Fachbeiträge & Kommentare zu Rauchwarnmelder

Rz. 25 Zwar ist in § 1 Abs. 1 BetrKV die Rede davon, dass es sich um Kosten des Eigentümers oder des Erbbauberechtigten handeln muss. Durch die Verwendung des Begriffs der Betriebskosten ist jedoch klargestellt, dass es auf die Betriebskosten ankommt, die dem Vermieter (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 176) tatsächlich entstanden sind (so wohl GH, Hinweisbeschluss...mehr

Rz. 194 § 2 Nr. 14 BetrKV Die Kosten für den Hauswart, hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführ...mehr

Rz. 30 Die Umlage anderer Kosten als der in § 2 BetrKV aufgezählten Betriebskosten auf den Wohnraummieter ist unzulässig (OLG Koblenz, Beschluss v. 7.1.1986, 4 W-RE 720/85, WuM 1986, 50; OLG Karlsruhe, Beschluss v. 6.5.1988, 9 RE-Miet 1/88, GE 1988, 579 = ZMR 1988, 261 = WuM 1988, 204). Kapitalkosten wie Erbbauzinsen sind daher als Betriebskosten nicht auf den Wohnraummieter...mehr

Blitzschutz Die Rechtsprechung ist hinsichtlich der Umlagefähigkeit der Prüfungs- und Wartungskosten für Blitzschutzanlagen uneinheitlich: Nach einer Ansicht dient die Prüfung dem Erhalt des Gebäudes und der Sicherheit der Bewohner, weshalb die Kosten umlagefähig sind.[1] Nach anderer Ansicht gehören die Wartungskosten für Blitz- und Brandschutzanlagen nicht zu den umlagefähi...mehr

Häufig entstehen neue Kosten erst nach Abschluss des Mietvertrags. Grund hierfür können neue gesetzliche Vorgaben sein (z. B. Einhaltung der Trinkwasserverordnung oder Einbau von Rauchwarnmeldern), es können aber auch situationsbedingt neue Kosten entstehen, indem z. B. ein Sicherheitsdienst beauftragt werden muss, um die Sicherheit der Mieter zu gewährleisten. Nach der Rech...mehr

Mietvertragsklausel: Vereinbarung der Umlage von Betriebskosten auf den Mieter[1] Der Mieter trägt die Betriebskosten gem. § 556 Abs. 1 BGB. Neben der Miete werden daher alle in der Betriebskostenverordnung in der jeweiligen Fassung genannten und auf dem Mietwohngrundstück anfallenden Betriebskosten auf den Mieter umgelegt und durch Vorauszahlungen erhoben. Auf die derzeit ...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, wann ein Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ordnungsmäßig ist. Dazu ist im Fall auf die jeweilige Kostenposition zu sehen. Abfallgebühren Eine Verteilung der Abfallgebühren nach Wohneinheiten ist nicht zu beanstanden. Denn diese stehen nicht in einem zwingenden Verhältnis zum Miteigentumsanteil, selbst wenn sich dieser an der Wo...mehr

Die Wohnungseigentümer fassen folgenden Beschluss: "Die Eigentümer beschließen mit Wirkung ab dem 1.1.2023 die Änderung der Umlageschlüssel für die Kostenpositionen Hausreinigung, Feuerlöscherprüfung, Wartung Regenwasseranlage, Legionellenuntersuchung, Allgemeinstrom, Abfallgebühren, Versicherung Verwaltungsbeirat, Auslagen für Eigentümer, Kosten des Geldverkehrs, Rechts- un...mehr

Exemplarisch am Beispiel des Dauermietvertrags ergeben sich folgende Änderungen:mehr

Exemplarisch am Beispiel des Dauernutzungsvertrags ergeben sich folgende Änderungen:mehr

In bestimmten Fällen ist eine Mieterhöhung nach § 559 BGB ausgeschlossen. So besteht ein vollständiger Ausschluss bei der Vereinbarung einer Staffelmiete (§ 557a Abs. 2 Satz 2 BGB).[1] Bei einer Indexmiete ist eine Mieterhöhung nach § 559 BGB nur möglich, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat (§ 557b Abs...mehr

