Fachbeiträge & Kommentare zu Teileigentum

Die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum bedarf in bestimmten Fällen einer Genehmigung einer Behörde. Überblick Bebauungsplan Nach § 19 Abs. 2 BauGB dürfen durch die Teilung im Geltungsbereich eines Bebauungsplans keine Verhältnisse entstehen, die den Festsetzungen eines wirksamen Bebauungsplans widersprechen. Erhaltungssatzung Die Landesregierungen sind nach § 172 A...mehr

Die Bedeutung, die das Wohnungseigentum mittlerweile erlangt hat, ist nicht zu unterschätzen. Nach dem Zensus 2022 gibt es in Deutschland mittlerweile 9.277.939 Einheiten (Wohnungs- oder Teileigentum). Angesichts der insgesamt 43.106.589 Wohnungen sind das rund 20 % oder jede fünfte Wohnung.[1] Nach statistischen Erhebungen soll die Zahl der selbstgenutzten Eigentumswohnunge...mehr

Der Inhalt einer Teilungserklärung ist mit dem eines Teilungsvertrags im Kern identisch. Die Teilungserklärung bedarf – wohnungseigentumsrechtlich betrachtet – mithin folgender Inhalte: der Bestimmung und Zuordnung der Miteigentumsanteile, der Festlegung des Gegenstands des Sondereigentums, einer Benutzungs-/Zweckbestimmung und ggf. einer Gemeinschaftsordnung. Eigentumsverhältni...mehr

Gem. § 2 WEG wird Wohnungseigentum durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum (§ 3 Abs. 1 Satz 1 WEG: Teilungsvertrag) oder durch Teilung (§ 8 Abs. 1 WEG: Teilungserklärung) begründet. In der Praxis wird Wohnungseigentum i. d. R. durch eine Teilungserklärung eines Bauträgers begründet. Begründung von Wohnungs- und Teileigentum Das Miteigentum an einem Grundstück kann...mehr

Wohnungseigentümer ist, wer zu Recht im Wohnungs- und/oder Teileigentumsgrundbuch eingetragen ist[1]; dies kann auch die GdWE – auch in einer anderen WEG-Anlage – sein.[2] Wohnungseigentümer ist ferner, wer durch Erbfall, Umwandlung oder durch Zuschlag gem. § 90 Abs. 1 ZVG Wohnungseigentum erwirbt. Steht ein Wohnungs- und/oder Teileigentum mehreren zu, ist nach h. M. jeder i...mehr

Das Grundstück muss im Miteigentum stehen (§§ 1008ff. BGB). Steht das Grundstück einer Gesamthand zu (Gesamthandseigentum; z. B. BGB-Gesellschaft, Erbengemeinschaft etc.), muss dieses zunächst in das Eigentum von Mehreren übergehen und Bruchteilseigentum werden.[1] Es reicht allerdings, wenn zumindest zeitgleich der Erwerb der Miteigentumsanteile eingetragen wird.[2]mehr

4.1 Ursprung Das Wohnungseigentumsgesetz stammt aus dem Jahr 1951. Es hatte ursprünglich 64 Paragrafen. Der Anlass für die Schaffung der neuen Rechtsform eines Wohnungseigentums waren die verheerenden Auswirkungen des Zweiten Weltkriegs. In den Nachkriegsjahren hatte sich gezeigt, dass die "klassischen" Rechtsformen des Wohnungsrechts, nämlich das Eigentum und die Miete, nich...mehr

Die Miteigentümer können außerdem Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander treffen (Gemeinschaftsordnung; dazu Kap. B.I.2.1) und zum Inhalt des Sondereigentums machen. Ein Zwang hierzu besteht nicht.mehr

1.3.1 Allgemeines Eintragungsantrag Für die Eintragung des Teilungsvertrags bedarf es nach § 13 Abs. 1 Satz 1 GBO eines Antrags. Antragsberechtigt ist jeder, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird oder zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgen soll, vor allem also der Grundstückseigentümer. Für diesen Antrag wird häufig der Notar in Vollmacht tätig. Für die Entgegennah...mehr

Ein Teilungsvertrag bedarf nach §§ 3 Abs. 1 Satz 1, 4 Abs. 1 WEG folgender Inhalte: Bestimmung und Zuordnung der Miteigentumsanteile, Gegenstand des Sondereigentums, Einigung über die Einräumung von Sondereigentum, Zweckbestimmung. Ggf. Gemeinschaftsordnung. 1.2.1 Bestimmung und Zuordnung der Miteigentumsanteile Die Miteigentümer müssen die Anzahl der Miteigentumsrechte bestimmen s...mehr

