Fachbeiträge & Kommentare zu Kommentar

Rz. 26 § 11 Abs. 1 Nr. 1a HeizkostenV , der mit Wirkung ab 1.1.2009 eingefügt worden ist, nimmt Räume in Gebäuden, die einen Heizwärmebedarf von weniger als 15 kWh/m2 pro Jahr aufweisen, von der Anwendung der HeizkostenVO aus. Diese Regelung enthält für Gebäude, die den sog. Passivhausstandard einhalten, eine Ausnahme von der Anwendung der Heizkostenverordnung, um damit einen...mehr

Rz. 9 Das für den Verwalter geltende System der Haftung der GdWE für Pflichtverletzungen überträgt der Gesetzgeber sogar auf Dritte, etwa Handwerker. Erleidet ein Wohnungseigentümer durch die Tätigkeit eines solchen Dritten für die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Schaden, haftet gemäß § 278 BGB die Wohnungseigentümergemeinschaft auch hierfür, kann aber bei dem Dritten R...mehr

Rz. 206 Wird der Anfechtungs- bzw. Nichtigkeitsklage stattgegeben (zur Frage desselben Streitgegenstandes siehe Rdn 67 ff.), steht fest, dass der Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprach bzw. ein Nichtigkeitsgrund vorlag.[163] Weshalb dies der Fall war, d.h. aus welchem Grund, wird dagegen nicht von der Rechtskraftwirkung erfasst (hierzu siehe Rdn 199). Rz. 207 Ab...mehr

Rz. 1 Der Gesetzgeber ist davon ausgegangen, dass das für das Dauerwohnrecht einmalig oder wiederkehrend zu zahlende Entgelt keine Miete oder Pacht ist. Die Fragen, ob und inwieweit sich die dingliche Haftung für Grundpfandrechte bei der Vermietung oder Verpachtung des Grundstücks auf das Entgelt erstreckt, ob und inwieweit das Entgelt durch die Zwangsvollstreckung in das un...mehr

Rz. 111 Häufig wird die Unrichtigkeit der Beschluss-Sammlung mit entsprechenden Fehlern der Niederschrift einhergehen, insbesondere dann, wenn eine Person für beide Dokumentationsarten zuständig ist. In diesem Fall kann der für die Niederschrift Verantwortliche bereits im Verfahren der Protokollberichtigung[198] darauf hinweisen, dass der Fehler auch in der Beschluss-Sammlun...mehr

Rz. 456 Der Verwalter macht sich wegen Hausfriedensbruches (§ 123 StGB) strafbar, wenn er ohne oder gegen den Willen des Berechtigten befriedetes (d.h. zumeist umschlossenes) Besitztum betritt. Die Straftat wird nur auf schriftlichen Antrag des Berechtigten (§§ 77 ff. StGB; 158 StPO) verfolgt. Beispiel: Der Verwalter betritt ohne oder gegen den Willen das Sondereigentum eines...mehr

Rz. 62 Solange die erforderliche Zustimmung nicht erteilt ist, sind gemäß § 12 Abs. 3 S. 1 WEG sowohl ein bereits geschlossener schuldrechtliche Verpflichtungsvertrag (z.B. Kauf, Schenkung) als auch ein bereits geschlossener dinglicher Übereignungsvertrag gegenüber jedermann schwebend unwirksam.[204] Dieser Schwebezustand endet rückwirkend auf den Vertragsschluss mit dem Wir...mehr

Rz. 16 Das Sondernutzungsrecht kann demzufolge beim Garten, Terrasse, Dachterrasse ausschließlich durch den begünstigten Wohnungseigentümer wie Sondereigentum genutzt werden. Die übliche Gartenpflege, zu der auch der Ersatz abgestorbener Pflanzen, das regelmäßige Rasenmähen und das Zurückschneiden von Hecken, Sträuchern und Bäumen gehört, ist Teil der Sondernutzung einer Gar...mehr

Rz. 73 Auch bezüglich der Jahresabrechnung folgt der Reformgesetzgeber dem System des § 28 Abs. 1. Der Verwalter ist im Innenverhältnis der Gemeinschaft zur Vorlage der Jahresabrechnung verpflichtet. Die GdWE beschließt anders als im alten Recht gem. § 28 Abs. 2 S. 1 nur noch über die Anpassung der Vorschüsse bzw. die Einforderung von Nachschüssen, mithin die früher so bezei...mehr