Sondereigentum an noch nicht fertiggestellten Bauten Liegt ein behördlich bestätigter oder wenigstens vorläufiger Aufteilungsplan vor, kann zwar Wohnungseigentum begründet werden, bezüglich des Sondereigentums zunächst jedoch nur eine Anwartschaft, aus der mit Veräußerung des Sondereigentums durch den teilenden Eigentümer ein Anwartschaftsrecht des Erwerbers entsteht,[1] das ...mehr

Was Modernisierungsmaßnahmen betrifft, hat der Mieter vom Grundsatz her keinen Anspruch, dass derartige Maßnahmen vom Vermieter vorgenommen werden.[1] Das Bundessozialgericht hat aber ausgesprochen, dass Rauchwarnmelder heutzutage als "unverzichtbares Warnsystem zur Grundausstattung der Mietwohnung" gehören.[2] In diesem Zusammenhang wurde hervorgehoben, dass Gebäude nur dan...mehr

Zählt der Rauchwarnmelder zum Gemeinschaftseigentum, ist die gesetzliche Einbaupflicht der Gemeinschaft eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung.[1] Hinweis Streitfragen durch BGH größtenteils geklärt Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen grundsätzlich dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsi...mehr

Die Kosten der Anschaffung der Rauchwarnmelder können nicht in der Betriebskostenabrechnung angesetzt werden, weil es am Merkmal der "laufenden Entstehung" fehlt.[1] Wichtig Umlage nur durch Modernisierungsmieterhöhung Die Anschaffungskosten können nur im Wege der Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB auf den Mieter umgelegt werden.mehr

Überblick In allen Bundesländern ist die Pflicht zum Einbau von Rauchwarnmeldern in Neu- und Bestandsbauten inzwischen geregelt. Rauchwarnmelder haben im Gegensatz zu Brandmeldern in erster Linie den Zweck, nicht das Gebäude als solches, sondern alle seine Bewohner wie Eigentümer, Mieter, Besucher oder sonstige Drittpersonen vor toxischen Gasen bei Rauchentwicklung zu schütz...mehr

Zusammenfassung Überblick In allen Bundesländern ist die Pflicht zum Einbau von Rauchwarnmeldern in Neu- und Bestandsbauten inzwischen geregelt. Rauchwarnmelder haben im Gegensatz zu Brandmeldern in erster Linie den Zweck, nicht das Gebäude als solches, sondern alle seine Bewohner wie Eigentümer, Mieter, Besucher oder sonstige Drittpersonen vor toxischen Gasen bei Rauchentwic...mehr

Installiert der Eigentümer entgegen einer gesetzlichen Verpflichtung keine Rauchwarnmelder, bleibt dies ohne öffentlich-rechtliche Folgen. Bußgelder sind dafür nicht vorgesehen. Dadurch sollte zusätzlicher Verwaltungsaufwand vermieden und die Privatsphäre des Wohnungsnutzers geschützt werden. Im Urteil vom 17.6.2015[1] hat der BGH – für das Land Sachsen-Anhalt – darauf hingew...mehr

Die Rauchwarnmelder müssen betriebssicher sein. Dazu legt die DIN 14767 fest, was hierzu überprüft und erforderlichenfalls ersetzt werden muss (s. Abschn. 5).mehr

Rechtlich noch weitgehend ungeklärt ist die Frage, wer auf Schadensersatz haftet, wenn die Feuerwehr anrücken muss, weil ein Rauchwarnmelder einen tatsächlich nicht bestehenden Notfall angezeigt hat. Es geht dabei zum einen um die Kosten für den unnötigen Personal- und Fahrzeugeinsatz, zum anderen auch um Beschädigungen des Eigentums, z. B. durch eine zerstörte Haus- und Woh...mehr

Zwischen Mieter und Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) besteht grundsätzlich keine Rechtsbeziehung, maßgeblich ist der Mietvertrag zwischen vermietendem Wohnungseigentümer und Mieter. Praxis-Tipp Betretungsrecht im Mietvertrag vereinbaren Hierin kann und sollte ein Betretungsrecht der Wohnung als Sondereigentum – ebenfalls nach entsprechender Ankündigung und zeitlichem Vorl...mehr

