Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

a) Allgemeine Regelungen Rz. 17 §§ 44–46 WEG ersetzen die früheren Sonderregelungen der §§ 44, 45 und 47–50 WEG a.F. mit erheblichen Änderungen. Deren wichtigste ist die Änderung der Passivlegitimation in § 44 Abs. 2 S. 1 WEG, da nun nicht mehr die Wohnungseigentümer Gegner der Beschlussklägers sind, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft. Hieraus resultieren nicht immer ...mehr

a) Bedeutung der Ankündigung Rz. 149 Der Inhalt der Ankündigung ist in § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 1, 2 BGB geregelt. Demnach müssen zunächst Art und Umfang der Arbeiten erkennbar sein. Allerdings muss dies nur "in wesentlichen Zügen" erfolgen, was wie im Mietrecht bedeutet, dass "an den Inhalt der Modernisierungsankündigung insbesondere hinsichtlich Art und ...mehr

a) Rückbauansprüche Rz. 26 Wird eine bauliche Veränderung ohne die nunmehr vorgeschriebene Gestattung durchgeführt, ändert sich für die hierdurch beeinträchtigten Wohnungseigentümer, die ihr nicht zugestimmt haben, gegenüber dem früheren Recht nichts: Die bauliche Veränderung stellt eine rechtswidrige Umgestaltung des auch ihnen gehörenden Gemeinschaftseigentums dar. Folglich...mehr

1. Verweis auf das Mietrecht Rz. 72 Die Duldungspflicht des Mieters hängt, abgesehen von der selbstverständlichen Voraussetzung, dass es sich bei den hinzunehmenden Arbeiten um Erhaltungsmaßnahmen handeln muss, nur von einer Ankündigung ab. Insoweit verweist § 15 Nr. 1 WEG in vollem Umfang auf § 555a Abs. 2 BGB. Es kann somit wegen der Einzelheiten von Form, Frist, Inhalt und...mehr

1. Beschlusskompetenz a) Vom Wohnungseigentümer gewünschte bauliche Veränderungen Rz. 85 Das WEMoG unterstellt jetzt auch Veränderungen im Sondereigentum, die über die Erhaltung hinausgehen, den Regeln zur baulichen Veränderung. Dieser Begriff wird nur deswegen nicht verwendet, weil er terminologisch auf das Gemeinschaftseigentum beschränkt sein soll.[67] Dies läuft auf eine z...mehr

a) Kein Ausgleich ohne Duldungspflicht Rz. 49 Ein Ausgleich nach § 14 Abs. 3 WEG setzt voraus, dass "der Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden" hat. Ohne Duldungspflicht steht ihm also auch bei massiven Einwirkungen kein Ausgleich zu. Dies ist zunächst bei Maßnahmen von Miteigentümern der Fall, die nicht nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG duldungspflichtig sind. Duldet der Woh...mehr

1. Auswirkungen der Streichung von § 21 Abs. 8 WEG a.F. Rz. 69 Mit dieser neuen Gesetzesfassung ist indessen nicht geklärt, wie das Gericht vorzugehen hat, wenn zwar Anspruch auf eine Regelung, etwa eine Gebrauchsregelung nach § 19 Abs. 1 WEG besteht, für ihre Ausgestaltung jedoch verschiedene Möglichkeiten bestehen. Obwohl § 21 Abs. 8 WEG a.F. sprachlich und systematisch wen...mehr

a) Inhalt Rz. 154 Der Umbauwillige soll nach § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555c Abs. 2 BGB auf die Form und die Frist des Härteeinwandes nach § 555d Abs. 3 S. 1 BGB hinweisen. Dies soll gemäß § 555c Abs. 2 BGB in der Ankündigung der baulichen Veränderung geschehen. Daraus ergibt sich, dass sie denselben Anforderungen an Frist und Form unterliegt. Die Hinweispflicht hat inhaltlich a...mehr

