Fachbeiträge & Kommentare zu Urteil

Der Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage muss den Beschlussgegenstand, die Gesamthöhe der Umlage[1] und den Kostenverteilungsschlüssel[2] regeln. Grundsätzlich sind auch die auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Beträge im Beschluss zu regeln. Dies gilt aber dann nicht, wenn der geschuldete Einzelbetrag objektiv eindeutig bestimmbar ist und von den Wohnungs...mehr

Anspruch auf Bildung einer Erhaltungsrücklage Die Bildung einer Erhaltungsrücklage stellt nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG ein Regelbeispiel einer Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung dar. Ist demnach eine Erhaltungsrücklage (noch) nicht gebildet, hat jeder Wohnungseigentümer nach §§ 18 Abs. 2 Nr. 1, 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG Anspruch auf entsprechende Beschlussfassung. Ihrem Wesen nach s...mehr

Grundsätzlich haben die Wohnungseigentümer auch die Kompetenz zur Beschlussfassung über eine langjährige Kreditaufnahme.[1] Die Kreditaufnahme kann nicht nur bei Erhaltungsmaßnahmen infrage kommen, sondern auch bei Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung oder einer energetischen Modernisierung als baulicher Veränderung.[2] Angesichts des weit gefassten Modernisierungsbegrif...mehr

Rz. 74 Nachtarbeitnehmer nach § 2 Abs. 5 Nr. 1 sind Arbeitnehmer, die normalerweise aufgrund ihrer Arbeitszeitgestaltung Nachtarbeit in Wechselschicht zu leisten haben. Nachtarbeit in Wechselschicht wird durch einen Arbeitnehmer aufgrund seiner Arbeitszeitgestaltung dann geleistet, wenn sein Arbeitseinsatz auf einen bereits im Vorhinein feststehenden Plan erfolgt[1], etwa ein...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG ist umstritten, ob unter den Begriff der baulichen Veränderung i. S. v. § 20 Abs. 1 WEG auch Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung zu subsumieren sind.[1] Konsequenzen hat die Differenzierung hinsichtlich einer Kostenbelastung sämtlicher Wohnungseigentümer zunächst nicht. § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG ordnet nämlich eine Kostentragungsverpflicht...mehr

Rz. 6 Einen Unterfall der Vollarbeit stellt die Arbeitsbereitschaft dar. Wie sich bereits aus § 7 Abs. 1 Nr. 1a ArbZG ergibt, zählt sie kraft Gesetz zur Arbeitszeit. Arbeitsbereitschaft liegt begrifflich dann vor, wenn vom Arbeitnehmer eine wache Achtsamkeit im Zustand der Entspannung verlangt wird.[1] Die Belastung ist gegenüber der Belastung während der Vollarbeit geringer,...mehr

Rz. 33 Bei den Reisezeiten ist weiter zu differenzieren. Rz. 34 Besteht die vertraglich geschuldete Hauptleistung des Arbeitnehmers in der Überwindung einer Entfernung, erbringt er Vollarbeit durch das Steuern des Fahrzeugs. Damit liegt Arbeitszeit i.S.d. ArbZG vor. Praxis-Beispiel Fernfahrer, Busfahrer, Taxifahrer Besteht der Zweck des Arbeitsverhältnisses im Steuern von Fahrz...mehr

Möglich ist auch, durch Vereinbarung eine weitgehende wirtschaftliche Trennung der Häuser mit eigenen Beschlusskompetenzen insbesondere im Hinblick auf die Finanzverfassung der einzelnen Häuser herbeizuführen. Sieht die Gemeinschaftsordnung z. B. eine wirtschaftliche Trennung derart vor, dass für die einzelnen Häuser eigene Wirtschaftspläne zu erstellen sind, auf Grundlage d...mehr

Die Höhe der Sonderumlage orientiert sich am Finanzierungsbedarf, wobei hinsichtlich der entsprechenden Prognose ein großzügiger Beurteilungsspielraum besteht[1] und zu erwartende Beitragsausfälle einzelner Wohnungseigentümer berücksichtigt werden können.[2] Steht hingegen der Finanzierungsbedarf fest – insbesondere im Fall einer konkreten Liquiditätslücke –, darf die Höhe d...mehr

Rz. 43 Überschreitet ein Arbeitnehmer durch seine Tätigkeit bei verschiedenen Arbeitgebern die zulässige Höchstarbeitszeit, ist für die jeweiligen Arbeitgeber von Belang, welche Konsequenzen sich hieraus ergeben. Die Schutzgesetze des ArbZG sind gesetzliche Verbote i.S.d. § 134 BGB. Damit sind die Rechtsgeschäfte, vorliegend also der Abschluss des Arbeitsvertrags, die gegen §...mehr

