Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Rz. 4 Wie der Beschluss über die Vorschüsse im Einzelnen auszusehen hat, regelt § 28 WEG nicht ausdrücklich. Daraus, dass die Vorschüsse "beschlossen" werden, geht aber hervor, dass deren Höhe für jeden einzelnen Wohnungseigentümer angegeben werden muss. Es genügt demnach eine Auflistung aller Wohnungseigentümer mit der Bezifferung ihrer Vorschüsse für die laufende Bewirtsch...mehr

Rz. 9 Grundsätzlich ist auch eine Kombination von selbstständigem und unselbstständigem Sondereigentum am Grundstück möglich, wenn etwa neben dem Stellplatz eine Zufahrtsfläche oder eine Blumenrabatte dem Sondereigentum zugeordnet werden soll. Nach der vom Gesetzgeber vorgenommenen Unterscheidung zwischen Stellplätzen und sonstigen Grundstücksflächen können beide nicht zu ei...mehr

Rz. 52 Noch weit problematischer mutet es an, dass das einstweilige Verfügungsverfahren anders als die Anfechtungsklage nicht gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtet werden kann. Denn diese ist eben nicht Inhaberin der Rechte, die vom Rechtshängigkeitsvermerk betroffen wären, sondern die Wohnungseigentümer. Damit geht nicht nur der Vereinfachungseffekt verloren, d...mehr

Rz. 51 Die Unterlassung der Verbindung führt zu einer Entscheidung, die auch den Kläger belastet, dessen Prozess noch nicht abgeschlossen ist. Denn es erzeugt den Rechtsschein, dass über die Beschlussanfechtung insgesamt entschieden wurde. Deshalb kann in diesem Fall auf die Rechtsprechung des BGH zurückgegriffen werden, wonach auch der Kläger, dessen Beschlussklage noch nic...mehr

Rz. 54 Folglich definieren die Gesetzesmaterialien die beschlussfreien Maßnahmen nur durch allgemein gehaltene Bemerkungen. Der Kreis der Maßnahmen, der nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG keiner Beschlussfassung bedarf, wachse mit der Größe der Anlage.[57] Hieraus lässt sich immerhin entnehmen, dass es anders als in der Rechtsprechung nach früherem Recht für die Delegation von Aufga...mehr

Rz. 9 Von größerer Bedeutung sind Fehler in der Ermittlung der einzelnen Vorschüsse. Diese befinden sich zwar regelmäßig im vorgelagerten Wirtschaftsplan. Da dieser aber mangels Beschlussqualität nicht mehr im Verfahren nach § 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG angefochten werden kann,[10] bleibt nur eine Überprüfung im Zusammenhang mit dem Zahlungsplan. Insoweit wird auf die folgenden Aus...mehr

Rz. 35 Über das bisherige Recht hinaus fordert § 28 Abs. 3 WEG einen Vermögensbericht. Dieser soll die Wohnungseigentümer in die Lage versetzen, sich "ein möglichst genaues Bild über die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft"[37] zu machen. Dies war bei der bisherigen Jahresabrechnung, die nur tatsächliche Einnahmen und Ausgaben auswies, nicht zwingend der Fall. Denn sie gab...mehr

Rz. 26 Diese Schwierigkeit erscheint aber im Rahmen des neuen Rechts systemimmanent überwindbar. Der Entfall seiner Aktivlegitimation sollte dem Verwalter schon nach der früher h.M. nur die Möglichkeit nehmen, lediglich anfechtbare Beschlüsse aus eigener Initiative überprüfen zu lassen. Dies wurde letztlich damit begründet, dass er nur Ausführungs-, nicht Kontrollorgan der W...mehr

Rz. 12 Wie die Gesetzesmaterialien wiederholt betonen, ist künftig die Begründung von Zahlungspflichten, mithin der Zahlungsplan, Gegenstand der Beschlussfassung. Wenn die Gesetzesmaterialien im ersten Satz zu § 28 Absatz 1 Satz 1 vom "Gegenstand des Beschlusses über den Wirtschaftsplan" reden, ist dies eine ihrer zahlreichen Unstimmigkeiten. Der Wirtschaftsplan muss nicht m...mehr

Rz. 24 Ist die bauliche Veränderung dem Grunde nach durch Beschluss gestattet, kann der umbauwillige Wohnungseigentümer nach Vorbefassung der Eigentümerversammlung auch den Ausführungsbeschluss im Verfahren nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG ersetzen lassen. Hierbei bieten ihm die Gesetzesmaterialien die komfortable Möglichkeit, die begehrte bauliche Veränderung nicht näher zu beschr...mehr

