Fachbeiträge & Kommentare zu Kommentar

Rz. 43 Die Aufforderung nach § 24 Abs. 2 WEG muss zunächst das eindeutige Verlangen enthalten, eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Bloße Beschwerden über Mängel der Verwaltung genügen nicht, auch wenn ihre Behebung eine Eigentümerversammlung erfordern würde. Ferner bedarf es der Angabe des Zwecks und der Gründe der Eigentümerversammlung. Die Angabe des Zwecks erfordert ...mehr

Rz. 7 Das Entziehungsverfahren beginnt mit einer internen Willensbildung, die in dem Verlangen zur Veräußerung gemäß § 17 Abs. 1 WEG endet. Dies setzt allerdings nach dem Wegfall von § 18 Abs. 3 S. 1 WEG a.F. keine vorgängige Beschlussfassung mehr voraus. Die Klage, mit der die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Veräußerung des Sondereigentums von einem Miteigentümer ve...mehr

Rz. 10 Der Beschluss kann auf zwei verschiedene Möglichkeiten das Verlangen nach § 17 Abs. 1 WEG zum Ausdruck bringen. Zum einen können die Miteigentümer von dem Störer unmittelbar durch Beschluss, ohne Einschaltung des Verwalters die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen, Denn die Wohnungseigentümergemeinschaft kann ihren Willen durch Beschluss zum Ausdruck bringen...mehr

Rz. 11 Die Festsetzung von Vorschüssen nach § 28 Abs. 1 und damit auch das Aufstellen eines Wirtschaftsplans gehört gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 5 zur ordnungsmäßigen Verwaltung und kann nur durch die Gemeinschaftsordnung oder eine sonstige Vereinbarung ausgeschlossen werden. An den Anforderungen zur Aufstellung des Wirtschaftsplans hat sich durch die WEG-Reform 2020 inhaltlich nic...mehr

Rz. 33 Unter strengen Voraussetzungen besteht aus der aus dem Gemeinschaftsverhältnis folgenden Treuepflicht ein Anspruch auf Änderung des sachenrechtliche Grundverhältnisses gemäß § 242 BGB, d. h auf Änderung der Miteigentumsanteile oder auf Umwandlung von Sonder- in gemeinschaftliches Eigentum. Die Voraussetzungen dieses Anspruchs sind gesetzlich nicht geregelt worden, ins...mehr

Rz. 137 Eine Verpflichtung einzelner Wohnungseigentümer zur Zahlung bestimmter, nur sie betreffender Vergütungen war spätestens nach der Entscheidung des BGH zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft als nichtig anzusehen, da der Mehrheit keine Kompetenz zukommt, einzelne Eigentümer durch Mehrheitsbeschluss zu bestimmten Leistungen zu verpflichten. Ob durch ...mehr

Rz. 139 Zu den Betriebskosten zählen gemäß § 2 Nr. 14 BetrKV die Kosten für den Hauswart. Gehört die Hausmeistervergütung nach der Teilungserklärung zu den Gemeinschaftskosten, so ist sie auch dann auf alle Wohnungseigentümer zu verteilen, wenn die im Leistungsverzeichnis des Hausmeistervertrages aufgeführten Leistungen einzelne Wohnungseigentümer nicht oder kaum betreffen. ...mehr

Rz. 189 Die Gemeinschaftsordnung kann einem Wohnungseigentümer konkrete bauliche Veränderungen gestatten. Erlaubt die Gemeinschaftsordnung einem Wohnungseigentümer die Errichtung eines Wintergartens, haben die übrigen Wohnungseigentümer die erforderlichen baulichen Maßnahmen zu dulden. Sie brauchen aber bei mehreren Gestaltungsmöglichkeiten keine Lösung hinzunehmen, die ihre...mehr

