Fachbeiträge & Kommentare zu Wirtschaftsplan

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist zu einer ordnungsmäßigen Buchführung verpflichtet.[1] Ohne Buchführung kann sie ihre Aufgaben nicht erfüllen, insbesondere nicht den Wirtschaftsplan aufstellen und über diesen abrechnen sowie nach § 28 Abs. 4 Satz 1 WEG den Vermögensbericht erstellen. Auch die Informationsrechte der Wohnungseigentümer sowie eine Rechnungslegung wär...mehr

Ebenso, wie die periodisch monatlich zu entrichtenden Hausgeldvorschüsse einen Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG über die Festsetzung der auf Grundlage des Wirtschaftsplans zu leistenden Hausgeldvorschüsse voraussetzen, muss eine Sonderumlage beschlossen werden.[1] Der Verwalter kann nicht von sich aus die Wohnungseigentümer zur Zahlung auffordern. Das kann er auch dann ...mehr

Da die Sonderumlage eine Ergänzung bzw. einen Nachtrag zum Wirtschaftsplan darstellt, ist über sie ebenso wie über den Wirtschaftsplan in der Jahresabrechnung und nicht gesondert abzurechnen.[1] Die von den Wohnungseigentümern zu einer beschlossenen Sonderumlage geleisteten Zahlungen sind als Einnahmen darzustellen, was auch für mehrjährige Sonderumlagen gilt. Die nicht verb...mehr

Häufig enthält bereits die Gemeinschaftsordnung eine Bestimmung zur Fälligkeit von Hausgeldzahlungen, beispielsweise die Anordnung, dass das Hausgeld zum 10. Tag eines Monats fällig ist (häufig ist die Fälligkeit auch auf den 3. Werktag eines Kalendermonats festgelegt). Zur Frage, wie dieser Werktag zu berechnen ist, siehe Allgemeines Vertragsrecht (ZertVerwV), Kap. 4. Muste...mehr

Vereinbarungen oder Beschlüsse, die der HeizkostenV widersprechen, sind nach § 2 HeizkostenV nicht anzuwenden. Beispielsweise ist ein Beschluss unbeachtlich, der einen Umlageschlüssel bestimmt, welcher der HeizkostenV widerspricht. Selbst wenn ein Wohnungseigentümer nachweislich die Heizkörper dauernd abgesperrt hält, kann er daher nicht verlangen, dass er von den verbrauchs...mehr

Die sog. "ungeregelten" Mehrhausanlagen sind stets unproblematisch. Das sind die Fälle, in denen die Wohnanlage zwar aus mehreren Häusern besteht, die Gemeinschaftsordnung aber keine Bestimmungen über eine Kostentrennung enthält. Aber auch geregelte Mehrhausanlagen, die eine Kostenregelung entweder aufgrund entsprechender Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung oder aufgrund ...mehr

Nach § 28 Abs. 4 WEG hat der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres den Vermögensbericht zu erstellen. Obgleich das Gesetz die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung an das Kalenderjahr knüpft und andererseits anerkannt ist, dass die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung die Wirtschaftsperiode abweichend vom Kalenderjahr regeln können, ist der Vermögensbericht in eine...mehr

In erster Linie sind sämtliche Forderungen der Gemeinschaft gegen einzelne Wohnungseigentümer darzustellen. Hierzu zählen Hausgeldrückstände, also rückständige Beiträge zu Kosten/Vorschüssen, Beiträge zu gebildeten Rücklagen, Nachschüsse aus Abrechnungsspitzen, soweit noch nicht ausgeglichen. Beitragsrückstände zur Erhaltungsrücklage, Beitragsrückstände zu sonstigen gebildeten Rüc...mehr

Der Vermögensbericht hat Angaben zum wesentlichen Gemeinschaftsvermögen zu enthalten. Was "sonstige Vermögensgegenstände" betrifft, sind keine Vermögensgegenstände aufzunehmen, die für die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft bedeutungslos sind. So ist nicht etwa eine Inventarliste zu fertigen, in der sämtliche Gegenstände gelistet werden. Stets kommt es darauf an, ob die j...mehr

