Fachbeiträge & Kommentare zu Kommentar

Rz. 20 Die Möglichkeiten, zweifelhafte Regelungen durch klarstellende Beschlussfassungen zu regeln, sind begrenzt bzw. hinsichtlich etwaiger Unklarheiten in der Teilungserklärung sogar ausgeschlossen. Ein Eigentümerbeschluss, der darauf gerichtet ist, eine verbindliche Auslegung der Teilungserklärung herbeizuführen, ist mangels Beschlusskompetenz nichtig.[78] Eine Feststellu...mehr

Rz. 30 Unklar ist nach der ersatzlosen Streichung von § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG a.F. (und in der Folge des § 19 Abs. 2 WEG a.F.) und den unklaren Ausführungen der Gesetzesmaterialien, inwieweit und nach welcher Vorschrift, Generalklausel (§ 17 Abs. 1 WEG) oder § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG, bei einer Verletzung finanzieller Verpflichtungen vorzugehen ist. Grundsätzlich handelt es sich u...mehr

Rz. 33 Nach Absatz 4 S. 1 kann jeder Wohnungseigentümer, der an der Nutzung einer baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht beteiligt ist, ihm die Nutzung nach billigem Ermessen gegen einen angemessenen Ausgleich zu gestatten. Dieser Gestattungsanspruch ist dem Gestattungsanspruch nach § 20 Abs. 2 nachgebildet. Daraus folgt, dass es sich nicht um einen sch...mehr

Rz. 26 Gegenstand des Sondereigentums können nicht das Grundstück (§ 1 Abs. 5) und die in § 5 Abs. 2 genannten Gegenstände sein; außerdem nicht die von § 5 Abs. 1 nicht erfassten raumzugehörigen Gebäudebestandteile, die aber vielfach auch solche i.S.v. § 5 Abs. 2 sind. Eine Regelung, die einen solchen Gegenstand zu Sondereigentum erklärt, ist unwirksam;[71] der Gegenstand wi...mehr

Rz. 91 Zur Form von Eintragungen finden sich einige wesentliche Regelungen in § 24 Abs. 7 S. 2 Nr. 1 bis 3 und S. 3 WEG. Demnach hat die Beschluss-Sammlung die seit Inkrafttreten der Novelle "ergangenen" Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum zu enthalten.[167] Da interessierten Wohnungseigentümern nach § 24 Abs. 7 S. 8 WEG Einsicht zu gewähren ist, muss dies in einer schri...mehr

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Rz. 6 Am Ende der Meinungsbildung steht die Entscheidung. Diese erfolgt in der Regel durch absolute Mehrheit der abgegebenen Stimmen, nur dann, wenn Gesetz oder Gemeinschaftsordnung höhere Anforderungen stellen, durch qualifizierte Mehrheit. Andere Möglichkeiten der Entscheidung kennt das WEG nicht. Sofern eine einvernehmliche Entscheidungsfindung aller Wohnungseigentümer er...mehr

Rz. 25 Wiederum abweichend von der Ankündigung einer Erhaltungsmaßnahme muss die Ankündigung bestimmten inhaltlichen Anforderungen genügen. Diese legt Nummer 2 Halbs. 2 mit einer Verweisung auf § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 und 2 BGB fest. Danach muss die Modernisierungsankündigung Angaben enthalten über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in we...mehr

Rz. 6 Das Gesetz stellt auf Verfehlungen eines Wohnungseigentümers ab. Gleichwohl wird es als objektbezogen angesehen,[4] was bei Mehrfacheigentümern von Bedeutung ist. Ihnen kann nur die Einheit entzogen werden, für die ein entsprechender Grund vorliegt, was insbesondere bei Zahlungsrückständen der Fall sein kann. Aber auch bei sonstigen Verfehlungen, z.B. unzulässigen Nutz...mehr

Rz. 1 § 2 nennt die beiden einzigen Möglichkeiten, Wohnungseigentum zu begründen. Es kann daher nicht durch Verfügung von Todes wegen (vgl. aber Rdn 3) oder im Verfahren nach § 1568a BGB, §§ 200 ff. FamFG begründet ­werden. Entsprechendes gilt für die Gewährung durch Bestellung oder Übertragung von Miteigentum an einem Grundstück, grundstücksgleichen Rechten, Rechten nach de...mehr

