Fachbeiträge & Kommentare zu WEG-Verwalter

Vorbemerkung: Die vor Inkrafttreten des WEMoG ergangenen Entscheidungen gelten überwiegend auch nach neuer Rechtslage weiter. Gekennzeichnet ist die Fortgeltung nachfolgend mit (+). Ist die Rechtslage in Ermangelung aktueller Rechtsprechung nicht sicher zu beurteilen, wird die Entscheidung mit (?) gekennzeichnet. Scheint ihre Fortgeltung eher unwahrscheinlich, erfolgt die Ken...mehr

Birgt die Unterbreitung von Beschlussvorschlägen Haftungsrisiken? Ja! Dennoch ist die Verwaltung als Organ der GdWE nicht nur berechtigt, sondern verpflichtet, den Wohnungseigentümern in der Versammlung Beschlussvorschläge zu unterbreiten. Werden solche bereits mit der Ladung zur Versammlung angekündigt, sollte darauf hingewiesen werden, dass sich der Beschlusstext nach der...mehr

Wichtig § 35a EStG Steuerermäßigungen für Ausgaben für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, Pflegeleistungen, haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen, die rund um den eigenen Haushalt erbracht werden, können in der Anlage Haushaltsnahe Aufwendungen beantragt werden. Überblick Zusammenveranlagte Ehegatten geben eine gemeinsame Anlage ab.mehr

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Rz. 95 Der Zwangsverwalter hat die seit Beschlagnahme fällig gewordenen, laufenden Wohngeldbeiträge sowie den letzten vor der Beschlagnahme fällig gewordenen Beitrag (siehe § 13 Abs. 1 S. 1 ZVG) unabhängig vom Teilungsplan zu begleichen (§ 156 Abs. 1 S. 2 ZVG). Das nach Beschlagnahme fällig werdende Wohngeld gehört trotz der dogmatisch missglückten Regelung des § 156 Abs. 1 ...mehr

Rz. 207 Ein Verwalter, der gewerbsmäßig WEG-Verwaltung betreibt, ist nach den Vorschriften des HGB zur Buchführung für seinen eigenen Geschäftsbetrieb verpflichtet (auch bezeichnet als Finanz- oder Geschäftsbuchführung oder financial accounting). Die betriebliche Buchführung dokumentiert durch die Aufzeichnung aller Geschäftsvorfälle die Tätigkeit eines Unternehmens und ermö...mehr

Rz. 160 Auch die CO 2 -Kostenanteile müssen zumindest mittelbar berücksichtigt werden. Das CO2-Aufteilungsgesetz gilt für Wohn- und Nichtwohngebäude mit Heizungen, die fossile Brennstoffe (also insbesondere Kohle, Öl und Gas) verfeuern oder über Fernwärmenetze versorgt werden, die solche Brennstoffe (aber auch z.B. Abfälle) zur Wärmeerzeugung nutzen.[531] Dies betrifft die Anb...mehr

Rz. 33 Im Vollstreckungsantrag muss die Bezeichnung des Gläubigers mit dessen Bezeichnung im Titel übereinstimmen. Die korrekte Bezeichnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft ergibt sich aus § 9a Abs. 1 S. 3. Der WEG-Verwalter ist anders als nach früherem Recht als gesetzlicher Vertreter der GdWE (§ 9b Abs. 1 S. 1) einzutragen. Rz. 34 Bei Alt-Titeln wegen Wohngeldforderunge...mehr

Rz. 40 Die Veräußerungszustimmung darf gemäß § 12 Abs. 2 S. 1 WEG nur aus wichtigen Gründen versagt werden.[149] Bei einem wichtigen Grund handelt es sich um in der Person des Erwerbers (nicht des Veräußerers) oder dessen Umfeld liegende und durch konkrete Anhaltspunkte belegte Umstände, wonach der Erwerber aufgrund seiner wirtschaftlichen oder persönlichen Verhältnisse nich...mehr

Rz. 215 Für die Einnahmen-Ausgabenrechnung des WEG-Verwalters ist die einfache Buchführung ausreichend.[576] Eine doppelte Buchführung ist nicht vorgeschrieben.[577] Bei der einfachen Buchführung, die heute handelsrechtlich nicht mehr zulässig ist, werden Einnahmen und Ausgaben buchmäßig nur auf Bestandskonten festgehalten. Die Ermittlung des Periodenerfolgs erfolgt durch ei...mehr