Rz. 160 Im Mietrecht kann zu den dort geregelten Fehlerfolgen unter Rückgriff auf das allgemeine Schuldrecht ein Schadensersatzanspruch hinzukommen. Denn die unterlassene oder unrichtige Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen ist zugleich eine Pflichtverletzung des Vermieters gegenüber dem Mieter. Im Ergebnis kann er aus § 280 Abs. 1 BGB den Ersatz des hieraus entstandenen...mehr

1. Zu weiter Wortlaut der Vorschrift Rz. 12 § 48 Abs. 1 S. 3 WEG gibt seinem Wortlaut nach jedem Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf, dass ein Altbeschluss nach § 48 Abs. 1 S. 1 WEG erneut gefasst wird. Dieser Wortlaut ist in zweifacher Hinsicht zu weit. Da der Anspruch ausweislich der Gesetzesmaterialien eine Erleichterung für den Fall schaffen soll, dass die zur Beglau...mehr

1. Unerhebliche Beeinträchtigung Rz. 83 § 13 Abs. 2 WEG enthält für den umbauwilligen Wohnungseigentümer hinsichtlich des Sondereigentums nur eine einzige Erleichterung: Führt seine Maßnahme nicht zu einer mehr als unerheblichen Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer, darf er die Veränderung des Sondereigentums ohne gestattenden Beschluss durchführen. Die Frage, wann...mehr

a) Grundsatz: Trennung der Zahlungsverpflichtung von der Jahresabrechnung Rz. 23 Ähnlich wie bei den Vorschüssen trennt der Gesetzgeber die Begründung von (Rück-) Zahlungspflichten nunmehr von der Jahresabrechnung. Auch diese ist nunmehr nicht mehr Gegenstand der Beschlussfassung, sondern nur noch die hieraus resultierenden Nachschusspflichten.[22] Hinsichtlich der Nachschüss...mehr

a) Kontinuität und Diskontinuität zum früheren Recht Rz. 2 Diese Anordnung in § 9a Abs. 1 S. 2 WEG spiegelt den bisherigen Rechtszustand nur für eine Aufteilung mehrerer Eigentümer nach § 3 WEG a.F. wider. Bei dieser Aufteilung war schon bislang anerkannt, dass sogleich mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher sowohl die Wohnungseigentumsrechte als auch die Wohnungseigentümer...mehr

a) Wohnungseigentümergemeinschaft als Beklagte Rz. 27 Nach § 44 Abs. 2 S. 1 WEG ist die Beschlussklage nicht mehr gegen die Wohnungseigentümer, sondern gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu richten. Obwohl es sich wohl um die gravierendste Änderung gegenüber dem früheren Recht handelt, bedarf es nur weniger Ausführungen hierzu, weil sich diese Änderung von selbst verste...mehr

a) Vergleich mit der Herabsetzung der Tauglichkeit nach § 536 Abs. 1 S. 2 BGB Rz. 164 Die Härte umfasst nicht jede Störung durch die bauliche Veränderung. Mit Sicherheit außer Betracht bleiben solche Beeinträchtigungen, die selbst im ursprünglichen Anwendungsbereich der Vorschrift für die Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 4 BGB oder im Hinblick auf eine Mietminderun...mehr

1. Fragmentierung der Regelungen zur Erhaltung Rz. 56 Der Gesetzgeber hat die frühere Technik einer umfassenden Regelung der Instandhaltung und Instandsetzung von Sondereigentum, wie sie in § 14 Nr. 1 WEG a.F. enthalten war, zugunsten einer kleinteiligen Normierung einzelner Pflichten aufgegeben. So ist § 14 Nr. 1 WEG a.F. entfallen, der die umfassende Pflicht zur Instandhalt...mehr

a) Gestaltung des Beschlusses Rz. 28 Die Arbeit des Verwalters wird bei der Beschlussvorlage über Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse deutlich komplizierter als nach früherem Recht. Er hat, wie bisher, für diejenigen Wohnungseigentümer, deren Soll-Vorschüsse die auf sie entfallenden Kosten nicht decken, die Abrechnungsspitze, also den Nachschussbetrag zu ermitteln un...mehr

1. Härte als Voraussetzung der Abwägung Rz. 163 Die Pflicht des Drittnutzers aus § 15 Halbs. 1 WEG, eine bauliche Veränderung zu dulden, entfällt nach § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs. 2 S. 1 BGB, wenn sie für ihn eine Härte bedeutet, die auch unter Berücksichtigung von "Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude" und Belangen der Energieeinsparun...mehr

