Fachbeiträge & Kommentare zu Grundstück

Werden vom Schenker die Kosten für die Modernisierung, die Reparatur oder die Renovierung eines Grundstücks des Bedachten getragen, so ist ebenfalls eine mittelbare Grundstücksschenkung möglich. Praxis-Beispiel Reparaturkosten als mittelbare Grundstücksschenkung Neffe N hat sich ein reparaturbedürftiges Einfamilienhaus gekauft. Der Onkel O erklärt sich bereit, dem N einen Geld...mehr

Zur Berechnung der abziehbaren Gegenleistungen und Auflagen sehen die gleichlautenden Ländererlasse v. 13.9.2021 folgende Vorgehensweise vor – wobei die gleichlautenden Ländererlasse darauf hinweisen, dass die geänderten Regelungen auch bei gemischten Schenkungen sowie bei Schenkungen unter Auflage hinsichtlich der Gegenleistungen bzw. Auflagen entsprechend anwendbar sind.[1...mehr

Eine mittelbare Geldschenkung ist dann anzunehmen, wenn der Bedachte verpflichtet wird, das zugewendete Grundstück weiterzuveräußern. Hierbei ist der Wille der Beteiligten des Schenkungsvertrags, dass nicht der Verkaufserlös, sondern das Grundstück geschenkt sein soll, für die Erhebung der Schenkungsteuer unerheblich.[1] Dies hat zur Folge, dass in die schenkungsteuerliche Be...mehr

Werden vom Schenker die Kosten für einen Umbau, einen Ausbau oder einen Anbau ganz oder teilweise getragen, so kommen die Grundsätze der mittelbaren Grundstücksschenkung gleichermaßen zur Anwendung.[1] Insbesondere ist dies der Fall, wenn durch die Baumaßnahme etwas Neues, bisher nicht vorhandenes geschaffen wird und daher in der einkommensteuerlichen Beurteilung zu Herstellu...mehr

Hat der Beschenkte allgemeine Erwerbsnebenkosten aufzubringen (hier handelt es sich um Kosten der Rechtsänderung: z. B. die Kosten für die Umschreibung im Grundbuch, den Notar oder das Handelsregister[1]) so sieht deren Behandlung bei einer mittelbaren Grundstücksschenkung wie folgt aus. Die Erwerbsnebenkosten können bei der mittelbaren Grundstücksschenkung in voller Höhe abg...mehr

Damit die mittelbare Grundstücksschenkung von der Finanzverwaltung akzeptiert wird, sollten die Beteiligten die folgenden Grundsätze befolgen:[1]: Der Zuwendende sollte in einem Schriftstück festhalten, dass der Beschenkte den erhaltenen oder zugesagten Geldbetrag nur zum Erwerb eines Grundstücks bzw. zur Finanzierung einer Baumaßnahme verwenden darf. Die Schriftform ist nich...mehr

Ein grunderwerbsteuerbarer Vorgang liegt nur zwischen dem Bedachten und dem Veräußerer des Grundstücks vor, nicht aber zwischen dem Schenker und dem Beschenkten.[1] Fraglich ist, welche grunderwerbsteuerlichen Folgen die Rückabwicklung einer mittelbaren Grundstückschenkung hat. Nach dem Finanzgericht Rheinland-Pfalz gilt Folgendes. Wird eine mittelbare Grundstücksschenkung rü...mehr

Die Grundsätze der mittelbaren Grundstückschenkungen sind nicht auf den Erwerb durch Erbanfall übertragbar.[1] Der Tod des Schenkers vor Ausführung der mittelbaren Grundstücksschenkung hat keinen Einfluss auf den Ausführungszeitpunkt. Hat der Schenker vor seinem Tod dem Bedachten den zur Finanzierung des Grundstücks erforderlichen Geldbetrag übergeben und damit seinerseits al...mehr

