Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer kann nicht einwenden, kein Hausgeld zu schulden, weil er das ihm gehörende Sondereigentum nicht nutzen kann. Ihm steht wegen der Unbenutzbarkeit der Wohnung kein "Minderungsrecht" zu. Das Risiko der Benutzbarkeit oder Vermietbarkeit des Sondereigentums hat allein der Wohnungseigentümer zu tragen. Normenkette WEG § 16 Abs. 2, § 28 Abs. 5 Das Pro...mehr

Leitsatz Die Änderung eines Umlageschlüssels durch einen auf § 16 Abs. 3 beruhenden Beschluss setzt voraus, dass aus dem Beschluss hinreichend konkret hervorgeht, dass die Wohnungseigentümer das Bewusstsein hatten, die bisherige Kostenverteilung für künftige Abrechnungen zu ändern. Normenkette WEG § 16 Abs. 3, § 21 Abs. 7 Das Problem Eine Wohnungseigentumsanlage – ein Hochhaus...mehr

Leitsatz Die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer trifft den Verwalter. Pflichtverletzungen des Verwalters, die sich auf die Durchführung von Beschlüssen beziehen, begründen daher keine Schadensersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Jeder Wohnungseigentümer kann vom Verwalter verlangen, dass er se...mehr

Leitsatz Die Möglichkeit, den Wärmeverbrauch der Nutzer nach den anerkannten Regeln der Technik zu bestimmen, bestehe nicht, wenn Wärmemengenzähler und nicht Heizkostenverteiler verbaut sind. Normenkette WEG § 28 Abs. 3, Abs. 5; HeizkostenV § 7 Abs. 1 Satz 3 Das Problem Wohnungseigentümer K geht gegen den Beschluss vor, mit dem die Wohnungseigentümer die Gesamt- und Einzelabre...mehr

Leitsatz Eine Beschränkung des Rederechts von Eigentümern auf der Versammlung muss unter Wahrung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes so schonend wie möglich erfolgen. Normenkette WEG § 24 Das Problem Verwalter V lädt zu einer außerordentlichen Versammlung am 6.9.2016. Er weist darauf hin, dass die Versammlung am 8.9.2017 fortgesetzt werde, sollte die Versammlung am 6.9.2016 ni...mehr

Leitsatz Wenn die nach der Gemeinschaftsordnung dem Verwalter obliegende Zustimmung zur Veräußerung vergemeinschaftet worden ist, ist eine Klage auf Zustimmung gegen die Wohnungseigentümer zu richten. Normenkette WEG § 12 Das Problem Nach der Gemeinschaftsordnung ist allein der Verwalter dafür zuständig, einer Veräußerung zuzustimmen. Der Verwalter teilt Wohnungseigentümer K a...mehr

13. Aufl., 2017. Verlag C.H. Beck, München. 3.065 S., 185,00 EUR Der Großkommentar zum gesamten Wohn- und Gewerbemietrecht, einschließlich der wichtigsten Nebengesetze ist ein regelrechter "Klassiker" und in 13. Aufl. mit dem Stand vom Frühsommer 2017 erschienen. Die Neuauflage berücksichtigt die aktuelle Entwicklung in der höchstrichterlichen und obergerichtlichen Rechtsprec...mehr

Leitsatz Die gesetzliche Vertretungsmacht des Verwalters nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 WEG ist sachlich beschränkt. Sie setzt voraus, dass es sich um eine "laufende" Maßnahme der Instandhaltung und Instandsetzung handelt und die Instandhaltung "erforderlich" sowie außerdem "ordnungsmäßig" ist. Normenkette WEG § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 Das Problem B kauft 2012 v...mehr

Leitsatz Gemäß § 21 Abs. 4 WEG i.V.m. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass das gemeinschaftliche Eigentum plangerecht hergestellt wird. Vergleichsmaßstab für den planmäßigen Zustand sind die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung, der Aufteilungsplan und die Baupläne. Normenkette WEG § 10 Abs. 2 Satz 2, § 21 Abs. 4 Das Problem Wohnungseigent...mehr

Leitsatz Ein Sonderumlagenbeschluss stellt einen Nachtrag zum Wirtschaftsplan dar. Er begründet ebenso wie ein Beschluss über einen Wirtschaftsplan eine Zahlungspflicht der Wohnungseigentümer. Normenkette WEG § 28 Abs. 5 Das Problem Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K geht gegen Wohnungseigentümer B wegen ausstehenden Hausgelds vor. Im Laufe des Berufungsverfahrens zahlt...mehr