Der Mieter kann, wenn der Vermieter seiner gesetzlichen Pflicht zur Ausstattung der Wohnung mit Rauchwarnmeldern nicht nachkommt, den Vermieter auf Installierung der Warnmelder verklagen. Hinweis Antrag auf einstweilige Verfügung möglich Zulässig ist auch eine einstweilige Verfügung, auch wenn dadurch die Hauptsache vorweggenommen würde. Die Dringlichkeit der Maßnahme kann jed...mehr

Das ist vom Eigentümer/Vermieter zu veranlassen: Rauchwarnmelder einbauen: Mit dem Mieter müssen Termine abgestimmt und mindestens jeweils 1 Rauchwarnmelder (nach Produktnorm DIN EN 14604) nach den Mindestanforderungen der DIN-Norm 14676 in den betroffenen Räumen eingebaut werden. Das sind in der Regel die Schlafräume, die Kinderzimmer und Flure, über die Rettungswege von Auf...mehr

Nach der DIN 14676 Nr. 6 (DIN EN 14604) müssen Rauchwarnmelder jährlich auf Beschädigungen und Funktion hin überprüft und gewartet werden. Hierzu ist insbesondere die Lufteintrittsöffnung von Staub zu reinigen, die Fotooptik etwa von Zigarettenrauch zu reinigen, das Gerät erforderlichenfalls mit neuen Batterien zu versehen, ein Probealarm durchzuführen. Dadurch entstehen insbeson...mehr

Die Landesbauordnungen regeln in den meisten Fällen, wem die Betriebspflicht für die Rauchwarnmelder obliegt (s. Abschn. 14). Unabhängig hiervon kann der Vermieter die Betriebspflicht auf den Mieter vertraglich übertragen.[1] Achtung Kontrollverlust Aus den vorab unter Abschn. 2 dargestellten Gründen ist die Übertragung nicht empfehlenswert. Behalten Sie wegen der unabsehbaren ...mehr

Nach hier vertretener Ansicht ist es auch formularvertraglich grundsätzlich möglich, dem Mieter die Betriebspflicht aufzuerlegen.[1] Dafür sprechen folgende Gründe: Der BGH hält eine formularvertragliche Klausel, die dem Mieter die jährliche Wartungspflichtfür eine Gastherme auferlegt, für wirksam, sofern eine angemessene kostenmäßige Obergrenze festgelegt wird.[2] Er hat es...mehr

Der BGH hat mit Urteil vom 11.5.2022[1] entschieden, dass die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern nicht als sonstige Betriebskosten auf die Mieter umlagefähig sind. Begründung: Die Anmietung tritt an die Stelle einer nicht umlagefähigen Anschaffung.mehr

Bei vermieteten Eigentumswohnungen ergeben sich bezüglich der Kostenumlage auf den Mieter nichts anderes, wenn der Vermieter von sich aus für seinen Mieter in seiner Wohnung Rauchwarnmelder installiert. Der Mieter muss dies dulden; der Vermieter kann die Miete erhöhen und unter den Voraussetzungen der vereinbarten Kostenumlage die Wartungs- und ggf. die Batteriekosten als Be...mehr

Manche Bundesländer haben in ihren Landesbauordnungen geregelt, dass die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder dem Besitzer obliegt, es sei denn, der Eigentümer hat diese Pflicht übernommen. Praxis-Beispiel Betriebsbereitschaft durch Besitzer Dies gilt für Baden-Württemberg, Bayern, Berlin (seit 1.1.2017), Bremen, Hessen, Niedersachsen, Nordrhein-Westfale...mehr

9.1 Grundsätzlich: Wirksamkeit einer Vereinbarung Die Landesbauordnungen regeln in den meisten Fällen, wem die Betriebspflicht für die Rauchwarnmelder obliegt (s. Abschn. 14). Unabhängig hiervon kann der Vermieter die Betriebspflicht auf den Mieter vertraglich übertragen.[1] Achtung Kontrollverlust Aus den vorab unter Abschn. 2 dargestellten Gründen ist die Übertragung nicht emp...mehr

6.1 Duldungspflicht des Mieters Der Einbau von Rauchwarnmeldern ist eine Maßnahme der Wohnungsmodernisierung.[1] Dadurch wird der Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht.[2] Zudem führt der Einbau zu einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse.[3] Der Einbau von Rauchwarnmeldern ist zudem eine gesetzliche Maßnahme, die der Vermieter deshalb nicht zu vertr...mehr