Rz. 4 Materiell-rechtlich können sich sämtliche Sondereigentümer darüber einigen, dass das Wohnungseigentum wieder aufgehoben werden soll. Die Aufhebung erfolgt nach § 4 Abs. 2 S. 1 WEG in der Form der Auflassung (§ 925 BGB); vorausgesetzt wird also – wie bereits für die Verpflichtung zu einer solchen Aufhebung – die notarielle Beurkundung (§ 4 Abs. 3 WEG, § 311b Abs. 1 S. 1...mehr

Rz. 14 Gilt keine von § 29 Abs. 1 S. 2 WEG abweichende Vereinbarung, endet die Mitgliedschaft im Verwaltungsbeirat mit dem Ausscheiden aus der Eigentümergemeinschaft.[60] Bei einem Wiedereintritt in die Gemeinschaft lebt das Amt nicht automatisch auf (s. Rdn 20).mehr

Rz. 63 Nach Absatz 2 Nr. 2 ist jeder Wohnungseigentümer gegenüber den anderen Wohnungseigentümern verpflichtet, Einwirkungen nach Maßgabe von Absatz 1 Nr. 2 zu dulden. Danach hat der Wohnungseigentümer das Betreten seines Sondereigentums und andere Eiwirkungen auf das Sondereigentum und das gemeinschaftliche Eigentum (im Bereich des Sondereigentums oder von Sondernutzungsrec...mehr

Rz. 45 Wird in der Klageschrift kein Streitwert angegeben und erfragt das Gericht diesen daraufhin (§ 61 GKG) zur Bestimmung des Kostenvorschusses, gehen Verzögerungen von mehr als einer Woche nach Erhalt der Anfrage zulasten des Klägers, wobei auch in diesem Fall die zusätzliche Zeitspanne ab Ablauf der Anfechtungsfrist hinzuzurechnen ist.[35]mehr

Rz. 140 Im Schrifttum ist umstritten, ob die Regelungen zur Beschluss-Sammlung abbedungen werden können.[234] Die Befürworter einer solchen Möglichkeit verweisen darauf, dass § 24 Abs. 7, 8 WEG im Gegensatz zu anderen Neuerungen nicht ausdrücklich als zwingend bezeichnet wird. Dem dürfte zu folgen sein. Denn anders als etwa die Regelungen zur Vollmacht und Bestellung des Ver...mehr

Rz. 19 Eine Wäschespinne, die nicht fest und dauerhaft installiert ist, sondern nur bei Bedarf in ein im Boden eingelassenes Führungsrohr geschoben wird, ist keine bauliche Veränderung.[31] Auch das Aufstellen von Biertischen, Bänken und Schirmen, die im Boden nicht fest verankert sind, für jeweils sechs Monate im Jahr ist nicht mit einer auf Dauer angelegten baulichen Verän...mehr

Rz. 19 Der Heimfallanspruch verjährt abweichend von § 902 Abs. 1 S. 1 BGB. Die Verjährungsfrist beträgt sechs Monate und beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Eigentümer vom Eintritt der Anspruchsvoraussetzung Kenntnis erlangt, und beträgt ohne Rücksicht auf die Kenntnis des Eigentümers zwei Jahre ab dem Eintritt dieser Voraussetzungen. Beruft sich der Dauerwohnberechtigte a...mehr

Rz. 14 Die Eintrittswirkung bei Veräußerung des Dauerwohnrechts (vgl. Rdn 9 ff.) gilt auch bei Veräußerung des Dauerwohnrechts im Wege der Zwangsvollstreckung (vgl. § 37 WEG Rdn 10).[10] Rz. 15 Die Eintrittswirkung bei Veräußerung des Grundstücks (vgl. Rdn 12, 13) gilt auch für den Ersteher eines Grundstücks, wenn das Dauerwohnrecht bestehen bleibt und nicht durch Zuschlag er...mehr