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Rz. 4 Veräußerung ist die vollständige oder teilweise rechtsgeschäftliche Übertragung des Wohnungseigentums unter Lebenden auf einen neuen Rechtsträger und umfasst sowohl das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft (z.B. Bau-, Werk- oder Kaufvertrag) als auch das dingliche Verfügungsgeschäft (Eigentumsübertragung); unerheblich ist, ob die Veräußerung entgeltlich oder unentge...mehr

Rz. 47 Der Provisionsanspruch erfordert, dass der Hauptvertrag mit einem Dritten zustande kommt, also ein "Dreiecksverhältnis" Makler-Auftraggeber-Vertragspartner vorliegt, bei dem der Makler als nachweisender oder vermittelnder Dritter zwischen den Parteien des Hauptvertrages steht.[148] Ist der Makler mit einer der Parteien so verbunden, dass diese ihre Entscheidung nicht ...mehr

Rz. 81 Es findet aus vorläufig vollstreckbaren oder erst aus rechtskräftigen Entscheidungen die Zwangsvollstreckung nach den Vorschriften der ZPO statt. Ergänzend kann auf die Ausführungen im Kapitel "Zwangsvollstreckung" verwiesen werden. Ansonsten ist auf folgende aktuelle und praxisrelevante Punkte hinzuweisen:[196] Der BGH[197] hatte es zugelassen, dass eine Zwangshypothe...mehr

Rz. 1 Die Bauträger B-GmbH & Co. KG (B-KG) erwirbt ein Grundstück (bebaut und z.T. vermietet oder auch unbebaut), auf dem sie 100 Eigentumswohnungen schaffen will, um diese dann zu veräußern an die Erwerber E 1 bis E 100. Die B-KG möchte anwaltliche Beratung darüber, worauf bei der Gestaltung der Teilungserklärung (TE) mit Gemeinschaftsordnung (GO) zu achten ist, welche Regel...mehr

Rz. 84 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 56.18: Gerichtliche Geltendmachung laufenden Hausgelds basierend auf einem Wirtschaftsplan ohne Fortgeltungsklausel An das Amtsgericht _________________________ Klage nach § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG _________________________ der GdWE _________________________-Straße in _________________________, vertreten durch den WEG-...mehr

Rz. 41 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 56.9: Verwalterbestellung nach §§ 43 Abs. 2 Nr. 2, 44 Abs. 1 S. 2 und § 44 Abs. 2 WEG An das Amtsgericht Abt. für Wohnungseigentumssachen _________________________ Klage nach § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG des Wohnungseigentümers _________________________, _________________________-Straße, _________________________ – Kläger –...mehr

Rz. 44 Verwalter V ist als WEG-Verwalter der GdWE XY bestellt. Der Verwaltervertrag ist auf fünf Jahre abgeschlossen, von denen erst zwei verstrichen sind, und seine vorzeitige Beendigung ebenso wie (laut TE) die Abberufung ist auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt. Auf der letzten Eigentümerversammlung beschlossen die Eigentümer mit 20 zu 5 Stimmen die sofort...mehr

Rz. 21 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 56.3: Unterlassungs- und Feststellungsklage (Dachbodennutzung als Wohnraum) An das Amtsgericht Zivilabt. für Wohnungseigentumssachen _________________________ Klage nach § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG der GdWE _________________________-Straße, vertreten durch den WEG-Verwalter _________________________, – Klägerin – Prozessbev...mehr

Rz. 55 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 56.14: Herausgabe von Verwaltungsunterlagen gegen den Vorverwalter An das Amtsgericht Zivilabt. für Wohnungseigentumssachen _________________________ Klage nach § 43 Abs. 2 Nr. 3 WEG des Verbandes GdWE der Wohnungseigentumsanlage _________________________-Straße, vertreten durch den WEG-Verwalter der Firma _________...mehr

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Rz. 48 Zum Negativbeschluss vgl. Wenzel, ZMR 2005, 413. Rz. 49 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 56.12: Anfechtung des negativen Abberufungsbeschlusses und positive Feststellung der Abberufung des Verwalters durch einen Wohnungseigentümer An das Amtsgericht Zivilabt. für Wohnungseigentumssachen _________________________ Antrag nach §§ 43 Abs. 2 Nr. 3, 44 A...mehr