7.1 Betriebssicherheit und Montage nach DIN 14767 Die Rauchwarnmelder müssen betriebssicher sein. Dazu legt die DIN 14767 fest, was hierzu überprüft und erforderlichenfalls ersetzt werden muss (s. Abschn. 5). 7.2 Wer sicherungspflichtig ist Manche Bundesländer haben in ihren Landesbauordnungen geregelt, dass die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder dem Be...mehr

Der Vermieter kann die Kosten der Anschaffung und des Einbaus der Rauchwarnmelder im Wege der Modernisierungsmieterhöhung geltend machen. Die Rechtsgrundlage hierfür ist § 559 Abs. 1 BGB, wonach die Miete um jährlich 8 % erhöht werden kann, wenn in der Wohnung bauliche Maßnahmen durchgeführt werden, die die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern.[1] Die Voraussetzungen dieser...mehr

Der Einbau von Rauchwarnmeldern ist eine Maßnahme der Wohnungsmodernisierung.[1] Dadurch wird der Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht.[2] Zudem führt der Einbau zu einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse.[3] Der Einbau von Rauchwarnmeldern ist zudem eine gesetzliche Maßnahme, die der Vermieter deshalb nicht zu vertreten hat.[4] Der Mieter muss den...mehr

Die Bundesländer regeln in ihren Landesbauordnungen die Pflicht zum Einbau der Rauchwarnmelder. Wichtig Einbaupflicht obliegt grundsätzlich Grundstückseigentümer Einbaupflichtig ist der Eigentümer der Wohnung. Ist der Eigentümer nicht auch der Bauherr, muss er dem Einbau zustimmen.[1] Der Eigentümer der Wohnung, das ist in der Regel auch der Vermieter, bestimmt die Marke, die A...mehr

Der Träger der Gemeindefeuerwehr kann sich nach den meisten Regelungen beim Eigentümer, Betreiber oder Besitzer der Rauchmeldeanlage schadlos halten. Wurde der Eigentümer kostenpflichtig belangt, stellt sich die Frage nach einer Rückgriffsmöglichkeit auf den Mieter oder Drittpersonen, die den Alarm ausgelöst haben. Ersatz vom Dritten? Hat ein Dritter (z. B. ein Hausnachbar ode...mehr

Härteeinwand des Mieters Gegenüber Maßnahmen der Modernisierung kann sich der Mieter mit dem Härteeinwand zur Wehr setzen.[1] Dieser Einwand hat beim Einbau von Rauchwarnmeldern in aller Regel keinen Erfolg, da die insoweit erforderliche Abwägung der gegenseitigen Interessen von Mieter und Vermieter regelmäßig zugunsten der Sicherheit ausfallen wird. Einbau als Bagatellmaßnahme...mehr

Die Vereinbarung kann einzelvertraglich, also nach einer eingehenden "Verhandlung mit dem Mieter", bei der ihm ein Mitbestimmungsrecht eingeräumt sein muss, getroffen werden. Denn in diesem Fall wird dem Mieter klar vor Augen geführt, welche Pflichten auf ihn zukommen, und dem hat er nach ausreichender Besprechung und der Möglichkeit, Gegenvorschläge zu machen, zugestimmt.mehr

Der BGH hat erklärt, dass jedenfalls, wenn das Landesrecht den Rauchwarnmeldereinbau zwingend vorsieht und die Eigentümer den Einbau beschließen, Gemeinschaftseigentum nach § 5 Abs. 2 WEG vorliegt.[1] 13.1 Wer einbaupflichtig ist Zählt der Rauchwarnmelder zum Gemeinschaftseigentum, ist die gesetzliche Einbaupflicht der Gemeinschaft eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung.[1] ...mehr

11.1 Anschaffungskosten Die Kosten der Anschaffung der Rauchwarnmelder können nicht in der Betriebskostenabrechnung angesetzt werden, weil es am Merkmal der "laufenden Entstehung" fehlt.[1] Wichtig Umlage nur durch Modernisierungsmieterhöhung Die Anschaffungskosten können nur im Wege der Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB auf den Mieter umgelegt werden. 11.2 Wartungskost...mehr