Der Gesamtwirtschaftsplan und der jeweilige Einzelwirtschaftsplan sind den Wohnungseigentümern vorab mit dem Ladungsschreiben zu übersenden.[1] Nicht erforderlich ist die Übersendung auch der die übrigen Wohnungseigentümer betreffenden Einzelwirtschaftspläne.[2] Hieran dürfte sich auch nach Inkrafttreten des WEMoG nichts geändert haben, obwohl der Gesetzgeber der Auffassung i...mehr

Verstöße gegen die Bestimmungen des AGG können insbesondere schon bei der Auswahl der Bewerber für eine Wohnung eintreten. Vermieter sollten bereits bei der Vermietungsanzeige z. B. in einer Tageszeitung vermeiden, den Kreis der Bewerber für die angebotene Wohnung zu beschränken. Praxis-Beispiel "Wunschmieter" Aus einem Inserat, mit dem für eine Wohnung eine "ältere, alleinste...mehr

Der Sonderumlagebeschluss ist wie jeder andere Beschluss anfechtbar, wenn er an formellen oder materiellen Mängeln leidet; mangels ausreichender Bestimmtheit kann er nichtig sein (siehe oben Kap. C.II.1.1.2). Teilanfechtung des Sonderumlagebeschlusses Praxis-Beispiel Teilanfechtung der Höhe nach Die Wohnungseigentümer beschließen eine Erhaltungsmaßnahme sowie deren Finanzierung...mehr

Zu berücksichtigen ist bei einer Bemessung der Erhaltungsrücklage unter Verwendung von Formeln stets, dass Formeln Besonderheiten der Wohnanlage nicht berücksichtigen können. Ausschlaggebend sind jedoch insbesondere der Zustand der Anlage sowie die jeweilige Ausstattung und Einrichtung. Verfügt die Wohnanlage etwa über einen Aufzug, über ein gemeinschaftliches Schwimmbad und...mehr

Rz. 68 Weitere Kriterien, die zur Bestimmung der Arbeitnehmereigenschaft herangezogen werden, sind beispielsweise die Verpflichtung zur höchstpersönlichen Leistungserbringung. Werden durch den Mitarbeiter regelmäßig andere Personen zur Erbringung der Dienstleistung eingesetzt, schließt dies in der Regel ein Arbeitnehmerverhältnis aus.[1] Auch wird teilweise auf die Übernahme...mehr

Rz. 41 Betriebsratstätigkeit von Betriebsratsmitgliedern zählt nicht als Arbeitszeit i.S.d. § 2 ArbZG.[1] Damit gelten für Betriebsratsmitglieder die tägliche Höchstarbeitszeit (§ 3 ArbZG), die Regelungen zu den Ruhepausen (§ 4 ArbZG) und die Ruhezeit von 11 Stunden (§ 5 ArbZG) nicht. Dennoch will das BAG die Wertung des § 5 ArbZG im Rahmen des § 37 Abs. 2, 3 BetrVG berücksi...mehr

Bei Untergemeinschaften mit eigenen Beschlusskompetenzen kommt es maßgeblich darauf an, wie weit die Beschlusskompetenz reicht. Hier hat der BGH für Klarheit gesorgt und festgestellt, dass stets die Kosten der Gesamtgemeinschaft zu berücksichtigen sind.[1] Praxis-Beispiel Regelung für Untergemeinschaften in einer Gemeinschaftsordnung "Bei Angelegenheiten, die ausschließlich ei...mehr

Maßgeblich ist der Kostenverteilungsschlüssel, der auch für die zu finanzierende Maßnahme gilt. Allerdings haben die Wohnungseigentümer auf Grundlage des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG und des § 21 Abs. 5 WEG auch die Möglichkeit, die Kosten der durch Sonderumlage zu finanzierenden Maßnahme abweichend vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel zu verteilen. Dies i...mehr

Das Gesetz schreibt in § 28 Abs. 4 Satz 2 WEG lediglich vor, dass der Vermögensbericht jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen ist. Wie dies geschieht, bleibt letztlich dem Verwalter überlassen. Da es sich auch bei der Pflicht zur Erstellung und Vorlage des Vermögensberichts um eine solche der GdWE handelt, deren Erfüllung im Innenverhältnis dem Verwalter zugewiese...mehr

Der BGH[1] hat bereits vor einigen Jahren bestätigt, dass eine Beschlusskompetenz besteht und die Aufnahme eines Darlehens unter bestimmten Voraussetzungen durchaus ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann. Seit Inkrafttreten des WEMoG wird die Darlehensaufnahme auch ausdrücklich in § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG erwähnt. Hiernach ist der Verwalter zwar außergerichtlicher und ger...mehr

