Fachbeiträge & Kommentare zu Kommentar

Rz. 5 Eine besondere Nähe weisen Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht naturgemäß zu Wohnungs- und Teileigentum auf, wie nicht zuletzt die Verweise in den §§ 31 ff. WEG auf die Bestimmungen zum Wohnungseigentum zeigen. Insbesondere kann oftmals auf die Regelungen zum Gebrauch des Sondereigentums zurückgegriffen werden. Die Hauptunterschiede liegen intern in der fehlenden korpora...mehr

Rz. 45 § 24 Abs. 2 WEG ist vom Gesetzgeber nicht unabdingbar ausgestaltet. Die Gemeinschaftsordnung kann also abweichende Regelungen treffen, etwa ein geringeres Quorum festsetzen oder die Anforderungen an die Darlegung von Zweck und Grund der begehrten Eigentümerversammlung verschärfen. Da § 24 Abs. 2 WEG aber dem Schutz unabdingbarer Minderheitsrechte dient, kann das Einbe...mehr

Rz. 18 Aus § 28 Abs. 1 S. 1 und § 28 Abs. 2 folgt, dass das Wirtschaftsjahr dem Kalenderjahr entspricht. Entgegen dieser gesetzlichen Regelung kann die Teilungserklärung oder eine sonstige Vereinbarung das Wirtschaftsjahr abweichend vom Kalenderjahr festlegen. Selbst eine langjährige faktische Handhabung führt aber nicht zu einer Vereinbarung über ein vom Kalenderjahr abweic...mehr

Rz. 19 Die unterlassene Ladung eines Teilnahmeberechtigten ist ein formeller Fehler. Er führt grundsätzlich lediglich zur Anfechtbarkeit der gleichwohl auf der Versammlung gefassten Beschlüsse. Aus diesen Gründen führt auch die Änderung der Tagesordnung durch Mehrheitsbeschluss zur Anfechtbarkeit der neu auf die Tagesordnung gesetzten Beschlussgegenstände, allerdings nicht zu...mehr

Rz. 64 Die Duldungspflicht besteht in erster Linie bei den in der Gesetzbegründung genannten[195] Erhaltungs- und Baumaßnahmen einzelner Wohnungseigentümer. Hier kann sich ebenso wie bei Einwirkungen durch die GdWE zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums die Notwendigkeit ergeben, das unter- oder oberhalb oder neben dem eigenen Sondereigentum liegende Sondereigentum z...mehr

Rz. 237 Macht der Verwalter zugunsten der GdWE eigene Aufwendungen, z.B. für Baumaßnahmen oder einen Kredit, über den die Wohnungseigentümer nicht beschlossen und den sie nicht genehmigt haben, die er nach den Umständen für erforderlich halten durfte, steht ihm nach den §§ 675, 670 BGB ein vertraglicher Ersatzanspruch bzw. ein Anspruch auf Befreiung von der Verbindlichkeit (...mehr

Rz. 23 Aufgrund der Kontaktbeschränkungen während der Corona-Krise war die persönliche Präsenz in einer Eigentümer häufig deutlich erschwert. Viele Verwalter versuchten daher, die Versammlungen ohne oder mit möglichst geringer Präsenz durchzuführen. Die Reaktion der Gerichte war sehr unterschiedlich. Einige hielten Beschlüsse sogenannte Vollmachtsversammlungen, in denen die ...mehr

Rz. 87 Die Kosten eines Rechtsstreits mit Dritten, an dem die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beteiligt ist, sind Kosten der Verwaltung i.S.v. § 16 Abs. 2.[271] Dies gilt auch für Klagen von Dritten, die nicht unter § 43 fallen,[272] aber auch für Klagen der Gemeinschaft als Verband gegen Dritte zur Durchsetzung von Mängelansprüchen oder zur Abwehr unberechtigter Werkloh...mehr

