Fachbeiträge & Kommentare zu Kommentar

Rz. 6 Der Umfang des Schadensersatzes richtet sich nach den allgemeinen Vorschriften (§§ 249 ff. BGB). Demnach kann der Grundstückseigentümer den Ersatz der Kosten verlangen, die zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes erforderlich sind. Dies umfasst in jedem Falle den Substanzschaden, also die Kosten für die Beseitigung der Veränderung bzw. der Verschlechterung. ...mehr

Rz. 46 Weitere Regelungen zur schriftlichen Beschlussfassung trifft das Gesetz nicht. Es sind daher verschiedene Verfahrensweisen möglich. So kann der Verwalter oder ein Wohnungseigentümer von Tür zu Tür gehen und die Zustimmungen einholen. Denkbar ist auch ein Umlauf von Hand zu Hand, wonach jeder den schriftlichen Beschlussantrag nach seiner Unterzeichnung an den nächsten ...mehr

Rz. 9 Da Veränderungen des Grundstücks und des Dauerwohn- und Dauernutzungsrechtes nach oben Gesagtem unzulässig sind, setzt eine Aufwendungsersatzanspruch aus § 34 Abs. 1 WEG implizit ihre Genehmigung durch den Eigentümer voraus. Diese kann vorab oder auch im Nachhinein, noch nach dem Heimfall des Dauerwohn- und Dauernutzungsrechtes erklärt werden. Sie bedarf keiner Form un...mehr

Rz. 35 Das Vermögen der GdWE wurde in § 10 Abs. 7 S. 1 aF als "Verwaltungsvermögen" bezeichnet. Absatz 3 bezeichnet es jetzt als "Gemeinschaftsvermögen". Die frühere Perspektive nahm den Zweck in den Blick, für den das Vermögen der GdWE bestimmt ist. Die geltende Bezeichnung weist stärker auf die GdWE als Trägerin dieses Vermögens hin. Inhaltliche Unterschiede ergeben sich n...mehr

Rz. 328 Über den Vermögensbericht wird kein Beschluss gefasst. Der Vermögensbericht ist den Eigentümern lediglich zur Verfügung zu stellen. Im Außenverhältnis richtet sich die Pflicht an die GdWE. Der im Gesetzestext genannte Verwalter ist lediglich im Innenverhältnis zuständig. In verwalterlosen Gemeinschaften wird die Pflichterfüllung weitgehend leerlaufen. Das Zurverfügun...mehr

Rz. 83 Beschlüsse der Wohnungseigentümer gemäß § 23 wirken grundsätzlich ohne Eintragung im Grundbuch für und gegen Sondernachfolger. Dies gilt auch für Beschlüsse, die vom Gesetz abweichen oder eine Vereinbarung ändern, wenn diese Beschlüsse aufgrund einer gesetzlichen Ermächtigung (z.B. § 16 Abs. 2 S. 2) oder aufgrund einer Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung (sieh...mehr

Rz. 192 Die Wohnungseigentümer haben einen Anpassungsanspruch, wenn der existente und vor allem im Einzelfall unbillige Umlageschlüssel sie einseitig belastet und dies eine Abweichung erfordert. Hier greift § 10 Abs. 3 S. 2. Beschlussfassungen zur Abweichung vom bisherigen Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 2 S. 2 wirken gegenüber Sonderrechtsnachfolgern auch ohne Grundbucheint...mehr

Rz. 9 Nummern 1 und 2 begründen gesetzliche Verpflichtungen zur Duldung von Erhaltungs- bzw baulichen Maßnahmen. Die Pflicht entsteht mit dem Zugang der erforderlichen Ankündigung und einer angemessenen Frist zur Prüfung des in der Ankündigung der Maßnahme liegenden Duldungsverlangens.[13] Der Drittnutzer ist nicht verpflichtet, auf eine solche Ankündigung zu reagieren. Ents...mehr

Rz. 22 Zum anderen hat der BGH schon nach altem Recht bei ausschließlicher Ausübungsbefugnis des Verbandes eine "Rückermächtigung" des einzelnen Wohnungseigentümers für zulässig gehalten.[23] Dass nach neuem Recht anderes gelten soll, ist nicht erkennbar, so dass an dieser Praxis festgehalten werden kann.[24] Aufgrund einer entsprechenden Beschlussfassung kann der Wohnungsei...mehr