Rz. 90 Die Genehmigung von Veränderungen im Sondereigentum kann aus denselben Gründen fehlerhaft sein wie diejenige baulicher Veränderungen im Gemeinschaftseigentum. Zunächst gilt das allgemeine Beschlussmängelrecht. Formelle Fehler wie Ladungsmängel oder die Verletzung des Grundsatzes der Nichtöffentlichkeit führen also auch in diesem Zusammenhang zur Anfechtbarkeit.mehr

Rz. 43 Selbstverständlich muss der Vermögensbericht auch die Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft ausweisen. Hierzu gehören so wie bei den Forderungen Verbindlichkeiten sowohl gegenüber den Wohnungseigentümern, etwa wegen der Anpassung von Vorauszahlungen, als auch gegenüber Dritten, etwa aus vertraglichen Ansprüchen.mehr

a) Entfall des Rechtsschutzbedürfnisses vor Ergehen eines Entziehungsurteils Rz. 84 Der Schuldtitel nach § 794 ZPO führt dazu, dass sich die Einleitung des Klageverfahrens erübrigt. Denn der Wohnungseigentümergemeinschaft steht nun ein einfacherer Weg zur Durchsetzung eines Entziehungsanspruches zu. Eine gleichwohl erhobene Klage ist daher mangels Rechtsschutzbedürfnisses unz...mehr

1. Eintragung als Richtigstellung Rz. 18 Das Erfordernis einer ausdrücklichen Eintragung gemäß § 7 Abs. 3 S. 2 WEG gilt nach § 48 Abs. 3 S. 1 WEG auch für Beschlüsse, die vor Inkrafttreten des WEMoG gefasst wurden. Damit dürfte aber nur gemeint sein, dass solche Beschlüsse eingetragen werden sollen. Denn nach den Gesetzesmaterialien handelt es sich bei der ausdrücklichen Eint...mehr

a) Maßstab der ordnungsmäßigen Verwaltung Rz. 5 Inhaltlich enthält das neue Recht keine neuen Vorgaben dazu, was ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. § 18 Abs. 2 Nr. 1 und 2 WEG fasst den bislang in § 15 Abs. 3 WEG a.F. und § 21 Abs. 4 WEG a.F. normierten Anspruch auf eine ordnungsmäßige Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und Benutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigent...mehr

a) Keine Beeinträchtigung fremden Sondereigentums Rz. 58 Das neue WEG kennt keine § 14 Nr. 1 WEG a.F. entsprechende Regelung mehr, die dem Wohnungseigentümer Instandhaltung und Instandsetzung seines Sondereigentums auf seine Kosten auferlegt. Die Mindestpflichten zur Erhaltung ergeben sich nunmehr aus § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG, wonach jeder Wohnungseigentümer den Miteigentümern g...mehr

a) Abschreibung von Stellplätzen Rz. 21 Komplizierter gestaltet sich die Veräußerung eines unselbstständigen Sondereigentums an einem Stellplatz, also einer Grundstücksfläche, die nur dem Bestand einer Einheit zugeordnet ist. Zwar ist anerkannt, dass Wohnungseigentümer ihre Einheit ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer analog § 8 WEG aufteilen können.[18] Dies gilt a...mehr

1. Nicht oder unerheblich beeinträchtigende Maßnahmen (§ 13 Abs. 2 WEG) Rz. 61 Das neue Recht geht über das frühere hinaus, als es die Berechtigung des Wohnungseigentümers zur Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen zumindest mittelbar regelt. Denn nach § 13 Abs. 2 WEG bedarf der Wohnungseigentümer selbst bei Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzu...mehr

a) Erhaltungsmaßnahmen Rz. 39 Der bisher in§ 14 Nr. 4 letzter Hs. WEG a.F. normierte Anspruch war auf Ersatz der Schäden infolge der Inanspruchnahme durch Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums gerichtet. Dies wird auch in Zukunft eine der wichtigsten Fallgruppen des Ausgleichs aus § 14 Abs. 3 WEG darstellen. Dabei ist allerdings anders als...mehr

1. Bezeichnung und Zustellung an die übrigen Wohnungseigentümer Rz. 61 Der Gesetzgeber hielt die Sonderregelungen in §§ 44, 45 WEG zur Bezeichnung der Wohnungseigentümer und zur Zustellung an sie für entbehrlich, weil sie in Beschlussklagen nicht mehr passivlegitimiert sind.[57] Dies dürfte auf einer Fehleinschätzung beruhen. Zwar waren Verfahren nach § 43 Nr. 4 WEG a.F. ohne...mehr