Rz. 178 Die Beschlussfassung nach § 28 Abs. 2 WEG beeinträchtigt nicht die Rechtsstellung der Gemeinschaft gegenüber möglichen Regressschuldnern.[476] Die Genehmigung der Jahresabrechnung enthält insbesondere keine konkludente Billigung der vom Verwalter getätigten Ausgaben und kann deshalb Regressansprüchen gegen den Verwalter nicht entgegenstehen.[477] Sie steht daher im n...mehr

Rz. 6 Als Inhalt des Dauerwohnrechts ist die Vereinbarung im Grundbuch einzutragen. Das Bestehen der Vereinbarung muss in den Eintragungsvermerk aufgenommen werden, nur für die vereinbarten Bedingungen des Bestehenbleibens (vgl. Rdn 9) genügt eine Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung nach § 32 Abs. 2 S. 1.[3] Mit dieser Eintragung wird sie Inhalt des Dauerwohnrechts. Rz...mehr

(1) Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. (2) Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grunde versagt werden. Durch Vereinbarung gemäß Absatz 1 kann dem Wohnungseigentümer darüber hinaus für bestimmte Fälle ein Anspruch...mehr

Rz. 96 Der Beschluss über die Vornahme und Durchführung von baulichen Maßnahmen, muss die wesentlichen Punkte, was genau gemacht werden soll und wie dies ausgeführt werden soll, festlegen. Eine nur "schlagwortartige" Benennung von Erhaltungsmaßnahmen genügt nicht.[456] Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 21.1: Vorbereitungsbeschluss Die Wohnungseigentümer...mehr

Rz. 34 Durch die vertragliche Teilungserklärung wird jedem Miteigentümer (d.h. jedem Miteigentumsanteil) an bestimmten Räumen des Gebäudes Sondereigentum eingeräumt (zugeordnet) und damit in ihnen Alleineigentum in den Grenzen des Gesetzes verschafft. Da hierdurch das Miteigentum am Grundstück inhaltlich verändert ("beschränkt") wird, enthält der Vertrag eine Verfügung über ...mehr

Rz. 38 So umfasst etwa die Ankündigung der Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan auch die Erhöhung der jährlichen Zuführung zur Instandhaltungsrücklage;[82] die Ankündigung "Erklärungen zum Verwaltervertrag" erfasst auch eine Beschlussfassung zur Beschränkung der Verwalterhaftung.[83] Von dem angekündigten Tagesordnungspunkt "Neuwahl eines Verwalters" ist die Bestätigung...mehr

Rz. 69 Einen – gerichtlich erzwingbaren – Anspruch auf Korrektur der Niederschrift hat der einzelne Wohnungseigentümer nicht schon bei einfachen Unrichtigkeiten in der Protokollierung. Erst recht kann er nicht die Aufnahme bestimmter Tatsachen wie Redebeiträgen verlangen, wenn das Protokoll ansonsten nicht unrichtig ist. Ein Anspruch auf Berichtigung besteht nur bei rechtser...mehr

Rz. 29 Berücksichtigungsfähig sind vorbehaltlich noch darzustellender Ausnahmen nur die Härten, die der Drittnutzer mit einem form- und fristgerechten Härteeinwand nach Nummer 2 Halbs. 2, § 555d Abs. 3 und 4 BGB der GdWE bzw. dem anderen Wohnungseigentümer mitteilt. Die Mitteilung hat in Textform gemäß § 126b BGB erfolgen, also vor allem durch Fax, Computerfax, E-Mail, SMS o...mehr

Rz. 233 Nach dem Ende seiner Tätigkeit hat der Verwalter Rechenschaft über die Verwaltung abzulegen (§§ 666, 259 BGB);[191] diese Pflicht folgt nach Beendigung seiner Tätigkeit nicht mehr aus § 28 Abs. 2 S. 2 WEG.[192] Rz. 234 Erforderlich ist insofern die Vorlage einer geordneten und nachvollziehbaren Aufstellung der Ein- und Ausnahmen, einer Übersicht über die Kontostände u...mehr