Rz. 8 Das Verlangen der Wohnungseigentümergemeinschaft kann zwar ohne Beschluss durch den gemäß § 9b Abs. 1 WEG gesetzlich bevollmächtigten Verwalter zum Ausdruck gebracht werden.[7] Trotz Streichung des § 18 Abs. 3 WEG a.F. können bzw. sollten die Wohnungseigentümer ihren Willen wie in allen wichtigen Angelegenheiten durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung bilden. F...mehr

Rz. 13 Die ursprünglich vorgesehene Frist von einer Woche zur Einberufung der Eigentümerversammlung nach § 24 Abs. 4 S. 2 WEG a.F. erschien bereits dem Gesetzgeber 2007 als zu kurz, nicht zuletzt deswegen, weil die Eigentümer nunmehr häufig zu einem erheblichen Teil Kapitalanleger sind, die nicht mehr am Ort wohnen. Deshalb verlängerte die Novelle die Einberufungsfrist 2007 ...mehr

Rz. 187 Die Teilungserklärung kann vorsehen, dass statt der im geltenden Recht vorgesehenen einfachen Mehrheit (Absatz 1) eine qualifizierte Mehrheit für eine bauliche Veränderungen erforderlich ist. Eine solche Vereinbarung führte unter früherem Recht – ähnlich wie die frühere Regelung in § 22 Abs. 2 a.F. – zu einer Erleichterung baulicher Veränderungen, weil dann nicht die...mehr

Rz. 16 Zu laden sind grundsätzlich alle Wohnungseigentümer. Hierzu gehören nach § 8 Abs. 3 WEG auch die werdenden Eigentümer, also die Ersterwerber, die Besitz erlangt haben und durch eine Auflassungsvormerkung gesichert sind. Dies gilt auch dann, wenn ein Wohnungseigentümer von der Abstimmung etwa nach § 25 Abs. 4 WEG ausgeschlossen ist.[28] Denn auch in diesem Fall hat er ...mehr

Rz. 35 Sofern zunächst nur ein Antrag auf Prozesskostenhilfe ohne zeitgleiche Klageerhebung gestellt wird (sog. isolierter Prozesskostenhilfeantrag), ist dies zur Wahrung der Frist nicht ausreichend.[19] Zu prüfen ist in diesem Fall, ob eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand in Betracht kommt (hierzu siehe Rdn 84 ff.). Für eine Anwendbarkeit von § 167 ZPO besteht dagegen...mehr

Rz. 138 Soweit der für die Beschluss-Sammlung Verantwortliche die Einsicht verweigert, ist die GdWE als alleinige Trägerin der Verwaltung für ein entsprechendes Verlangen eines Wohnungseigentümers aus § 24 Abs. 7 S. 8 WEG passivlegitimiert. Für eine entsprechende Klage ist stets das Amtsgericht nach § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG zuständig. Diese hat nach einer entsprechenden Verurte...mehr

Rz. 45 Wie das bisherige Recht (§ 18 Abs. 4 WEG a.F.) ordnet § 17 Abs. 3 WEG an, dass der Anspruch auf Veräußerung gemäß § 17 Abs. 1 WEG nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden kann. Erschwerungen oder Einschränkungen der Entziehungen sind somit unwirksam. Hingegen kann die Möglichkeit der Entziehung wie nach bisherigem Recht erleichtert oder erweitert werden.[92]mehr

(1) Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen. Zu diesem Zweck hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der darüber hinaus die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält. (2) Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließ...mehr

Rz. 15 Ebenfalls keine bauliche Veränderung ist die erstmalige Herstellung eines ordnungsmäßigen Zustands. Sie Teil der Erhaltungsmaßnahmen, für die die GdWE nach §§ 18, 19 zu sorgen hat (vgl. § 19 WEG Rdn 55 ff.). Deren Kosten sind Kosten der Verwaltung und nach § 16 Abs. 2 S. 1 von allen Wohnungseigentümern anteilig nach Miteigentumsanteilen zu tragen.mehr

Rz. 8 Bei der Anfechtungs- und der Beschlussersetzungsklage handelt es sich um Gestaltungsklagen, deren Erhebung nur in den vom Gesetz angeordneten Fällen überhaupt statthaft ist. Rz. 9 Die Nichtigkeitsklage stellt dagegen einen Spezialfall der Feststellungsklage i.S.d. § 256 Abs. 1 ZPO (hierzu Rdn 58) dar, wobei sie von den Regelungen in den §§ 256, 579 ZPO unabhängig ist. A...mehr

