versammlungsprotokolls berücksichtigen. Positionen, die nicht in ...mehr

Auch nach Inkrafttreten des WEMoG werden die mit (+) gekennzeichneten Entscheidungen weiterhin einschlägig rund um das Thema "Wirtschaftsplan" bleiben und die mit (–) gekennzeichneten nicht mehr gelten. Wo erforderlich, werden ergänzende Informationen erteilt. Abberufung des Verwalters (+) Eine nicht fristgerechte Vorlage von Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen sowie die ...mehr

In der Verwalterpraxis wird häufig übersehen, dass im Wirtschaftsplan auch voraussichtliche Einnahmen – insbesondere Zinseinnahmen – zu berücksichtigen und darzustellen sind. 2.1.1 Hausgeldvorschüsse Wichtigste Einnahmequelle sind die Hausgeldvorschüsse der Wohnungseigentümer. Dies gilt auch für den Fall, dass sie voraussichtlich uneinbringbar sein werden, etwa wegen Zahlungsu...mehr

Bei den voraussichtlichen Kosten konkret beschlossener baulicher Veränderungen ist grundsätzlich zu unterscheiden, ob die beschlossene Maßnahme eine Kostenverteilung unter allen Wohnungseigentümern zur Folge hat oder die Kosten lediglich von einzelnen Wohnungseigentümern zu tragen sind. Im Regelfall werden bauliche Veränderungen allerdings kaum im Wirtschaftsplan zu berücksi...mehr

Forderungen der Gemeinschaft darf der Verwalter nur dann in den Wirtschaftsplan aufnehmen, wenn mit ihrer Erfüllung während der Wirtschaftsperiode auch tatsächlich gerechnet werden kann.[1] Im Übrigen sind Forderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in dem nach § 28 Abs. 4 WEG zu erstellenden Vermögensbericht darzustellen.[2]mehr

Der Wirtschaftsplan stellt das wichtigste Element der Mittelbeschaffung innerhalb der Gemeinschaft dar. Er beinhaltet die in der Gemeinschaft in der laufenden Wirtschaftsperiode voraussichtlich anfallenden Kosten. Der Wirtschaftsplan ist eine in die Zukunft gerichtete Prognose – in aller Regel gestützt auf Erfahrungswerte der Vergangenheit. Welche Kosten tatsächlich in der W...mehr

Im Hinblick auf die Anfechtung des Genehmigungsbeschlusses der gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG auf Grundlage des Wirtschaftsplans festgesetzen Vorschüsse, muss man sich zunächst vor Augen führen, dass der Wirtschaftsplan das elementare Instrument der (Geld-)Mittelbeschaffung der Wohnungseigentümergemeinschaft darstellt. Des Weiteren ist zu berücksichtigen, dass die Wohnungseige...mehr

Da die Zuführungen zur Erhaltungsrücklage keine Ausgaben oder sonstige Kosten, sondern Einnahmen der Gemeinschaft darstellen, sind diese auch nicht als Kostenposition im Wirtschaftsplan aufzuführen.[1] Allerdings kann eine Darstellung als Kostenposition eine Anfechtungsklage nicht mehr begründen. Gerade derartige Klagen, die allein wegen formeller Mängel des Wirtschaftsplans...mehr

Bei Nutzungsentgelten bzw. Einnahmen aus der Benutzung gemeinschaftlicher Einrichtungen, wie insbesondere Waschmarken, ist stets zu prüfen, ob diese der Erhaltungsrücklage zuzuführen sind, um die Betriebsbereitschaft der Einrichtungen finanzieren zu können. Sie sind dann nicht im Einnahmen-/Ausgabenteil des Wirtschaftsplans zu berücksichtigen, da sie gerade nicht ausgeschütt...mehr

Zinseinnahmen sind stets als Einnahmen auszuweisen. Erzielt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer etwa Einnahmen aus der Verzinsung des gemeinschaftlichen Girokontos, sind diese entsprechend im Einnahmen/Ausgabenteil des Wirtschaftsplans zu berücksichtigen und darzustellen. Entstammen sie aus der verzinslichen Anlage der Erhaltungsrücklage, ist zu differenzieren, ob eine A...mehr

3.1 Grundsätze Das WEG enthält keinerlei Vorgaben hinsichtlich der Form des Wirtschaftsplans. Auch wenn der Gesetzgeber der Auffassung ist, dass gerade formelle Mängel oder gar die Nichtexistenz eines Wirtschaftsplans allein eine Anfechtungsklage nicht begründen kann, dürfte dem die Rechtsprechung allerdings nicht folgen.[1] So jedenfalls zwar Beitragsvorschüsse beschlossen w...mehr