Rz. 23 Dem Verwalter kommt durch § 27 Abs. 1 WEG unzweifelhaft eine eigene Entscheidungskompetenz zu. Rz. 24 Ob hieraus unmittelbar auch eine Vollzugskompetenz folgt, wird unterschiedlich beurteilt.[19] Ungeachtet der Frage, ob man diese nun aus § 27 Abs. 1 WEG oder der Amtsstellung des Verwalters selbst herleitet, ist der Verwalter zur Organisation und Durchführung der jewei...mehr

Rz. 172 Ebenso wie bei § 28 Abs. 1 WEG beschließen die Eigentümer bei § 28 Abs. 2 WEG nicht die Jahresabrechnung als solche, sondern nur die Anpassung der Vorschüsse oder die Einforderung von Nachschüssen – also die bislang so bezeichneten Abrechnungsspitzen und zwar bezüglich der Vorschüsse und der Rücklagen. Damit ist die in der Vergangenheit lebhaft diskutierte Frage, was...mehr

Rz. 2 Erforderlich ist zunächst eine materiell-rechtlich formfreie Vereinbarung zwischen dem Dauerwohnberechtigten und dem Eigentümer über das Bestehenbleiben des Dauerwohnrechts für den Fall der Zwangsversteigerung durch einen vor- oder gleichrangigen Grundpfandrechts- oder Reallastgläubiger (Abs. 1); soweit diese Gläubiger nachrangig sind, ist eine solche Vereinbarung nich...mehr

Rz. 9 Das WEG lässt dingliche Regelungen zum Inhalt des Dauerwohn- und Nutzungsrechtes nicht unbeschränkt zu. Die werden durch die Vorgaben in § 33 Abs. 4 WEG und §§ 33–36 und 39–40 WEG beschränkt. Abreden mit anderem als dem in §§ 33–36 und 39–40 WEG bezeichneten Inhalt sind zwar zulässig.[2] Sie werden aber nicht "Inhalt des Dauerwohnrechts", sondern bleiben rein schuldrec...mehr

Rz. 28 Die Feststellung einer nicht zu rechtfertigenden Härte ist ein Abwägungsvorgang. Er erlischt nach Nummer 2 Halbs. 1 nicht schon, wenn die bauliche Maßnahme für den Drittnutzer, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde. Sie muss vielmehr ein Gewicht habe, das die Maßnahme auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des...mehr

Rz. 227 Den Verwalter trifft qua seines Amtes die Pflicht, die von den Wohnungseigentümern gefassten Beschlüsse zu vollziehen (Vollzugspflicht), ohne dass es hierfür eine ausdrückliche gesetzliche Regelung gäbe.[190] Rz. 228 Zu den Aufgaben und Befugnissen des Verwalters betreffend die Vertretung der Gemeinschaft siehe die Kommentierung zu § 9b WEG. Rz. 229 Unabhängig von der ...mehr

Rz. 5 Die im Regierungsentwurf vorgesehenen Regelung erschien ihm zum unscharf, aber eben auch inhaltlich teilweise zu weitgehend, nämlich in dem Fall, dass sich das Wohnumfeld der Wohnanlage deutlich verbessert hat. Er ist in der Sache auf die Regelung zu Modernisierungsmaßnahmen im früheren § 22 Abs. 2 zurückgekommen, die er mit zwei Modifikationen als Kostentragungsregelu...mehr

Rz. 42 Neben diesen Regelungen zur Art der Nutzung kann die Gemeinschaftsordnung spezielle Regelungen zum Umfang der Nutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum vorsehen. Dies ist immer dann sinnvoll, wenn die gleichzeitige Nutzung von Gemeinschaftseinrichtungen wie Waschkeller, Trockenraum oder Parkplätzen durch alle Wohnungseigentümer nicht möglich ist. Hier kommen Turnu...mehr

Rz. 297 Der Wohnungseigentümergemeinschaft kann theoretisch Prozesskostenhilfe bewilligt werden, weil sie im Hinblick auf die der Klage zugrunde liegenden Forderung ein rechtsfähiger Verband (vgl. 9a Abs. 1) und damit eine parteifähige Vereinigung (§ 50 Abs. 1 ZPO) i.S.v. § 116 S. 1 Nr. 2 ZPO ist.[725] Die Unterlassung der Rechtsverfolgung würde allgemeinen Interessen zuwide...mehr