Rz. 14 Nach § 3 Abs. 3 Hs. 1 soll Sondereigentum nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen (nicht zu Wohnzwecken dienenden) Räume in sich abgeschlossen sind. Dieses Erfordernis soll gewährleisten, dass jeder Sondereigentumsbereich von den anderen Sondereigentumsbereichen und vom gemeinschaftlichen Eigentum eindeutig abgegrenzt ist, damit der dingliche Herrscha...mehr

Rz. 63 Gesetzlich ist die Frist, innerhalb derer die Niederschrift angefertigt werden muss, nicht geregelt. Sie ergibt sich jedoch aus dem Sinn, auch auf der Eigentümerversammlung nicht erschienene Wohnungseigentümer über die dort gefassten Beschlüsse zu informieren und ihnen die Gelegenheit zu geben, diese gegebenenfalls anzufechten. Diesen Zweck kann die Niederschrift nur ...mehr

Rz. 1 Da das Dauerwohnrecht als Belastung des Grundstücks im Rangverhältnis des § 879 BGB zu anderen eingetragenen Rechten steht, fällt es nicht in das geringste Gebot, wenn ein im Rang vorgehender oder im Rang gleichstehender Gläubiger die Zwangsversteigerung betreibt (§ 44 Abs. 1 ZVG). Es erlischt dann durch Zuschlag (§ 91 ZVG). Der Dauerwohnberechtigte hat damit eine schl...mehr

Rz. 35 Fehler bei der Durchführung der Eigentümerversammlung ziehen die allgemeinen Folgen nach sich. Wird etwa gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit verstoßen, sind die auf der Versammlung gefassten Beschlüsse anfechtbar. Hierauf wird sich allerdings nach Treu und Glauben nicht derjenige berufen können, der den Fehler herbeigeführt hat, etwa durch die Möglichkeit der ...mehr

Rz. 8 Im Gegensatz zum Wohnungs- und Teileigentum stehen Abwehransprüche aus § 1004 BGB aus dem Besitz als absolutem Recht jedem einzelnen Dauerwohn- und Dauernutzungsberechtigten kraft Gesetzes zu. Hierbei handelt es sich um Individualansprüche, die keine Ermächtigung o.Ä. voraussetzen. Denn irgendeine Form der Vergemeinschaftung oder gar die gesetzliche Ausübungsbefugnis e...mehr

Rz. 27 Nach Nummer 2 Halbs. 2, § 555d Abs. 2 BGB besteht eine Duldungspflicht nach Nummer 2 Halbs. 1 nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Drittnutzer, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl der GdWE und anderer Wohnungseigentümer in dem Gebäude sowie von Belangen ...mehr

Rz. 13 Die GdWE führt seit der Einführung des früheren § 10 Abs. 3 S. 4 aF die Bezeichnung die Bezeichnung "Wohnungseigentümergemeinschaft". Diese Bezeichnung hatte sich jedenfalls in der Rechtsprechung nicht durchgesetzt, weil sie mit der Gesamtheit der Wohnungseigentümer verwechselt werden konnte. Diese Schwierigkeit besteht bei der mit Absatz 1 Satz 3 neben der alten Beze...mehr

Rz. 40 Zum anderen kann die Teilungserklärung für einzelne Räume weitere Bestimmungen vorsehen, etwa die Nutzung als Waschküche, Trockenraum, Fahrradkeller oder Hobbyraum. Sofern diese Bezeichnungen in der Teilungserklärung selbst genannt sind, stellen sie verbindliche Regelungen mit Vereinbarungscharakter dar.[159] Sie nehmen am öffentlichen Glauben des Grundbuchs gemäß § 8...mehr

Rz. 40 In der Praxis kommt es immer wieder dazu, dass einzelne Wohnungseigentümer die Einberufung einer Eigentümerversammlung wünschen, der Verwalter und der Verwaltungsbeirat sie aber für entbehrlich halten. In diesem Fall können die betroffenen Wohnungseigentümer versuchen, die Einberufung einer Versammlung nach § 24 Abs. 2 WEG zu erzwingen. Das Verlangen setzt anders als ...mehr

Rz. 114 Der dem einzelnen Wohnungseigentümer gemäß Absatz 3 gegen die GdWE oder den anderen Wohnungseigentümer zustehende Ausgleichsanspruch kann nicht durch Beschluss dauerhaft ausgeschlossen oder gekürzt werden. Ein solcher gesetzesändernder Beschluss wäre mangels Beschlusskompetenz nichtig.[328] Es bedarf einer Vereinbarung. Auch bei einer Öffnungsklausel gälte nichts and...mehr