Nach § 28 Abs. 4 WEG muss der Vermögensbericht den Stand der in den jeweiligen Eigentümergemeinschaften gebildeten Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthalten. Im Einzelnen ist also jeweils der Ist-Stand der Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG, etwaiger weiterer gebildeter Rücklagen und das tatsächlich vorhandene Vermögen anzugeben....mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist zwar Unternehmerin im Sinne des Umsatzsteuergesetzes (UStG), weil sie Leistungen an die Wohnungseigentümer und Teileigentümer erbringt. Nach § 4 Nr. 13 UStG sind jedoch die Leistungen der Gemeinschaften an die Eigentümer von der Umsatzsteuer befreit. Einzige Ausnahme nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG stellen Einnahmen aus Stellplatzvermi...mehr

Die Wohnungseigentümer haben nach §§ 28 Abs. 1 Nr. 1, 19 Abs. 1 WEG die Kompetenz zur Beschlussfassung über die Erhebung weiterer Rücklagen, etwa zur Liquiditätssicherung oder zur Finanzierung von Verfahrenskosten. Auch diese zusätzlich gebildeten Rücklagen sind jeweils mit dem tatsächlichen Ist-Bestand anzugeben, wobei sich auch hier zunächst weitere Angaben wie z. B. Beitr...mehr

Aus der Jahresgesamtabrechnung leitet sich als notwendiger Bestandteil die Einzelabrechnung ab, indem das Ergebnis auf die Wohnungseigentümer aufgeteilt wird. Die Einzelabrechnungen sind insoweit von maßgeblicher Bedeutung für die nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG durch Beschluss festzusetzenden Nachschüsse bzw. Beitragsanpassungen. Allerdings lassen sich die Einzelabrechnungen ni...mehr

Grundsätzlich möglich ist auch die Erhebung einer mehrjährigen Sonderumlage, wenn beispielsweise eine größere Erhaltungsmaßnahme in Großanlagen in mehreren Bauabschnitten durchgeführt wird (siehe auch Sonderumlagen/Erhaltungsrücklage/Darlehensaufnahme (ZertVerwV), Kap. 1.9). Praxisrelevant ist hier die Beantwortung der Frage, wann die Ausgaben, die über die Sonderumlage fina...mehr

Praxis-Beispiel Periodenfremde Zahlung Seitens eines Wohnungseigentümers wurde die Hausgeldzahlung für Januar 2023 bereits im Dezember 2022 geleistet. Diese Zahlung ist in der Jahresgesamtabrechnung 2022 zu berücksichtigen, da sie in diesem Jahr tatsächlich geleistet wurde. Entsprechendes gilt für den Fall, dass die Hausgeldzahlung für Dezember 2022 erst im Januar 2023 geleist...mehr

Für Verfahren, die ab vorgenanntem Zeitpunkt bei Gericht anhängig wurden, gelten grundsätzlich keine Besonderheiten gegenüber anderen Verfahren, die von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geführt werden. Auch der obsiegende Kläger einer Anfechtungsklage ist in die Umlage der seitens der Gemeinschaft zu tragenden Verfahrenskosten über seinen Anteil entsprechend des gelte...mehr

Zunächst ergibt sich aus § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG, dass die Jahresabrechnung nach Ablauf des Kalenderjahres zu erstellen ist. Zwar würde die Fälligkeit nach § 271 BGB dann sofort eintreten, der Verwalter ist aber in Ermangelung der Verbrauchsdaten für Heizung und Warmwasser nicht in der Lage, sofort tätig zu werden. Die Jahresabrechnung ist daher in den ersten 3 bis 6 Kalender...mehr

Hiermit korrespondierend sind auch sämtliche in der abzurechnenden Wirtschaftsperiode getätigten Ausgaben darzustellen. Da sämtliche Ausgaben darzustellen sind, gilt dies auch für solche, die unberechtigterweise aus Mitteln der Gemeinschaft getätigt wurden.[1] Dies gilt auch für solche Zahlungen, für die wegen fehlender Kontounterlagen oder Belege eine Prüfung der sachlichen...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann zunächst Verbindlichkeiten gegenüber Wohnungseigentümern in Form von rückständigen Abrechnungsguthaben/Anpassungsbeträgen (wenn noch nicht ausgezahlt), geleistetem Hausgeld (Doppel-/Überzahlung), offenen Honoraren/Aufwendungsersatzansprüchen des Verwaltungsbeirats oder Weiterleitung von Versicherungsleistungen haben. Bei den Verbindlich...mehr

