Fachbeiträge & Kommentare zu Wirtschaftsplan

Rz. 19 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.19: Vollstreckungsgegenklage Amtsgericht Frankfurt am Main Postfach 10 01 01 60001 Frankfurt am Main Klage in der Wohnungseigentumssache[46] des Wohnungseigentümer Hans Becker, Hohlweg 1, 84000 München, Kläger, – Prozessbevollmächtigter: RA Obermüller, Frankfurt am Main, Gerichtsfach 2002 – gegen die Wohnungseigentümer...mehr

Rz. 71 Der Sonderumlagebeschluss kann angefochten werden. Beschließen die Eigentümer die Erhebung einer Sonderumlage aus Anlass eines Sanierungsbeschlusses kann alleine der Beschluss über die Erhebung der Sonderumlage angefochten werden, auch wenn bei Ungültigerklärung der Sanierungsbeschluss dann ohne Finanzierung bestandskräftig wird.[178] Dies kann insbesondere bei Baumaß...mehr

Rz. 24 Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist ausschließlich Anspruchsberechtigte und Anspruchsinhaberin der aufgrund der Kostenschulden verteilten Kostenlast. Die Kostentragungspflicht nach Maßgabe des Verteilungsmaßstabes entsteht jedoch erst, wenn über die anfallenden Einzelabrechnungen und zu den Vorschüssen basierend auf dem Wirtschaftsplan gem. §§ 28 Abs. 1 S. 1 B...mehr

Rz. 24 Gemäß § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG soll der Verwaltungsbeirat insbesondere den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung, Rechnungslegungen und Kostenvoranschläge prüfen und mit einer Stellungnahme versehen, bevor die Wohnungseigentümerversammlung darüber beschließt. Hierzu gehört zunächst eine rechnerische Schlüssigkeitsprüfung, die den Saldo zwischen Einnahmen und Ausgaben mi...mehr

Rz. 322 Ist weder etwas anderes vereinbart, noch beschlossen, gilt § 271 BGB. Die Forderungen sind mit Beschlussfassung fällig. Für die Vorauszahlungen bedeutet dies, dass an sich der Gesamtbetrag mit der Beschlussfassung fällig wird. Werden durch den beschlossenen Wirtschaftsplan jedoch Monatsbeiträge ausgewiesen, ist dies dahin auszulegen, dass jeweils nur die monatlichen ...mehr

Rz. 70 Liegen die Voraussetzungen für einen Änderungsanspruch vor, kann der betroffene Eigentümer von den übrigen Eigentümern im Rahmen einer Leistungsklage den Abschluss einer bestimmten Vereinbarung verlangen, mit der die Unbilligkeit beseitigt wird. Da es für die Beseitigung der Unbilligkeit in der Regel mehrere Varianten gibt, haben die Eigentümer einen Gestaltungsspielr...mehr

Rz. 28 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.28: Verwaltervertrag Verwaltervertrag zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft Goetheallee 10–12, 60300 Frankfurt am Main – im Folgenden "Gemeinschaft" genannt – vertreten durch den mit Beschluss der Eigentümerversammlung vom 31.11.2023 zu TOP 3 zur Unterzeichnung dieses Vertrages ermächtigten Vorsitzenden des...mehr

Rz. 41 Bei der Frage, ob eine Maßnahme zu einer nicht unerheblichen Verpflichtung führt, ist vorrangig auf finanzielle Aspekte abzustellen.[31] Daneben wird auch diskutiert, ob weitere Kriterien, heranzuziehen sind (hierzu siehe Rdn 46). Rz. 42 Nach der gesetzgeberischen Vorstellung soll sich die Frage nach der nicht unerheblichen Verpflichtung vor allem daran bemessen, wie h...mehr

Rz. 23 Zu den elementaren Grundprinzipien gehören ferner eine geordnete Finanzverfassung und Finanzverwaltung. Dies ist nicht gleichzusetzen mit einem Anspruch auf absolute Kostengerechtigkeit. Bei der Frage, wie die Wohnungseigentümer die Einnahmen und Ausgaben verteilen, haben sie einen weiten Gestaltungsspielraum. Es muss aber feste Regeln geben, um vor willkürlichen Kost...mehr

Rz. 65 Aus § 28 folgt die Verpflichtung der Wohnungseigentümer für einen ausgeglichenen Etat zu sorgen.[163] Entsteht durch Zahlungsausfälle eine größere Deckungslücke, muss der Verwalter dafür sorgen, dass eine Änderung des laufenden Wirtschaftsplans beschlossen und auf diese Weise die Pflicht zur Zahlung weiterer Beträge gemäß § 28 Abs. 1 begründet wird, um die Deckungslüc...mehr