Hauptzweck des Wirtschaftsplans ist es, die Hausgeldvorschüsse für das laufende Kalenderjahr oder die konkrete anderweitig vereinbarte Wirtschaftsperiode festzulegen. Aus diesem Grund hat der Verwalter den Wirtschaftsplan vor oder jedenfalls zu Beginn der betreffenden Wirtschaftsperiode zu erstellen.[1] Da die Kosten der Vorwirtschaftsperiode aufschlussreich für den Planungszei...mehr

Begriff Der Verwalter ist nach § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG verpflichtet, für jedes Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Dieser Verpflichtung hat er von sich aus nachzukommen. Einer entsprechenden Beschlussfassung, gerichtet auf Erstellung eines Wirtschaftsplans seitens der Wohnungseigentümer, bedarf es nicht. Gegenstand des Beschlusses der Wohnungseigentümer nach § 28...mehr

Wichtigste Einnahmequelle sind die Hausgeldvorschüsse der Wohnungseigentümer. Dies gilt auch für den Fall, dass sie voraussichtlich uneinbringbar sein werden, etwa wegen Zahlungsunfähigkeit einzelner Wohnungseigentümer oder deren Insolvenz. Diese Gründe befreien die Wohnungseigentümer nicht von ihrer grundsätzlichen Pflicht zur Hausgeldzahlung aufgrund der beschlossenen Vors...mehr

Nach der gesetzlichen Systematik des § 28 Abs. 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über die Vorschüsse; zu diesem Zweck hat der Verwalter kalenderjährlich einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Hieraus ergibt sich zwar, dass der Verwalter jedes Jahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen hat, nicht jedoch ein Zwang der Wohnungseigentümer, auf Grundlage eines neuen Wirtschaftsp...mehr

Soweit der Verwaltungsbeirat einen Anspruch auf Aufwandsentschädigung hat, ist der voraussichtlich entstehende Kostenaufwand auf Grundlage des Durchschnitts der letzten 3 Jahre zu schätzen. Hat der Verwaltungsbeirat (zusätzlich) Anspruch auf ein Honorar, ist dieses freilich ebenfalls zu berücksichtigen. Aus Transparenzgründen dürfen Aufwandsentschädigung und/oder Beiratshono...mehr

Erträge aus Vermietung und Verpachtung des gemeinschaftlichen Eigentums sind als Einnahmeposition zu berücksichtigen. Hierbei ist es unerheblich, ob es sich beim Mieter bzw. Pächter um einen Wohnungseigentümer oder einen gemeinschaftsfremden Dritten handelt.mehr

Zu berücksichtigen sind stets sämtliche Ausgaben der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in der jeweiligen Wirtschaftsplanperiode. Zu den Ausgaben bzw. Kosten gehören im Regelfall: 2.2.1 Betriebskosten Die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums stellen in aller Regel den größten Ausgabenposten der Gemeinschaft dar. Abhängig vom konkreten Einzelfall handelt es sich i. ...mehr

Zu berücksichtigen ist hier in erster Linie das Verwalterhonorar sowie ggf. vereinbarte Zusatzhonorare für bestimmte Leistungen bzw. Tätigkeiten des Verwalters, die auch tatsächlich in der entsprechenden Wirtschaftsperiode erbracht bzw. entfaltet werden.mehr

2.4.1 Grundsätze Nach dem dualen System des § 28 Abs. 1 WEG sind die Einzelwirtschaftspläne von erheblicher Bedeutung für die Finanzverfassung der Gemeinschaft. Letztlich nämlich ergeben sich die nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG zu beschließenden Vorschüsse gerade aus den Einzelwirtschaftsplänen. Vermag man einen Verzicht auf die Erstellung von Einzelwirtschaftsplänen ausnahmsweis...mehr

Die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums stellen in aller Regel den größten Ausgabenposten der Gemeinschaft dar. Abhängig vom konkreten Einzelfall handelt es sich i. d. R. um Versicherungsbeiträge (Gebäudeversicherung, Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung, ggf. Gewässerschadenhaftpflicht), Abfallbeseitigung, Straßenreinigung, Schmutzwassergebühren, Fris...mehr

Über die auf Grundlage des Gesamtwirtschaftsplans sowie der entsprechenden Einzelwirtschaftspläne festzusetzenden Vorschüsse beschließen die Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 25 Abs. 2 WEG mit einfacher Mehrheit. Da gesetzlich für die Beschlussfassung kein bestimmtes Stimmprinzip vorgesehen ist, richtet sich dieses nach dem gesetzlichen Kopfprinzip des §...mehr