(1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Absatz 1 Satz 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das bei einem geordneten Zusammenleb...mehr

Rz. 1 § 26 Abs. 1–3 WEG regelt die Bestellung und Abberufung des Verwalters, dessen zulässige Bestellungsdauer und Wiederwahl. Abs. 2 dient dem Schutz vor überlangen Bestellungszeiten und der damit verbundenen zwischenzeitlichen Überprüfungsmöglichkeiten (z.B. der Einholung neuer Angebote) und entspricht dem § 26 Abs. 1 S. 2 und Abs. 2 WEG a.F. [1] So ist eine wiederholte Bes...mehr

Rz. 12 Die Pflichten aus dem Auftragsverhältnis werden häufig durch Spezialregelungen des WEG verdrängt. So sind etwa für Herausgabe und Aufwendungsersatz gemäß §§ 667, 670 BGB die Bestimmungen des WEG zum Finanz- und Rechnungswesen leges speciales. Auch ein Widerruf des Auftrags nach § 671 BGB wird durch die Regelungen in § 9a WEG ausgeschlossen sein. Nicht selten wird man ...mehr

Rz. 51 Gemäß § 6 Abs. 4 S. 2 Nr. 3 HeizkostenV ist Voraussetzung für eine Änderung das Vorliegen sachgerechter Gründe. Das Kriterium des sachgerechten Grundes ist ebenso wie bei § 16 Abs. 3 WEG (siehe § 16 WEG Rdn 65) lediglich eine Ausprägung des Willkürverbots, wobei aufgrund eines Verstoßes gegen das Willkürverbot eine ordnungsmäßige Verwaltung zu verneinen ist.[97] Die A...mehr

Rz. 144 Eine Beeinträchtigung ist auch immer dann gegeben, wenn die bauliche Veränderung eine der Zweckbestimmung des Sondereigentums widersprechende Nutzung ermöglicht.[460] Ist ein Spitzboden, der gemeinschaftliches Eigentum ist, nur von einer einzigen Wohnung aus erreichbar, so hat der Eigentümer dieser Wohnung ohne eine Regelung in der Teilungserklärung nicht "aus der Na...mehr

Rz. 17 Durch den im Zuge des WEMoG neu eingefügten Abs. 2 ist für die Eintragung von Beschlüssen nach § 5 Abs. 4 S. 1 WEG eine Verfahrenserleichterung eingefügt worden. Aus § 5 Abs. 4 S. 1 WEG ergibt sich, dass auch Beschlüsse, die auf Grundlage einer Vereinbarung getroffen wurden (d.h. einer vereinbarten Öffnungsklausel) zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden können;...mehr

Rz. 86 Da die Beschlussverkündung konstitutiv ist, kommt ohne sie kein Beschluss zustande. Nach Rechtsprechung des BGH zum altem Recht konnte die unterlassene Beschlussverkündung im Wege der Beschlussklage durch das Gericht nachgeholt werden.[206] Dass das WEMoG hieran etwas ändern wollte, ist nicht ersichtlich. Da die Ersetzung der Beschlussverkündung nur ein Minus zur Erse...mehr

Rz. 16 Die gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer gegenüber der GdWE ist indessen nicht auf Fehlverhalten bei Beschlussfassungen beschränkt. Dieses Haftungssystem ist auf alle gleichartigen Pflichtverletzungen gegenüber der GdWE anzuwenden, aus denen jener ein Schaden erwächst. Das erfasst insbesondere auch die Nichterfüllung von Beitragspflichten. Erleidet die ...mehr

Rz. 11 Der Löschungsanspruch des Berechtigten gegen den Eigentümer erstreckt als dinglicher Inhalt des langfristigen Dauerwohnrechts seine Wirkungen nur auf die beiderseitigen Rechtsnachfolger. Er entfaltet keine Wirkung gegenüber Erwerbern der auf den Eigentümer als Eigentümergrundschulden übergegangenen Grundpfandrechte z.B. bei Neuvalutierung. Um auch gegenüber diesen Dri...mehr

Rz. 24 Anders als bisher kann Sondereigentum nach § 3 Abs. 2, § 5 Abs. 1 s. 2 auf außerhalb liegende Teile des gemeinschaftlichen Grundstücks erstreckt werden, wenn die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume wirtschaftlich die Hauptsache bleiben. Die einer Erdgeschosswohnung vorgelagerten Terrassenfläche oder Gartenfläche können deshalb nicht nur Gegenstand vo...mehr