Rz. 87 Der Gesetzgeber sieht in § 24 Abs. 7 S. 5 u. 6 WEG nur die Löschung von Eintragungen vor. Vermerke können demnach nicht isoliert gelöscht werden. Das ist ohne Weiteres verständlich, wenn der Vermerk auf eine erfolgreiche Anfechtung oder eine nicht angegriffene Aufhebung hinweist. Denn in diesem Fall würde die Löschung des Vermerks zur Unrichtigkeit der Beschluss-Samml...mehr

Rz. 67 Die Haftung nach Absatz 4 S. 1 kann durch die Gemeinschaft nicht einseitig, auch nicht durch eine entsprechende Regelung der Gemeinschaftsordnung, abbedungen werden, da Vereinbarungen unter den Wohnungseigentümern nach dem allgemeinen Grundsatz des Verbots des Vertrags zulasten Dritter nicht zum Nachteil von Gemeinschaftsgläubigern wirken können.[215] Die GdWE kann mi...mehr

Rz. 79 Die Einzelabrechnungen dienen der Feststellung, in welcher Höhe die Wohnungseigentümer über die Zahlungsverpflichtungen aus dem Wirtschaftsplan hinaus Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums leisten müssen. Zu diesem Zweck sind die verteilungsrelevanten Einnahmen und Ausgaben aus der Gesamtabrechnung nach dem jeweiligen Verteilungsschlüssel ...mehr

Rz. 1 Wortlaut und Systematik des Gesetzes gehen implizit davon aus, dass eine Eigentümerversammlung erst nach Entstehen einer Eigentümergemeinschaft durchgeführt werden kann. Diese entsteht nach § 9a Abs. 1 S. 2 WEG nunmehr bereits mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Im Gegensatz zum früheren Recht[1] kann somit bereits der teilende Eigentümer Beschlüsse fassen. Da die Ve...mehr

Rz. 3 Die rechtliche Behandlung der Wohnungs- und Teilerbbaurechte entspricht vollständig Sonder- und Teileigentum: Nach § 30 Abs. 3 S. 1 WEG werden wie für jene jeweils besondere Erbbaugrundbuchblätter angelegt (Wohnungserbbaugrundbuch bzw. Teilerbbaugrundbuch). Im Innenverhältnis zwischen den Erbbauberechtigten sind nach § 30 Abs. 3 S. 2 WEG die Vorschriften über Wohnungs-...mehr

Rz. 5 Weniger eindeutig ist die Behandlung von Vereinbarungen, deren Fortgeltung durch die Anordnung der Unabdingbarkeit abweichender Vorschriften in der Novelle 2007 ausgeschlossen wurde. Auch hier dürfte die nunmehr betonte Gestaltungsfreiheit der Wohnungseigentümer für ein Wiederaufleben sprechen. Denn die Novelle hob solchermaßen abweichende Vereinbarungen bzw. kraft Öff...mehr

Rz. 23 Auch die Ankündigung baulicher Maßnahmen muss derjenige veranlassen, der die Maßnahme durchführt, also die GdWE oder der andere Wohnungseigentümer. Auch diese Ankündigung müssen die GdWE und der andere Wohnungseigentümer nicht persönlich erklären. Sie können auch hiermit andere beauftragen. Unterlaufen diesen Fehler, geht das zu ihren Lasten (vgl. oben Rdn 12).mehr

Rz. 91 Erleidet ein Wohnungseigentümer durch das gesetzes-, vereinbarungs- oder beschlusswidrige Gebrauchsverhalten eines anderen Eigentümers einen Schaden (z.B. infolge Mietminderung), stehen dem beeinträchtigten Eigentümer im Falle des Verschuldens gemäß §§ 280 ff., 823 BGB Schadensersatzansprüche gegen den Störer zu. Ein Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung (§ 2...mehr

Rz. 11 Als dingliche Belastung eines Grundstücks bedarf das Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht der Einigung zwischen Grundstückseigentümer und Berechtigtem und der Eintragung in das Grundbuch gem. §§ 873 ff. BGB.[10] Die Einigung bedarf keiner Form; § 925 BGB ist nach h.M. nicht anwendbar, da das Dauerwohnrecht kein Grundstück oder grundstücksgleiches Recht ist, sondern eine ...mehr

Rz. 182 Den Beseitigungsanspruch aus § 1004 BGB i.V.m. § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG kann nach § 9a Abs. 2 nur die GdWE geltend machen.[603] Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung des gemeinschaftlichen Eigentums aus § 823 BGB bzw. § 14 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. § 280 BGB übt der Verband ebenfalls nach § 9a Abs. 2 aus.[604] Die Prozessführungsbefugnis der GdWE besteht deshalb – anders...mehr