Rz. 76 Eine im gemeinschaftlichen Interesse liegende effektive Verteidigung von ordnungsmäßigen Beschlüssen ist nur gewährleistet, wenn dem Verwalter als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Rahmen seiner gesetzlichen Pflichten zur Abwehr von Rechtsnachteilen für die notwendigen Geldmittel für die Wahrnehmung seiner Befugnisse, insbesondere für die zeitnahe B...mehr

Rz. 144 Die Abrechnungsspitze ist die Differenz zwischen dem Wohngeldsoll, also den im beschlossenen Wirtschaftsplan veranschlagten, durch Vorschüsse zu deckenden Lasten und Kosten, und der Abrechnungssumme, d.h. den tatsächlich entstandenen Lasten und Kosten.[389] Es kommt insoweit also im Gegensatz zum Abrechnungssaldo (siehe Rdn 147) weder auf rückständige Beitragsvorschü...mehr

(1) Wohnungseigentümer können durch Beschluss zum Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt werden. Hat der Verwaltungsbeirat mehrere Mitglieder, ist ein Vorsitzender und ein Stellvertreter zu bestimmen. Der Verwaltungsbeirat wird von dem Vorsitzenden nach Bedarf einberufen. (2) Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben...mehr

Rz. 12 Die Pflichten aus dem Auftragsverhältnis werden häufig durch Spezialregelungen des WEG verdrängt. So sind etwa für Herausgabe und Aufwendungsersatz gemäß §§ 667, 670 BGB die Bestimmungen des WEG zum Finanz- und Rechnungswesen leges speciales. Auch ein Widerruf des Auftrags nach § 671 BGB wird durch die Regelungen in § 9a WEG ausgeschlossen sein. Nicht selten wird man ...mehr

Rz. 59 Nicht zur Disposition der Mehrheit stehen des Weiteren auch staatliche Hoheitsakte. Entsprechende Beschlüsse, die etwa Gerichtsentscheidungen abändern, sind nichtig.[132] Dies wurde etwa bejaht, wenn der durch einstweilige Verfügung für eine bestimmte Dauer bestellte Verwalter durch Mehrheitsbeschluss wieder abberufen,[133] ein gerichtlich aufgestellter Wirtschaftspla...mehr

Rz. 31 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.31: Einladung zu einer Eigentümerversammlung Karl Otto Hausverwaltungen Stadtweg 35 60009 Frankfurt am Main 3.4.2024 An alle Wohnungseigentümer der Wohnanlage Hauptstr. 107 60006 Frankfurt am Main Sehr geehrter Eigentümer, hiermit lade ich Sie zur 8. ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung der Wohnanlage Hauptstr. 1...mehr

Rz. 109 Da es in der Kompetenz der Wohnungseigentümer liegt, die Aufnahme eines Kredites zur Deckung des Finanzbedarfs der Wohnungseigentümergemeinschaft zu beschließen, können Sanierungskosten unter bestimmten Voraussetzungen ganz oder teilweise mit Kreditmitteln bezahlt werden. Der Sanierungsaufwand wird dann nicht sofort in voller Höhe in der Einzelabrechnung auf die Eige...mehr

Rz. 207 Ein Verwalter, der gewerbsmäßig WEG-Verwaltung betreibt, ist nach den Vorschriften des HGB zur Buchführung für seinen eigenen Geschäftsbetrieb verpflichtet (auch bezeichnet als Finanz- oder Geschäftsbuchführung oder financial accounting). Die betriebliche Buchführung dokumentiert durch die Aufzeichnung aller Geschäftsvorfälle die Tätigkeit eines Unternehmens und ermö...mehr

Rz. 122 Hat ein Gläubiger der Wohnungseigentümergemeinschaft Wohngeldforderungen des Verbands gegen einen Wohnungseigentümer wirksam gepfändet und sich zur Einziehung überweisen lassen (§§ 829, 835 ZPO), muss der Wohnungseigentümer als Drittschuldner an den Gläubiger des Verbands zahlen. Mit der Zahlung wird die Schuld des Wohnungseigentümers gegenüber dem Verband getilgt un...mehr

