Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Rz. 49 Die Befugnisse des Verwalters waren nach altem Recht in § 27 WEG a.F. in Form einer Enumeration geregelt und zudem mit der Vertretungsmacht nach außen unglücklich verquickt. Dabei war nicht zuletzt vielfach unklar, wozu der Verwalter im Einzelnen bevollmächtigt war. Hier schafft das neue Recht in mehrfacher Hinsicht bedeutsame Vereinfachungen. Zunächst erhält der Verw...mehr

Rz. 47 Der Anfechtungskläger könnte daher die Löschungsbewilligung seiner Miteigentümer nach § 894 BGB erstreiten, da mit der Löschung des für ungültig erklärten Beschlusses wiederum die Rechte aller Miteigentümer berührt werden.[45] Dieser Weg zur Durchsetzung einer im Anfechtungsverfahren bereits festgestellten Rechtslage erscheint aber kaum zumutbar. Die Löschung des rech...mehr

Rz. 34 Im Übrigen gilt für die Unschädlichkeit von Fehlern der Jahresabrechnung Ähnliches wie beim Wirtschaftsplan. Danach soll ein Fehler in der Jahresabrechnung nicht zur Anfechtbarkeit der Beschlüsse über Vor- und Nachschüsse bzw. Rückzahlungen führen, "solange sich dieser Fehler nicht auf die Zahlungspflicht der Wohnungseigentümer auswirkt."[35] Dies kommt wie im Falle d...mehr

Rz. 71 Gleichwohl dürfte der Wortlaut in anderer Hinsicht zu weit geraten sein. Man wird schwerlich davon ausgehen können, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft vom Drittnutzer die Duldung von Erhaltungsmaßnahmen verlangen kann, die ein Sondereigentümer durchführen will. Umgekehrt kann ein einzelner Wohnungseigentümer regelmäßig nicht alleine über die Durchführung von Erha...mehr

Rz. 16 Mit dieser Rechtsprechung hat jüngst der BGH gebrochen. Danach sollte ein wirksamer Beschluss über eine bauliche Veränderung bereits dann vorliegen, wenn das "Ob" der baulichen Veränderung geregelt ist. Dass er sich zum "Wie" nicht äußert, steht dem nicht entgegen.[18] Vielmehr können die Wohnungseigentümer einen konkretisierenden Beschluss nur dann erfolgreich anfech...mehr

Rz. 21 Spätestens nach der Bestandskraft der Entscheidung über die Gestattung der baulichen Veränderung dem Grunde nach müssen die Wohnungseigentümer über die konkrete Ausführung der Maßnahme befinden. Das gilt unabhängig davon, ob bereits dem Grunde nach ein Anspruch auf die bauliche Veränderung bestand. Denn jedenfalls mit der Gestattung, dass eine bauliche Veränderung übe...mehr

Rz. 25 Die Gesetzesmaterialien übersehen nicht, dass der Verwalter jenseits seiner eigenen Rechtsstellung Bedarf nach einer Klärung der Rechtslage haben kann. Sie nennen aber nur das Beispiel von Beschlüssen, deren Ausführung auf eine Ordnungswidrigkeit oder gar Straftat hinausliefe und gestehen dem Verwalter hier schon aus materiellem Recht zu, den Beschluss nicht auszuführ...mehr

Rz. 44 Die speziellen Vorschriften des § 20 Abs. 4 WEG regeln die möglichen Fehler von Beschlüssen über bauliche Veränderungen, wie die Gesetzesmaterialien zutreffend bemerken, nicht abschließend.[36] Die Gestattung baulicher Veränderungen kann insbesondere aus formellen Gründen anfechtbar sein. Insoweit bestehen keine Abweichungen vom allgemeinen Beschlussmängelrecht. Aber ...mehr

Rz. 158 Voraussetzung der Entbehrlichkeit der Ankündigung baulicher Veränderungen ist nach dem Gesetzeswortlaut die Unerheblichkeit der Einwirkung auf die Liegenschaft. Maßgeblich für die Unerheblichkeit einer Einwirkung ist wie im Mietrecht, wie lange und wie intensiv der zulässige Gebrauch durch den Drittnutzer gestört wird. Der Gesetzgeber hat im mietrechtlichen Zusammenh...mehr

Rz. 39 Kaum verständlich und auch nicht näher erläutert ist die weitere Einschränkung der Gesetzesmaterialien, wonach auch zur Liquiditätssicherung umgewidmete Mittel nicht anzugeben sind.[45] Da andere Rücklagen neben der Erhaltungsrücklage nunmehr ausdrücklich für zulässig erklärt werden, kann auch eine (allgemeine) Liquiditätsrücklage beschlossen werden. Diese muss naturg...mehr