Rz. 48 Unrichtig ist der Vermögensbericht dann, wenn Vermögenswerte oder Verbindlichkeiten fehlen oder unrichtig eingestellt sind. Hierzu zählen auch Inkonsequenzen bei der Erstellung, also etwa die unterschiedliche Behandlung der Unwesentlichkeit von Vermögenswerten. In diesen Fällen gilt das oben Gesagte entsprechend: Jeder einzelne Wohnungseigentümer hat dann einen Indivi...mehr

a) Jeder Wohnungseigentümer Rz. 57 § 20 Abs. 2 WEG fasst den Kreis der Anspruchsberechtigten außerordentlich weit. Demnach kann jeder Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen nach § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 1–4 WEG verlangen, unabhängig davon, ob er selbst etwa behindert ist, Einbrüche fürchten muss oder ein elektrisches Fahrzeug laden will. Zudem soll ein Anspruch auf Maßnahmen i...mehr

Rz. 172 Der Mieter muss dem Vermieter Härtegründe gemäß § 555d Abs. 3 S. 1 BGB in Textform mitteilen. Damit nimmt die Vorschrift wie § 555c Abs. 1 S. 1 BGB auf § 126b BGB Bezug. Es gelten somit dieselben Grundsätze wie dort.mehr

1. Zweck der Norm Rz. 38 Nach früherem Recht (§ 14 Nr. 4 letzter Hs. WEG a.F.) hatte ein Wohnungseigentümer, dessen Sondereigentum durch Maßnahmen der Instandhaltung oder Instandsetzung beschädigt wurde, einen Anspruch auf Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens. Diese Regelung modifiziert die Novelle erheblich. Insbesondere erweitert sie die Verpflichtung zum Schadensersa...mehr

a) Das Problem Rz. 25 Die Gesetzesmaterialien übersehen nicht, dass der Verwalter jenseits seiner eigenen Rechtsstellung Bedarf nach einer Klärung der Rechtslage haben kann. Sie nennen aber nur das Beispiel von Beschlüssen, deren Ausführung auf eine Ordnungswidrigkeit oder gar Straftat hinausliefe und gestehen dem Verwalter hier schon aus materiellem Recht zu, den Beschluss n...mehr

a) Anwendungsbereich Rz. 34 Die Anfechtungsfrist des § 45 S. 1 WEG ist auf die Anfechtungsklage beschränkt. Die Nichtigkeitsklage kann, wie nach früherem Recht, ohne Einhaltung einer Frist erhoben werden, was sich bereits aus materiellem Recht ergibt. Denn ein nichtiger Beschluss entfaltet für und gegen niemanden Rechtswirkungen, was sich auch nach Ablauf eines Monats nicht ä...mehr

1. Die Konzeption des Gesetzgebers Rz. 171 Wie bei der Modernisierung hat das Vorliegen von Härtegründen alleine keine Rechtsfolgen. Die Härtegründe müssen vom Drittnutzer im Verfahren nach § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs. 3, 4 BGB geltend gemacht werden, ansonsten sind sie unbeachtlich. Hingegen kann der Umbauwillige Abwägungsgesichtspunkte ohne Einhaltung einer Frist oder ...mehr

a) Darlegung der persönlichen Härtegründe Rz. 174 Anders als bei der Ankündigung der baulichen Veränderung gemäß § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555c Abs. 1 S. 2 BGB regelt das Gesetz nicht die Anforderungen an den Inhalt der Mitteilung von Härtegründen. Es sieht auch anders als § 15 Nr. 2 WEG i.V.m.§ 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BGB keine Erleichterung vor, wonach Härtegrunde nur "in wese...mehr

1. Erhaltung des Sondereigentums Rz. 66 § 15 WEG normiert eine Duldungspflicht des Drittnutzers von Sondereigentum für die Erhaltung sowohl des Gemeinschafts- als auch des Sondereigentums. Diese Vorschrift ist im Gegensatz zu den Regelungen für die Wohnungseigentümer untereinander erfreulich weit gefasst. Sie differenziert insbesondere nicht zwischen dem Anlass der Erhaltungs...mehr

a) Sondereigentum Rz. 42 § 14 Abs. 3 WEG benennt den Gegenstand der Beeinträchtigung nicht. Die Vorschrift wählt die offene Formulierung, dass "der Wohnungseigentümer eine Einwirkung" zu dulden hat. Die Beeinträchtigung wird regelmäßig sein Sondereigentum betreffen. Das ist aber nicht zwangsläufig der Fall. b) Sondernutzungsrechte Rz. 43 Wie oben ausgeführt (vgl. o. Rdn 23), ka...mehr