2.4.1 Allgemeines Für die Eintragung der Teilungserklärung bedarf es nach § 13 Abs. 1 Satz 1 GBO eines Antrags. Antragsberechtigt ist jeder, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird oder zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgen soll, vor allem also der Grundstückseigentümer. Für diesen Antrag wird häufig der Notar in Vollmacht tätig. Für die Entgegennahme des Antrags s...mehr

2.1 Allgemeines Nach § 8 Abs. 1 WEG (Teilung durch den Eigentümer) kann der Eigentümer eines Grundstücks durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil Sondereigentum verbunden ist (Teilungserklärung).[1] Die Begriffe des "Grundstücks", des "Gebäudes" und der "Wohnung" entsprechen den...mehr

Grundstück ist jeder gegen andere Teile räumlich abgegrenzte Teil der Erdoberfläche, der auf einem besonderen Grundbuchblatt unter einer besonderen Nummer im Verzeichnis der Grundstücke eingetragen ist. Ein Buchgrundstück kann aus einem oder aus mehreren Flurstücken bestehen ("… Miteigentumsanteil an dem vereinigten Grundstück, bestehend aus den Flurstücken ..."). Das Flurst...mehr

Ein Gebäude ist ein nach allen Seiten abgeschlossenes Bauwerk, das einer Nutzung zugängliche Räume enthält, durch räumliche Umfriedung Schutz gewährt und den Eintritt von Menschen gestattet.[1] Der Begriff "Gebäude" ist insoweit ein Unterbegriff des Begriffs "Bauwerk". Unter einem Bauwerk ist eine unter Verwendung von Arbeit und Material in Verbindung mit dem Erdboden hergest...mehr

Die Wirksamkeit der Teilungserklärung hängt grundsätzlich nicht davon ab, dass dinglich berechtigte Dritte zustimmen.[1] Denn der Haftungsgegenstand als Ganzes bleibt für diese unverändert, da die Summe aller Wohnungseigentumsrechte mit dem ungeteilten Grundstück identisch ist. Der aufteilende Eigentümer, der im gesetzlichen Güterstand lebt, bedarf auch keiner Zustimmung sei...mehr

Die Miteigentümer müssen sich darüber einigen, sich gegenseitig Sondereigentum einzuräumen. Diese Änderung bedarf einer Unbedenklichkeitsbescheinigung gem. § 22 Abs. 1 Satz 1 GrEStG.[1] Praxis-Beispiel Formulierung der Einigung "Wir sind uns über den vorstehenden Eigentumsübergang einig (§ 4 Abs. 2 WEG) und bewilligen und beantragen die entsprechende Anlegung von Wohnungsgrund...mehr

In der Theorie unterscheidet man zwar den richtigen Wohnungseigentümer vom bloß "werdenden Wohnungseigentümer". In der Praxis wirkt sich der dogmatische Unterschied i. d. R. aber nicht aus. Der "werdende" Wohnungseigentümer hat im Innenverhältnis dieselben Rechte, die ein Wohnungseigentümer hat. Im Außenverhältnis, also gegenüber Dritten, ist allerdings der aufteilende Eigen...mehr

Einen ersten nennenswerten Eingriff erfuhr das WEG im Jahr 1973. Der Gesetzgeber ging zu diesem Zeitpunkt zwar davon aus, dass sich das WEG in seiner Grundkonzeption bewährt habe – was nicht der Fall war.[1] Es seien jedoch Einzelprobleme des Wohnungseigentums zu lösen: die unbefristete Möglichkeit der Verwalterbestellung, die Frage der Begründung von Wohnungseigentum an ein...mehr

Der aufteilende Eigentümer muss nach h. M. bestimmen, ob ein Raum bewohnt werden darf oder nicht (siehe auch Kap. B.I.2.4).[1] Bei dieser Anordnung handelt es sich nach h. M. allerdings nicht um einen Bestandteil der Teilungserklärung, sondern um eine Benutzungsbestimmung i. S. v. § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG und also um einen Teil der Gemeinschaftsordnung.[2]mehr