Häufig wird von einzelnen Wohnungseigentümern Verwaltungsaufwand verursacht, sei es in Form von Mahnungen, der Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren oder dem Erfordernis einer vereinbarten Veräußerungszustimmung nach § 12 WEG. Auf Grundlage des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer eine verursacherbezogene Kostenbelastung beschließen. Insoweit können sie besc...mehr

Die Rechtsprechung war bis zum Inkrafttreten des WEMoG[1] am 1.12.2020 im Hinblick auf die konkrete Angabe der auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Beträge weniger streng, wenn sich diese auf Grundlage des angegebenen Kostenverteilungsschlüssels einfach errechnen ließen.[2] So sollte die betragsmäßige Festsetzung ausnahmsweise dann unterbleiben können, wenn die ...mehr

Rz. 61 Der Dienstverpflichtete muss seine Dienstleistung im Dienst eines anderen erbringen. Dies dient der Abgrenzung von der Selbstständigkeit und dem freien Dienstvertrag. Erforderlich dafür, dass der Arbeitnehmer "im Dienste eines anderen" tätig wird, ist ein gewisser Grad an persönlicher Abhängigkeit.[1] Insofern kann § 84 Abs. 1 Satz 2 HGB herangezogen werden, der einen...mehr

Nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer die Festsetzung der Nachschüsse und Anpassungsbeträge und nicht die Jahresabrechnung als "Rechenwerk". Allerdings wird ein Beschluss, durch den "die Gesamtabrechnung und die daraus resultierenden Einzelabrechnungen des Hausgeldes" genehmigt wird, nächstliegend dahingehend ausgelegt, dass die Wohnungseigentümer da...mehr

Zunächst ergibt sich aus § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG, dass die Jahresabrechnung nach Ablauf des Kalenderjahres zu erstellen ist. Zwar würde die Fälligkeit nach § 271 BGB dann sofort eintreten, der Verwalter ist aber in Ermangelung der Verbrauchsdaten für Heizung und Warmwasser nicht in der Lage, sofort tätig zu werden. Die Jahresabrechnung ist daher in den ersten 3 bis 6 Kalender...mehr

Rz. 67 Die Fremdnützigkeit der Arbeitsleistung ist nach Ansicht des BAG ebenfalls Indiz für das Vorliegen der Arbeitnehmereigenschaft. Fremdnützig ist die Arbeitsleistung dann, wenn der Mitarbeiter diese nicht nach selbstgesetzten Zielen eigenverantwortlich und auf eigenes Risiko am Markt einsetzen kann. Vielmehr muss er darauf angewiesen sein, dem Unternehmen seine Arbeitsl...mehr

Hiermit korrespondierend sind auch sämtliche in der abzurechnenden Wirtschaftsperiode getätigten Ausgaben darzustellen. Da sämtliche Ausgaben darzustellen sind, gilt dies auch für solche, die unberechtigterweise aus Mitteln der Gemeinschaft getätigt wurden.[1] Dies gilt auch für solche Zahlungen, für die wegen fehlender Kontounterlagen oder Belege eine Prüfung der sachlichen...mehr

Rz. 27 Ruhepausen[1] sind nach § 2 Abs. 1 Satz 1 nicht von der Arbeitszeit erfasst. Darunter fallen im Voraus feststehende Arbeitsunterbrechungen, in denen der Arbeitnehmer keine Arbeitsleistung erbringen oder sich für eine solche bereitzuhalten hat und frei darüber bestimmen kann, wie er den Zeitraum nutzt.[2] Lediglich im Bergbau unter Tage zählen diese zur Arbeitszeit, § ...mehr

Haben die Wohnungseigentümer im Hinblick auf eine Maßnahme der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG eine Kostenbefreiung einzelner Wohnungseigentümer beschlossen, ist dies bei Erstellung des Wirtschaftsplans zu berücksichtigen. Die Kostenanteile der nicht befreiten Wohnungseigentümer erhöhen sich dann entsprechend. Praxis-Beispiel Erha...mehr

Rz. 56 In § 2 Abs. 2 werden Arbeitnehmer als Arbeiter und Angestellte und die zu ihrer Berufsbildung Beschäftigten definiert. Von der Berufsbildung ist nach § 1 BBiG die Berufsausbildungsvorbereitung, die Berufsausbildung, die berufliche Fortbildung und die berufliche Umschulung erfasst. Die vorgenommene Unterscheidung in Arbeiter und Angestellte ist für das Arbeitsrecht irre...mehr

Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung entsteht am 1.1. des Folgejahres.[1] Endet die Amtszeit des Vorverwalters also mit Ablauf des 31.12., schuldet er nicht mehr die Erstellung der Jahresabrechnung. Etwas anderes gilt nur dann, wenn sich aus dem Verwaltervertrag ausdrücklich eine entsprechende Verpflichtung ergibt. Praxis-Beispiel Ausscheiden während der Wirtschafts...mehr

Ordnungsmäßiger Verwaltung kann ein Mehrheitsbeschluss entsprechen, der kurzfristige Liquiditätsengpässe vermeiden soll.[1] Folgende Voraussetzungen sind zu beachten: Voraussetzungen für eine Darlehensaufnahme wegen Liquiditätsengpasses Der Kreditbetrag ist auf eine Summe beschränkt, die das 3-fache der monatlichen Hausgeldzahlungen der Gesamtgemeinschaft beträgt.[2] Die Besch...mehr

Rz. 66 Ein weiteres Merkmal, das in der Rechtsprechung des BAG in Betracht gezogen wurde zur Bestimmung, ob eine persönliche Abhängigkeit gegeben ist, ist der Umfang der Einbindung des Dienstverpflichteten in die betrieblichen Organisationsstrukturen. Ist der Dienstverpflichtete zur Erbringung seiner Dienste auf die betrieblichen Mittel des Arbeitgebers angewiesen, z.B. tech...mehr

Den Wohnungseigentümern ist im Rahmen der Bemessung der Rücklagenhöhe ein weiter Ermessensspielraum eingeräumt, der nur bei erheblicher Unter- oder Überschreitung ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht.[1] Kriterien für die Bemessung der Höhe der Rücklage sind Alter, Zustand, Ausstattung, Erhaltungsbedarf in der Vergangenheit und prognostizierter zukünftiger Erhaltungsbedarf. Anh...mehr

Praxis-Beispiel Periodenfremde Zahlung Seitens eines Wohnungseigentümers wurde die Hausgeldzahlung für Januar 2026 bereits im Dezember 2025 geleistet. Diese Zahlung ist in der Jahresgesamtabrechnung 2025 zu berücksichtigen, da sie in diesem Jahr tatsächlich geleistet wurde. Entsprechendes gilt für den Fall, dass die Hausgeldzahlung für Dezember 2025 erst im Januar 2026 geleist...mehr

Rz. 48 Bezüglich der Rechte und Pflichten, die im Rahmen eines nichtigen Arbeitsverhältnisses bestehen, gelten die allgemeinen Grundsätze, die für Arbeitsverhältnisse entwickelt wurden, die zwar nichtig, aber in Vollzug gesetzt wurden.[1] Mithin ist der Arbeitgeber in der Pflicht, das vereinbarte Entgelt zu zahlen, ebenso hat er etwaige Urlaubsentgeltansprüche und Ansprüche ...mehr

Wie ausgeführt, stellt die Sonderumlage ihrem Wesen nach eine Ergänzung des Wirtschaftsplans bzw. einen Nachtrag zu ihm dar. Die Existenz eines Wirtschaftsplans ist jedoch keine Voraussetzung für eine Sonderumlage.[1] Allerdings würde es ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, wenn keine laufenden Vorschüsse für die Bewirtschaftung und Verwaltung, sondern nur unregelmäßige...mehr

Leitsatz Keine Aussetzung der Vollziehung trotz ernstlicher Zweifel am Anwendungsbereich des § 50d Abs. 9 Satz 4 des Einkommensteuergesetzes, wenn und soweit eine Saldierung zulasten des Steuerpflichtigen zu erfolgen hat. Normenkette § 50d Abs. 9 Satz 4, § 1 Abs. 1, § 19 Abs. 1, § 32b Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 EStG, Art. 14 Abs. 1, Art. 17 Abs. 1 und 2, Art. 22 Abs. 1 Buchst. a und d DBA-Luxemburg 2012, § 69, § 128 Abs. 3, § 135 Abs. 1 FGO Sachverhalt Die im Inland wohnhaften Antragsteller und Beschwerd...AdV§ 69 FGOAdVFG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 10.10.2025, 1 V 1398/25mehr

Bei einem Verstoß gegen das Benachteiligungsverbot kann der Benachteiligte die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, kann er auf Unterlassung klagen (§ 21 Abs. 1 AGG). Ferner kann der Benachteiligte grundsätzlich Ersatz des durch die Benachteiligung entstandenen Schadens verlangen. Die Höhe der Entschädigung für eine Diskrim...mehr