Rz. 109 Der Anspruch auf Herstellung eines erstmaligen ordnungsmäßigen Zustands gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 2 ist unverjährbar. Ist eine Maßnahme im Interesse einer ordnungsmäßigen Verwaltung notwendig, erfordert diese ständig ihre Durchführung. Das gemeinschaftliche Eigentum muss instandgesetzt werden (Absatz 2 Nr. 2), auch wenn die Instandsetzungsbedürftigkeit...mehr

Rz. 41 Wie bei allen formellen Mängeln scheidet eine Ungültigerklärung aus, wenn der angefochtene Beschluss mit Sicherheit nicht hierauf beruht.[99] Alleine der Umstand, dass der anfechtende Wohnungseigentümer nicht stimmberechtigt ist, rechtfertigt diese Annahme aber nicht.[100] Dass der zu Ladende auf anderem Weg von den beabsichtigten Beschlussgegenständen erfährt, genügt...mehr

Rz. 3 Bereits aus dem Fehlen eines Verweises auf § § 20, 21 WEG geht hervor, dass der Dauerwohn- und Dauernutzungsberechtigte anders als der Wohnungs- und Teileigentümer grundsätzlich nicht zu baulichen Veränderungen berechtigt ist. Die dort in § 20 Abs. 1 WEG vorgesehene Legalisierung durch Beschluss scheidet mangels korporativer Elemente des Dauerwohn- und Dauernutzungsrec...mehr

Rz. 71 Ob die Beschluss-Sammlung die an sie gestellten Erwartungen erfüllen, insbesondere die Niederschrift übertreffen wird, muss indessen bezweifelt werden. Bedenklich erscheint insoweit schon, dass es nicht der Unterschrift eines Mitglieds des Verwaltungsbeirats und eines weiteren Miteigentümers bedarf, die auf diesem Wege für die Richtigkeit der Niederschrift einstehen. ...mehr

Rz. 44 Anders als Mehrheitsbeschlüsse, die Teilungserklärung oder Vereinbarungen abändern, sind Gebrauchsregelungen, die nicht mehr ordnungsmäßigem Gebrauch gemäß § 18 Abs. 2 WEG entsprechen, nur anfechtbar. Denn es fehlt der Wohnungseigentümerversammlung auch dann nicht die Beschlusskompetenz, von ihr wird nur nicht in korrekter Weise Gebrauch gemacht.[180]mehr

Rz. 9 Nach Absatz 1 S. 1 Fall 2 hat der Wohnungseigentümer die Kosten der baulichen Veränderung auch dann zu tragen, wenn er sie nicht selbst durchführt, sondern auf sein Verlangen nach § 20 Abs. 2 die GdWE. Die GdWE führt bauliche Veränderungen normalerweise nicht auf Kosten einzelner Wohnungseigentümer, sondern entweder auf Kosten aller Wohnungseigentümer entsprechend ihre...mehr

Rz. 56 Liegt kein wichtiger Grund zur Versagung vor, so besteht ein Anspruch auf Erteilung der Veräußerungszustimmung.[186] Die Zustimmung ist so zu erteilen, dass die Veräußerung im Grundbuch vollzogen werden kann;[187] daher ist der Anspruch nicht erfüllt, wenn sie bedingt oder nicht in der Form des § 29 GBO erteilt wurde. Gegenüber diesem Anspruch besteht kein Zurückbehal...mehr

Rz. 43 Die nachträgliche Einräumung von Sondereigentum erfolgt durch Umwandlung von Gemeinschaftseigentum an einem sondereigentumsfähigen Gegenstand in Sondereigentum und Verbindung dieses Sondereigentums entweder mit einem schon bestehenden Miteigentumsanteil eines Wohnungseigentums (Vergrößerung des Sondereigentums eines bestehenden Wohnungseigentums) oder mit einem durch ...mehr