Wie unter Tz. 3.4 schon erläutert, ist Bemessungsgrundlage bei einer mittelbaren Grundstücksschenkung der Steuerwert. Dieser Wert ist in der Regel niedriger als der Nominalwert des hingegebenen Geldes. Dies führt zu einer Steuerersparnis, wie das folgende Beispiel zeigt. Praxis-Beispiel Beispiel 1 Nichte N beabsichtigt, eine Eigentumswohnung zu erwerben. Da ihr selbst die geeig...mehr

Überblick Mittelbare Schenkungen sind interessante Gestaltungsmittel, um die Schenkungsteuer zu reduzieren. Dies ergibt sich insbesondere aus der steuerlichen Unterbewertung bestimmter Vermögensarten, was z. B. bei Grundstücken und Gesellschaftsanteilen. Das trifft grundsätzlich auch nach den Erbschaftsteuerreformen 2009 und 2016 noch zu. Allerdings sollte immer der Einzelfa...mehr

Werden von den Parteien die Voraussetzungen für das Rechtsinstitut der mittelbaren Grundstücksschenkung nicht eingehalten, so ist von einer Geldschenkung auszugehen. Dies hat die Konsequenz, dass Bemessungsgrundlage für die Schenkungsteuer der zugewendete Geldbetrag darstellt. Praxis-Beispiel Geldschenkung Vater V will seiner Tochter T beim Erwerb eines Einfamilienhauses unter...mehr

Das Jahressteuergesetz 2022[1] sieht Änderungen im Bewertungsgesetz vor. Durch die Änderungen des Bewertungsgesetzes werden insbesondere das Ertrags- und Sachwertverfahren zur Bewertung bebauter Grundstücke sowie die Verfahren zur Bewertung in Erbbaurechtsfällen und Fällen mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden an die geänderte ImmoWertV angepasst. Ferner erfolgen mit dem ...mehr

Häufigster Anwendungsfall einer mittelbaren Schenkung ist die mittelbare Grundstücksschenkung. Dies ergibt sich insbesondere aus der Tatsache, dass Grundstücke mit einem steuerlichen Wert unterhalb des Verkehrswerts anzusetzen sind. Liegt eine mittelbare Grundstücksschenkung vor, so ist auch eine gesonderte Feststellung notwendig.[1] Hinsichtlich des Feststellungsverfahren is...mehr

Wird vom Schenker nur ein unbedeutender Teilbetrag des Kaufpreises gezahlt, so ist hierin keine mittelbare Grundstückschenkung zu sehen, sondern eine Geldschenkung. Diese hat den Nachteil, dass nicht der (anteilige) Steuerwert, sondern der Nominalwert des Geldes in die schenkungsteuerliche Bemessungsgrundlage einfließt. Als unbedeutend sieht die Finanzverwaltung eine Zuwendun...mehr

Eine mittelbare Schenkung kann auch im Bereich der Steuerbefreiungen nach § 13 ErbStG sinnvoll sein. So sieht § 13 Abs. 1 Nr. 1a ErbStG vor, dass der Erwerb von Hausrat durch Personen der Steuerklasse I (beispielsweise Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner) bis zu einem Betrag von 41.000 steuerfrei bleibt. Für den Erwerb von Hausrat durch Personen der Steuerklasse II (bei...mehr

Ab Inkraftreten des Jahressteuergesetzes 2020[1] gilt nun Folgendes: Es liegen Schulden und Lasten in wirtschaftlichem Zusammenhang mit dem erworbenen Vermögen vor Liegen Schulden und Lasten vor, die mit steuerbefreitem Vermögen in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen, dann sind diese nur anteilig abziehbar. Dies ergibt sich nun nicht mehr aus dem bisherigen § 10 Abs. 6 Satz 5...mehr

Bei der Schenkung unter Auflage ist der Zuwendung eine Bestimmung beigefügt, wonach der Beschenkte entweder zu einer Leistung oder einer Duldung verpflichtet wird. Die Auflage kann zum einen zugunsten des Bedachten erfolgen, in diesem Fall ist sie nicht abzugsfähig (§ 10 Abs. 9 ErbStG). Oder sie wird zugunsten eines Dritten oder dem Schenker selbst (z. B. beim Vorbehaltsnieß...mehr