Rz. 27 Neuerungen ergeben sich bei den Wohnungseigentümern, die der baulichen Veränderung zugestimmt haben oder von ihr nicht benachteiligt sind. Hier konnte man nach früherem Recht Ansprüche auf Beseitigung durchaus in Frage stellen, wenn eine Zustimmung erteilt wurde oder gar nicht erforderlich war. Denn gerade das Fehlen der erforderlichen Zustimmung führte ja zur Rechtsw...mehr

Rz. 28 Bedauerlicherweise hat der Gesetzgeber die möglicherweise drängendste Frage, die sich schon nach der h.M. zur früheren Rechtslage aufdrängte, nicht beantwortet: Wie sind Beseitigungsansprüche zu behandeln, wenn zwar niemand von einer baulichen Veränderung beeinträchtigt wird bzw. alle Beeinträchtigten ihr Einverständnis erteilt haben, eine Gestattung durch Beschluss a...mehr

Rz. 41 Gesetzestext und -materialien äußern sich nicht dazu, ob nur fällige oder auch künftige Forderungen in den Vermögensbericht aufzunehmen sind. Dabei dürften sich in diesem Bereich erhebliche Abgrenzungsprobleme ergeben. Denn einerseits kann der Verwalter nicht unbegrenzt noch nicht fällige Ansprüche (etwa Vorschüsse auf Jahre hinaus) in den Vermögensbericht aufnehmen. ...mehr

Rz. 30 Der BGH lehnte es bislang leider ausdrücklich ab, zu dieser Streitfrage Stellung zu nehmen. In einer Entscheidung ließ er jedoch erkennen, dass er ein nur auf das Fehlen des Beschlusses gestütztes Beseitigungsverlangen wohl für treuwidrig hält, wenn alle beeinträchtigten Wohnungseigentümer der baulichen Veränderung zugestimmt haben.[26] Würde man diese Position über d...mehr

Rz. 164 Die Härte umfasst nicht jede Störung durch die bauliche Veränderung. Mit Sicherheit außer Betracht bleiben solche Beeinträchtigungen, die selbst im ursprünglichen Anwendungsbereich der Vorschrift für die Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 4 BGB oder im Hinblick auf eine Mietminderung nach § 536 Abs. 1 S. 3 BGB unerheblich wären. Der Maßstab des § 555d Abs. 2...mehr

Rz. 30 Der gesetzlichen Konzeption nach ist es konsequent, im Verwalter (nur) ein Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft zu sehen. Das gilt auch dann, wenn er aufgrund einer Beschlussfassung gemäß § 27 Abs. 2 WEG Tätigkeiten jenseits der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums wahrnimmt. Klagen von Wohnungseigentümern und Dritten auf Vornahme oder Unterlassung von Hand...mehr

Rz. 46 Nach den Gesetzesmaterialien sind Forderungen und Sachwerte nur zu benennen. Sie "müssen nicht bewertet werden."[48] Der Formulierung zufolge besteht lediglich kein Zwang zu einer Bewertung. Nimmt der Vermögensbericht eine solche gleichwohl vor, wird er hierdurch nicht fehlerhaft. Empfehlenswert dürfte ein solches Vorgehen freilich nicht sein; im Extremfall kann es so...mehr

Rz. 44 Für die Fälligkeit ergeben sich ähnliche Grundsätze wie bei den Forderungen. Es sind unabhängig von ihrer Fälligkeit sämtliche bereits begründeten Verbindlichkeiten, etwa längerfristige Darlehen[47] aufzulisten, da sie bereits zu diesem Zeitpunkt das Vermögen der Gemeinschaft mindern. Größere Abgrenzungsschwierigkeiten können sich bei der Durchsetzbarkeit ergeben, wen...mehr

Rz. 13 Diese Gefahr, die mit der Anwendbarkeit des WEG ab Anlegung der Wohnungsgrundbücher verbunden ist, nimmt der Gesetzgeber bewusst in Kauf. Er schlägt als Abhilfe die Aufhebung solcher Beschlüsse durch Zweitbeschluss vor und zieht sogar einen Anspruch hierauf in Erwägung.[18] Die Möglichkeit des Zweitbeschlusses wird indessen häufig an den Mehrheitsverhältnissen scheite...mehr