Rz. 76 Der Anspruch aus Absatz 2 lässt die Möglichkeit der Wohnungseigentümermehrheit unberührt, aufgrund einer vereinbarten oder gesetzlichen Öffnungsklausel, insbesondere aufgrund § 16 Abs. 2 S. 2, eine Änderung bestehender Regelungen, z.B. des Kostenverteilungsschlüssels für einzelnen oder bestimmte Arten von Betriebs-, Verwaltungs- und andere Kosten, zu beschließen. Verw...mehr

Rz. 1 Für die Durchführung von Modernisierungen und anderen baulichen Maßnahmen war die mangelnde Koordinierung des Wohnungseigentums- und des Mietrechts bis zum 1.12.2020 nicht selten eine nicht leicht zu meisternde Hürde. Wohnungseigentümer, die ihre Wohnungen vermietet hatten, konnte ihren wohnungseigentumsrechtlichen Mitwirkungspflichten nicht nachkommen, weil der Mieter...mehr

Rz. 89 Beschlüsse der Eigentümerversammlung liegen nicht nur dann vor, wenn eine positive Regelung beschlossen wird. Auch mit der Ablehnung eines Beschlussantrags treffen die Wohnungseigentümer eine verbindliche Regelung, die sogar einer abweichenden Regelung in der Zukunft entgegenstehen kann.[225] Negativbeschlüsse sind zwar nicht isoliert anfechtbar, da hierfür das Rechts...mehr

Rz. 116 Die Beschluss-Sammlung soll nach dem Willen des Gesetzgebers bei der Dokumentation der Beschlusslage neben die Niederschrift treten. Bei dieser Funktionsidentität kann auch im Hinblick auf den Rechtsschutz gegen die fehlerhafte Dokumentation kein Unterschied gemacht werden. Folglich muss dem einzelnen Wohnungseigentümer wie dort ein Berichtigungsanspruch gegen fehler...mehr

Rz. 1 Durch die Einführung der Regelung zum "zertifizierten Verwalter" soll gewährleistet werden, dass die Verwaltung des Wohnungseigentums durch eine sach- und fachkundige Person erfolgt.[1] Hierbei ist der Gesetzgeber davon ausgegangen, dass aufgrund des Verwaltungsumfanges eine ordnungsmäßige Verwaltung durch eine Person, welche die erforderlichen Qualifikationen nicht be...mehr

Rz. 19 Von diesem System ist das WEMoG vollständig abgerückt. Nach §§ 9a Abs. 2, 18 Abs. 1 WEG ist nunmehr alleine die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Abwehr von Störungen des Gemeinschaftseigentums befugt, gleich, ob es sich um Beseitigungs-, Schadensersatz- oder sonstige Ansprüche handelt. Materiell-rechtlich sind zwar die Wohnungseigentümer als Beeinträchtigte Inhaber ...mehr

Rz. 24 Anspruchsgegner ist der Wohnungseigentümer, der gegen das gemeinschaftliche Regelwerk verstößt oder das gemeinschaftliche Eigentum beeinträchtigt. Bei der Feststellung dieses Eigentümers ist zu berücksichtigen, dass es auch Beeinträchtigung gibt, die dem Wohnungseigentümer, dem sie zugutekommen, nicht zugerechnet werden können. Beispiele sind ein Alleineigentümer, der...mehr

Rz. 3 Die Vorschriften der §§ 31–41 sind mit der Maßgabe anzuwenden, dass dort "Erbbaurecht" an die Stelle von "Grundstück" tritt und "Erbbauberechtigter" an die Stelle von "Eigentümer (bzw. Grundstückseigentümer)". Ein außerhalb des Gebäudes liegender Grundstücksteil i.S.v. § 31 Abs. 1 S. 2 ist die Fläche, auf die sich das Erbbaurecht nach § 1 Abs. 2 ErbbauRG erstreckt.[2] ...mehr

Rz. 119 Gerade bei Auseinandersetzungen mit dem Verwalter kann es dazu kommen, dass eine Mehrzahl von Wohnungseigentümern die Protokollierung für falsch hält. Erreichen sie auf der Eigentümerversammlung die Mehrheit, kann dies die Durchsetzung des Begehrens erheblich vereinfachen. Denn sie können den Verwalter durch Beschluss zur Berichtigung auffordern. Hieran ist er nach §...mehr