Rz. 13a Eine Darlehensaufnahme ist nicht nur im Einzelfall zulässig, um Grundstücke oder grundstücksgleiche Rechte (z. B. Erbbaurecht) für Eigeneinrichtungen zu erwerben oder Eigeneinrichtungen zu errichten, zu erweitern oder Gebäude umzubauen (Satz 3). Damit werden regelmäßige kreditfinanzierte Investitionen ermöglicht (z. B. mehrere bauliche Investitionen, die mit mehreren...mehr

Nach der o. g. BFH-Rechtsprechung stellte § 14 Abs. 2 ErbStG a. F. keine Änderungsvorschrift dar, sondern sei nach dem klaren Wortlaut lediglich eine Regelung zur Bestimmung der Festsetzungsfrist für den späteren Erwerb. Daraus folgte, dass nach bisherigem Recht eine Aufhebung oder Änderung der Steuerfestsetzung für den Vorerwerb keine Wirkung auf die Steuerfestsetzung für de...mehr

Damit § 14 ErbStG zur Anwendung kommt, müssen dem Erwerber die Vermögensvorteile von derselben Person anfallen.[1] Wenden z. B. die Eltern ihrem Kind Vermögen zu und nimmt ein Elternteil zu einem späteren Zeitpunkt (innerhalb der 10-Jahresfrist) eine weitere Schenkung an das Kind vor, wird eine Zusammenrechnung nur mit dessen erster Zuwendung vorgenommen. Die Zuwendung des a...mehr

Unter die quantitativen steuerbefreiten Erwerbe fallen:[1] Hausrat und andere bewegliche körperliche Gegenstände (§ 13 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG); persönliche Freibeträge (§ 16 ErbStG); Versorgungsfreibetrag (§ 17 ErbStG). Dieser gilt auch für eingetragene Lebenspartner. Ist eine quantitative Befreiungsvorschrift gegeben, muss eine Zusammenrechnung nach § 14 ErbStG vorgenommen werden....mehr

Rz. 80 Allgemein vorbeugende Maßnahmen oder Aufwendungen für die Erhaltung der bestehenden Gesundheit können grundsätzlich nicht als außergewöhnliche Belastung abgezogen werden. Etwas anderes gilt nur dann, wenn diese medizinisch indiziert sind oder eine erbliche Vorbelastung besteht, die die Wahrscheinlichkeit der Erkrankung stark erhöht. Bestehen konkrete Gesundheitsgefahre...mehr

Eine Zusammenrechnung ist nur dann vorzunehmen, wenn der zeitliche Abstand zwischen dem ersten und dem letzten Erwerb nicht mehr als 10 Jahre beträgt. Außerhalb des 10-Jahreszeitraums stattfindende Erwerbe sind somit nicht einzubeziehen. Praxis-Tipp Abwarten der Zehnjahresfrist Damit kommt nach Ablauf der 10-Jahresfrist der persönliche Freibetrag wieder erneut zur Anwendung. Au...mehr

Rz. 60 Körperbehinderte Stpfl. unterliegen besonderen Einschränkungen im Alltag, die z. T. zu einem erhöhten existenznotwendigen Betrag führen. Sowohl Fahrtkosten als auch behinderungsbedingte Umbaukosten sind neben dem Pauschbetrag des § 33b EStG abzugsfähig. Rz. 60a Der Abzug von Fahrtkosten als außergewöhnliche Belastung wurde m. W. ab dem Vz 2021 komplett neu geregelt und...mehr

Rz. 67 Schäden am Gebäude des Stpfl. sind (auch aufgrund der Gegenwertlehre) nur dann abziehbar, sofern Katastrophen und Naturereignisse für die Beschädigung ursächlich sind und soweit eine Wiederherstellung (keine Erweiterung oder Standardhebung) erfolgt. Abrisskosten aufgrund einer unterlassenen Instandhaltung können daher nicht als außergewöhnliche Belastung abgezogen wer...mehr