Rz. 84 Der Schuldtitel nach § 794 ZPO führt dazu, dass sich die Einleitung des Klageverfahrens erübrigt. Denn der Wohnungseigentümergemeinschaft steht nun ein einfacherer Weg zur Durchsetzung eines Entziehungsanspruches zu. Eine gleichwohl erhobene Klage ist daher mangels Rechtsschutzbedürfnisses unzulässig. Eine bereits erhobene wird es nachträglich. Sie ist daher für erled...mehr

Rz. 26 Dieses Vorgehen würde indessen nicht nur den Erwerber mit den gesamten Rückständen belasten. Es hätte zudem den Nachteil, dass der Voreigentümer auf diesem Weg aus seiner Schuld entlassen wird. Denn mit der Anpassung der Vorschüsse schuldet er aus dem Zahlungsplan keine weiteren Zahlungen. Dies kann für die Gemeinschaft nachteilig sein, wenn der Voreigentümer nicht za...mehr

Rz. 8 Im Gegensatz zum früheren Recht differenziert der Gesetzgeber zwischen baulichen Veränderungen der Gemeinschaft und Veränderungen, die einem Wohnungseigentümer gestattet werden. Diese Differenzierung ist allerdings für das Beschlussrecht ohne Bedeutung. Bauliche Veränderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft und einzelner Wohnungseigentümer werden beschlussrechtlich ...mehr

Rz. 41 Der Gesetzestext und die Materialien konzentrieren sich auf die Antragsberechtigung der Wohnungseigentümergemeinschaft, was leicht nachvollziehbar ist, da es sich hierbei um die eigentliche Neuerung des Gesetzes handelt. Gleichwohl sind von der Eintragung, sofern die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht Eigentümerin einer Einheit ist, nicht ihre Rechte, sondern allein...mehr

Rz. 72 Mit dieser neuen Ausgestaltung der Abberufung ließ der Gesetzgeber auch die Anfechtungsbefugnis des Verwalters entfallen, da Streitigkeiten hierüber den ganz überwiegenden Anteil der Anfechtungsklagen von Verwaltern darstellten. Dies ändert jedoch nichts daran, dass die Wohnungseigentümer die Abberufung wie jeden anderen Beschluss anfechten können. Dabei dürften sie n...mehr

Rz. 11 Dieses neue System der Durchsetzung von Ansprüchen auf ordnungsmäßige Verwaltung schlägt sich auch bei der Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Pflichtverletzungen nieder. Da der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung nur gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft besteht, der der Verwalter nur im Innenverhältnis verpflic...mehr

Rz. 17 Das neue Recht bietet zwar durch die im Stufenverhältnis mögliche Klage auf Ersetzung eines Beschlusses und die Klage auf Durchführung des Beschlusses eine erhebliche Erleichterung. Gleichzeitig bringt es mit der Klage gegen den Verband und dessen Regress gegen den Verwalter eine Verdoppelung von Klagen, deren Sinn bereits der BGH zutreffend in Frage stellte.[24] Schl...mehr

Rz. 20 Im Gegensatz zu anfänglichen Vorstellungen des BGH sieht der Gesetzgeber keine zeitliche Grenze zwischen dem Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Erwerbsvorgang vor.[25] Jeder Erwerb vom teilenden Eigentümer führt, wenn die weiteren Voraussetzungen gegeben sind, zur Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dies entspricht dem letzten Stand...mehr

Rz. 39 Im Ergebnis ist somit eine Abwägung vorzunehmen, ob die Vorteile der baulichen Veränderung die damit für den einzelnen Wohnungseigentümer verbundenen Nachteile wenigstens soweit aufwiegen, dass er nicht unbillig benachteiligt erscheint. Im konkreten Fall ist also zu fragen, ob etwa die Erhöhung des Wohnwertes durch den Aufzug die damit verbundenen Immissionen aufwiege...mehr

Rz. 32 Wie die Gesetzesmaterialien wiederholt betonen, ist künftig die Begründung von Zahlungspflichten, mithin der Zahlungsplan Gegenstand der Beschlussfassung.[30] Wenn die Gesetzesmaterialien vom "Gegenstand des Beschlusses über die Jahresabrechnung" reden,[31] ist dies begrifflich ebenso unrichtig wie beim Wirtschaftsplan. Wie der Wirtschaftsplan muss auch die Jahresabre...mehr

Rz. 47 Nach neuem Recht sind die Regelungen zur Vollmachtsurkunde in § 27 Abs. 6 WEG a.F. entfallen, die schon im alten Recht einen Anachronismus darstellten. So war schon unklar, weshalb der Verwalter von den Wohnungseigentümern die Erstellung einer Vollmachtsurkunde verlangen konnte, wenn der Vollmachtgeber der Verband war. Nunmehr hat sich der Gesetzgeber, da sich die Vol...mehr