Rz. 23 § 17 Abs. 2 WEG setzt nach einer Abmahnung (siehe unten Rdn 32 ff.) einen wiederholten Pflichtverstoß voraus. Grundsätzlich kommt ein Entziehungsverfahren also erst nach mindestens drei missbilligten Handlungen in Betracht. Besteht der Pflichtverstoß in einem Unterlassen gebotener Maßnahmen – etwa bei dauerhaften Immissionen infolge der Vernachlässigung einer Wohnung ...mehr

Rz. 64 Der Entscheidung durch Mehrheitsbeschluss sind, anders als der Wortlaut des § 19 Abs. 1 WEG nahelegt, nicht alle in der Wohnungseigentümergemeinschaft zu regelnden Fragen unterworfen. Vielmehr bedarf es der Zuweisung einer sogenannten Beschlusskompetenz, also der Befugnis, bestimmte Angelegenheiten auf diesem Wege zu regeln. Derartige Beschlusskompetenzen ergeben sich...mehr

Rz. 96 § 24 Abs. 7 S. 7 WEG sieht auch bei Löschungen eine unverzügliche Erledigung vor. Dies dürfte indessen anders als bei Eintragungen und Vermerken weder erforderlich noch möglich sein.[182] Eine Löschung muss schon deswegen nicht unverzüglich nach Vorliegen der Voraussetzungen hierfür erfolgen, da die Beschluss-Sammlung bei Unterbleiben der Löschung nicht unrichtig wird...mehr

Rz. 38 Die h.M. entnimmt dem Erfordernis der Unzumutbarkeit einer Fortsetzung der Gemeinschaft mit dem Störer nicht zuletzt aus verfassungsrechtlichen Gründen (Art. 14 GG), dass die Entziehung das letzte Mittel zur Wiederherstellung tragbarer Zustände in der Eigentümergemeinschaft bleiben muss.[59] Sie kommt daher als ultima ratio nur dann in Betracht, wenn alleine eine Entf...mehr

Rz. 40 Ein Schwimmbad (oder eine Sauna) schafft hingegen nur persönliche Annehmlichkeiten und geht über den Bedarf hinaus, der sich aus dem Interesse der Wohnungseigentümer an einem zweckgerechten Gebrauch der Wohnungen oder des gemeinschaftlichen Eigentums ergibt. Es wäre deshalb nicht zwingend gemeinschaftliches Eigentum der Wohnungseigentümer und ist damit sondereigentums...mehr

Rz. 98 Mit der Einführung der Beschluss-Sammlung wird ihre Führung von der organschaftlichen Stellung des Verwalters umfasst. Auch die schuldrechtlichen Beziehungen zwischen Verwalter und GdWE, die als gemischter Vertrag mit Elementen des Auftrags sowie des Dienst- und Werkvertrags anzusehen sind, werden um die Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Führung der Beschluss-Sammlung...mehr

Rz. 46 Gerade in größeren Anlagen kann es schwierig sein, das Quorum nach § 24 Abs. 2 WEG zu erreichen. Der einzelne Wohnungseigentümer ist indessen auch in diesen Fällen nicht schutzlos. Er kann nach § 18 Abs. 2 WEG gerichtlich die Einberufung einer Eigentümerversammlung durchsetzen. Da die Verwaltung nunmehr exklusiv Sache der GdWE ist, muss diese in Anspruch genommen werd...mehr

Rz. 7 Voraussetzung für die Geltendmachung des Anspruchs aus § 48 Abs. 1 S. 3 WEG ist neben der Unmöglichkeit eines Vorgehens nach § 7 Abs. 2 S. 1 WEG das Vorliegen eines wirksamen Altbeschlusses. Dies schließt lediglich nichtige Beschlüsse aus; die Anfechtbarkeit spielt nach der Bestandskraft keine Rolle. Auch im weiteren Verfahren kann die Anfechtbarkeit nicht erneut im Ve...mehr