Rz. 256 Fällt eine Eigentumswohnung in die Insolvenzmasse, so gehören zu den Masseverbindlichkeiten i.S.v. § 55 Abs. 1 Nr. 1 Fall 2 InsO, die gemäß § 53 InsO vorweg zu berichtigen sind, diejenigen Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums, die nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens fällig geworden sind.[640] Wegen dieser Masseschulden kann die Gemeinschaft der Wohnu...mehr

Rz. 61 Die Höhe einer Sonderumlage hat sich am geschätzten Finanzbedarf auszurichten. Es ist also eine Prognose der erforderlichen Kosten notwendig, wobei eine großzügige Handhabung zulässig ist.[150] Zu erwartende Zahlungsausfälle bei den Wohnungseigentümern dürfen berücksichtigt werden.[151] Steht die Höhe der fehlenden Geldmittel fest, ist das Ermessen bei der Festlegung ...mehr

Rz. 145 Ist der Wirtschaftsplan zu niedrig bemessen, die Abrechnungssumme (z.B. 5.000 EUR) also höher als das Wohngeldsoll (z.B. 4.800 EUR) ergibt sich ein Nachschussanspruch (– 5.000 EUR plus 4.800 EUR = – 200 EUR). Vor dem WEMoG war die Terminologie hier teils positive oder negative Abrechnungsspitze.[391] Mit dem Beschluss nach § 28 Abs. 2 wird in Höhe der negativen Abrec...mehr

Rz. 79 Daneben setzt die materielle Ordnungsmäßigkeit eines Beschlusses die Vereinbarkeit mit Teilungserklärung, Vereinbarungen und Gesetzesrecht voraus. Die Gemeinschaftsordnung kann die Anforderungen an die Ordnungsmäßigkeit eines Beschlusses modifizieren.[183] Daher kann es durchaus sein, dass ein Beschluss zwar nach allgemeinem Gesetzesrecht nicht zu beanstanden wäre, ab...mehr

Rz. 229 Die Verwaltung des Gemeinschaftsvermögens obliegt dem Verwalter, weshalb dieser auch für die Beitreibung von Forderungen zuständig ist.[189] Rz. 230 Der Verwalter ist hierbei sowohl für die Anforderung von Kosten- und Lastenbeiträgen, Tilgungsbeträgen und Hypothekenzinsen als auch deren außergerichtliche und gerichtliche Beitreibung zuständig.[190] Dies gilt sowohl im...mehr

Rz. 151 In Rangklasse 2 fallen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums und des Sondereigentums, soweit diese auf einem wirksamen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über einen Wirtschaftsplan, eine Sonderumlage oder eine Jahresabrechnung beruhen. Die Beiträge müssen fällig sein und die zu versteigernde Wohnungseigentums...mehr

Rz. 38 So umfasst etwa die Ankündigung der Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan auch die Erhöhung der jährlichen Zuführung zur Instandhaltungsrücklage;[82] die Ankündigung "Erklärungen zum Verwaltervertrag" erfasst auch eine Beschlussfassung zur Beschränkung der Verwalterhaftung.[83] Von dem angekündigten Tagesordnungspunkt "Neuwahl eines Verwalters" ist die Bestätigung...mehr

Rz. 116 Nach Absatz 2 Nr. 4 gehört die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Die Ansammlung einer Erhaltungsrücklage in angemessener Höhe dient der Sicherung notwendiger Reparaturen des gemeinschaftlichen Eigentums größeren Ausmaßes (Dachsanierung, Reparatur der Heizungsanlage, Fassadenrenovierung u.Ä.), es können aber alle Maßnahme...mehr

Rz. 21 Die Zugehörigkeit zum Verwaltungsbeirat schafft keine Erweiterung des Kreises der Teilnahmeberechtigten. Sofern entgegen § 29 Abs. 1 S. 1 WEG Nichteigentümer zu Mitgliedern des Verwaltungsbeirats bestellt werden, dürfte diese Bestellung ohnehin mangels Beschlusskompetenz nichtig sein.[57] Jedenfalls ergibt sich hieraus kein Recht zur unbeschränkten Teilnahme an Eigent...mehr

Rz. 597 Für die außerordentliche, fristlose Kündigung bedarf es des Vorliegens eines wichtigen Grundes. Ein solcher setzt voraus, dass das zur Zusammenarbeit erforderliche Vertrauensverhältnis zwischen der GdWE und dem Verwalter so zerstört ist, dass eine künftige Zusammenarbeit nicht zumutbar ist. Rz. 598 Deshalb ist auch eine nach § 341 Abs. 2 BGB grundsätzlich vorgesehene ...mehr