Der aufteilende Eigentümer muss bestimmen, welche Räume und Annexflächen künftig im Sondereigentum stehen sollen (= Gegenstand des Sondereigentums). Ein Raum kann nach § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG auch ein Stellplatz in einem oder außerhalb eines Gebäudes sein. Die Räume und Flächen sind sprachlich zu beschreiben und zusätzlich in einem Aufteilungsplan (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG)...mehr

Anlass für die jüngste WEG-Reform war aus Sicht der Bundesregierung das Bedürfnis, Wohnungen barrierereduzierend aus- und umzubauen. Ferner meinte man, für die Erreichung der Klimaziele sei die energetische Sanierung von Bestandsgebäuden unerlässlich. Neben diesen Maßnahmen verlange auch die Errichtung von Lademöglichkeiten zur Förderung der Elektromobilität Eingriffe in die...mehr

Der aufteilende Eigentümer kann Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander (Gemeinschaftsordnung) treffen und zum Inhalt des Sondereigentums machen. Ein Zwang hierzu besteht nicht.[1] Ohne Gemeinschaftsordnung besteht unter allen Wohnungseigentümern dennoch ein gesetzliches Schuldverhältnis (Gemeinschaftsverhältnis), das den Regelungen des WEG un...mehr

Eintragungsantrag Für die Eintragung des Teilungsvertrags bedarf es nach § 13 Abs. 1 Satz 1 GBO eines Antrags. Antragsberechtigt ist jeder, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird oder zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgen soll, vor allem also der Grundstückseigentümer. Für diesen Antrag wird häufig der Notar in Vollmacht tätig. Für die Entgegennahme des Antrags si...mehr

Eine Teilungserklärung ist keine Verfügung über ein Grundstück und wegen ihrer also materiell-rechtlichen Natur formlos möglich. Auf sie sind die allgemeinen Regelungen des BGB, zum Beispiel §§ 104ff., 1821 BGB, anwendbar. Die Eintragung soll allerdings nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung und/oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen...mehr

Die Teilungserklärung ist keine Verfügung[1] und kein Vertrag, sondern eine einseitige empfangsbedürftige, aber eigentümliche Willenserklärung gegenüber dem Grundbuchamt.[2] § 878 BGB ist nach h. M. indes analog anwendbar.[3] Dies gilt auch für die sich aus dem Genehmigungserfordernis aufgrund einer Rechtsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB ergebenden Verfügungsbeschrä...mehr

Für die Eintragung der Teilungserklärung bedarf es nach § 13 Abs. 1 Satz 1 GBO eines Antrags. Antragsberechtigt ist jeder, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird oder zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgen soll, vor allem also der Grundstückseigentümer. Für diesen Antrag wird häufig der Notar in Vollmacht tätig. Für die Entgegennahme des Antrags sind nach § 13 Abs...mehr

Nach § 8 Abs. 1 WEG (Teilung durch den Eigentümer) kann der Eigentümer eines Grundstücks durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil Sondereigentum verbunden ist (Teilungserklärung).[1] Die Begriffe des "Grundstücks", des "Gebäudes" und der "Wohnung" entsprechen den Ausführungen z...mehr

Grundstückseigentümer i. S. v. § 8 Abs. 1 WEG ist jede natürliche oder eine juristische Person. In Betracht kommt nach h. M. auch, dass eine Gemeinschaft zur gesamten Hand[1], eine rechtsfähige GbR, eine KG, OHG oder eine Bruchteilsgemeinschaft[2] die Grundstückseigentümerin ist.[3] Die Gemeinschaft setzt sich in diesem Fall an dem gebildeten Wohnungseigentum fort.[4] Der Auft...mehr

Die Teilungserklärung soll wie ein Teilungsvertrag (siehe hierzu auch oben Kap. B.I.1.1.3.2) nur umgesetzt werden, wenn die Eintragungsbewilligung und/oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden (§ 29 Abs. 1 Satz 1 GBO). Andere Voraussetzungen der Eintragung bedürfen, soweit sie ni...mehr

Die Miteigentümer müssen bestimmen, welche Räume und Annexflächen künftig im Sondereigentum stehen sollen (= der Gegenstand des Sondereigentums). Ein Raum kann nach § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG auch ein Stellplatz in einem oder außerhalb eines Gebäudes sein. Die Räume und Flächen sind sprachlich zu beschreiben und zusätzlich in einem Aufteilungsplan (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG) zu...mehr