1. Verteilung von Kosten und Nutzungen Rz. 93 § 21 WEG regelt die Kostenverteilung und, soweit die Kosten nicht nach dem allgemeinen Schlüssel verteilt werden, der Kostenbeteiligung entsprechende Nutzungsbefugnisse der baulichen Veränderung. Sofern alle Wohnungseigentümer kraft Gesetzes (nämlich in den Fällen des § 21 Abs. 2 WEG) an den Kosten beteiligt werden, ergibt sich ih...mehr

Rz. 66 Die Gesetzesmaterialien stellen zunächst fest, dass das Gericht wie nach früherem Recht dann, wenn Anspruch auf einen bestimmten Beschluss besteht, genau diese Beschlussfassung ersetzen kann. Dies ist systemgerecht, da dann auch die Eigentümerversammlung keinen Ermessensspielraum gehabt hätte, so dass ihre Verwaltungsbefugnisse durch das Gericht nicht beschnitten werden.mehr

Rz. 45 Die Eintragung ohne Prüfung der Rechtmäßigkeit hat zur Folge, dass künftig nicht nur angefochtene, sondern auch durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärte Beschlüsse zunächst im Grundbuch eingetragen bleiben. Damit droht ein Auseinanderlaufen von materiellem Recht und Grundbuch, da auch ein rechtskräftig für ungültig erklärter Beschluss im Grundbuch eingetrage...mehr

a) Durch Auflassung gesicherter Erwerbsvertrag Rz. 18 Die Voraussetzungen für eine Vorverlagerung der Eigentümerstellung entsprechen weitgehend denjenigen der früheren werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft, sind aber nun in § 8 Abs. 3 WEG erstmals gesetzlich kodifiziert. Danach muss der Erwerber zunächst einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum, dem das Teileige...mehr

Rz. 5 Weniger eindeutig ist die Behandlung von Vereinbarungen, deren Fortgeltung durch die Anordnung der Unabdingbarkeit abweichender Vorschriften in der Novelle 2007 ausgeschlossen wurde. Auch hier dürfte die nunmehr betonte Gestaltungsfreiheit der Wohnungseigentümer für ein Wiederaufleben sprechen. Denn die Novelle hob solchermaßen abweichende Vereinbarungen bzw. kraft Öff...mehr

a) Anknüpfung an § 22 Abs. 2 S. 1 WEG a.F. Rz. 37 Anders als die grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage knüpft der Gesetzgeber bei der unbilligen Benachteiligung einzelner Wohnungseigentümer bewusst an § 22 Abs. 2 S. 1 WEG a.F. an. Dass der Begriff der Beeinträchtigung durch denjenigen der Benachteiligung ersetzt wurde, habe lediglich sprachliche Gründe. Im Übrigen gibt der...mehr

1. Regelungsinhalt a) Allgemeine Regelungen Rz. 17 §§ 44–46 WEG ersetzen die früheren Sonderregelungen der §§ 44, 45 und 47–50 WEG a.F. mit erheblichen Änderungen. Deren wichtigste ist die Änderung der Passivlegitimation in § 44 Abs. 2 S. 1 WEG, da nun nicht mehr die Wohnungseigentümer Gegner der Beschlussklägers sind, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft. Hieraus result...mehr

1. Art und Umfang der vorgesehenen Arbeiten a) Bedeutung der Ankündigung Rz. 149 Der Inhalt der Ankündigung ist in § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 1, 2 BGB geregelt. Demnach müssen zunächst Art und Umfang der Arbeiten erkennbar sein. Allerdings muss dies nur "in wesentlichen Zügen" erfolgen, was wie im Mietrecht bedeutet, dass "an den Inhalt der Modernisierungsank...mehr

a) Nichtige Beschlüsse Rz. 43 § 7 Abs. 2 WEG macht die Eintragung eines Beschlusses, der die Gemeinschaftsordnung kraft vereinbarter Öffnungsklausel ändert, nicht von einer inhaltlichen Prüfung des Grundbuchamtes abhängig. Dieser Wortlaut entspricht auch dem Willen des Gesetzgebers, da nach der Gesetzesbegründung eine solche Überprüfung ausdrücklich nicht vorgesehen ist.[40] ...mehr

1. Selbstständiges Sondereigentum (§ 3 Abs. 1 S. 2 WEG) a) Stellplätze (§ 3 Abs. 1 S. 2 WEG) Rz. 3 Der Gesetzgeber begründet zwei Typen von Sondereigentum am Grundstück, das selbstständige und das unselbstständige. Ersteres kann alleine als eigene Einheit begründet werden. Der Gesetzestext macht dies (sehr zurückhaltend) in § 3 Abs. 1 S. 2 WEG deutlich, wonach Stellplätze als ...mehr