(1) § 5 Absatz 4, § 7 Absatz 2 und § 10 Absatz 3 in der vom 1. Dezember 2020 an geltenden Fassung gelten auch für solche Beschlüsse, die vor diesem Zeitpunkt gefasst oder durch gerichtliche Entscheidung ersetzt wurden. Abweichend davon bestimmt sich die Wirksamkeit eines Beschlusses im Sinne des Satzes 1 gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nach § 10 Absatz ...mehr

(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Verein...mehr

Rz. 28 Die Verpflichtung zu einem bestimmten Stimmverhalten im weiteren Sinne kann sich aus entsprechenden Verpflichtungen oder der allgemeinen Treuepflicht der Wohnungseigentümer ergeben. So handelt derjenige Wohnungseigentümer, der die Möglichkeit einer baulichen Veränderung für einen Miteigentümer erst herbeigeführt hat, treuwidrig, wenn er seine Zustimmung hierzu verweig...mehr

Rz. 184 Die Wohnungseigentümer haben einen weiten Gestaltungsspielraum. Auch die Beschlussfassung nach § 16 Abs. 2 S. 2 setzt jedoch eine pflichtgemäße Ermessensausübung im Rahmen der Abwägung und Beschlussfassung voraus. Daraus folgt jedoch nicht, dass sie die Entscheidung über eine weitreichende oder generelle Abweichung vom vereinbarten Umlageschlüssel ohne pflichtgemäßes...mehr

Rz. 384 Der Verwalter hat nach h.M. grundsätzlich keinen Anspruch auf Entlastung, es sei denn ein solcher ist in der Teilungserklärung, einer sonstigen Vereinbarung oder im Verwaltervertrag ausdrücklich vorsehen.[304] Zur Wirksamkeit einer Entlastungsklausel im Verwaltervertrag siehe § 26 WEG Rdn 543. Rz. 385 Berühmt sich die GdWE gegenüber dem Verwalter zu Unrecht eines konk...mehr

Rz. 120 Die Frage nach einem Ausgleich stellt sich auch bei baulichen Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum. Beispiel: Ein Eigentümer hat im Bereich seines Balkons an der Außenfassade eine Markise angebracht. Diese Markise muss im Rahmen einer Fassadensanierung demontiert werden. Wer trägt die Kosten für die Entfernung und Wiederanbringung der Markise? In diesen Fällen ...mehr

Rz. 14 In diesem Zusammenhang fallen insbesondere auch Sekundäransprüche wegen unterlassener oder ungenügender Beschlussfassungen durch die Wohnungseigentümer. Das neue Haftungssystem gestaltet auch die erst 2014 vom BGH zum alten Recht entschiedene Frage,[13] wer bei der Unterlassung gebotener Beschlussfassungen für den daraus resultierenden Schaden haftet, vollständig um. ...mehr

Rz. 53 Ein Anspruch auf Änderung des Verteilungsmaßstabs besteht, wenn die Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 WEG vorliegen.[101] Führt die Abrechnung nach der HeizkostenV wegen der besonderen Umstände des Einzelfalles zu einer Mehrbelastung, die nach Treu und Glauben nicht zumutbar ist, so besteht ein Anspruch auf Änderung nach den gleichen Grundsätzen unter denen ein Anspruch...mehr

Rz. 397 Von der Entlastung erfasst werden nur Ansprüche der GdWE, die auf solchen Umständen beruhen, die im Zeitpunkt der Beschlussfassung bekannt oder bei hinreichend sorgfältiger Prüfung erkennbar waren.[325] Rz. 398 Dabei ist grundsätzlich auf den Kenntnisstand aller an der Beschlussfassung mitwirkender Wohnungseigentümer abzustellen; die Kenntnis einzelner Wohnungseigentü...mehr