Rz. 27 Soweit es sich um Pflichten eines Wohnungseigentümers gegenüber anderen Wohnungseigentümern handelt, kann jeder von ihnen dieses Recht außergerichtlich und gerichtlich geltend machen. Eine Vergemeinschaftung scheidet aus, da es sich um einen Anspruch handelt, der den einzelnen Wohnungseigentümern als Individualrecht zusteht.[22]mehr

1. Aufstellung, Inhalt und Bedeutung Rz. 31 § 28 Abs. 2 S. 2 WEG verpflichtet den Verwalter nach wie vor, eine Jahresabrechnung für das Kalenderjahr aufzustellen.[29] Inhaltlich bleibt sie gegenüber dem bisherigen Recht unverändert. Soweit § 28 Abs. 2 S. 2 WEG formuliert, dass sie "darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält", ist dies ebenso wie die entsprechende Formu...mehr

a) Hinweise auf eine näherliegende Lösung Rz. 70 Eine Möglichkeit, dieses vom Gesetzgeber bei der Aufhebung von § 21 Abs. 8 WEG a.F. offenkundig übersehene Problem zu lösen, könnte in der Erweiterung der Hinweispflichten durch das Gericht liegen. Sieht das Gericht dem Grunde nach einen Anspruch auf die begehrte Beschlussfassung, ohne die Ermessensausübung des Klägers zu teile...mehr

a) Nutzung des Sondereigentums Rz. 25 Dass die Verwaltungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft in § 18 Abs. 1 WEG auf das gemeinschaftliche Eigentum (und über § 9a Abs. 3 WEG auf das Gemeinschaftsvermögen) beschränkt wird, reißt empfindliche Lücken, die nach altem Recht nicht bestanden. Denn Verwaltungsentscheidungen, die nicht das Gemeinschaftseigentum betreffen, sind...mehr

Rz. 7 Wie jeder andere Beschluss kann der Beschluss über die Vorschüsse an formellen Fehlern, etwa an Ladungsmängeln oder dem Verstoß gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit leiden. Hier gelten die allgemeinen Grundsätze. Wenn der formelle Fehler nicht auf einer bewussten Verkürzung von Mitgliedschaftsrechten beruht, ist der Beschluss über die Vorschüsse nur anfechtbar.mehr

1. Ausgangssituation Rz. 6 Vor der WEG-Novelle 2007 herrschte weitgehende Übereinstimmung, dass ein Mehrheitsbeschluss zur Genehmigung einer baulichen Veränderung weder erforderlich noch hinreichend war, da es grundsätzlich (nur) der Zustimmung der beeinträchtigten Miteigentümer bedurfte.[5] Die WEG-Novelle 2007 sollte nach dem Bekunden des Gesetzgebers hieran nichts ändern,[...mehr

a) Gestattung dem Grunde nach Rz. 23 Für den umbauwilligen Wohnungseigentümer bietet das neue Recht den Vorteil, sein Begehren gewissermaßen abschnittsweise durchzusetzen. Ist der Anspruch auf eine bauliche Veränderung streitig, kann er sich nach erfolgloser Vorbefassung der Eigentümerversammlung zunächst damit begnügen, die Gestattung dem Grunde nach im Verfahren nach § 44 A...mehr

1. Vom Gesetzgeber benannte Folgen Rz. 159 Zu den Folgen von Unterlassung oder Fehlern der Ankündigung äußern sich die Gesetzesmaterialien deutlicher als im Rahmen des Mietrechtsänderungsgesetzes 2013. Danach sollen Fehler der Ankündigung dazu führen, dass die Duldungspflicht des Drittnutzers nicht fällig wird.[100] Ausgenommen bleiben die in § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs....mehr

a) Substanzschäden Rz. 54 Mit der Neuorientierung des Gesetzgebers an § 906 Abs. 2 S. 2 BGB richtet sich der Ausgleich nach § 14 Abs. 3 WEG anders als nach altem Recht nicht mehr nach §§ 249 ff. BGB. Der Wohnungseigentümer, der eine Einwirkung hinnehmen muss, erhält nur einen "angemessenen" Ausgleich im Sinne des § 906 Abs. 2 S. 2 BGB, der nicht den vollen Ersatz seiner Vermö...mehr