Rz. 77 Der Gesetzgeber hat sich mit der seit dem 1.7.2007 geltenden Bestimmung des § 11 Abs. 3 ausdrücklich gegen eine Insolvenzfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer i.S.d. § 9a Abs. 1 entschieden. Benötigt die GdWE Finanzmittel, haben die Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 2 entsprechende Sonderumlagen zu beschließen. Die Binnenhaftung der Wohnungseigentümer geg...mehr

Rz. 34 Der Anspruch setzt eine bauliche Veränderung am gemeinschaftlichen Eigentum voraus, die nur die Wohnungseigentümer nutzen dürfen, die die Kosten für ihre Vornahme und Unterhaltung zu tragen haben. Der Grund, aus dem der nachträglich interessierte Wohnungseigentümer an der Nutzung gehindert ist, ist unerheblich. Es kann sich um die gesetzliche Folge nach Absatz 1 S. 1 ...mehr

Rz. 93 Auch zur Löschung einer Eintragung sind dem Gesetzeswortlaut keine näheren Vorgaben zu entnehmen. Die Materialien schlagen vor, den Text der Eintragung durchzustreichen und mit einem Hinweis wie "Gelöscht am ..." zu versehen.[176] Bei elektronischen Dokumenten soll auch die vollständige Entfernung des Textes zulässig sein.[177] Dies wird auch bei einer Sammlung in Pap...mehr

(1) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet,mehr

Rz. 89 Hier ist zu trennen. Der Anspruch der GdWE gegen den Verwalter auf Erstellung der Abrechnung verjährt in der Regelverjährung von drei Jahren (§ 195 BGB).[241] Dies folgt daraus, dass es letztlich ein vertraglicher Anspruch gegen den Verwalter ist, welcher der normalen Verjährung unterliegt. Unverjährbar sind nur die Ansprüche der Eigentümer auf ordnungsmäßige Verwaltun...mehr

Rz. 8 Da eine Eigentümerversammlung grundsätzlich die gesamte Gemeinschaft erfasst, müssen an einer Eigentümerversammlung auch in Mehrhausanlagen grundsätzlich alle Wohnungseigentümer beteiligt werden. Die Zusammenkunft nur der Miteigentümer eines Hauses ist keine Eigentümerversammlung, die auch nur für diesen Teil der Gemeinschaft gültige Beschlüsse fassen könnte.[5] Zuläss...mehr

Rz. 1 Die Regelungen zum Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht sind nur vor dem historischen Hintergrund der ­erheblichen Wohnraumverknappung durch Kriegszerstörungen und Flüchtlingsströme zu verstehen. Diese führte dazu, dass der Wohnraum Suchende zwar in erheblichem Umfang finanziell am Wiederaufbau zerstörter Wohnungen beteiligt wurde, hierfür aber nur eine ungesicherte Posit...mehr

Rz. 1 § 48 Abs. 1 WEG ordnet auch für vereinbarungsändernde Beschlüsse, die vor Inkrafttreten des neuen Rechts gefasst oder durch Gerichtsentscheidung ersetzt wurden, die Anwendbarkeit von §§ 5 Abs. 4, 7 Abs. 2 und 10 Abs. 3 WEG an. Für Beschlüsse, die kraft gesetzlicher Öffnungsklausel gefasst wurden, bleibt es somit bei der fortgeltenden Wirksamkeit gegen Sonderrechtsnachf...mehr

Rz. 10 Teilnahmeberechtigt sind grundsätzlich alle natürlichen Personen, die Wohnungseigentümer sind. Das gilt auch dann, wenn sie an der Stimmabgabe etwa nach § 25 Abs. 4 WEG gehindert oder in ihrer Geschäftsfähigkeit beschränkt sind. Denn Letzteres steht nur der Vornahme von Rechtsgeschäften, insbesondere der Stimmabgabe, entgegen, nicht aber der Teilnahme an der Versammlu...mehr

Rz. 584 Die Kündigung des Verwaltervertrages bedarf der Erklärung gegenüber dem anderen Vertragspartner. Rz. 585 Beabsichtigt der Verwalter den Vertrag zu kündigen, gelten dieselben Anforderungen an die Erklärung wie bei der Amtsniederlegung (hierzu siehe Rdn 291 ff.), wobei in den meisten Fällen in der Amtsniederlegungserklärung auch konkludent die Erklärung enthalten sein d...mehr