Rz. 134 Zu den Betriebskosten zählen gemäß § 2 Nr. 9 BetrKV die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung. Obgleich Kosten für die Reinigung gemeinschaftlicher Gebäudeteile zugleich Maßnahmen der laufenden Instandhaltung und Instandsetzung sind, fallen die dadurch verursachten Kosten unter den Anwendungsbereich des § 16 Abs. 2 (vgl. Rdn 39 ff.). Da eine verbrauchs...mehr

Rz. 10 Ein Missbrauch ist auch bei der gesetzlichen Vertretungsmacht nach § 9b möglich. Voraussetzungen und Folgen bestimmen sich nach den allgemeinen Regeln. Dann hat das Risiko des Missbrauchs der Vertretungsmacht grundsätzlich der Vertretene zu tragen, im Zusammenhang mit § 9b also die GdWE. Die Missachtung von Regeln und Weisungen, die sich aus dem Innenverhältnis des Ve...mehr

Rz. 60 Da die Gemeinschaft bei einem durch Eigentümerwechsel veranlassten Nutzerwechsel die Zwischenablesung veranlassen muss, hat sie auch die Kosten für eine Zwischenablesung und Zwischenabrechnung zu tragen. Für das Wohnungseigentumsrecht wird ganz überwiegend angenommen, es handele sich um allgemeine Verwaltungskosten, die nicht nach dem Verteilungsschlüssel der Heizkost...mehr

Rz. 118 Der Berichtigungsanspruch muss nicht innerhalb einer bestimmten Frist geltend gemacht werden. Denn der Beschluss-Sammlung kommt keine konstitutive Wirkung zu. Maßgeblich für den Inhalt eines Beschlusses ist seine Verkündung, nicht die Eintragung in der Beschluss-Sammlung. Diese stellt nur eine Dokumentation von Beschlusslage und gerichtlichen Entscheidungen dar. Ist ...mehr

Rz. 15 Ob jemand als zertifizierter Verwalter oder eine ihm gleichgestellte Person tätig wird, lässt die im Falle des § 34 Abs. 1 S. 1 Nr. 4 GewO erforderliche gewerberechtliche Zulässigkeit unberührt. Diese wird dann erforderlich, wenn jemand gewerbsmäßig das gemeinschaftliche Eigentum von Wohnungseigentümern im Sinne des § 1 Abs. 2, 3, 5 und 6 WEG verwalten will. Für Näher...mehr

Rz. 493 Ein Verwalter kann sich – auch bei anhaltenden Liquiditätsproblemen der GdWE – nicht wegen einer Insolvenzverschleppung nach § 15a InsO strafbar machen. Da gem. § 9a Abs. 5 WEG ein Insolvenzverfahren über das Vermögen der GdWE nicht stattfindet, besteht weder die Möglichkeit noch die Pflicht zur Stellung eines Insolvenzantrages. Rz. 494 Ob eine Strafbarkeit nach § 71 ...mehr

Rz. 504 Schuldnerin eines Vergütungs- oder eines Aufwendungsersatzanspruches ist die GdWE. Diese haftet auf den gesamten fälligen Betrag auch dann, wenn der Verwaltervertrag eine Pauschalvergütung für die jeweiligen Wohneinheiten vorsieht. Rz. 505 Insofern wirken sich Wechsel bei den Wohnungseigentümern auch nicht auf den Verwaltervertrag aus. Rz. 506 Der einzelne Wohnungseige...mehr

Rz. 87 Nach welchen Regeln ein Urteil auf Vorlage einer Abrechnung zu vollstrecken ist, war Gegenstand divergierender BGH-Entscheidungen, wobei die Änderung durch das WEMoG zu berücksichtigen ist. Traditioneller Auffassung entsprach es, eine gerichtliche Entscheidung (Titel), wonach der Verwalter eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung zu erstellen hat, für Kalenderjahre, in de...mehr