1. Keine Aktivlegitimation des Verwalters für Beschlussklagen Rz. 24 Das Gesetz übernimmt aus § 46 Abs. 1 S. 1 WEG a. F. nicht den Passus zur Klage des Verwalters. Dies erfolgt bewusst, da der Gesetzgeber die Aktivlegitimation des Verwalters in Beschlussklagen für überholt hält. Sie habe nur in Fragen der Abberufung eine Rolle gespielt, die nunmehr ohnehin unbegrenzt möglich ...mehr

a) Anteil an "Früchten" Rz. 78 Im Grundsatz führt das neue Recht auch bei der Verteilung sonstiger Nutzungen die bestehende Rechtslage fort. Der Gesetzgeber beseitigte lediglich Unklarheiten beim Begriff den Begriff der Nutzungen, der bisweilen mit dem des Gebrauchs konkurrierte (z.B.: § 13 Abs. 1, 14 Nr. 2 WEG a.F.), und ersetzte ihn durch den der "Früchte". Gemeint sind nac...mehr

a) Grundsatz Rz. 90 Die Genehmigung von Veränderungen im Sondereigentum kann aus denselben Gründen fehlerhaft sein wie diejenige baulicher Veränderungen im Gemeinschaftseigentum. Zunächst gilt das allgemeine Beschlussmängelrecht. Formelle Fehler wie Ladungsmängel oder die Verletzung des Grundsatzes der Nichtöffentlichkeit führen also auch in diesem Zusammenhang zur Anfechtbar...mehr

1. Gebrauch durch Menschen mit Behinderung (§ 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 WEG) Rz. 46 Einen Anspruch auf bauliche Veränderungen normiert § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 WEG zunächst, wenn diese dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderung dient. Die Norm ist weit gefasst, geht also über die früher im Zentrum des Interesses stehende Barrierefreiheit weit hinaus, auch wenn diese weiterhin die b...mehr

Rz. 18 Für das selbstständige Sondereigentum an Stellplätzen gelten in vollem Umfang die Regelungen zum Teileigentum. Es wird als eigenständige Einheit, verbunden mit einem Miteigentumsanteil in das Grundbuch eingetragen. Wie bei jedem anderen Teileigentum ist auch die Verbindung mit einem Sondernutzungsrecht oder dem unselbstständigen Sondereigentum an einer sonstigen Grund...mehr

a) Auf Wohnungseigentümer beschränkte Beschlusskompetenz Rz. 83 Mit der Umformulierung von § 29 Abs. 1 S. 1 WEG, wonach Wohnungseigentümer zu Mitgliedern des Verwaltungsbeirats bestellt werden können, hat der Gesetzgeber allerdings (wohl unvermerkt) eine weitere wichtige Änderung vorgenommen. Nach der bisherigen Gesetzesfassung in § 29 Abs. 1 WEG a.F. war die Kompetenz zur Be...mehr

Rz. 40 Zum Vermögen gehören zunächst die Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen Wohnungseigentümer und Dritte. Zu den erstgenannten gehören insbesondere regelmäßig entstehende Forderungen wie rückständige Vorschüsse, Sonderumlagen und Nachschüsse, aber auch außerordentliche Forderungen wie Schadensersatzansprüche aus Verzug oder prozessuale Kostenerstattungsans...mehr

Rz. 29 In der Rechtsprechung zum früheren Recht sind klare Tendenzen zu erkennen, auf das Fehlen des Beschlusses abzustellen, der die bauliche Veränderung erst legalisiert. So lassen einige Berufungsgerichte dahinstehen, ob es durch eine bauliche Veränderung zu Beeinträchtigungen anderer Wohnungseigentümer kommt und lassen alleine das Fehlen der Zustimmung durch Beschluss fü...mehr