Rz. 96 Beschlüsse zur Geschäftsordnung regeln nur den Ablauf der Eigentümerversammlung, etwa durch Festsetzung von Pausen, Begrenzung von Redezeiten etc. Deswegen ist bei ihnen eine Ausnahme von der Anfechtbarkeit anerkannt, da sie typischerweise mit Beendigung der Versammlung gegenstandslos werden. Deswegen fehlt ihrer Anfechtung grundsätzlich das Rechtsschutzbedürfnis.[248...mehr

Rz. 31 Über die Duldung des Betretens und der Benutzung des Sondereigentums hinaus ist der Wohnungseigentümer auch verpflichtet, Eingriffe in die Substanz des Sondereigentums bis hin zur teilweisen Zerstörung zu dulden, wenn dies zur Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums erforderlich ist,[103] z.B. das Aufbrechen einer im Sondereigentum stehenden Wand und Abschlagen der ...mehr

Rz. 122 Wie bei der Niederschrift kann jeder Wohnungseigentümer auch gegen unzutreffende "Berichtigungen" gerichtlichen Rechtsschutz in Anspruch nehmen. Denn er hat aus § 18 Abs. 2 WEG Anspruch auf eine Verwaltung, die den Vereinbarungen und Beschlüssen entsprechen. Dies betrifft naturgemäß zuallererst die ordnungsgemäße Aufnahme dieser Beschlüsse in die Beschluss-Sammlung.[...mehr

Rz. 156 Ein Gestattungs- oder Durchführungsbeschluss kann je nach Art der baulichen Veränderung Auswirkungen auf den Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Grundstücks haben. Nach § 21 Abs. 1 S. 2 gebühren nämlich die Nutzungen der baulichen Veränderung dauerhaft dem interessierten Wohnungseigentümer, wenn er die Kosten der Maßnahme nach § 21 Abs. 1 S. 1 allein tragen muss. Die ...mehr

Rz. 125 An den Rechtsschutzmöglichkeiten ändert sich dadurch, dass eine Berichtigung bereits vorgenommen wurde, nichts. Da der Beschluss-Sammlung nicht der öffentlichen Glauben eines Registers zukommt, besteht nämlich keine Möglichkeit eines Gutglaubenserwerbs, so dass ein Eintrag korrigiert werden kann. Genau genommen handelt es sich beim Rechtsschutz gegen vorgenommene Ber...mehr

Rz. 27 § 17 Abs. 2 WEG ist keine abschließende Regelung. Weder sind die Entziehungsgründe in dieser Vorschrift abschließend geregelt[27] noch sind andere Maßnahmen, wie die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts bei der Belieferung mit Energie, Wasser etc., unzulässig.[28] Die Gemeinschaftsordnung kann die Entziehungsgründe definieren oder erweitern, aber nicht einschränken, ...mehr

Rz. 18 Das mit Absatz 1 verbriefte Recht des Sondereigentümers, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren, umfasst auch das Recht, es baulich zu verändern. Solche baulichen Veränderungen können im Zuge von Instandsetzungs- und Erhaltungsmaßnahmen (Erhaltung) anfallen. Beispiel für solche Maßnahmen sind der hinfällig und erneuerungsbedürftig gewordene Dachvorbau, d...mehr

Rz. 43 Der Tenor des Entziehungsurteils lautet gemäß § 17 Abs. 4 WEG nach wie vor dahingehend, dass der Beklagte "zur Veräußerung seines Wohnungseigentums verurteilt wird". Dieser Ausspruch ist ein Titel, der die Vollstreckung nach den Regelungen des ZVG gestattet. Dabei genügt bereits die vorläufige Vollstreckbarkeit. Das Betreiben der Zwangsvollstreckung aus einem nur vorl...mehr

Rz. 112 Durch die WEG-Reform 2020 hat sich die Problematik der Verteilung von Prozesskosten deutlich vereinfacht.[324] Denn nun ist auch die GdWE selbst Partei im Verfahren über Beschlussklagen (§ 43 Abs. 2), so dass sich die Fragen, wie Prozesskosten, die vom Verwalter ausgelöst werden, aber eigentlich nur die Eigentümer betreffen, abzurechnen sind, nicht mehr stellt. Auch ...mehr

Rz. 45 Gebäudebestandteile, die kraft Gesetzes Sondereigentum sind, können bei der Begründung von Wohnungseigentum durch Einigung und Eintragung im Grundbuch nach § 4 Abs. 1, 2 S. 1 zu gemeinschaftlichem Eigentum erklärt werden. Eine nachträgliche Zuordnung zum gemeinschaftlichen Eigentum ist Umwandlung von Sondereigentum in gemeinschaftliches Eigentum. Sie erfolgt durch Auf...mehr