Rz. 30 Gebäudebestandteile, durch deren Veränderung, Beseitigung oder Einfügen die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird, können nach § 5 Abs. 1 nicht Gegenstand des Sondereigentums sein. Sie sind auch dann gemeinschaftliches Eigentum, wenn sie zu in Sondereigentum stehenden Räumen gehören. Rz. 31 Hiernach besteht zwingend gemeinschaftliches Eigentum an: Hauseingangst...mehr

Rz. 63 Da ein Beschluss nur auf einer Eigentümerversammlung gefasst werden kann, muss bereits eine GdWE bestehen (vgl. o. Rdn 1). Diese entsteht nach § 9a Abs. 1 S. 2 WEG, wenn die Wohnungsgrundbücher angelegt wurden. Vorherige (Mehrheits-)Entscheidungen der Bruchteilseigentümer sind keine Beschlüsse im Sinne der §§ 23 ff. WEG,[139] selbst wenn es sich um eine Teilung nach §...mehr

Rz. 94 Nach § 24 Abs. 7 S. 7 WEG sollen Eintragungen, Vermerke und Löschungen "unverzüglich" einzutragen sein. Für Eintragungen konkretisiert die Entwurfsbegründung, dass sie jeweils unverzüglich "nach der Verkündung" in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen sind.[179] Damit hat der Verwalter für die Vornahme einer Eintragung weit weniger Zeit als für die Anfertigung der Nieder...mehr

Rz. 68 Erhaltung umfasst ferner die Instandsetzung. Sie meint die Wiederherstellung des ursprünglichen ordnungsmäßigen Zustands durch Reparatur oder Ersatzbeschaffung einer gemeinschaftlichen Anlage (z.B. Heizungsanlage). Dazu gehören auch öffentlich-rechtlich vorgesehene bauliche Veränderungen.[290] Die Erneuerung einer technischen Anlage ist nicht erst dann notwendig, wenn...mehr

Rz. 27 Im Einzelfall gebotene Abweichungen stehen im billigen Ermessen der Wohnungseigentümer. Sie können durch abweichende Beschlussfassung gem. § 16 Abs. 2 S. 2 geregelt werden (zur Systematik der Beschlusskompetenz Rdn 179 ff.). Die Wohnungseigentümer konnten im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung daher auch einen Verteilungsschlüssel beschließen, der nur eine Annäherung an...mehr

Rz. 39 Die Nutzung einer baulichen Veränderung nach Absatz 1 oder 3 kann eine singuläre Erscheinung sein, wie z.B. die Anbringung von Einbruchsschutz (Absatz 2 S. 1 Nr. 4) oder eines Steckersolargeräte zur Stromerzeugung an dem Balkon einer Eigentumswohnung. Es gibt aber auch bauliche Veränderungen, die andere Wohnungseigentümer, die erst später auf dem Geschmack kommen, nic...mehr

Rz. 3 Für Beschlüsse kraft vereinbarter Öffnungsklauseln räumt § 48 Abs. 1 S. 2 WEG eine Übergangsfrist ein. Demnach gelten auf dieser Grundlage gefasste Beschlüsse auch ohne Eintragung in das Grundbuch bis zum 31.12.2025 gegen Sonderrechtsnachfolger fort, wenn die Sonderrechtsnachfolge bis zum 31.12.2025 eintritt. Diese Übergangsfrist soll die Eintragung der Altbeschlüsse i...mehr

Rz. 12 Ist der Wohnungseigentümer kraft Insolvenzverwaltung oder Testamentsvollstreckung[20] an der eigenen Verwaltung seines Wohnungseigentums gehindert, ist auch der Insolvenz- oder Testamentsverwalter teilnahmeberechtigt, sofern nicht der mitgliedschaftliche, sondern der wirtschaftliche Aspekt der Eigentümerstellung betroffen ist. Das wird aber regelmäßig zumindest dann d...mehr