Das WEG enthält keinerlei Vorgaben hinsichtlich der Form des Wirtschaftsplans. Auch wenn der Gesetzgeber der Auffassung ist, dass gerade formelle Mängel oder gar die Nichtexistenz eines Wirtschaftsplans allein eine Anfechtungsklage nicht begründen kann, dürfte dem die Rechtsprechung allerdings nicht folgen.[1] So jedenfalls zwar Beitragsvorschüsse beschlossen werden, es alle...mehr

Gem. § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG soll der Wirtschaftsplan im Vorfeld der Beschlussfassung über die Festsetzung der Vorschüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG vom Verwaltungsbeirat geprüft werden. Da es sich bei der genannten Bestimmung lediglich um eine Sollvorschrift handelt, begründet die unterlassene Prüfung des Wirtschaftsplans durch den Verwaltungsbeirat allein nicht die Anfecht...mehr

Möglich ist auch, durch Vereinbarung eine weitgehende wirtschaftliche Trennung der Häuser mit eigenen Beschlusskompetenzen insbesondere im Hinblick auf die Finanzverfassung der einzelnen Häuser herbeizuführen. Sieht die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung z. B. eine wirtschaftliche Trennung derart vor, dass für die einzelnen Häuser eigene Wirtschaftspläne zu erstellen...mehr

Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Kredit bzw. ein Darlehen aufgenommen, sind die entsprechenden Zinsaufwendungen und die Tilgungsraten zu berücksichtigen und darzustellen. Darstellung der Zinsaufwendungen und Tilgungsraten Im Anschluss an das Beispiel Kreditaufnahme bei den Einnahmen[1] ist auf Ausgabenseite wie folgt darzustellen: Wirtschaftsplan 2025 I Einnahmen / ...mehr

Bereits vor Inkrafttreten des WEMoG war höchstrichterlich anerkannt, dass als Finanzierungsinstrument auch eine Kreditaufnahme der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Frage kommt. Der Gesetzgeber erwähnt nun in § 9b Abs. 1 WEG ausdrücklich die Darlehensaufnahme, indem der Verwalter zum Abschluss von Darlehensverträgen einer gesonderten Ermächtigung der Wohnungseigentümer ...mehr

1.1 Gemeinschaftsordnung prüfen Bei Übernahme einer neuen Verwaltung sollte der Verwalter die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung daraufhin prüfen, ob überhaupt und in welchem Umfang Wirtschaftspläne für die zu verwaltende Gemeinschaft erstellt werden müssen. Die Vorschrift des § 28 WEG ist nämlich nicht zwingend und demnach abdingbar.[1] Dies ergibt sich bereits aus ...mehr

6.1 Beschluss über die Festsetzung der Vorschüsse Über die auf Grundlage des Gesamtwirtschaftsplans sowie der entsprechenden Einzelwirtschaftspläne festzusetzenden Vorschüsse beschließen die Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 25 Abs. 2 WEG mit einfacher Mehrheit. Da gesetzlich für die Beschlussfassung kein bestimmtes Stimmprinzip vorgesehen ist, richtet si...mehr

6.3.1 Tilgungsbestimmung Die monatlichen Hausgelder werden einschließlich der Beiträge zur Erhaltungsrücklage und ggf. sonstiger gebildeter Rücklagen von den einzelnen Wohnungseigentümern in aller Regel in einer Summe gezahlt. Diese sind dann vom Verwalter entsprechend der Beiträge zum Ausgleich der Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie der Beiträge zur Erhaltungsrück...mehr

Bei Übernahme einer neuen Verwaltung sollte der Verwalter die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung daraufhin prüfen, ob überhaupt und in welchem Umfang Wirtschaftspläne für die zu verwaltende Gemeinschaft erstellt werden müssen. Die Vorschrift des § 28 WEG ist nämlich nicht zwingend und demnach abdingbar.[1] Dies ergibt sich bereits aus § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG So kann ...mehr

Über Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne einzelner selbstständiger Wohnungseigentümergemeinschaften kann eine aus allen Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaften gebildete "Dachgemeinschaft" nicht wirksam beschließen.[1] Praxis-Beispiel Zusammenschluss zwecks günstigerer Konditionen Die Wohnungseigentümer der jeweils selbstständigen Wohnungseigentümergemeinschaften Lukasst...mehr