Rz. 6 Aufgrund der gesetzlichen Anordnung in § 33 Abs. 2 EStG scheidet eine Berücksichtigung von Aufwendungen aus, sofern diese als Betriebsausgaben, Werbungskosten oder Sonderausgaben abgezogen werden können. Ein Abzug als außergewöhnliche Belastung erfolgt auch dann nicht, sofern Betriebsausgaben oder Werbungskosten nicht abzugsfähig sind (z. B. aufgrund eines Abzugsverbo...mehr

Rz. 12 Handelsrechtliche Widmung zum Geschäftsvermögen Handelsrechtlich sind nur die Vermögensgegenstände und Schulden zu bilanzieren, die sachlich dem unternehmerischen Bereich zuzurechnen sind. Hiernach ist das Unternehmens- oder Geschäftsvermögen vom Privatvermögen des Kaufmanns abzugrenzen.[1] Ein Einzelkaufmann kann Vermögensgegenstände, die ihrer Art nach sowohl Privat- ...mehr

In § 14 Abs. 2 ErbStG a. F. ist eine Ablaufhemmung vorgesehen. Hiernach gilt Folgendes: Führt der Eintritt eines Ereignisses mit Wirkung für die Vergangenheit zu einer Veränderung des Werts eines früheren, in die Zusammenrechnung einzubeziehenden Erwerbs, endet die Festsetzungsfrist für die Änderung des Bescheids über die Steuerfestsetzung für den späteren Erwerb nach § 175 A...mehr

In der Praxis wird es häufig der Fall sein, dass die Steuer für einen Vorwerb fehlerhaft festgesetzt worden ist. Dies kann bspw. sein, wenn eine falsche Steuerklasse zur Anwendung kam oder ein falscher Wertansatz zugrunde gelegt wurde. Hier bleibt die Festsetzung des Vorerwerbs bestehen.[1] In diesem Zusammenhang ist jedoch die BFH Rechtsprechung[2] zu beachten, wonach Vorerw...mehr

Die Vorschrift des § 15 Abs. 3 ErbStG sieht für den Schlusserben eine Begünstigung vor. Hiernach wird beim Schlusserben, sofern bestimmte Voraussetzungen gegeben sind, die Steuerklasse im Verhältnis zum erstverstorbenen Ehegatten zugrunde gelegt (und nicht die Steuerklasse im Verhältnis zum letztverstorbenen Ehegatten).[1] Hinweis Eingetragene Lebenspartner Die Regelung findet...mehr

Konservierungsinteresse Auf Seiten des Vermieters ist zunächst sein Konservierungsinteresse zu berücksichtigen. Dieses besteht darin, dass durch eine bauliche Veränderung nicht in die Substanz der Mietsache eingegriffen wird. Dieses Interesse ist typischerweise umso gewichtiger, je umfangreicher der beabsichtigte Eingriff ist. Selbstverständlich ist auch zu berücksichtigen, o...mehr

Begründen die Ehegatten den Güterstand der Gütergemeinschaft, so werden das Vermögen des Ehemannes und das Vermögen der Ehefrau zum gemeinschaftlichen Vermögen beider Ehegatten (§ 1416 Abs. 1 BGB). Dieses gemeinschaftliche Vermögen wird als Gesamtgut bezeichnet. Hierbei können u. a. Gesamtgut sein:[1] übertragbare schuldrechtliche Ansprüche, dingliche Rechte, Zugewinnausgleichsf...mehr

Nach § 7 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG gilt als Schenkung unter Lebenden auch die Bereicherung, die ein Lebenspartner bei der Vereinbarung der Gütergemeinschaft erfährt. Damit sind die eingetragenen Lebenspartner den Ehegatten auch hier gleichgestellt (vgl. auch R E 7.6 ErbStR 2019). Es kommen damit die unter Tz. 2.2 gemachten Ausführungen entsprechend zur Anwendung. Praxis-Beispiel Ve...mehr