Leitsatz Kostenschuldner für Hausgeldzahlungen ist, wer zum Zeitpunkt der Fälligkeit des Hausgelds im Grundbuch als "Wohnungseigentümer" eingetragen ist. Die Ausnahme hiervon für solche Ersterwerber vom teilenden Eigentümer, die eine grundbuchrechtlich gesicherte Position und den Besitz an der Wohnung erlangt haben, ist nicht auf Veräußerungen von Wohnungen aus einer vollstä...mehr

Leitsatz Der Verwalter ist nur dann berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie Prozesse zu führen, soweit er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit ermächtigt ist. Normenkette WEG § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 und Nr. 7 Das Problem Die Wohnungseigentümer bestellen im Jahr 2010 Verwalter...mehr

Leitsatz Die Wohnungseigentümer können ihre Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter vergemeinschaften. Normenkette WEG § 28 Abs. 3, Abs. 5, § 49 Abs. 2 Das Problem Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verauslagt in 3 Anfechtungsklagen (Gegenstand sind jeweils Genehmigungsbeschlüsse nach § 28 Abs. 5 WEG gegenüber den Abrechnungen) die Kosten der Prozessbevollmächtigten d...mehr

Leitsatz Die Änderung eines Umlageschlüssels ist nicht ordnungsmäßig, wenn der neu beschlossene Umlageschlüssel zu einer "erheblichen Mehrbelastung" einzelner Wohnungseigentümer führt. Normenkette WEG § 16 Abs. 3 Das Problem Nach der ursprünglichen Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung gibt es in der Anlage 163 "Einheiten", nämlich 153 Teileigentums- und 10 Wohnungseigentumsr...mehr

Leitsatz Ein Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung von Beschlüssen in Mehrhausanlagen mit Untergemeinschaften besteht schon dann, wenn die theoretische Möglichkeit einer Inanspruchnahme aus § 10 Abs. 8 WEG für den Anfechtungskläger besteht. Normenkette WEG § 10 Abs. 8, § 46 Abs. 1 Das Problem Nach der Gemeinschaftsordnung sind in der Wohnungseigentumsanlage "Untergemeinscha...mehr

Leitsatz Sollen für die nach der Wohnfläche umzulegenden Betriebskosten statt den Flächenangaben in der Teilungserklärung die nach der Wohnflächenverordnung ermittelten Flächen angesetzt werden, bedarf dies einer gesonderten Beschlussfassung. Normenkette WEG § 28 Das Problem In der Teilungserklärung sind mit handschriftlichen Eintragungen jeweils bei der Angabe der Aufteilunge...mehr

Leitsatz Alternativangebote für einen Auftrag müssen ausnahmsweise dann nicht eingeholt werden, wenn das Auftragsvolumen gering ist oder sich aus anderen Umständen Anhaltspunkte für die Wohnungseigentümer ergeben, dass das vorgelegte Angebot sich im Rahmen des Üblichen bewegt. Normenkette WEG § 21 Abs. 4 Das Problem Die Wohnungseigentümer beschließen, die X-GmbH mit dem Hausme...mehr

Leitsatz Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, wonach Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß der Gemeinschaftsordnung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z.B. Balkon, Loggia), auf dessen Kosten instand zu halten und instand zu setzen sind, ist nächstliegend dahin...mehr

Leitsatz Grundsätzlich muss das gemeinschaftliche Eigentum jedenfalls in einem solchen baulichen Zustand sein, dass das Sondereigentum zu dem in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Zweck genutzt werden kann. Sind im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums gravierende bauliche Mängel vorhanden, die die zweckentsprechende Nutzung des Sondereigentums erheblich beeinträchtige...mehr

Leitsatz Legt der Verwalter auf eine entsprechende Anordnung des Gerichts eine Eigentümerliste vor, kann das Gericht mangels entgegenstehender Anhaltspunkte in aller Regel davon ausgehen, dass der Verwalter die Liste nach bestem Wissen und Gewissen erstellt hat und diese den Eigentümerbestand im Zeitpunkt der Rechtshängigkeit zutreffend ausweist. Anders liegt der Fall aber, ...mehr