Voraussetzungen für eine langfristige Darlehensaufnahme Ob eine langfristige Kreditaufnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, richtet sich stets nach den Maßgaben des konkreten Einzelfalls. Allerdings müssen die nachfolgenden Voraussetzungen erfüllt sein, sonst entspricht der Beschluss nicht ohne Weiteres ordnungsmäßiger Verwaltung – kann aber mangels Anfechtungsklage i...mehr

Die Sonderumlage ist zweckgebunden an die zu finanzierende Maßnahme. Zwar können die Wohnungseigentümer beschlussweise die Zweckbindung aufheben und die Beiträge für andere Zwecke einsetzen,[1] dem Verwalter fehlt indes diese Befugnis.[2] Haben die Wohnungseigentümer zur Finanzierung umfangreicher Erhaltungsmaßnahmen die Erhebung einer Sonderumlage beschlossen, wird dieser E...mehr

Nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer die Kosten der GdWE, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils zu tragen. § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG stellt allerdings noch keine Anspruchsgrundlage dar. Entsprechende Anspruchsgrundlagen müssen vielmehr auf Basis von § ...mehr

Zunächst müssen in die Gesamtabrechnung sämtliche Einnahmen aufgenommen werden, also auch Zinseinnahmen, Miet- oder Pachteinnahmen sowie geleistete Versicherungszahlungen.[1] Ebenfalls sind in der Jahresgesamtabrechnung sämtlich eingenommene Hausgelder und geleistete Beiträge (z. B. auf beschlossene Sonderumlagen) darzustellen.mehr

Hat die Erhaltungsrücklage einen Bestand erreicht, der das angemessene Maß deutlich überschritten hat, können die Wohnungseigentümer über eine Teilauflösung der Rücklage beschließen.[1] Eiserne Reserve Im Fall der Teilauflösung der Erhaltungsrücklage kann allerdings nicht auf die zur sog. "eisernen Reserve" ergangene Rechtsprechung zurückgegriffen werden,[2] weil diese zu tem...mehr

Rz. 63 Ein Indiz für das Bestehen einer persönlichen Abhängigkeit des Arbeitnehmers ist die Weisungsgebundenheit bei Erbringung der Arbeitsleistung. Da diese aber auch im Rahmen eines Werkvertrags vorliegen kann, wie § 645 Abs. 1 BGB aufzeigt, muss dies in der Gewichtung des Merkmals entsprechend Niederschlag finden. Darüber hinaus muss auch beachtet werden, dass für Dienste...mehr

Im Gegensatz zu sonstigen Beschlüssen der Wohnungseigentümer, die stets ein exaktes Maßnahmenprofil umschreiben und einen exakten Maßnahmenumfang zum Gegenstand haben müssen, weil ihnen sonst ein Anfechtungs-, wenn nicht sogar ein Nichtigkeitsmangel anhaften kann, stellt sich die Situation beim Wirtschaftsplan anders dar. Aufgrund der Erfahrungen in der Vergangenheit unter B...mehr

Da der GdWE nach § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt, trifft die Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung zunächst und grundsätzlich auch die GdWE, obwohl § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG insoweit ausdrücklich den Verwalter verpflichtet.[1] Die Regelung dient der internen Kompetenzzuweisung. Der Verwalter ist im Innenverhältnis zur GdWE als deren...mehr

Zunächst liegt es im Ermessen der Wohnungseigentümer, eine Sonderumlage zu beschließen, um die Rücklage nicht zu erschöpfen. Es besteht also kein Anspruch darauf, zunächst die Rücklage auszuschöpfen.[1] Ob eine größere Investition aus Mitteln der dafür betragsmäßig ausreichenden Erhaltungsrücklage finanziert oder dafür unter den Wohnungseigentümern eine Sonderumlage erhoben ...mehr

Rz. 60 Ferner erforderlich ist, dass der Arbeitnehmer zur Dienstleistung verpflichtet ist, mithin zur Tätigkeit und nicht zur Erbringung eines Erfolges.[1] Damit erfolgt eine Abgrenzung des Arbeitsvertrags i.S.d. § 611a BGB zum Werkvertrag nach § 631 BGB.mehr

Der Wirtschaftsplan stellt die elementare Grundlage für die Finanzverwaltung der GdWE dar. Zwar sollen nach Auffassung des Gesetzgebers Hausgeldvorschüsse im Extremfall auch ohne Wirtschaftsplan beschließbar sein,[1] allerdings bleibt abzuwarten, ob die Rechtsprechung diesem Denkansatz folgen wird. In neu begründeten Gemeinschaften wird man dem noch folgen können, da zunächs...mehr