Rz. 22 Das Sondernutzungsrecht ist entwickelt worden, weil außerhalb des Gebäudes liegende Teil des Grundstücks bis zum 30.11.2020 nicht Gegenstand des Sondereigentums sein konnte. Das hat sich mit der Einführung von § 3 Abs. 1 S. 2 und Abs. 2 geändert. Danach gelten Stellplätze als Räume des Gebäudes. Ferner kann das Sondereigentum auf solche Teile des gemeinschaftlichen Gr...mehr

Rz. 14 Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 3). Aus dieser negativen Umschreibung folgt zunächst, dass Teileigentum an allen Räumen begründet werden kann, die nicht zu Wohnzwecken, sondern zu einem beliebigen sonstigen...mehr

Rz. 17 Personen, die im Gegensatz zu Bevollmächtigten nicht anstelle eines Wohnungseigentümers, sondern zusätzlich zu ihm an der Versammlung teilnehmen wollen (Beistände), sind nach den gesetzlichen Regelungen nicht zugelassen.[49] Ihre Anwesenheit verstößt gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit von Eigentümerversammlungen. Auch von Berufs wegen zur Verschwiegenheit ver...mehr

Rz. 10 Zu den grundbuchrechtlichen Neuerungen gehört die Regelung des § 7 Abs. 3 S. 2 WEG, wonach bei Veräußerungsbeschränkungen gemäß § 12 WEG und bei Bestimmungen zur Erwerberhaftung die Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung nicht mehr genügt. Sie müssen künftig ausdrücklich eingetragen werden, gleichgültig ob sie vereinbart oder aufgrund einer Öffnungsklausel beschlos...mehr

Rz. 12 Vom dinglichen Rechtsgeschäft ist das schuldrechtliche Kausalgeschäft zu unterscheiden, das üblicherweise die Gegenleistung für die Einräumung des Dauerwohnrechtes darstellt. Hierbei handelt es sich üblicherweise um einen (Rechts)kauf, bei unentgeltlicher Rechtseinräumung um eine Schenkung. Sofern eine Gegenleistung vereinbart wird, geschieht dies häufig nicht in Form...mehr

Rz. 51 Der Versammlungsleiter hat zunächst die Eigentümerversammlung zu eröffnen und die Tagesordnungspunkte aufzurufen. In der Diskussion hat er das Wort zu erteilen und zu entziehen, bei einer Mehrzahl von Wortmeldungen eine Rednerliste zu führen. Bei ungebührlichem Verhalten kann er zur Ordnung rufen. Nach mindestens einmaliger Abmahnung kann er einen störenden Versammlun...mehr

Rz. 13 § 48 Abs. 3 S. 3 WEG beschränkt die Fortgeltung nicht ausdrücklich eingetragener Veräußerungsbeschränkungen und Regelungen zur Erwerberhaftung gegenüber Sondernachfolgern allerdings für den Fall, dass der Erwerb nach dem 31.12.2025 eintritt. Maßgeblicher Zeitpunkt ist nach allgemeinen Grundsätzen die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Die Unwirksamkeit der Vereinbaru...mehr

Rz. 9 Wenn ein Wiederaufbau des Gebäudes nach § 22 weder verlangt noch beschlossen werden kann, bedeutet das nicht ohne Weiteres, dass die GdWE erlischt. Sie bleibt im Gegenteil unverändert bestehen. Allerdings müssen die Wohnungseigentümer nun überlegen, wie sie mit dem Umstand umgehen, dass, je nach dem Umfang der Zerstörung, kein verwaltungsfähiges Gebäude mehr vorhanden ...mehr

Rz. 10 Die aus Absatz 1 S. 2 folgende Freiheit der Wohnungseigentümer, ihr Verhältnis untereinander durch Vereinbarung zu regeln, besteht allerdings nicht schrankenlos; sie unterliegt folgenden Grenzen:mehr

Rz. 26 Kraft Gesetzes haben sich die Zuständigkeiten von Verwalter und Eigentümerversammlung nicht geändert. Auch wenn dem Verwalter nunmehr in § 9b Abs. 1 WEG unbeschränkbare Vollmacht im Außenverhältnis zukommt, hat er gleichwohl im Innenverhältnis regelmäßig das Votum der Eigentümer zu sämtlichen Entscheidungen einzuholen, für die er bis dahin keine Beschlussfassung einge...mehr

Rz. 8 Die Regelungen des § 25 Abs. 1 WEG sind nicht zwingend. Die Gemeinschaftsordnung kann sogar Einstimmigkeit vorsehen,[17] erst recht qualifizierte Mehrheiten (zur Zählung siehe unten Rdn 15 ff.). Auch ein Vetorecht für einzelne Wohnungseigentümer ist zulässig.[18] Dies kann auch bei Anlagen mit zwei Einheiten vereinbart werden, wenn einem Eigentümer somit automatisch di...mehr