Rz. 36 Als Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung, die mit Mehrheit beschlossen und somit vorbehaltlich der Entscheidung für eine Alternative, die ebenfalls einer korrekten Ermessensausübung entspricht, auch verlangt werden können, wurden anerkannt:mehr

Rz. 215 Für die Einnahmen-Ausgabenrechnung des WEG-Verwalters ist die einfache Buchführung ausreichend.[576] Eine doppelte Buchführung ist nicht vorgeschrieben.[577] Bei der einfachen Buchführung, die heute handelsrechtlich nicht mehr zulässig ist, werden Einnahmen und Ausgaben buchmäßig nur auf Bestandskonten festgehalten. Die Ermittlung des Periodenerfolgs erfolgt durch ei...mehr

Rz. 229 Die Vereinbarung einer Haftung für Rückstände ist nur eingeschränkt möglich. Rz. 230 Eine Vereinbarung, wonach der Ersteher einer Eigentumswohnung im Wege der Zwangsversteigerung für Wohngeldrückstände des Voreigentümers haftet, ist wegen Verstoß gegen § 56 S. 2 ZVG gemäß § 134 BGB nichtig.[599] Eine Vereinbarung, wonach der Erwerber gesamtschuldnerisch für etwaige Rü...mehr

Rz. 216 In der Rechtsprechung ist angenommen worden, dass es ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, kurzfristige Kredite aufzunehmen, die auf die Fälle vorübergehender, dringend notwendiger und nicht anders ausgleichbarer Überziehung des Gemeinschaftskontos beschränkt sind, wenn der Kreditbetrag die Summe der Hausgeldzahlungen aller Wohnungseigentümer für drei Monate nicht ü...mehr

Rz. 405 Ein Entlastungsbeschluss ist zwar für die GdWE zunächst einmal nachteilhaft, steht aber nicht grundsätzlich im Widerspruch zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer ein berechtigtes Interesse daran haben, durch die Vertrauenskundgabe die Grundlage für eine weitere vertrauensvolle Zusammenarbeit in der Zukunft zu schaffen.[338] Rz. 406 Nach Auffa...mehr

Rz. 12 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.12: Klageantrag Wohngeldforderung Amtsgericht Frankfurt am Main Postfach 10 01 01 60001 Frankfurt am Main Klage in der Wohnungseigentumssache[14] der Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) Goetheallee 10–12, 60300 Frankfurt am Main, vertreten durch die Verwalterin, die Walter GmbH, diese vertreten durch ihren Gesch...mehr

Rz. 203 Vor allem ältere Gemeinschaftsordnungen bestimmen teilweise, dass die Jahresabrechnung auch ohne Beschluss der Wohnungseigentümer bestandskräftig wird, wenn nicht innerhalb einer bestimmten Frist Widerspruch gegen sie erhoben wird.[546] Sowohl die Auslegung als auch die Frage der Wirksamkeit derartiger Klauseln wurden schon im alten Recht unterschiedlich beurteilt. D...mehr

Rz. 199 Im Anfechtungsprozess trägt der Kläger die Darlegungs- und Beweislast für die Tatsachen, aus denen sich eine unangemessene Benachteiligung und demzufolge die Anfechtbarkeit ergibt. Dies können Formfehler bei der Beschlussfassung[664] sein, Ermessensfehler, die fehlende Ordnungsmäßigkeit sowie die Verletzung des Rückwirkungsverbots, Willkür bei der Kostenverteilung un...mehr

mehr

Rz. 139 Ausgaben, die nicht in der Jahresgesamtabrechnung enthalten sind, können grundsätzlich nicht Gegenstand der Einzelabrechnung sein. Rz. 140 Eine Ausnahme von diesem Grundsatz muss aber bei der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung gelten, wenn im Folgejahr Heizkosten für das laufende Jahr gezahlt worden sind, weil die Gesamtabrechnung sich auf die tatsächlich gezah...mehr

Rz. 164 Bei der Kostenverteilung (Umlageschlüssel) gilt der Grundsatz der Gleichbehandlung. Der bisherige Umlageschlüssel kann beispielsweise für anstehende Erhaltungsmaßnahmen im gemeinschaftlichen Eigentum durch einfachen Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 2 S. 2 abgeändert werden. Die Beschlussfassung muss eine kontinuierliche Regelung für gleichgelagerte Fälle enthalten. ...mehr