Leitsatz Verlangt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Zahlung von Hausgeld auf ein offenes Treuhandkonto, so kann ein Wohnungseigentümer die Zahlung mangels Fälligkeit der Forderung verweigern. Normenkette WEG § 27 Abs. 1 Nr. 6 Das Problem Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K verlangt von Wohnungseigentümer B rund 3.000 EUR Hausgeld gemäß dem Wirtschaftsplan 2015....mehr

Leitsatz Die Ausnahme vom Zustimmungserfordernis nach § 12 WEG "der ersten Veräußerung nach Teilung" erfasst nicht eine (erneute) Veräußerung durch eine Person, in deren Hand sich nach den Erstveräußerungen sämtliche Wohnungseigentumsrechte vereinigt haben. Soll die Verwalterzustimmung durch die Zustimmungserklärung der übrigen Eigentümer ersetzt werden, haben auch werdende W...mehr

3. a) Der Streitwert des Beschwerdeverfahrens bestimmt sich nach den Anträgen des Rechtsmittelführers (§ 47 Abs. 1 GKG). Deren Wert ist in wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren nach § 49a GKG zu ermitteln; das gilt auch dann, wenn Rechtsmittelführer, wie hier, die beklagte Partei ist (vgl. Senat, Beschl. v. 17.11.2016 – V ZB 86/16, NJW-RR 2017, 584 Rn 5; a.A. OLG Köln ZWE 2...mehr

GKG § 49a Abs. 1 S. 2; WEG § 12 Abs. 3 Leitsatz Der Streitwert einer Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums nach § 12 Abs. 3 WEG beträgt in der Regel 20 % des Verkaufspreises des Wohnungseigentums. BGH, Beschl. v. 18.1.2018 – V ZR 71/17 1 Aus den Gründen 3. a) Der Streitwert des Beschwerdeverfahrens bestimmt sich nach den Anträgen des Rechtsmitte...mehr

Der Streitwert einer Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums nach § 12 Abs. 3 WEG beträgt in der Regel 20 % des Verkaufspreises des Wohnungseigentums. BGH, Beschl. v. 18.1.2018 – V ZR 71/17mehr

Leitsatz Die Begrenzung des Streitwerts durch den Verkehrswert des Wohneigentums des Klägers (§ 49a Abs. 1 Satz 3 GKG) ist auf Zahlungsklagen nicht anzuwenden. Normenkette § 49a Abs. 1 Satz 3 Das Problem Wohnungseigentümer K behauptet, ihm sei durch das Verhalten von Wohnungseigentümer B ein Schaden in Höhe von 224.195 EUR entstanden. Fraglich ist, wie der Streitwert zu bemess...mehr

Leitsatz Es besteht keine Beschlusskompetenz für die Einführung einer Vertragsstrafe. Normenkette WEG §§ 15 Abs. 3, 21 Abs. 7; BGB § 1004 Abs. 1 Satz 1 Das Problem In der Gemeinschaftsordnung ist geregelt, dass ein Wohnungseigentümer zur Ausübung eines Gewerbebetriebes oder Berufes in der Wohnung nur mit Zustimmung des Verwalters berechtigt ist. Die Zustimmung kann vom Verwalt...mehr

Leitsatz Führt der ehemalige Verwalter über das Ende seiner Bestellungszeit die Verwaltung fort, ist er nicht mehr nach § 45 Abs. 1 WEG Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer. Ist die Bestellung des Verwalters abgelaufen oder ein bestellter Verwalter aus anderen Gründen nicht vorhanden, kann die Zustellung entweder direkt an die beklagten Wohnungseigentümer oder in ents...mehr

Leitsatz Haben einer Veräußerung alle aktuellen Wohnungseigentümer gegenüber dem Notar zugestimmt, ist ein Eigentümerwechsel nach diesem Zeitpunkt unschädlich. Normenkette WEG § 12 Abs. 1 Das Problem Es ist eine Veräußerungsbeschränkung vereinbart. Zustimmen müssen "die anderen Wohnungseigentümer". Einer Veräußerung stimmen auch alle Wohnungseigentümer zu. Das Grundbuchamt mei...mehr

Leitsatz Die Bestimmung in einem Bauträgervertrag, "die Abnahme der Anlagen und Bauteile, die im gemeinschaftlichen Eigentum aller Miteigentümer stehen (...), erfolgt für die Wohnungseigentümer (Erwerber) durch einen vom Verwalter zu beauftragenden vereidigten Sachverständigen" ist unwirksam. Normenkette WEG § 21 Abs. 4 Das Problem In einem Bauträgervertrag findet sich u.a. di...mehr