Wie auch das Sondergut ist das Vorbehaltsgut vom Gesamtgut ausgeschlossen (§ 1418 Abs. 3 BGB). Nach § 1418 Abs. 2 BGB fallen die folgenden Gegenstände unter das Vorbehaltsgut: diejenigen Gegenstände, die von den Ehegatten zum Vorbehaltsgut erklärt worden sind (§ 1418 Abs. 2 Nr. 1 BGB); diejenigen Gegenstände, die ein Ehegatte von Todes wegen erworben hat, sofern vom Erblasser ...mehr

Die Kennzeichen einer Gütergemeinschaft sollen in der folgenden Übersicht noch einmal dargestellt werden.[1] Das Vermögen der Frau und das Vermögen des Mannes werden durch die Gütergemeinschaft gemeinschaftliches Vermögen beider Ehegatten zur gesamten Hand (§ 1416 BGB). Das gemeinschaftliche Vermögen heißt Gesamtgut. Zum Gesamtgut gehören auch das Vermögen, das jeder Ehegatte ...mehr

I. d. R. wird das Vermögen der Ehegatten bei Beginn des Güterstandes nicht gleich hoch sein. Wird von den Ehegatten nun der Güterstand der Gütergemeinschaft vereinbart, so hat der weniger Vermögende seine dadurch eintretende Bereicherung der Schenkungsteuer zu unterwerfen (§ 7 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG). Denn der weniger Vermögende wird auf Kosten des Ehegatten, der das höhere Verm...mehr

Durch die Begründung und Beendigung der Gütergemeinschaft können auch noch andere Steuerarten berührt sein. Dies gilt es ebenfalls zu beachten. a) Einkommensteuer[1] Es können sich steuerpflichtige Gewinnrealisierungen ergeben. Dies gilt sowohl, wenn sich im Gesamtgut Privatvermögen befindet wie auch Betriebsvermögen. b) Grunderwerbsteuer Grundsätzlich liegt ein grunderwerbsteue...mehr

Die Verwaltung des Gesamtguts kann entweder durch den Ehemann oder die Ehefrau vorgenommen werden. Die Einzelheiten hierzu sind in den §§ 1422 – 1449 BGB geregelt. Die Verwaltung hat durch den entsprechenden Ehegatten ordnungsgemäß zu erfolgen (§ 1435 BGB), wobei er den anderen Ehegatten über die Verwaltung zu unterrichten hat. Zur Verwaltung sollen hier die wichtigsten Regel...mehr

Durch die Erbschaftsteuerreform wurde § 4 ErbStG dahingehend geändert, dass diese Vorschrift ab 2009 auch für eingetragene Lebenspartner gilt. Eingetragene Lebenspartner können durch einen Lebenspartnerschaftsvertrag auch die Gütergemeinschaft vereinbaren (§ 7 LPartG). Eingetragenen Lebenspartnern steht über § 9 Abs. 7 LPartG die Stiefkindadoption offen. Durch die Adoption er...mehr

Während zivilrechtlich bei der fortgesetzten Gütergemeinschaft der Anteil des verstorbenen Ehegatten nicht zu seinem Nachlass zählt (siehe Tz. 2.1.1), weicht das Erbschaftsteuerrecht hiervon ab. Es liegt kein Erwerb durch Erbanfall gem. § 3 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG vor.[1] Nach § 4 Abs. 1 ErbStG wird der Anteil des verstorbenen Ehegatten so behandelt, als wenn er ausschließlich de...mehr

Eine weitere Steuerbefreiung ist die des 13d ErbStG. Nach dieser werden bestimmte Grundstücke nur zu 90 % angesetzt, d. h., es wird ein Verschonungsabschlag von 10 % berücksichtigt[1]. Auch diese Befreiung kann beim lebzeitigen Übergang von Vermögen auf den Ehegatten genutzt werden. Voraussetzung ist, dass ein zu Wohnzwecken vermietetes Grundstück übergeht. Dabei muss es sich...mehr