Der BGH reiht den Einbau von Rauchwarnmeldern als Bagatellmaßnahme nach § 555c Abs. 4 BGB ein.[1] Deshalb ist eine vorherige Ankündigung unter Einhaltung der Voraussetzungen von Form, Frist und Inhalt nach § 555c BGB nicht erforderlich. Praxis-Tipp Einbautermin mit Mieter abstimmen Dennoch sollte der Vermieter den Einbautermin schon im eigenen Interesse mit dem Mieter vereinba...mehr

Die entsprechenden Vorschriften einschließlich des Umfangs der Einbau-/Nachrüstpflicht sowie die einzuhaltenden Fristen für Rauchwarnmelder finden sich in den einzelnen Bauordnungen der Länder.mehr

Wer für die Kosten des Feuerwehreinsatzes bei einem Fehlalarm herangezogen werden kann, ist in den einzelnen Landesfeuerwehrgesetzen (FwG) bzw. -verordnungen, in manchen Bundesländern auch im Brandschutzgesetz (BrSchG) geregelt. Grundsätzlich erfolgt der Einsatz der Feuerwehr unentgeltlich. Die Landesgesetze regeln aber Ausnahmen, wobei speziell auch Regelungen für das Auslös...mehr

Wenn das Betreten im Mietvertrag nicht vertraglich festgehalten ist, die Einbau- oder Nachrüstpflicht jedoch durch Landesrecht vorgegeben ist, kann der Wohnungseigentümer in Schwierigkeiten geraten. Auf der einen Seite wird er von der GdWE in Anspruch genommen, auf der anderen Seite hat er gegen den Mieter zumindest keine vertragliche Handhabe. Der Wohnungseigentümer ist hier...mehr

Da der Grundstückseigentümer nach den landesgesetzlichen Regelungen, also öffentlich-rechtlich, einbaupflichtig ist, kann er diese Pflicht formularvertraglich nicht rechtswirksam auf den Mieter übertragen. Dasselbe gilt auch für einzelvertragliche, also mit dem Mieter ausgehandelte Vereinbarungen, da die öffentlich-rechtliche Pflicht zum Einbau nicht durch eine zivilrechtlich...mehr

Fehlt eine vertragliche Regelung zwischen Mieter und Vermieter, die den Mieter verpflichtet, das Betreten der Wohnung zu dulden, kommt als gesetzlicher Anspruch der Duldungsanspruch nach § 555d Abs. 1 BGB [1] in Betracht. Der Mieter hat Modernisierungsmaßnahmen zu dulden. Wichtig Mieter muss dulden Die Duldungspflicht des Mieters ist hier uneingeschränkt. Sofern der Wohnungseig...mehr

Im Rahmen der Vereinbarung einer Indexmiete können die Parteien nach § 557b Abs. 1 BGB schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird. Bereits vor Inkrafttreten der GEG-Reform 2024 am 1.1.2024 konnte eine Mieterhöhung nach § 559 BGB nur verlangt we...mehr

Modernisierungsmaßnahmen sind dem Mieter nach § 555c Abs. 1 BGB spätestens 3 Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Der Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen bedarf es nach § 555c Abs. 4 BGB entsprechend der Rechtslage bei der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen dann nicht, wenn die Maßnahme nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden is...mehr

Gemäß § 15 Nr. 1 WEG ist der Drittnutzer zunächst verpflichtet, Erhaltungsmaßnahmen zu dulden. Voraussetzung ist die rechtzeitige Ankündigung entsprechend § 555a Abs. 2 BGB. Bezüglich des Merkmals der Rechtzeitigkeit sind die zu erwartenden Beeinträchtigungen des Nutzers, die Dringlichkeit der Maßnahme und der Maßnahmenumfang abzuwägen.[1] Von etwaigen Ansprüchen eines Dritt...mehr

Für den Mieter von Wohnraum besteht nach der Rechtsprechung des BGH eine vertragliche (Neben-)Pflicht, dem Vermieter – nach entsprechender Vorankündigung – den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, wenn hierfür ein konkreter sachlicher Grund vorliegt z.B. Feststellung von Mängeln. Diese Pflicht des Mieters kann sich aus einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung ergebe...mehr