Rz. 19 Andenken lässt sich eine Vor-Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – vergleichbar der Vor-GmbH, die ab Abschluss des notariellen Gründungsvertrags bis zur Eintragung im Handelsregister besteht und für die Rechtsgeschäfte abgeschlossen werden können (etwa die Eröffnung eines Bankkontos), die dann auf die GmbH übergehen. Hierfür kann zum Abschluss von Versorgungsverträgen...mehr

Rz. 12 Die Befugnis zur Einberufung umfasst auch die Möglichkeit, eine Versammlung abzusagen bzw. umzuladen. Denn dies ist gegenüber der Einberufung ein wesensgleiches Minus. Ebenso kann der zur Einberufung Befugte die Tagesordnung ändern bzw. erweitern. Sofern die Absetzung einer Versammlung oder eines Tagesordnungspunktes nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, kann d...mehr

(1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. (2) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer 1. eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie 2. eine Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer n...mehr

Rz. 134 Die Gewährung von Einsicht in die Beschluss-Sammlung setzt nach § 24 Abs. 7 S. 8 WEG ein entsprechendes "Verlangen" voraus. Dies wird in der Praxis regelmäßig in Form einer Anfrage und einer Terminabsprache mit demjenigen, der die Beschluss-Sammlung führt, gegeben sein. Der Verwalter kann dabei auf seine allgemeinen Geschäftsstunden in seinem Büro verweisen.[227] Bei...mehr

Rz. 135 Zu den Betriebskosten zählen die Kosten der Gartenpflege (§ 2 Nr. 10 BetrKV). Obwohl es sich bei der Gartenpflege dem Grunde nach auch um laufende Erhaltungsmaßnahmen (Instandhaltung und Instandsetzung) im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums handelt, fallen die dadurch verursachten Kosten unter den Anwendungsbereich des § 16 Abs. 2. Zur persönlichen Pflege des g...mehr

Rz. 185 Ist § 20 Abs. 1 durch Vereinbarung wirksam abbedungen, sind die allgemeinen nachbarrechtlichen Vorschriften des Privatrechts (insbesondere die §§ 906 ff. BGB und das jeweils landesrechtliche Nachbarrecht) und des öffentlichen Rechts, soweit sie drittschützenden Charakter haben (z.B. Abstandsflächenvorschriften), entsprechend anzuwenden.[614] Bestimmt die Gemeinschaft...mehr

Rz. 15 Abweichende Regelungen können in der Gemeinschaftsordnung, nicht aber durch Beschluss getroffen werden,[25] sind aber restriktiv auszulegen. So betrifft die Regelung, wonach die Absendung der Einladung an die zuletzt mitgeteilte Anschrift genügt, nur den Adresswechsel, stellt aber keine Vermutung des richtigen Zugangs bei ordnungsgemäßer Absendung in anderen Fällen da...mehr

Rz. 10 Nach § 20 Absatz 1 (fortan: Absatz 1) sind bauliche Veränderungen Maßnahmen, die über die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen. Unter Erhaltung ist nach § 13 Abs. 2 die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung zu verstehen. Über die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geht eine Maßnahme nur hinaus, wenn sie den Zustand d...mehr

Rz. 46 Mit der Abkehr von der freiwilligen Versteigerung nach §§ 53–58 WEG a.F. und der in § 17 Abs. 4 S. 1 WEG angeordneten Vollstreckbarkeit eines Entziehungsurteils nach den Vorschriften des ZVG erstrebt die Novelle eine vereinfachte Durchsetzung des Anspruchs auf Veräußerung nach § 17 WEG. Zugleich bezweckt der Rückgriff auf die häufig angewandten Normen des ZVG eine grö...mehr

Rz. 58 Die vorstehend beschriebenen Ansprüche aus dem Sondernutzungsrecht unterliegen der Regelverjährung von drei Jahren. Der Anspruch auf Einräumung des Besitzes an der Sondernutzungsfläche im Falle der vollständigen Besitzentziehung verjährt hingegen erst in 30 Jahren, § 197 Abs. 1 Nr. 1 BGB.[170] Der Anspruch aus § 985 BGB auf Herausgabe der Sondernutzungsfläche zum Allei...mehr