Da der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt und nicht mehr den Wohnungseigentümern in Gemeinschaft, trifft die Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung zunächst und grundsätzlich auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, obwohl § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG insoweit ausdrücklich den Verwalter verpfli...mehr

Zwar sind viele Altverfahren bereits rechtskräftig beendet, es befinden sich aber auch noch viele in den Rechtsmittelinstanzen vor den Landgerichten oder dem BGH, sodass die Differenzierung noch von Bedeutung ist. Praxis-Beispiel Ausgangslage Eine Anfechtungsklage wurde dem Verwalter im Oktober 2020 zugestellt. Er hat sodann einen Rechtsanwalt mit der Vertretung der übrigen be...mehr

Die Jahresabrechnung ist stets nur dann ordnungsmäßig, wenn sie in sich schlüssig ist und einer Plausibilitätskontrolle standhält. Für eine schlüssige Jahresgesamtabrechnung reichen die Angaben von Anfangs- und Endstand der Gemeinschaftskonten sowie der nach Kostenarten aufgegliederten Einnahmen und Ausgaben aus. Stimmt die Addition der Salden von Anfangsstand und Endstand d...mehr

Mögliche Klagen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer können insbesondere Hausgeldklagen, Klagen auf Eigentumsentziehung, Schadensersatzklagen, Klagen auf Beseitigung von baulichen Veränderungen oder Unterlassungsklagen im Fall zweckbestimmungswidriger Nutzung des Sondereigentums sein. Hier gilt, dass die Verfahrenskosten der Gemeinschaft stets unter sämtlichen Wohnungseigentümer...mehr

Wird eine Sonderumlage im Jahr 1 erhoben, kommt sie jedoch erst im Jahr 2 zur Verwendung, ist sie im Jahr 1 als Einnahme darzustellen. Zu beachten ist, dass diese Hausgeldeinnahme wie die übrigen Hausgeldeinnahmen abrechnungsneutral ist und nicht in den Jahreseinzelabrechnungen unter den Wohnungseigentümern ausgeschüttet werden darf. Denn dann stünde sie zur Finanzierung der...mehr

Entsprechendes gilt bezüglich jahresübergreifender Versicherungsfälle. Ereignet sich im Jahr 2022 ein Leitungswasserschaden, der erst im Folgejahr von der Versicherung reguliert wird, müssen die im Jahr 2022 entstandenen und verausgabten Erhaltungskosten in die Jahresabrechnung 2022 aufgenommen werden. Erfolgt dann im Jahr 2023 die Erstattung seitens der Versicherung, wird d...mehr

Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung entsteht spätestens am 1.1. des Folgejahres; ob sie bereits am 31.12. um 23.59 Uhr des abgelaufenen Kalenderjahres entsteht, ist nicht geklärt und umstritten.[1] Ungeachtet aber der Beantwortung dieser Frage, ist der Vorverwalter, dessen Amtszeit mit Ablauf des 31.12. endet, just an diesem Tag noch nicht in der Lage, die Abrechn...mehr

Maßnahmen der laufenden Erhaltung Zwar ist der Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG berechtigt und verpflichtet, eigenständig alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen und insoweit berechtigt, auch kleinere laufende Erhaltungsmaßnahmen in Auftrag zu geben. Grundsätzlich wird ihm...mehr

Konkretisierende Regelungen finden sich häufig darüber, zu welchem Zeitpunkt Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht vom Verwalter zu erstellen sind.mehr

Die Organisation der Hausgeldforderungen durch Beschlüsse und ihre außergerichtliche und gerichtliche Durchsetzung ist eine besondere Herausforderung für eine Verwaltung. Verfügt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, deren Organ die Verwaltung ist, nicht über ausreichende Mittel, die Forderungen Dritter, z. B. eines Energieversorgers oder der Verwaltung zu begleichen, kan...mehr

Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt nach § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der Verwalter fungiert nach § 9b Abs. 1 WEG als ihr Vertretungs- und Ausführungsorgan. Sämtliche im WEG geregelten Pflichten sind solche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, auch wenn der Verwalter vereinzelt als insoweit Verpflichteter ausdrücklich benannt ist...mehr