Rz. 29 Der Verwaltungsbeirat ist unter normalen Umständen nicht zur Einberufung einer Eigentümerversammlung befugt. Ihm kommt nach § 24 Abs. 3 WEG lediglich eine Reservekompetenz hierzu in den Fällen zu, in denen der Verwalter fehlt oder die Einberufung der Eigentümerversammlung pflichtwidrig verweigert. Dies kann auch dann anzunehmen sein, wenn er unangemessen lange untätig...mehr

Rz. 5 Um eine verbrauchsabhängige Verteilung zu ermöglichen, sind die Räume mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu versehen (§§ 4, 5 HeizkostenV). Solange Messgeräte noch nicht vorhanden sind, ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung zwangsläufig nicht möglich. Es gilt dann der gesetzliche Verteilungsschlüssel des § 16 Abs. 2 S. 1 WEG. Es muss zunächst der Anspruch auf ...mehr

Rz. 118 Nach Absatz 2 S. 1 Nr. 4 kann ein Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen verlangen, die dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität dienen. Mit diesem Begriff knüpft der Gesetzgeber an den Begriff der "Netze mit sehr hoher Kapazität" in Art. 2 Nr. 2 der EU-Richtlinie 2018/1972 über den europäischen Kodex für die elektronische Kommunikation...mehr

Rz. 16 Der Anspruch der Wohnungseigentümer auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters bzw. einer ihm gleichgestellten Person ergibt sich aus § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG. Rz. 17 § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG selbst stellt keine Anspruchsgrundlage dar. Die Hilfsnorm definiert insofern lediglich, dass insbesondere die Bestellung eines zertifizierten Verwalters Bestandteil ordnungsmäßiger ...mehr

Rz. 4 Je nachdem, ob es sich um Wohnungs- oder um Teileigentum handelt, erhält das besondere Grundbuchblatt die Aufschrift "Wohnungsgrundbuch" oder "Teileigentumsgrundbuch" (§ 2 S. 1 WGV). Es ist das Grundbuch im Sinne des BGB und der GBO.[2] Rz. 5 Ist mit dem Miteigentumsanteil sowohl Sondereigentum an einer Wohnung als auch Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden R...mehr

Rz. 101 Die Vornahme von Erhaltungsmaßnahmen (das Ob und Wie ) sowie die Kostentragungspflicht (Erhaltungskosten) können verlagert werden. Verpflichtet die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung Wohnungseigentümer, die Erhaltungsmaßnahmen aller zum Sondereigentum gehörenden Teile der Eigentumseinheit einschließlich des Zubehörs sowie der seinem Sondernutzungsrecht unterliegen...mehr

Rz. 85 Zwar sieht § 27 Abs. 1 WEG – anders als noch § 27 Abs. 1 WEG a.F. – keinen Katalog von Maßnahmen mehr vor. Nichtsdestotrotz bietet der Katalog des § 27 WEG a.F. weiterhin eine Orientierungshilfe über die typischen Aufgaben des Verwalters nach § 27 Abs. 1 WEG, da mit dem Verzicht auf eine Aufzählung keine wesentliche inhaltliche Änderung verbunden sein sollte.[75] Im F...mehr

Rz. 14 Die Eintragung der Begründung von Wohnungseigentum setzt den Eintragungsantrag eines durch die Eintragung in seinem Recht Betroffenen oder Begünstigten (im Falle des § 3 Abs. 1 WEG eines Miteigentümers) voraus (§ 13 GBO). Dieser ist formfrei, wenn er nur die Eintragungstätigkeit des Grundbuchamts veranlassen soll (vgl. § 30 GBO). Der beurkundende Notar ist berechtigt,...mehr

Rz. 3 Ausnahmsweise erstrecken sich Grundpfandrechte und Reallasten, die dem Dauerwohnrecht im Rang vorgehen oder gleichstehen (für nachrangige gilt Rdn 2), auf den Anspruch auf das einmalig oder wiederkehrend zu zahlende Entgelt für das Dauerwohnrecht – zu dem auch zum Rechtsinhalt gemachte oder nur schuldrechtlich vereinbarte Beitragspflichten nach § 33 Abs. 4 Nr. 2 und 3 ...mehr

Seit dem Erscheinen der Vorauflage vor sechs Jahren ist nicht nur eine Vielzahl von Entscheidungen des Bundesgerichtshofs, sondern auch eine weitreichende Reform des Wohnungseigentumsrechts durch das Gesetz zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG) vom 1...mehr