Rz. 56 Die Versteigerung folgt den Vorschriften des ZVG. Unterschiede ergeben sich insoweit, als der Schuldner nach Sinn und Zweck des Entziehungsverfahrens selbst keine Gebote abgeben darf. Die Unzumutbarkeit seines Verbleibens in der Gemeinschaft schließt es aus, ihn als Bieter und möglichen Ersteher zuzulassen. Im Übrigen kann auf die Kommentierungen zu §§ 66 ff. ZVG verw...mehr

(1) Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen ...mehr

Rz. 20 § 11 Abs. 3 WEG stellt kein gesetzliches Verbot dar und ist insgesamt durch Vereinbarung abdingbar.[32] Ein von § 11 Abs. 3 abweichender Mehrheitsbeschluss ist mangels Beschlusskompetenz nichtig.[33] Die erforderliche Beschlusskompetenz kann vorliegend auch nicht im Wege einer rechtsgeschäftlichen Öffnungsklausel eingeräumt werden, weil nicht das wohnungseigentumsrech...mehr

Rz. 61 Nach allgemeiner Auffassung enthält § 24 Abs. 6 S. 1 WEG indessen nur die Mindestanforderungen an die Niederschrift.[99] Sie muss darüber hinaus auch weitere Umstände enthalten, die zum Verständnis der protokollierten Beschlüsse erforderlich sind. Dies gilt etwa dann, wenn der Beschluss auf Ereignisse in der Eigentümerversammlung, etwa die Stellungnahme eines eingelad...mehr

Rz. 6 Die Eigentümergemeinschaft als Schuldverhältnis der Wohnungseigentümer entstand früher und entsteht nach wie vor im Fall der Begründung von Wohnungseigentum durch Teilungsvertrag nach § 3 unmittelbar mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher und im Fall der Begründung der Wohneigentumsanlage durch einen aufteilenden Alleineigentümer nach § 8 mit Eintragung eines weiteren Ei...mehr

Rz. 23 Für die Voraussetzungen der Abgeschlossenheit nicht zu Wohnzwecken dienender Räume und deren Nachweis gelten nach § 5 Abs. 1 AVA 2021 die gleichen Erfordernisse wie bei Wohnungen. Das darin keine bestimmte Ausstattung mehr gefordert wird, stellt sich auch nicht mehr die Frage, inwieweit solche Maßgaben zur Ausstattung auch für Teileigentum gelten. Es ist deshalb nach ...mehr

Rz. 33 Der Beschluss nach § 23 Abs. 1 S. 2 WEG kann wie jeder Beschluss formelle Mängel aufweisen. Diese führen regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit. Inhaltliche Fehler sind insbesondere bei der Gleichbehandlung der Wohnungseigentümer denkbar. Zurückhaltung ist bei der Anfechtung des Beschlusses nach § 23 Abs. 1 S. 2 WEG durch den Begünstigten geboten, insbesondere dann, wenn e...mehr

(1) Als Inhalt des Dauerwohnrechts kann vereinbart werden, daß das Dauerwohnrecht im Falle der Zwangsversteigerung des Grundstücks abweichend von § 44 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung auch dann bestehen bleiben soll, wenn der Gläubiger einer dem Dauerwohnrecht im Range vorgehenden oder gleichstehenden Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld oder Re...mehr

Rz. 10 Die Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft ist nicht auf den Verbandszweck, d.h. die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, beschränkt. Die Rechtsfähigkeit erstreckt sich nicht nur auf die gesamte Geschäftsführung zugunsten der Wohnungseigentümer,[19] sondern – bis an die Grenze des Rechtsmissbrauchs – schlechthin auf die Geschäftsführung der GdWE. Dass die GdWE auch ...mehr

Rz. 2 Die Kostenregelung des § 21 gilt nur für bauliche Veränderungen. Zu diesen gehören bauliche Veränderungen nicht, die im Zuge von Erhaltungsmaßnahmen vorgenommen werden. Für solche Maßnahmen gilt die Kostenregelung des § 16 Abs. 2, weil sie Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sind. Das schließt Kosten von modernisierenden Erhaltungsmaßnahmen ein (dazu...mehr

Rz. 276 Für die Beendigung des Verzugs ist die Vornahme der geschuldeten Leistungshandlung ausreichend. Auf den Zeitpunkt des Zahlungseingangs kommt es daher nicht an. Die Ungültigerklärung von Beschlüssen nach § 28 führt nicht dazu, dass der Verzug rückwirkend entfällt. Zwar wirkt die Ungültigerklärung nach h.M. rückwirkend,[670] da der Eigentümer aber nach § 23 Abs. 4 bis ...mehr