Bei Untergemeinschaften mit eigenen Beschlusskompetenzen kommt es maßgeblich darauf an, wie weit die Beschlusskompetenz reicht. Hier hat der BGH für Klarheit gesorgt und festgestellt, dass stets die Kosten der Gesamtgemeinschaft zu berücksichtigen sind.[1] Praxis-Beispiel Regelung für Untergemeinschaften in einer Gemeinschaftsordnung "Bei Angelegenheiten, die ausschließlich ei...mehr

2 wesentliche Aspekte sind bei der Verteilung der Heizkosten in der Jahresabrechnung zu berücksichtigen: In der Jahresabrechnung sind die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben darzustellen.[1] § 4 Abs. 1 HeizkostenV ordnet die Erfassung des anteiligen Verbrauchs der Wohnungseigentümer an. Konsequenz für die Darstellung in der Jahresabrechnung: Die tatsächlich getätigten Ausgaben ...mehr

Häufig wird Verwaltungsaufwand von einzelnen Wohnungseigentümern verursacht, sei es in Form von Mahnungen, der Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren oder dem Erfordernis einer vereinbarten Veräußerungszustimmung nach § 12 WEG. Auf Grundlage des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer eine verursacherbezogene Kostenbelastung beschließen. Insoweit können sie besc...mehr

Das Gesetz schreibt in § 28 Abs. 4 Satz 2 WEG lediglich vor, dass der Vermögensbericht jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen ist. Wie dies geschieht, bleibt letztlich dem Verwalter überlassen. Da es sich auch bei der Pflicht zur Erstellung und Vorlage des Vermögensberichts um eine solche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer handelt, deren Erfüllung im Innenver...mehr

Da die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer also zunächst weiterhin von der Umsatzsteuer befreit ist, kann die Umsatzsteuerbefreiung allerdings für einzelne Eigentümer von Nachteil sein, nämlich für diejenigen, die ihr Teileigentum zu unternehmerischen Zwecken nutzen oder zu solchen Zwecken weitervermieten. Diese unternehmerisch tätigen Eigentümer hätten beispielsweise aus Er...mehr

Soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Bestimmungen der HeizkostenV nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, hat der Nutzer nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 v. H. zu kürzen. Wenn der Gebäudeeigentümer entgegen § 5 Abs. 2 HeizkostenV...mehr

Sind in einer Wohnungseigentumsanlage fernablesbare Ausstattungen zur Verbrauchserfassung installiert worden, hat der Gebäudeeigentümer den Nutzern nach § 6a Abs. 1 HeizkostenV monatlich Abrechnungs- oder Verbrauchsinformationen für Heizung und Warmwasser auf der Grundlage des tatsächlichen Verbrauchs oder der Ablesewerte von Heizkostenverteilern mitzuteilen. Die Verbrauchsi...mehr

Gem. § 3 Satz 1 HeizkostenV muss eine Jahresabrechnung die Kosten, die der HeizkostenV unterfallen, nach ihren Maßstäben umlegen. Vor allem sind nur Umlageschlüssel maßgeblich, die konform mit der HeizkostenV festgelegt worden sind. Nach der ständigen Rechtsprechung entspricht allein eine den Anforderungen der HeizkostenV genügende Jahresabrechnung den Grundsätzen ordnungsmä...mehr

Nachschusspflicht Grundsätzlich ist die im Außenverhältnis beschränkte Teilhaftung der Wohnungseigentümer nach § 9a Abs. 4 WEG von einer möglichen darüber hinausgehenden Haftung im Innenverhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu unterscheiden. Letztere ist insbesondere dann von Bedeutung, wenn Gläubiger der Gemeinschaft den Anspruch der Wohnungseigentümer auf Hausg...mehr

Die WEG-Verwaltung ist ein wichtiger Leistungsbereich innerhalb der immobilienwirtschaftlichen Unternehmen und setzt nicht nur tiefgehende Kenntnisse des Wohnungseigentumsrechts voraus, sondern auch umfangreiche kaufmännische Kenntnisse. Zu den wesentlichen kaufmännischen Verwaltungsaufgaben einer WEG-Verwaltung gehören insbesondere: Erstellung von Wirtschaftsplan, Jahresabre...mehr

Beschlüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1 oder § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG müssen "bestimmt" genug gefasst werden.[1] Bestimmtheit eines Beschlusses Ein Beschluss ist "bestimmt", wenn er aus sich heraus genau, klar, eindeutig und widerspruchsfrei erkennen lässt, was gilt.[2] Einem Beschluss fehlt hingegen die Bestimmtheit, wenn er keine sinnvolle, in sich geschlossene und verständliche R...mehr