Rz. 116 Bestimmte Irrtümer auf Seiten des Klägers können eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand rechtfertigen. Auch insoweit sind aufgrund des Ausnahmecharakters der Vorschrift aber strenge Anforderungen an die Annahme einer unverschuldeten Säumnis zu stellen.[90] Rz. 117 Die bloße Rechtsunkenntnis über die Fristerfordernisse ist nicht ausreichend. Ein rechtsunkundiger Kl...mehr

Rz. 38 Im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander sind sämtliche Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Erteilung der Veräußerungszustimmung anfallen, gemäß § 16 Abs. 2 WEG von allen Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen,[146] sofern die Gemeinschaftsordnung keine andere Kostenverteilung regelt oder die Wohnungseigentümer keinen Bes...mehr

Rz. 33 Soweit in Verträgen aus der Zeit vor Veröffentlichung der Entscheidung des BGH vom 2.6.2005 zur Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft[139] die Wohnungseigentümer als Vertragspartner des Dritten genannt sind, ergibt die Auslegung in der Regel, dass die rechtsfähige GdWE als Vertragspartnerin gemein ist. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Vertrag aufseiten...mehr

Rz. 46 Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn aufgrund konkreter Umstände zu erwarten ist, dass sich der Erwerber nicht an die gesetzlichen, vereinbarten und beschlossenen Regeln der Gemeinschaft halten wird. Ein wichtiger Grund liegt aber nur vor, wenn der Verstoß gegen die Regeln der Gemeinschaft von erheblicher Schwere ist (vgl. Rdn 40), sodass die Gemeinschaftsinteressen un...mehr

Rz. 78 Vor dem Hintergrund dieser Absicht des Gesetzgebers, die Beschluss-Sammlung knapper und übersichtlicher als die Niederschrift zu gestalten, stellt sich die Frage nach der Behandlung von Beschlüssen zur Geschäftsordnung. Denn diese erschöpfen sich oftmals im Vollzug in der Versammlung, auf der sie gefasst wurden. Eine Bedeutung für die Zukunft kommt ihnen in aller Rege...mehr

Rz. 236 Ist das Grundbuch unrichtig, weil der Eigentumserwerb wirksam nach § 123 BGB angefochten worden ist, dann haftet der im Grundbuch eingetragene Erwerber (Bucheigentümer) nicht für die nach einer Eintragung fällig gewordenen Beiträge.[606] Auch der aufgrund nichtiger Auflassung unrichtig im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer schuldet der Gemeinschaft kein Wohnge...mehr

Rz. 39 Der frühere § 10 Abs. 6 und 7 enthielt keine Regelung darüber, von wem und nach welchen Regeln das Gemeinschaftsvermögen verwaltet werden soll. Diese Lücke schließt jetzt Absatz 3. Er verweist – inhaltlich sachgerecht, aber auch nicht überraschend – auf die Vorschriften in § 18, § 19 Abs. 1 und § 27. Mit dem Verweis auf § 18 Abs. 1 legt er fest, dass das Gemeinschafts...mehr

Rz. 310 Das Zustandekommen des Verwaltervertrages richtet sich grundsätzlich nach den allgemeinen vertraglichen Regelungen, weshalb es eines Angebotes und einer Annahme nach den §§ 145 ff. BGB bedarf. Rz. 311 Kommt es zu keinem ausdrücklichen Vertragsschluss, kann im Einzelfall ein Verwaltervertrag auch konkludent zustande kommen, wenn der bestellte Verwalter über einen länge...mehr

Rz. 44 Anspruch auf eine Vergütung hat ein Verwaltungsbeiratsmitglied nur, wenn ein entsprechender Beschluss der Wohnungseigentümer gefasst wurde, denn bei der Tätigkeit des Verwaltungsbeirats handelt es sich typischerweise um eine ehrenamtliche. Rz. 45 Auch ohne Beschluss kann das Mitglied des Verwaltungsbeirates aber gemäß § 670 BGB Ersatz seiner Aufwendungen (Telefon-, Por...mehr

Rz. 196 Der Anspruch auf Zustimmung zur generellen Änderung der Kostenverteilung nach § 10 Abs. 2 S. 1 und die Regelung in § 16 Abs. 2 S. 2 zur Änderung eines Umlageschlüssels für Erhaltungsmaßnahmen im Einzelfall haben unterschiedliche Regelungsgegenstände und stehen alternativ nebeneinander.[654] Es ist durch Auslegung des Antrags zu ermitteln, ob eine Leistungsklage nach ...mehr