Im Folgenden sollen die verschiedenen Möglichkeiten, die für die Übertragung eines Familienheims in Betracht kommen, aufgeführt werden.[1] Grundfall: Ein Ehegatte ist Alleineigentümer eines Grundstücks. Er überträgt seinem Ehegatten nunmehr das ganze Grundstück. Praxis-Beispiel Alleineigentümer Die vermögende Ehefrau EF ist Eigentümerin eines Einfamilienhauses, in dem sie mit ih...mehr

Zur Inanspruchnahme der Steuerbefreiung des § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Von der Befreiung werden neben inländischen Grundstücken auch in der EU und in einem Staat des europäischen Wirtschaftsraums belegene Grundstücke erfasst.[1] Zum europäischen Wirtschaftsraum gehören Island, Liechtenstein, Norwegen und die Mitgliedsstaaten der E...mehr

Hat der eine Ehegatte dem anderen Ehegatten ein Familienheim übertragen und schenkt er zu einem späteren Zeitpunkt (innerhalb von 10 Jahren) weiteres Vermögen, so ist keine Zusammenrechnung nach den Grundsätzen des § 14 ErbStG durchzuführen.[1] Praxis-Beispiel Keine Zusammenrechnung bei Familienheim Der vermögende Ehemann EM schenkt seiner Ehefrau EF ein Grundstück (gemeiner W...mehr

Als weitere Gestaltungsmöglichkeit zur steuerfreien Vermögensübertragung zwischen Ehegatten kann die Vorschrift des § 13 Abs. 1 Nr. 2a ErbStG genutzt werden. Hiernach ist die Übertragung von Kunstgegenständen i. H. v. 60 % ihres Werts steuerfrei. Für Grundbesitz gilt sogar eine Steuerbefreiung von 85 %. Voraussetzung ist, dass die Erhaltung dieser Gegenstände im öffentlichen ...mehr

Zuwendungen, die zwischen Ehegatten vorgenommen werden, sind i. d. R. nicht als Schenkungen i. S. d. § 516 BGB, sondern als unbenannte Zuwendungen zu qualifizieren. Eine solche liegt vor, wenn der Leistung die Vorstellung oder Erwartung des zuwendenden Ehegatten zugrunde liegt, dass die Ehe Bestand haben werde, oder wenn die Zuwendung (sonst) um der Ehe willen oder als Beitr...mehr

Die Zuwendung eines Familienheims zwischen den Ehegatten stellt die wohl wichtigste Möglichkeit dar, um Vermögen ohne jegliche schenkungsteuerliche Belastung zu übertragen. Denn für die Schenkung eines Familienheims sieht § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG eine vollständige Steuerbefreiung vor. Die Befreiung des Familienheims gilt auch für eingetragene Lebenspartner.[1] Wichtig Nichte...mehr

Da unbenannte Zuwendungen der Schenkungsteuerpflicht unterliegen, ist es angesagt, Ausweichstrategien zu finden, die eine schenkungsteuerliche Belastung bei Vermögensverschiebungen zwischen Ehegatten vermeiden. Hierbei kann es wichtig sein, dass die beratende Person auch ein Gespür für potentiell schenkungsteuerlich relevante Sachverhalte zeigt. Denn unter Umständen lassen s...mehr

Abbedingung des gesetzlichen Kopfstimmrechts Von dem gesetzlichen Regelfall des Kopfstimmrechts kann durch Vereinbarung abgewichen werden und stattdessen das Objektstimmrecht vereinbart werden.[1] Abberufung des Verwalters Ist der Verwalter nicht gleichzeitig auch Wohnungseigentümer, kann er als Vertreter anderer Wohnungseigentümer auftreten und dabei deren Stimmrecht auch über...mehr

Die Unterteilung von Sondereigentum ist gesetzlich nicht geregelt, erfolgt allerdings entsprechend § 8 WEG durch ideelle Teilung des bisherigen Miteigentumsanteils am gemeinschaftlichen Grundstück und reale Aufteilung des Sondereigentums sowie Anlegung neuer Wohnungsgrundbücher für die neu geschaffenen Wohnungseigentumsrechte. Da die Unterteilung des Wohnungseigentums grunds...mehr