Rz. 50 Wie schon nach altem Recht bei der Durchführung von Vereinbarungen hielt es der Gesetzgeber für selbstverständlich, dass der Verwalter Beschlüsse der Eigentümerversammlung durchzuführen hat.[51] Die diesbezügliche Regelung in § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG a.F. ist daher entfallen, nicht aber die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen. Allerdings handelt es sich nunmehr nach...mehr

Rz. 46 Die Löschung eines rechtskräftig für ungültig erklärten Beschlusses gemäß § 53 Abs. 1 GBO oder § 84 Abs. 1 GBO von Amts wegen dürfte ausscheiden. Einer Löschung nach § 53 Abs. 1 GBO steht entgegen, dass das Grundbuchamt, anders als § 53 Abs. 1 S. 1 GBO voraussetzt, die Eintragung nicht unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften vorgenommen hat.[43] Denn die Eintragung...mehr

Rz. 13 Nicht selten wird diese neue Behandlung von Pflichten und Pflichtverletzungen bei der ordnungsmäßigen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zu einer Anspruchsverdoppelung führen. Denn nur Schadensersatzansprüche wegen vertraglicher Pflichten sind exklusiv gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtet. Wird daneben Sondereigentum oder ein sonstiges absolutes Recht...mehr

Rz. 47 Gänzlich offen bleibt, wer diese Liquidation in welchem Verfahren durchführen soll. Gesetz und Gesetzesmaterialien bieten hierfür abgesehen vom kryptischen Verweis auf "allgemeine Grundsätze" nicht den leisesten Hinweis. Am ehesten wird man die Wohnungseigentümergemeinschaft als fortbestehend behandeln dürfen, bis sie vollständig abgewickelt ist. In diesem Falle würde...mehr

Rz. 19 Im Ergebnis werden Beschlussanträge auf der ersten Stufe, der Gestattung dem Grunde nach, erheblich erleichtert. Der Beschlussantrag muss gewissermaßen nur noch das Ziel, die Durchführung einer bestimmten baulichen Veränderung, aufzeigen. An der Bestimmtheit wird es künftig nur noch fehlen, wenn überhaupt nicht mehr erkennbar ist, welche Maßnahme der Antragsteller beg...mehr

Rz. 21 Hingegen dürfte es dabei bleiben, dass die Klage auf konstitutive Ungültigerklärung und diejenige auf deklaratorische Feststellung der Nichtigkeit denselben Streitgegenstand darstellen. Denn die Gesetzesmaterialien, die sich intensiv mit der Rechtsprechung des BGH auseinandersetzen und gewünschte Änderungen klar bezeichnen, lassen hier keinen Änderungswillen erkennen....mehr

Rz. 33 Die Jahresabrechnung selbst ist auch bei erheblichen Fehlern nicht anfechtbar, da sie nicht Gegenstand der Beschlussfassung ist. Ähnlich wie im Zusammenhang mit dem Wirtschaftsplan halten die Gesetzesmaterialien den Verstoß gegen die Beschlussvorbereitungspflicht auch beim Beschluss über Nachzahlungen und Anpassung der Vorauszahlung für unschädlich. Dies mache den Bes...mehr

Rz. 71 Eine abweichende Lösung sieht der Gesetzgeber bei bestimmten Beschlussersetzungen, nämlich dem Verlangen einer baulichen Veränderung selbst vor. In Anlehnung an die Rechtsprechung des BGH kann sich der Umbauwillige zunächst darauf beschränken, die Gestattung einer baulichen Veränderung dem Grunde nach zu verlangen. Besteht dieser Anspruch, kann die Eigentümerversammlu...mehr

Rz. 157 Bereits der Mietgesetzgeber stellte in § 555c Abs. 4 BGB anders als in § 554 Abs. 3 S. 3 BGB a.F. nicht auf die "Einwirkung auf die vermieteten Räume" ab, sondern auf die "Mietsache". Dieser Unterschied ist bedeutsam, da die "Mietsache" anders als die "vermieteten Räume" eben nicht nur die vom Mieter angemieteten Räumlichkeiten, sondern die gesamte Liegenschaft einsc...mehr

Rz. 23 Selbst wenn sich die Wohnungseigentümergemeinschaft auf diesem Wege einen Titel beschaffen würde, wäre er ohne Wert. Denn der Verwaltervertrag ist nach ganz h.M. ein auf Geschäftsbesorgung gerichteter Dienstvertrag.[28] Die Verurteilung zur Leistung von Diensten aus einem Dienstvertrag ist indessen nach § 888 Abs. 3 ZPO nicht vollstreckbar. Gegen den Willen des Verwal...mehr