Rz. 37 In einer aus drei Wohnungen bestehenden Wohnungseigentumsanlage sieht die Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) vor, dass vorerst kein Verwalter bestellt werden soll. Dementsprechend wurden anfallende Verwaltungsaufgaben wie Gartenpflege, Erhaltung etc. bislang einvernehmlich durchgeführt und anfallende Kosten stets unmittelbar und formlos auf alle Miteigentümer ve...mehr

Rz. 43 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 56.10: Verwalterbestellung; Beschlussersetzung An das Amtsgericht Abt. für Wohnungseigentumssachen _________________________ Klage nach § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG des Wohnungseigentümers _________________________, _________________________-Straße, _________________________ – Kläger – Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt _...mehr

Rz. 47 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 56.11: Klage auf Verwaltervergütung An das Amtsgericht Zivilabt. für Wohnungseigentumssachen _________________________ Klage nach § 43 Abs. 2 Nr. 3 WEG des WEG-Verwalters _________________________, _________________________-Straße, _________________________ – Kläger – gegen die GdWE _________________________ vertreten ...mehr

Die Verwaltung des Vermögens des Mandanten ist ein Teil der Vermögens- und Kapitalanlageberatung. Steuerberater können aufgrund ihrer umfassenden Kenntnisse der wirtschaftlichen Verhältnisse des Mandanten geeignet sein, deren Vermögen zu verwalten. Es handelt sich hierbei regelmäßig um zulässige wirtschaftliche Beratung. Von der frei vereinbarten Vermögensverwaltung ist die ...mehr

Rn 106 Der Vermieter muss sich nach § 278 das Verschulden von Erfüllungsgehilfen, zB der Post, zurechnen lassen (BGH ZMR 17, 303 Rz 40; NJW 09, 2197 Rz 13). Der WEG-Verwalter ist – ist er nicht Sondereigentumsverwalter (BGH ZMR 17, 303 Rz 45) – kein Erfüllungsgehilfe des vermietenden Wohnungseigentümers (BGH ZMR 17, 303 Rz 42).mehr

Rn 154 Das Einsichtsrecht erstreckt sich auf sämtliche Unterlagen, auf denen die Abrechnung beruht (BGH ZMR 22, 193 Rz 18; LG Hamburg ZMR 20, 957), auch Eigenbelege (s.a. BTDrs 20/11306, 100). Dies sind ua Verträge mit Dritten (BGH ZMR 22, 193 Rz 18), aber auch die Einzelverbrauchsdaten anderer Mieter eines gemeinsam versorgten Mietobjektes (BGH NJW 18, 1599 Rz 17) und die Z...mehr

Rn 2 Dem Verbot des § 181 unterliegen neben dem rechtsgeschäftlichen auch der gesetzliche (BGHZ 50, 8, 10f) und der organschaftliche (BGHZ 56, 97, 101) Vertreter. Auf die Verwalter fremden Vermögens (s § 164 Rn 14) und den WEG-Verwalter (vor der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft KG NJW-RR 04, 1161, 1162 [KG Berlin 03.02.2004 - 1 W 244/03]...mehr

Rn 11 Bei juristischen Personen sowie rechtsfähigen Handelsgesellschaften kann die Kündigung durch die vertretungsberechtigten Organe ausgesprochen werden. Bei der Kündigung durch einen Bevollmächtigten ist zu beachten, dass die Vollmacht grds nicht formbedürftig ist und sich etwa aus der Prokura oder Generalvollmacht des Kündigenden ergeben kann. Wenn dem Empfänger die Bevo...mehr

Rn 54 Organe sind der Vorstand des rechtsfähigen Vereins (§ 26 II), der Stiftung (§ 86 aF, ab 1.7.23 § 84 II), der Genossenschaft (§ 24 I GenG) und der AG (§ 78 AktG) sowie der Geschäftsführer der GmbH (§ 35 GmbHG). Zu den Organen der juristischen Personen des Öffentlichen Rechts s Staud/Schilken Vorbem zu §§ 164 Rz 27 ff. Um Organschaft handelt es sich auch bei der Vertretu...mehr