Der sog. "werdende" Wohnungseigentümer ist nach § 8 Abs. 3 WEG eine Person, bei der folgende Voraussetzungen vorliegen: Die Person hat gegen den aufteilenden Eigentümer einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum. Der Anspruch ist durch Vormerkung im Grundbuch gesichert. Der Person ist an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen der Besitz übergeben worden. Sind diese Vo...mehr

Der aufteilende Eigentümer muss die Anzahl der Miteigentumsrechte bestimmen sowie das Verhältnis der Miteigentumsrechte zueinander i. S. v. § 47 GBO. Dies geschieht, indem er das Grundstück in Miteigentumsanteile aufteilt (siehe hierzu auch Kap. B.I.1.1.2.1). Mit jedem Miteigentumsanteil muss ein Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienende...mehr

Eine erste große Zäsur bildete die WEG-Reform 2007. Sie wollte anfangs 3 Ziele erreichen: Zur Erleichterung der Willensbildung in der Eigentümergemeinschaft sollten die gesetzlichen Beschlusskompetenzen dort, wo ein praktisches Bedürfnis besteht, vorsichtig erweitert werden (das waren die § 16 Abs. 3, Abs. 4 WEG a. F.).[1] Dies begleitend sollten die Möglichkeiten der Wohnung...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz stammt aus dem Jahr 1951. Es hatte ursprünglich 64 Paragrafen. Der Anlass für die Schaffung der neuen Rechtsform eines Wohnungseigentums waren die verheerenden Auswirkungen des Zweiten Weltkriegs. In den Nachkriegsjahren hatte sich gezeigt, dass die "klassischen" Rechtsformen des Wohnungsrechts, nämlich das Eigentum und die Miete, nicht ausreichen...mehr

Die Miteigentümer müssen außerdem bestimmen, ob ein Raum bewohnt werden darf oder nicht (siehe auch Kap. B.I.2.4).[1] Streitig ist, ob es möglich ist, für Räume als Gebrauch "Wohn-" und zugleich "Nichtwohnzwecke" zu bestimmen. Nicht ausgeschlossen ist jedenfalls eine Mischform, indem z. B. mit dem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen...mehr

Das Grundbuchamt soll nur dann etwas eintragen und auf einen Antrag umsetzen, wenn die Eintragungsbewilligung und/oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden (§ 29 Abs. 1 Satz 1 GBO). Öffentliche Urkunde Öffentliche Urkunden sind nach § 415 Abs. 1 ZPO Urkunden, die von einer öffentl...mehr

Analog §§ 876, 877 BGB bedarf es nach h. M. im Einzelfall der Zustimmung eines Grundpfandgläubigers. Dies ist z. B. der Fall, wenn der Gegenstand und/oder der Inhalt von selbstständig belastetem Wohnungseigentum verändert wird.[1] Anders ist es aber im Regelfall, wenn das dingliche Recht am gesamten Grundstück lastet.[2]mehr

Die Teilungserklärung umfasst i. d. R. die Eintragungsbewilligung.[1] Das ist aber nicht zwingend. Die Eintragungsbewilligung muss einen klaren und bestimmten Inhalt haben. Ihr muss unzweideutig zu entnehmen sein, dass eine bestimmte Eintragung in das Grundbuch gewollt ist, an welchem Grundstück diese eingetragen werden soll, wer die Bewilligung abgibt und welchen Inhalt die...mehr

Die Miteigentümer müssen die Anzahl der Miteigentumsrechte bestimmen sowie das Verhältnis der Miteigentumsrechte zueinander i. S. v. § 47 GBO. Praxis-Beispiel Bestimmung der Miteigentumsanteile[1] A, B, C und D sind zu je 1/4 als Miteigentümer eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks im Grundbuch eingetragen. Das Mehrfamilienhaus besteht aus 4 Wohnungen. Die Wohn-...mehr

Bei größeren Wohnungen ergibt sich zuweilen der Wunsch, das Wohnungseigentumsrecht zu unterteilen und 2 rechtlich selbstständige Wohnungseigentumsrechte zu schaffen. Daneben kann vor allem bei unausgebauten Dachgeschossen eine spätere Unterteilung sogar planmäßig vorgesehen sein. Denn auf diese Weise kann der aufteilende Eigentümer einem Interessenten nicht nur die Gestaltun...mehr