Rz. 38 Der Vermögensbericht soll zunächst den Stand der Erhaltungsrücklage und eventueller weiterer Rücklagen enthalten. Die Einschränkung in den Materialien, er sei "ungeachtet seiner Höhe anzugeben",[42] ist selbstverständlich, da auch geringe Rücklagen eben Rücklagen darstellen. Zudem kann gerade die niedrige Höhe eine entscheidende Information darstellen, die die Wohnung...mehr

Rz. 28 Die Grundsätze des alten Rechtes können noch für Untergemeinschaften nutzbar gemacht werden. Untergemeinschaften sind selbst bei weitestgehender Verselbstständigung nicht (teil)rechtsfähig.[26] Deshalb können sie auch nicht verklagt werden, was auch für Beschlussklagen gilt. Dies gilt auch dann, wenn die Gemeinschaftsordnung die Willensbildung innerhalb dieser Unterge...mehr

Rz. 77 Wie bei den Früchten vollzieht der Gesetzgeber die Trennung zwischen gemeinschaftlichem Eigentum und Gemeinschaftsvermögen nach. Die Gesetzesbegründung weist darauf hin, dass sich der gleichberechtigte Mitgebrauch nur auf ersteres bezieht.[52] Dies versteht sich von selbst: Naturgemäß kann nicht jeder Miteigentümer verlangen, den zum Gemeinschaftseigentum gehörenden A...mehr

Rz. 4 Umgekehrt kommt eine Übertragung der Ausübungsbefugnis individueller Abwehr- und Beseitigungsansprüche auf die Wohnungseigentümergemeinschaft anders als nach früherem Recht nicht mehr in Betracht. Denn bei Störungen des gemeinschaftlichen Eigentums ist die Wohnungseigentümergemeinschaft schon kraft Gesetzes ausübungsbefugt, so dass es keiner Vergemeinschaftung mehr bed...mehr

Rz. 55 Bei sonstigen Schäden, insbesondere bei Vermögensfolgeschäden ist zu prüfen, ob ein Ausgleich "angemessen" ist. Dies ist jedenfalls dort zu verneinen, wo schon nach dem großzügigeren Maßstab der §§ 249 ff. BGB kein Ersatz zu leisten war. So kann der duldungspflichtige Wohnungseigentümer den Ersatz für den Verlust von Gebrauchsvorteilen nur verlangen, wenn er auf die b...mehr

Rz. 24 Für den Bereich der freiwilligen Gerichtsbarkeit ist das selbstständige Beweisverfahren anerkannt, insbesondere im Vaterschaftsfeststellungsverfahren, das nach dem Tod des Vaters als FG-Verfahren vor dem Familiengericht auf Antrag weiter geführt wird, § 181 FamFG.[28] Das FamFG sieht außer in § 410 Nr. 2 FamFG kein selbstständiges Beweisverfahren vor. Lediglich § 30 Fa...mehr

Es entspricht ganz h.M., dass in Familiensachen der freiwilligen Gerichtsbarkeit eine Terminsgebühr nicht anfallen kann, wenn das Gericht ohne mündliche Verhandlung entscheidet. Die Rspr. stützt sich insbesondere darauf, dass der Erörterungstermin nicht einer mündlichen Verhandlung gleichgestellt sei. Abgesehen davon sei der Erörterungstermin nicht obligatorisch, sondern ste...mehr

mehr

Rz. 22 Der gesetzliche Güterstand während aufrechter Ehe ist die Gütertrennung: Jeder Ehegatte bleibt Alleineigentümer des von ihm in die Ehe eingebrachten und während der Ehe erworbenen Vermögens (§§ 1233, 1237 ABGB) und damit allein über dieses verfügungsberechtigt.[29] Jeder Gatte haftet auch allein für seine Schulden.[30] Während aufrechter Ehe ist somit sowohl eine ding...mehr

Rz. 28 Das österreichische Gesetz gewährt einem Ehegatten mit dringendem Wohnbedürfnis einen besonderen Schutz: Ist der andere Gatte über die entsprechende Wohnung verfügungsberechtigt, so hat der wohnbedürftige Gatte einen Wohnungserhaltungsanspruch: Der verfügungsberechtigte Gatte hat alles zu unterlassen und vorzukehren, damit der auf die Wohnung angewiesene Gatte diese n...mehr