Rz. 22 Eine solche vollständige Aufteilung ist bei sonstigen Grundstücksflächen nicht möglich. Zwar können einzelne Räume wiederum ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer abgeschrieben und anderen Einheiten zugeordnet werden.[19] Insoweit kann für einen Grundstücksteil, der ebenso zum Bestand gehört wie Räume, Balkone etc. nichts anderes gelten. Allerdings kann er im ...mehr

Rz. 33 Eine unmittelbare Haftung den Wohnungseigentümern gegenüber besteht nur noch, sofern der Verwalter deren Sondereigentum oder absolute Rechte schädigt. Hingegen bestehen vertragliche Verpflichtungen nur noch gegenüber dem Verband. Die zum alten Recht entwickelten Rechtsfiguren, wonach der Verwaltervertrag ein Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter bzw. sogar ein V...mehr

Rz. 42 Von erheblicher Bedeutung für die Aussagekraft des Vermögensberichtes ist die Durchsetzbarkeit der dort aufgeführten Forderungen. Werden dort nicht mehr durchsetzbare Ansprüche evtl. sogar wiederholt aus vergangenen Jahren aufgelistet, verzerrt dies die Darstellung der tatsächlichen Lage. Einer Berücksichtigung dieses Umstandes scheint auf den ersten Blick entgegenzus...mehr

Rz. 26 Wird eine bauliche Veränderung ohne die nunmehr vorgeschriebene Gestattung durchgeführt, ändert sich für die hierdurch beeinträchtigten Wohnungseigentümer, die ihr nicht zugestimmt haben, gegenüber dem früheren Recht nichts: Die bauliche Veränderung stellt eine rechtswidrige Umgestaltung des auch ihnen gehörenden Gemeinschaftseigentums dar. Folglich können sie einen g...mehr

Rz. 2 Diese Definition erfasst sämtliche baulichen Maßnahmen mit Ausnahme der erstmaligen Herstellung eines ordnungsmäßigen Zustands und der Instandhaltung und Instandsetzung. Erstere unterfällt trotz einer Veränderung des Bestandes schon deshalb nicht dem Begriff der baulichen Veränderung, weil sie rechtlich nur den ordnungsmäßigen Zustand herstellt. Es handelt sich also ga...mehr

Rz. 8 Für Dritte wird sich die neue Regelung in § 9a Abs. 1 S. 2 WEG segensreich auswirken. Denn nach früherem Recht bestimmte sich ihr Geschäftspartner u.U. nach Kriterien, die für Dritte nicht ohne weiteres erkennbar waren. Beispielsweise setzte das Entstehen einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft voraus, dass der erste Erwerber seinen Besitz am Sondereigentum vom ...mehr

Rz. 92 Von größerer praktischer Bedeutung dürfte die Anfechtbarkeit wegen unbilliger Benachteiligung anderer Wohnungseigentümer sein. Zwar dürfte es entgegen den Gesetzesmaterialien nicht auf einen Ausgleich der Nachteile durch Vorteile der baulichen Veränderung ankommen, da eine Veränderung im Sondereigentum den Miteigentümern bestimmungsgemäß regelmäßig keinen Vorteil brin...mehr

Rz. 10 Problematisch können solche Rechtsbeziehungen der Wohnungseigentümergemeinschaft sein, die der teilende Eigentümer noch als alleiniger Wohnungseigentümer gemäß § 9b Abs. 1 S. 2 WEG mit sich selbst oder ihm nahestehenden Unternehmen eingeht. Hier besteht die Gefahr, dass er im Hinblick auf den bevorstehenden Verkauf zum eigenen Vorteil Verpflichtungen zulasten des Verb...mehr