Leitsatz Der Begriff "Netto-Bausumme" als Maßstab für die Höhe der Sondervergütung des Verwalters ist auslegungsfähig. Normenkette WEG § 21, § 43 Nr. 4 Das Problem Die Wohnungseigentümer gewähren dem Verwalter eine Sondervergütung für die Begleitung von im Jahr 2016 beschlossene Baumaßnahmen. Bemessungsgrundlage soll die "Netto-Bausumme" sein. Wohnungseigentümer K geht gegen d...mehr

Leitsatz Den Formanforderungen von § 29 Abs. 1 GBO in Verbindung mit § 26 Abs. 3 WEG ist genügt, wenn zum Nachweis der Verwalterstellung mehrere gleichlautende Niederschriften über den Beschluss zur Verwalterbestellung vorliegen, die zusammen die beglaubigten Unterschriften von sämtlichen in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen tragen. Normenkette WEG §§ 12, 24 Abs. 6, 26 Ab...mehr

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Der BGH hat für einen Fall eine abweichende Rspr. getroffen. Betreiben Erwerber von Wohnungseigentum ein selbstständiges Beweisverfahren mit einem Anwalt ihres Vertrauens und führt die Wohnungseigentümergemeinschaft später aufgrund eines Beschlusses, mit dem sie die Durchsetzung der Rechte der Erwerber auf Beseitigung von Mängeln des Gemeinschaftseigentums an sich gezogen ha...mehr

Leitsatz Von einem Baum herabtropfendes Baumharz und herabfallende Früchte, hier Kastanien, sind natürliche Erscheinungen, die lediglich eine Folge der Gegebenheiten der Natur darstellen und die von einem Sondernutzungsberechtigten, dessen Sondernutzungsrecht bereits vom Zeitpunkt seiner Entstehung durch einseitige Zuweisung durch den Bauträger durch die Existenz eines entsp...mehr

Leitsatz Die dauerhafte Änderung des Inhalts eines Sondernutzungsrechts und die dauerhafte Aufhebung eines solchen Rechts können die übrigen Wohnungseigentümer gegen den Willen des Sondernutzungsberechtigten nur nach Maßgabe von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG und auf dem darin geregelten Weg einer Anpassung oder Änderung der Gemeinschaftsordnung herbeiführen. Aus § 10 Abs. 2 Satz 3 W...mehr

Leitsatz Der Gebrauch eines Teileigentums zu Wohnzwecken ist in einem ausschließlich beruflichen und gewerblichen Zwecken dienenden Gebäude bei typisierender Betrachtung regelmäßig schon deshalb störender als die vorgesehene Nutzung, weil eine Wohnnutzung mit typischen Wohnimmissionen sowie einem anderen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums einhergeht und zu anderen Zei...mehr

Leitsatz Der Bestellungsbeschluss ist für ungültig zu erklären, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der gegen die Bestellung dieses Verwalters spricht. Ein solcher Grund ist ebenso wie bei der Abberufung aus wichtigem Grund zu bejahen, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit mit dem gewä...mehr

Leitsatz Ob nach einer Baumaßnahme im Bereich des Sondereigentums, bei der auch in das gemeinschaftliche Eigentum eingriffen worden ist, die im Zeitpunkt der Baumaßnahme geltenden Anforderungen an den Schallschutz einzuhalten sind, bestimmt sich nach dem Gewicht des Eingriffs in die Gebäudesubstanz. Grundlegende Um- oder Ausbauten – wie etwa ein Dachgeschossausbau – können e...mehr

Leitsatz Die Möglichkeit, einen materiell-rechtlichen Kostenerstattungsanspruch gegen den Verwalter in die prozessuale Kostenentscheidung einzubeziehen, führt nicht dazu, dass dieser Anspruch dem Wohnungseigentümer endgültig aberkannt wird, wenn das Gericht von der Anwendung des § 49 Abs. 2 WEG absieht. Denn die Entscheidung, dem Verwalter gemäß § 49 Abs. 2 WEG die Kosten au...mehr