Rn 8 Gesamtschuldner sind: Architekt u Bauunternehmer bzw Handwerker bzgl der gemeinsam zu verantwortenden Baumängel (BGHZ 43, 227, 232 ff; 51, 275, 277; NJW-RR 08, 176, 178; Saarbr NJW 16, 3186, 3191, aber anders, wenn der Architekt nur seine Pflicht zur Objektbegehung zum Zwecke der nachträglichen Feststellung von Mängeln verletzt hat, BGHZ 235, 215), Architekt u Statiker ...mehr

Rn 16 Einem Kreditinstitut ist das Wissen aller Mitarbeiter zuzurechnen, die es bei der Bearbeitung eines konkret in Rede stehenden Geschäfts vertreten oder daran bestimmungsgemäß mitgewirkt haben. Diese Voraussetzungen erfüllt insb der Kontobetreuer, der den Verdacht schöpft, dass der Kontoinhaber eingehende Gelder veruntreut (BGH NJW 08, 2245 Rz 18), der Kassenbeamte, der ...mehr

Rn 32 Ein Vertretergeschäft wird bejaht bei dem Abschluss von Bauverträgen durch den Baubetreuer (BGHZ 67, 334, 335 ff), der Vermietung (KG WM 84, 254; 255) und Vergabe von Bauleistungen (BGH NJW-RR 04, 1017) durch einen Hausverwalter, der Benennung beider Ehegatten im Rubrum des Mietvertrages (Ddorf ZMR 00, 210), der Beauftragung eines externen Laborarztes durch den behande...mehr

Rn 12 Bzgl der Kenntnis der für den Beginn der Verjährungsfrist maßgebenden Umstände kommt es grds auf die Person des Anspruchsinhabers selbst an (BGH NJW 13, 448 Rz 13). Bei gesetzlicher Vertretung muss sich der Vertretene das Wissen seines gesetzlichen Vertreters zurechnen lassen (BGH NJW 14, 1294 Rz 15): Bei nicht Geschäftsfähigen kommt es auf das Wissen des gesetzlichen ...mehr

Rn 10 Die Auflassung ist ein dinglicher Vertrag, in dem Veräußerer und Erwerber über den Eigentumsübergang einig sein müssen. Auf diesen Vertrag sind die §§ 104 ff, 116 ff, 119 ff, 154 ff und die Grundsätze über die Auslegung (BayObLG DNotZ 95, 57f) und die falsa demonstratio non nocet (BGH RNotZ 08, 374; Bergermann RNotZ 02, 557; vgl Grüneberg/Herrler Rz 14) anwendbar. Wird...mehr

Rn 2 § 174 betrifft einseitige empfangsbedürftige Willenserklärungen wie die Kündigung, den Rücktritt, die Anfechtung, die Aufrechnung und den Widerruf und wird analog auf rechtsgeschäftsähnliche Handlungen wie die Mahnung, die Abmahnung und die Fristsetzung angewandt (BGH MMR 21, 477 [BGH 21.01.2021 - I ZR 17/18] Rz 24; NJW 01, 289, 290 [BGH 17.10.2000 - X ZR 97/99]; Staud/...mehr

Rn 5 Für die individualvertragliche Vereinbarung einer Verjährungserleichterung besteht nach I (nur) die Einschränkung, dass die Haftung wegen Vorsatzes (§ 276 Rn 6) nicht im Voraus erleichtert werden kann (BGH NZM 20, 60 [BGH 19.07.2019 - V ZR 75/18] Rz 42; München NJW 07, 227, 229 [OLG München 08.11.2006 - 34 Wx 45/06]). Damit wird der Grds des § 276 III ergänzt, wonach di...mehr

Der Anspruch aus § 838 BGB richtet sich gegen den WEG-Verwalter, weil er für die Besitzer die Unterhaltung des Gebäudes übernommen hat.mehr

Warum Prompting-Kompetenz zur Schlüssel-Ressource wird und wie Fallstricke vermieden werden. 1. KI-Chatbots als neues Werkzeug im Verwalter-Alltag Chatbots wie ChatGPT, Gemini und Co. sind auch in der Immobilienverwaltung angekommen. Sie beantworten Anfragen, liefern Textvorschläge und entlasten bei der Kommunikation mit Mietern, Eigentümern und Dienstleistern. Doch so hilfrei...mehr