Zunächst gilt oben Ausgeführtes auch bei Mehrhausanlagen. Hier können ggf. aber die Maßgaben des Einzelfalls Abweichungen begründen. Regelt etwa die Gemeinschaftsordnung eine unterschiedliche Kostenverteilung im Hinblick auf die einzelnen Häuser, so muss der Verwalter dies bei Erstellung der Einzelwirtschaftspläne berücksichtigen. Entsprechendes gilt bei einer Beschlussfassu...mehr

Rechtsverfolgungskosten im Hinblick auf die Geltendmachung konkret feststehender und anstehender oder zu erwartender Verfahren[1] sind zu berücksichtigen und darzustellen. Im Zusammenhang mit den Kosten der Rechtsverfolgung ist zu beachten, dass Beschlussklagen gemäß § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten sind. Da es sich also um sog....mehr

Der Gesamtwirtschaftsplan und der Einzelwirtschaftsplan sind dem betreffenden Wohnungseigentümer vorab mit dem Ladungsschreiben zu übersenden.[1] Nicht erforderlich ist die Übersendung auch der die übrigen Wohnungseigentümer betreffenden Einzelwirtschaftspläne.[2] Hieran hat sich auch nach Inkrafttreten des WEMoG nichts geändert, obwohl der Gesetzgeber der Auffassung ist, das...mehr

Maßnahmen laufender Erhaltung und Kleinreparaturen werden in aller Regel zur Schonung der Erhaltungsrücklage aus den monatlichen Hausgeldern der Wohnungseigentümer finanziert. Soweit eine beschlossene größere Erhaltungsmaßnahme aus den laufenden Hausgeldern finanziert werden soll, sind die voraussichtlichen Kosten ebenfalls zu berücksichtigen und darzustellen. Entsprechendes...mehr

In aller Regel erfolgt die Genehmigung des Wirtschaftsplans in der bereits laufenden Wirtschaftsperiode. Regelmäßig wird die rückwirkende Geltung des Wirtschaftsplans zu Beginn der jeweiligen Wirtschaftsperiode beschlossen. Beschlussmuster: Rückwirkende Genehmigung der Festsetzung von Vorschüssen auf Grundlage eines Wirtschaftsplans TOP XX Rückwirkende Festsetzung der Vorsch...mehr

Die Wohnungseigentümer können auch die künftige Geltung des für die Wirtschaftsperiode erstellten Wirtschaftsplans beschließen, also für rückwirkende Zeiträume auf entsprechende Anpassung verzichten.[1] Beschlussmuster: Künftige Genehmigung der Festsetzung von Vorschüssen auf Grundlage eines Wirtschaftsplans TOP XX Künftige Genehmigung der Festsetzung der Vorschüsse zur Kost...mehr

Nach dem dualen System des § 28 Abs. 1 WEG sind die Einzelwirtschaftspläne von erheblicher Bedeutung für die Finanzverfassung der Gemeinschaft. Letztlich nämlich ergeben sich die nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG zu beschließenden Vorschüsse gerade aus den Einzelwirtschaftsplänen. Vermag man einen Verzicht auf die Erstellung von Einzelwirtschaftsplänen ausnahmsweise dann toleriere...mehr

Seit 1.2.2014 ist das deutsche Überweisungsverfahren durch das SEPA (Single Euro Payments Area)-Verfahren abgelöst. In diesem Zusammenhang müssen dem Kontoinhaber – also dem betreffenden Wohnungseigentümer – 14 Tage vor dem Einzug per SEPA-Lastschriftmandat Forderungsbetrag, Fälligkeit, Gläubiger-ID und Mandatsreferenz angekündigt werden, und zwar unabhängig davon, ob bereit...mehr

Das Gesetz sieht in § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG als Wirtschaftsperiode das Kalenderjahr vor. Die Wohnungseigentümer können durch Vereinbarung auch eine hiervon abweichende Wirtschaftsperiode festlegen. Ein entsprechender Mehrheitsbeschluss wäre jedoch wegen Überschreitens der Beschlusskompetenz als gesetzesändernd nichtig, wenn er generell und auf Dauer die Wirtschaftsperiode in ...mehr

Die monatlichen Hausgelder werden einschließlich der Beiträge zur Erhaltungsrücklage und ggf. sonstiger gebildeter Rücklagen von den einzelnen Wohnungseigentümern in aller Regel in einer Summe gezahlt. Diese sind dann vom Verwalter entsprechend der Beiträge zum Ausgleich der Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie der Beiträge zur Erhaltungsrücklage aufzuteilen. Für den...mehr