Leitsatz Ein Beschluss, den Winterdienst anstatt von Fremdfirmen durch die Einstellung von "Minijobbern" durchführen zu lassen, entspricht jedenfalls dann nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer über die damit verbundenen Risiken und Pflichten nicht hinreichend informiert waren. Normenkette WEG § 28 Abs. 1, Abs. 5 Das Problem Die Wohnungseigentümer genehm...mehr

Leitsatz Die Durchführung eines gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichteten selbstständigen Beweisverfahrens über Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum setzt nicht voraus, dass der antragstellende Wohnungseigentümer sich zuvor um eine Beschlussfassung über die Einholung eines Sachverständigengutachtens zu den behaupteten Mängeln bemüht hat. Normenkette ZPO § 485; WEG § 2...mehr

Leitsatz Geht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen einen Wohnungseigentümer auf Unterlassung einer Störung vor, bestimmt sich der Streitwert nach der Wertminderung, den das Sondereigentum der Wohnungseigentümer durch das Verhalten erfährt. Normenkette GKG § 49a Das Problem Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K klagt gegen Teileigentümer B, gegen einen Nießbrauchsb...mehr

Leitsatz Der Erwerber von Wohnungseigentum ist vor einer Vergemeinschaftung berechtigt, seine individuellen Rechte aus dem Vertrag mit dem Veräußerer selbstständig zu verfolgen, solange durch sein Vorgehen gemeinschaftsbezogene Interessen der Wohnungseigentümer oder schützenswerte Interessen des Veräußerers nicht beeinträchtigt sind. Dies gilt auch für Mangelbeseitigungsansp...mehr

WEG §§ 28, 43 Nr. 4; GKG § 49a Leitsatz Richtet sich eine Beschlussanfechtungsklage sowohl gegen die Gesamtabrechnung als auch gegen die Einzelabrechnung, bemisst sich der Streitwert insgesamt nur nach dem Interesse des Klägers an der Abänderung der ihn betreffenden Einzelkosten. OLG Hamburg, Beschl. v. 23.8.2017 – 2 W 43/17 1 Aus den Gründen Die von den Rechtsanwälten im eigene...mehr

Die von den Rechtsanwälten im eigenen Gebühreninteresse erhobene Beschwerde, mit der sie eine Erhöhung des vom LG festgesetzten Streitwerts für das Berufungsverfahren begehren, ist gem. § 32 Abs. 2 RVG i.V.m. § 68 Abs. 1 S. 5 GKG statthaft und auch im Übrigen zulässig. In der Sache bleibt sie ohne Erfolg. Die Argumentation, mit der die Rechtsanwälte eine Verdoppelung des Strei...mehr

Eine für die Praxis ganz wichtige Entscheidung hat der BGH (S. 141) getroffen. Er hat klargestellt, dass sich die Verfahrenskostenhilfe bei Abschluss eines Mehrvergleichs nicht nur auf die Einigungsgebühr, sondern auch auf die Verfahrensdifferenzgebühr und die höhere Terminsgebühr bezieht. Eine Beschränkung der Bewilligung lediglich auf die Einigungsgebühr ist unzulässig. Di...mehr

Leitsatz Zum Nachweis gegenüber dem Grundbuchamt über die Bestellung des Verwalters kann eine von dem Versammlungsleiter und einem Miteigentümer unterschriebene Niederschrift über den in der Versammlung gefassten Beschluss genügen, wenn in der Versammlung zugleich erstmals ein Verwaltungsbeirat gewählt, ein Vorsitzender jedoch nicht bestimmt wurde und einer der gewählten Bei...mehr

Leitsatz Der Beschluss über die Genehmigung der Abrechnung genehmigt nicht die Zahlungsflüsse selbst im Sinne einer regressausschließenden Billigung des Verhaltens des Verwalters Normenkette WEG § 28 Abs. 3, Abs. 5 Das Problem Die Wohnungseigentümer genehmigen die Gesamt- und Einzelabrechnungen für das Jahr 2016. Gegen diese Genehmigung geht Wohnungseigentümer K vor. Er ist de...mehr

Leitsatz Trifft die Wohnungseigentümer ausnahmsweise eine Mitwirkungspflicht, ihr Stimmrecht dergestalt auszuüben, dass die erforderlichen Maßnahmen der Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums beschlossen werden, haften sie bei deren Verletzung nach § 280 Abs. 1 BGB. Die pflichtwidrig handelnden Wohnungseigentümer haften als Gesamtschuldner. Normenkette WEG § 21 Abs. ...mehr