Bei einem Schadenseintritt hat die Verwaltung als erstes zu prüfen, ob der Schaden vom Gemeinschaftseigentum oder vom Sondereigentum ausgeht. Sonder- bzw. Teileigentum muss von jedem Sonder- bzw. Teileigentümer selbst versichert und entsprechende Versicherungsschäden von diesen selbst abgewickelt werden. Relevant werden die Versicherungen der Sonder- und Teileigentümer z. B. ...mehr

Schließt die GdWE einen Wohngebäudeversicherungsvertrag für das gesamte Gebäude ab, wird die Wohnungseigentümergemeinschaft Versicherungsnehmerin (§ 9a Abs. 1 Satz 1 WEG), der einzelne Miteigentümer ist Mitversicherter. Hierdurch wird neben dem gemeinschaftlichen Eigentum auch das Sondereigentum mitversichert. Vor diesem Hintergrund sind in den VGB "Spezielle Regelungen für W...mehr

Nachfolgend wird die zweite sehr bedeutende Sachversicherung, die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung, erläutert. Gesetzliche Vorschriften § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG schreibt eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung für Wohnungseigentümergemeinschaften im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung vor. Fehlt eine solche Sachversicherung, kann diese von jedem einzel...mehr

Da die GdWE also zunächst weiterhin von der Umsatzsteuer befreit ist, kann die Umsatzsteuerbefreiung allerdings für einzelne Eigentümer von Nachteil sein, nämlich für diejenigen, die ihr Teileigentum zu unternehmerischen Zwecken nutzen oder zu solchen Zwecken weitervermieten. Diese unternehmerisch tätigen Eigentümer hätten bspw. aus Erhaltungsaufwendungen für das Gemeinschaf...mehr

Die Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum und umgekehrt ist eine schuldrechtliche Vereinbarung i. S. v. § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG, die nicht auf den Teilungsvertrag oder die Teilungserklärung einwirkt.[1] Die Form des § 925 Abs. 1 BGB (Auflassung) ist also nicht einzuhalten, da nicht der Gegenstand des Sondereigentums, sondern nach den §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 1 Satz 2 WEG bloß ...mehr

Die Verwaltung muss als Organ der GdWE nach § 31 Abs. 1 TrinkwV das Trinkwasser in der Wasserversorgungsanlage, sofern es im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit abgegeben wird, auf den "Parameter Legionella spec."[1] durch systemische Untersuchungen untersuchen oder untersuchen lassen, wenn 3 Voraussetzungen erfüllt sind: in der Wasserversorgungsanlage befin...mehr

Die Wohnungen (Wohnungseigentum, § 1 Abs. 2 WEG) bzw. die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume (Teileigentum, § 1 Abs. 3 WEG) sollen nach §§ 8 Abs. 2, 3 Abs. 3 WEG abgeschlossen sein.[1] Dem Teilungsvertrag bzw. der Teilungserklärung ist daher nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG als Anlage eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beizufügen.[2] Begriff Die Abgeschlossenheitsbescheini...mehr

Auch wenn die Wohnnutzung in der Anlage überwiegt, kann das Gebäude teilweise als Nichtwohngebäude anzusehen sein. Dies ist gem. § 106 Abs. 1 GEG dann der Fall, wenn 3 Voraussetzungen kumulativ, also insgesamt und nicht nur alternativ erfüllt sind: Die Nichtwohnnutzung darf nicht nur einen unerheblichen Teil der Gebäudenutzfläche umfassen, was bei einer Gebäudenutzfläche von ...mehr

Im Fall des Erwerbs von gebrauchtem Sondereigentum ist zunächst von wesentlicher Bedeutung, ob die zu erwerbende Sondereigentumseinheit als Kapitalanlage dienen soll oder ob der Erwerber diese selbst nutzen möchte. Erwerber von Wohnungs- und Teileigentum müssen sich in diesem Zusammenhang des nach § 566 BGB geltenden Grundsatzes "Kauf bricht nicht Miete" bewusst sein. Der Er...mehr

Es kann dazu kommen, dass über das Vermögen eines Wohnungseigentümers das Insolvenzverfahren eröffnet wird. Das Wohnungs- oder Teileigentum des Hausgeldschuldners ist dann als Vermögenswert des Schuldners der Insolvenzmasse zugehörig und unterliegt der Verwertung durch den Insolvenzverwalter. Die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens bringt für die Verwaltung eine Reihe spezifi...mehr