Rz. 18 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.18: Entziehungsklage Amtsgericht Frankfurt am Main Postfach 10 01 01 60001 Frankfurt am Main Klage in der Wohnungseigentumssache[40] der Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) Goetheallee 10–12, 60300 Frankfurt am Main, vertreten durch die Verwalterin, die Walter GmbH, diese vertreten durch ihren Geschäftsführer V. ...mehr

Rz. 62 Da die Festsetzung einer Sonderumlage ein Nachtrag zu den beschlossenen Vorschüssen i.S.v. § 28 Abs. 1 ist, muss der Umlagebeschluss die anteilmäßige Beitragsverpflichtung der Wohnungseigentümer bestimmen.[153] Im Regelfall ist der auf die einzelnen Eigentümer entfallene Betrag anzugeben. Es genügt, den Gesamtbetrag der Umlage zu beschließen, wenn die Einzelbeiträge n...mehr

Rz. 343 Der im alten Recht in § 28 Abs. 4 enthaltene Anspruch gegen den Verwalter auf Rechnungslegung ist gestrichen worden. Inhaltlich hat sich aber keine Änderung ergeben. Der Anspruch auf Rechnungslegung ergibt sich bereits aus den §§ 666, 675, 259 BGB.[815] Die Funktion der alten Norm lag ursprünglich – vor Erkennung der Rechtsfähigkeit der GdWE – wohl auch eher darin, d...mehr

Rz. 283 Die Aufrechnung gegenüber Wohngeldforderungen ist eingeschränkt, weil insbesondere die im Wirtschaftsplan ausgewiesenen Vorschüsse zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums in dem betreffenden Wirtschaftsjahr tatsächlich zur Verfügung stehen sollen.[684] Aufgerechnet werden kann grundsätzlich nur mit einer Gegenforderung, die anerkannt oder rechtskräftig festgestellt...mehr

Rz. 477 Ist im Verwaltervertrag eine Pauschalvergütung dergestalt vereinbart, dass eine monatliche Vergütung pro Wohneinheit erfolgen soll, so wird die Vergütung jeweils mit Ablauf des Monats fällig (§§ 675 Abs. 1, 611 Abs. 1, 614 S. 2 BGB). Rz. 478 Ist keine monatliche Vergütung festgelegt, so richtet sich die Fälligkeit nach den §§ 675 Abs. 1, 611 Abs. 1, 614 S. 1 BGB und i...mehr

Rz. 86 Nach § 28 Abs. 2 S. 2 hat der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen. Eine genaue Frist für die Fälligkeit hat der Gesetzgeber nicht bestimmt. Durch den Verwaltervertrag kann eine Abrechnungsfrist vertraglich vereinbart werden.[218] Bestimmt die Gemeinschaftsordnung eine Frist für die Abrechnung, ist diese maßgebend, auch wenn im Verwalt...mehr

Rz. 32 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.32: Beispiel einer Versammlungsniederschrift Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung der Wohnanlage Hauptstr. 107, 60006 Frankfurt am Main am Mittwoch, dem 19.4.2024 im Bürgerhaus Gallus, in Frankfurt am Main. Beschlussfähigkeit: Von insgesamt 18 Wohnungseigentümern sind zu dieser Versammlung 14 Wohnungseige...mehr

Rz. 155 Das Vorrecht nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG erfasst zunächst die zwischen Beschlagnahme und Zuschlag fällig werdenden Beträge. Darüber hinaus sind bevorrechtigt "die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren". Dieser Formulierung ist nicht eindeutig zu entnehmen, welcher Zeitpunkt für die Bestimmung der 2-Jahres-Frist maßgeblich ist...mehr

Rz. 23 Gemäß § 29 Abs. 2 WEG hat der Verwaltungsbeirat den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen und zu überwachen. Er kann insbesondere den Verwalter beraten und zwischen ihm und den Wohnungseigentümern vermitteln, z.B. wenn es um Fragen der Hausordnung geht. Aus § 29 Abs. 2 WEG ergibt sich keine umfassende/allgemeine Überwachungspflicht und keine P...mehr

Rz. 101 Eine Bilanz hat den Zweck, die Vermögenslage eines Unternehmens zu einem bestimmten Stichtag darzustellen. Die Gewinn- und Verlustrechnung bezweckt den Erfolg einer Periode festzustellen. Um den wirtschaftlichen Erfolg einer Periode bestimmen zu können, müssen teilweise Zu- und Abflüsse, die in einer Periode erfolgen, einer anderen Periode zugeordnet werden. Dies ges...mehr