Rz. 38 § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG kodifiziert nur die Regelung des Gebrauchs von Gemeinschafts- und Sondereigentum durch Beschluss. Vorrangig sind, wie § 19 Abs. 1 WEG klarstellt, Gebrauchsregelungen in der Gemeinschaftsordnung. Diese können nur bei Vorliegen eines Öffnungsklausel durch Beschluss geändert werden können.mehr

Rz. 288 Auch ein Zurückbehaltungsrecht kann Ansprüchen auf Hausgeldvorschüsse nicht entgegengehalten werden.[704] Ein Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts in der Gemeinschaftsordnung ist wirksam.[705]mehr

Rz. 49 Jeder Wohnungseigentümer kann grundsätzlich von der GdWE den Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen (§ 18 Abs. 2 Nr. 2). Während beim Sondereigentum das Recht zum Gebrauch nicht ausgeschlossen werden kann, ist dies beim Gemeinschaftseigentum in Teilbereichen durch Vereinbarung i.S.d. § 10 Abs. 1 S. 2 möglich. Typischer Anwendungsfall ist das Sondernutz...mehr

Rz. 81 Ohne Antrag kann kein Beschluss gefasst werden.[191] Wenn Alternativen zu einem Beschlussantrag in Betracht kommen, muss der Antragsteller Hilfsanträge stellen.[192] Zu angekündigten Beschlussgegenständen darf jeder Wohnungseigentümer Anträge stellen. Seine Anwesenheit auf der Versammlung ist dabei nicht erforderlich; er darf seine Anträge vorab schriftlich unterbreit...mehr

Rz. 10 Die schuldrechtlichen Beziehungen zwischen der GdWE und Wohnungseigentümern sind im Gesetz nicht geregelt oder auch nur angesprochen. Sie sind zwar von geringerer Bedeutung als der Verwaltervertrag, weil die GdWE naturgemäß nicht selbst, sondern nur durch Dritte handeln kann. Deren Pflichtverletzungen werden der GdWE ohnehin, wie soeben ausgeführt, nach § 278 BGB zuge...mehr

Rz. 84 Die Anforderungen an die Verkündung sind allerdings denkbar gering. In jedem Falle genügt die Feststellung, dass ein Beschluss zustande gekommen ist.[195] Die kurze Äußerung "dann machen wir das so" dürfte wohl nur im Einzelfall nicht als Beschlussfeststellung ausreichen.[196] Diese Feststellung kann aber auch konkludent erfolgen.[197] So soll jedenfalls bei klaren Me...mehr

Rz. 58 Seit jeher als Grenze der Mehrheitsmacht anerkannt ist ferner der Kernbereich des Sondereigentums. Auch hier greift die Gemeinschaft in Rechte ein, die der Verwaltungsbefugnis der Eigentümergemeinschaft entzogen sind.[127] Dies gilt auch dann, wenn gleichzeitig über die Sanierung von Gemeinschafts- und Sondereigentum Beschluss gefasst wird.[128] Denn trotz seiner Einb...mehr

Rz. 68 Dem Erwerber stehen bei Versagung der Zustimmung ohne wichtigen Grund keine Ansprüche gegen den Zustimmungsberechtigten zu, da zwischen ihnen keine Rechtsbeziehungen bestehen. Dem Erwerber können gegen den Veräußerer gemäß §§ 280 ff. BGB Schadensersatzansprüche wegen Verletzung seiner Pflicht zur Einholung der Veräußerungszustimmung (Rdn 63) zustehen, wenn dieser sein...mehr

Rz. 1 Der Heimfallanspruch ist das Recht des Eigentümers von dem Dauerwohnberechtigten beim Eintritt bestimmter Voraussetzungen die Übertragung des Dauerwohnrechts auf sich selbst oder auf einen von ihm benannten Dritten zu verlangen. Rz. 2 Der Eintritt der vereinbarten Voraussetzungen bewirkt kein Erlöschen des Dauerwohnrechts und keinen Rechtsübergang kraft Gesetzes, sonder...mehr

Rz. 89 Im Übrigen kann eine Eintragung auch dann gelöscht werden, "wenn sie aus einem anderen Grund für die Wohnungseigentümer keine Bedeutung mehr hat". Auch hier kommt dem für die Beschluss-Sammlung Verantwortlichen, da es sich um eine Kann-Bestimmung handelt, im Gegensatz zu Eintragungen und Vermerken ein Ermessen zu.[163] Dies erklärt sich ohne Weiteres daraus, dass die ...mehr