Rz. 89 Neu in das Gesetz eingefügt ist die Vertretungsmacht gemäß § 9b Abs. 2 WEG. Sie ist allerdings auf den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates beschränkt, kann also nicht durch seine weiteren Mitglieder oder durch den gesamten Verwaltungsbeirat ohne Bestellung eines Vorsitzenden ausgeübt werden. Im Übrigen wird auf die Ausführungen zum Verwalter (Rdn 21) Bezug genommen.mehr

Rz. 12 Die Anwendbarkeit der Vorschriften des WEG umfasst auch die Beschlussfassung alleine durch den teilenden Eigentümer, an die die Erwerber nach allgemeinen Regeln gebunden sind. Dies birgt die Gefahr ordnungswidriger Beschlüsse zu ihren Lasten, was eines der vorrangigen Argumente der früher h.M. gegen "Ein-Personen-Gemeinschaften" war. Üblicherweise wird die Anfechtungs...mehr

Rz. 25 Unklar bleibt, wie der Verwalter vorzugehen hat, wenn die Soll-Vorschüsse die Kosten übersteigen, die auf den Wohnungseigentümer entfallen. Die Gesetzesmaterialien gehen nicht über die gesetzliche Formulierung einer "Anpassung der Vorschüsse" hinaus. Dies kann nach der gesetzlichen Terminologie nur bedeuten, dass die im Wirtschaftsplan ermittelten Vorschüsse rückwirke...mehr

Rz. 41 Die gesetzliche Vollmacht des Verwalters aus § 9b Abs. 1 S. 1 WEG wirkt nur gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht gegen einzelne oder alle Wohnungseigentümer. Dies gilt auch in gemeinschaftsbezogenen Angelegenheiten, etwa bei der Zustellung eines Antrags auf Erlass einer einstweiligen Verfügung wegen der Eintragung eines Rechtshängigkeitsvermerks. Obwohl es ...mehr

Rz. 37 Das frühere Recht sah verschiedene Tatbestände vor, nach denen die Wohnungseigentümergemeinschaft beendet werden konnte. Sie waren sämtlich an die Aufhebung der Sondereigentumsrechte geknüpft. So sah § 9 Abs. 1 Nr. 2 WEG a.F. die Schließung der Wohnungsgrundbücher bei völliger Zerstörung des Gebäudes vor, ebenso § 9 Abs. 1 Nr. 3 a.F. auf Antrag des Eigentümers, in des...mehr

Rz. 90 Noch vom Rechtsausschuss in § 29 Abs. 2 S. 1 WEG eingefügt ist der Passus, wonach der Verwaltungsbeirat den Verwalter "unterstützt und überwacht." Auch dies dürfte wie die Einschränkung der gesetzlichen Verwaltervollmacht bei Grundstückskauf- und Darlehensverträgen auf die Kritik an der unbeschränkbaren Verwaltervollmacht erfolgt sein. Wie diese Modifikation bei der V...mehr

Rz. 23 Ähnlich wie bei den Vorschüssen trennt der Gesetzgeber die Begründung von (Rück-) Zahlungspflichten nunmehr von der Jahresabrechnung. Auch diese ist nunmehr nicht mehr Gegenstand der Beschlussfassung, sondern nur noch die hieraus resultierenden Nachschusspflichten.[22] Hinsichtlich der Nachschüsse soll sich inhaltlich gegenüber dem früheren Recht nichts ändern. Der Be...mehr

Rz. 27 Diese Anpassung der Vorschüsse an die tatsächlich auf die Einheit entfallenden Kosten würde auch im Normalfall, in dem kein Eigentümerwechsel eintritt, zu einigermaßen befriedigenden Ergebnissen führen. Dann erhält der Wohnungseigentümer, dessen Vorschüsse die auf seine Einheit entfallenden Kosten übersteigen, nicht, wie nach früherem Recht, unmittelbar aus der Jahres...mehr