Ist bei einem Messgerät die Eichfrist abgelaufen (dazu Kap. 3.2.4), darf der Gebäudeeigentümer dieses Gerät nach §§ 31 Abs. 1, 37 Abs. 1 MessEG nicht mehr verwenden.[1] Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer darf auf Grundlage von Daten dieses Messgeräts also keine Jahresabrechnung erstellen. Ein Beschluss, der dem entgegensteht, wäre nichtig.[2] Legt die Gemeinschaft der Wo...mehr

Nach § 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizkostenV ist im Verhältnis zu seinem Mieter oder Pächter der Gebäudeeigentümer, nicht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – und damit nicht die Verwaltung – verpflichtet, die HeizkostenV zu beachten und umzusetzen. Abweichende Wohnflächen Für den vermietenden Wohnungseigentümer ist es problematisch, wenn die im Verhältnis zwischen der Gemeinschaft ...mehr

Die Vorschüsse beruhen auf § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG. Der Beschluss ist von den Wohnungseigentümern nach § 25 Abs. 1 WEG mit einfacher Mehrheit zu fassen. Gegenstand des Beschlusses sind: Vorschüsse zur Tragung der Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer i. S. v. § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG und Vorschüsse zur Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG sowie Vorschüsse zu mögli...mehr

Wie ausgeführt, stellt die Sonderumlage ihrem Wesen nach eine Ergänzung des Wirtschaftsplans bzw. einen Nachtrag zu ihm dar. Die Existenz eines Wirtschaftsplans ist jedoch keine Voraussetzung für eine Sonderumlage.[1] Allerdings würde es ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, wenn keine laufenden Vorschüsse für die Bewirtschaftung und Verwaltung, sondern nur unregelmäßige...mehr

Bezüglich des Kriteriums der "nicht erheblichen Verpflichtung" dürfte in erster Linie auf die Größe der Gemeinschaft abzustellen sein. Soweit der Gesetzgeber insoweit auf die unmittelbare Teil- bzw. Außenhaftung der Wohnungseigentümer des § 9a Abs. 4 WEG rekurriert, ist dies in der juristischen Literatur zurecht auf Kritik gestoßen. Denn der Verwalter darf die Eigentümer dur...mehr

Wenn die Jahresabrechnung auf dem tatsächlichen Verbrauch oder auf den Ablesewerten von Heizkostenverteilern beruht, muss der Gebäudeeigentümer den Nutzern für Abrechnungszeiträume, die ab dem 1.12.2021 beginnen, zusammen mit den Abrechnungen nach § 6a Abs. 3 HeizkostenV folgende Informationen zugänglich machen: Konkrete Verbrauchsinformationen Verbrauch des Nutzers in aktuell...mehr

Um die HeizkostenV anwenden zu können, bedarf es einer ganzen Reihe von Umlageschlüsseln (Abrechnungsmaßstäben). Die Wahl dieser Umlageschlüssel überlässt die HeizkostenV nach ihrem § 6 Abs. 4 Satz 1 dem Gebäudeeigentümer. Die einzelnen Umlageschlüssel In einer Wohnungseigentumsanlage müssen folgende Umlageschlüssel bestimmt werden: Ggf. Vorerfassung Nach § 5 Abs. 7 HeizkostenV ...mehr

Das Mahnwesen ist zur Optimierung des Forderungsmanagements i. d. R. durch eine ganze Reihe von Beschlüssen nach §§ 28 Abs. 3,19 Abs. 1,16 Abs. 2 Satz 2 WEG vorzubereiten bzw. durch diese zu flankieren. So können die Wohnungseigentümer die Regelung der Art und Weise von Zahlungen sowie die Fälligkeit und die Folgen des Verzugs bestimmen. Flankierende Beschlüsse Wichtig sind insb...mehr

Der Gebäudeeigentümer hat nach § 6 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf der Grundlage der Verbrauchserfassung nach Maßgabe der §§ 7 bis 9 HeizkostenV auf die einzelnen Nutzer zu verteilen. Gesamtjahresabrechnung Die Kosten für Wärme und Warmwasser sind ohne Verteilung vollständig in die Gesamtjahresabrechnung nach dem Abflussprinzip ...mehr