Rn 23 Abfallbeseitigung: vertretbar (Brandbg 24.3.20 – 3 U 49/16, Rz 61). Abnahme beim Kauf: vertretbar, wenn allein auf Besitzbefreiung gerichtet (aA noch Marienwerder SeuffA 50, 237, 237 f); unvertretbar, wenn mit ihr Prüfung als Erfüllung (Annahme) verbunden (Anders/Gehle/Schmidt ZPO Rz 32). Abrechnung s.u., insb ›Auskunftserteilung und Rechnungslegung‹. Maßnahmen zur Verhin...mehr

Rz. 71 Der Mehrvertretungszuschlag fällt auf alle Verfahrens- und Geschäftsgebühren an. Es erhöhen sich also die Geschäftsgebührenmehr

Rn 9 Häufigster Fall ist die freiwillige Erfüllung des Klageanspruchs durch den Bekl oder einen Dritten (St/J/Muthorst Rz 6), auch wenn sie nur unter Vorbehalt der Rückforderung erfolgt (Nürnb FamRZ 00, 1025). Das gilt allerdings nicht, wenn der Vorbehalt nicht nur – wie üblich – § 814 BGB ausschließen soll, sondern die Erfüllung unter die Bedingung des Bestehens der Forderu...mehr

Rn 18 Gem § 204 I Nr 7 BGB ist die Rechtsfolge der Hemmung der Verjährung von der Zustellung des Antrags auf Einleitung des selbstständigen Beweisverfahrens abhängig. Bei dem selbstständigen Beweisverfahren handelt es sich um einen abgekoppelten, eigenständigen u vorweggenommenen Teil eines etwa nachfolgenden Hauptsacheprozesses, nach dessen Beendigung angeordnet werden kann...mehr

Gegenstand aller Verwalterentgelt-Studien war die Frage, was die Basisvergütung der Verwaltungsunternehmen üblicherweise nicht abdeckt. Gerade der Vergleich zwischen den Ausgaben von 2023 und 2025 kann hilfreiche Erkenntnisse hervorbringen. Der Fokus auf neue Vertragsabschlüsse im Jahr 2025 erlaubt bei Gegenüberstellung mit den Vereinbarungen in bestehenden Vertragsverhältni...mehr

Die Selbstkostenkalkulation funktioniert nur mit den erläuterten Parametern. Allerdings können unterschiedliche Werte eingesetzt werden, um zu prüfen, wie stark sich dies jeweils auf das Endergebnis auswirkt. Das Konzept der Rechnung bleibt gleich, bei den folgenden Zahlen können Veränderungen sinnvoll sein: Gewinnaufschlag Sachaufwand Anzahl der Wohneinheiten Beratungslast Stund...mehr

Abbildung 3 wirft gleich zwei Fragen auf: Wie passt sie zur Regionalität, um die es in diesem Kapitel gehen soll, und was haben quadratmeterbezogene Wohnungsmieten mit Verwalterentgelten zu tun? Abb. 3: Verteilung der Wohnungsmieten in EUR/m2 in Deutschland (Stand 15.5.2022) Quelle: Zensus 2022 Zunächst ist es keine neue Beobachtung, dass die Wohnungsmieten in Deutschland weit...mehr

Extreme Sommertemperaturen bringen das Thema Hitzeschutz auf den Plan: Von neuen Fenstern bis Dachbegrünung – einige Maßnahmen sind förderfähig. Was Eigentümer von Wohnimmobilien und WEG-Verwalter wissen müssen. Helle Fassadenfarben, moderne Sonnenschutzverglasungen, Jalousien, Markisen, Raffstores oder Dachbegrünungen können die Aufheizung von Wohngebäuden in heißen Sommern ...mehr

Rechtsanwalt Dr. Christian Cremers, Formerleichterungen bei Anwaltsrechnungen, NJW 2024, 3497 Seit vielen Jahrzehnten erfordert eine formgerechte Kostenberechnung des Rechtsanwalts dessen eigenhändige Unterschrift. Cremers weist in seinem Beitrag darauf hin, dass seit dem 17.7.2024 nunmehr nach der Neufassung des § 10 RVG die Textform genüge. Nach der alten Fassung des § 10 Ab...mehr