Rz. 15 Nach früherem Recht unterlag der Beschluss über eine bauliche Veränderung strengen Anforderungen an die Bestimmtheit. Ort, Größe, Konstruktion, Material und Farbe der baulichen Veränderung müssen dem Beschluss zweifelsfrei zu entnehmen sein.[14] Andernfalls riskierte der Umbauwillige mangels Bestimmtheit zumindest die Anfechtbarkeit der Genehmigung, wenn eine durchfüh...mehr

Rz. 9 Gesetzestext und -materialien äußern sich nicht zu der Frage, wann ein Beschluss über bauliche Veränderungen zu fassen ist. Nach früher wohl einhelliger Praxis musste die Beschlussfassung nicht vor Durchführung der baulichen Veränderung erfolgen; eine bereits vorgenommene bauliche Veränderung konnte nachträglich genehmigt werden.[11] Dass der Gesetzgeber diese Möglichk...mehr

Mit dem WEMoG will der Gesetzgeber neben einer Anpassung an geänderte technische und gesellschaftliche Voraussetzungen nicht zuletzt die von ihm häufig deutlich gerügten Fehler der Novelle des Jahres 2007 korrigieren. Dass ihm eine substantielle Verbesserung gegenüber dem früheren Recht gelungen ist, erschien dem Verfasser dieser Zeilen umso zweifelhafter, je weiter das Manu...mehr

Rz. 38 Nach der Gesetzesbegründung setzt eine unbillige Benachteiligung zunächst voraus, dass ein Miteigentümer durch die bauliche Veränderung Nachteile erleidet, die durch die mit ihr verfolgten Vorteile nicht ausgeglichen werden.[34] Dieses Tatbestandsmerkmal erfüllt nur bei baulichen Veränderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft eine nennenswerte Abgrenzungsfunktion. D...mehr

Rz. 68 Der unbeschränkte Duldungsanspruch hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums dürfte ferner, wie im Mietrecht, Abwehransprüche des Drittnutzers hinsichtlich der gemeinschaftlich genutzten Flächen ausschließen. Denn der Anspruch auf ungestörten Besitz erstreckt sich gerade nicht auf die Flächen, die er nur mitbenutzen darf. Folglich ist deren Inanspruchnahme etwa für das ...mehr

Rz. 96 Mit der Einführung der Haftungsprivilegierung in § 29 Abs. 3 WEG ist der frühere Streit entschieden, ob dem Verwaltungsbeirat eine Vergütung zuerkannt werden kann.[82] Denn der Gesetzgeber hält dies ausweislich seiner Einschränkung ("Sind Mitglieder des Verwaltungsbeirates unentgeltlich tätig") offenkundig für zulässig, da sie anderenfalls überflüssig wäre. Erhält der...mehr

Rz. 12 Dieses System des Schadensersatzanspruchs gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer überträgt der Gesetzgeber sogar auf Ansprüche gegen Dritte, etwa Handwerker. Erleidet ein Wohnungseigentümer durch die Tätigkeit eines solchen Dritten für die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Schaden, haftet gemäß § 278 BGB die Wohnungseigentümergemeinschaft auch hierfür, k...mehr

Rz. 40 Die Gesetzesmaterialien halten es darüber hinaus für "notwendig, dass die bauliche Veränderung zu einer treuwidrigen Ungleichbehandlung führt, indem die Nachteile einem oder mehreren Wohnungseigentümern in größerem Umfang zugemutet werden als den übrigen Wohnungseigentümern."[35] Dies erscheint im Ansatz zweifelhaft. Damit wären gerade besonders gravierende Nachteile ...mehr

Rz. 30 Zu den eigenen, also nicht durch Fehler der Jahresabrechnung verursachten Fehlern des Beschlusses über Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse gilt im Wesentlichen das zum Zahlungsplan der Vorschüsse Gesagte. Formelle Fehler führen in der Regel nur zur Anfechtbarkeit. Inhaltliche Fehler werden ähnlich wie beim Zahlungsplan über die Vorschüsse aufgrund des begrenz...mehr