Rz. 9 Voraussetzung der Eintragung eines Dauerwohn- und Dauernutzungsrechtes ist ferner nach § 32 Abs. 1 WEG seine Abgeschlossenheit, womit ist dasselbe gemeint wie beim Wohnungseigentum.[4] Insoweit kann auf die Kommentierungen zu § 3 Abs. 3 WEG und § 32 WEG verwiesen werden.mehr

Rz. 13 Lehnt die Eigentümerversammlung die Beschlussfassung über ein Veräußerungsverlangen und somit die Einleitung eines Entziehungsverfahrens ab, obwohl die Voraussetzungen hierfür vorliegen, kann diese Entscheidung nach den allgemeinen Regeln gerichtlich angegriffen werden. Danach ist gemäß § 44 Abs. 1 S. 2 WEG die Ersetzung des positiven Beschlusses durch das Gericht zu ...mehr

Rz. 21 Der Gesamtwirtschaftsplan erfordert eine Aufstellung aller zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben. Diese Aufstellung bildet die Grundlage für die in den Einzelwirtschaftsplänen vorzunehmende Berechnung der Anteile, die von den Wohnungseigentümern als Vorschüsse zu leisten sind. Darüber hinaus dient der Gesamtwirtschaftsplan auch der Information der Wohnungseigentümer ü...mehr

Rz. 21 Der Anfechtende muss die Frist des § 45 S. 1 WEG wahren. Tut er dies nicht, kann ihm Wiedereinsetzung nach § 45 S. 2 WEG i.V.m. §§ 233 ff. ZPO nur gewährt werden, wenn er mit der Beschlussfassung nicht rechnen musste. Das ist aber trotz Vorliegens eines Einberufungsmangels schon dann der Fall, wenn der Einladung Beschlussvorlagen beigefügt waren, aus denen der Wohnung...mehr

Rz. 1 § 25 Abs. 1 WEG ordnet für Entscheidungen der Eigentümerversammlung das Mehrheitsprinzip an, enthält aber nur rudimentäre Regelungen hierzu. Aus diesem Prinzip folgt, dass es der Abgabe und Zählung der Einzelstimmen aller auf der Eigentümerversammlung Stimmberechtigten geht. Die Einzelstimme jedes Wohnungseigentümers ist eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklä...mehr

Rz. 251 Die Vermietung von Gemeinschaftseigentum, d.h. der Abschluss entsprechender Mietverträge, kann im Einzelfall ebenfalls unter § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG fallen. Rz. 252 Dies kann etwa der Fall sein, wenn einzelne Gegenstände, die im Eigentum der Gemeinschaft stehen, kurzfristig vermietet werden (z.B. ein Aufsitzrasenmäher an einen der Wohnungseigentümer) oder wenn der Vermi...mehr

Rz. 6 Die Wiederaufbaupflicht der GdWE entfällt erst, wenn das Gebäude zu mehr als Hälfte seines Werts zerstört ist. Zu Ermittlung dieses Werts ist ein Wertvergleich des realen Gebäudewerts vor der Zerstörung mit dem danach erforderlich.[7] Maßgeblich ist der jeweilige Wert des gesamten Gebäudes.[8] Eine Differenzierung zwischen gemeinschaftlichem und Sondereigentum ist nich...mehr

Rz. 102 Der Wiedereinsetzungsantrag ist nur dann begründet, wenn die Anfechtungs- oder Anfechtungsbegründungsfrist tatsächlich unverschuldet versäumt wurde. Vorrangig ist deshalb im Hinblick auf die Anfechtungsfrist die Frage zu beantworten, ob nicht vor dem Hintergrund des § 167 ZPO noch von einer Rechtzeitigkeit auszugehen ist. Insofern ist im ersten Schritt zu prüfen, ob d...mehr