Fachbeiträge & Kommentare zu Grundstück

Rz. 518 Zum Beispiel ist M.A. alleiniger Kommanditist der A GmbH & Co. KG, deren Komplementärin die A GmbH ist. M.A. ändert seine Beteiligungsverhältnisse wie folgt: 10 % seiner Kommanditbeteiligung veräußert er an seine Frau F.A. Die verbleibenden 90 % Kommanditanteile bringt er gegen Gewährung von Gesellschaftsrechten in die neu gegründete M.A. GmbH ein; dabei wurde nur ei...mehr

Die HeizKV enthält die einschlägigen Bestimmungen für die Erfassung und die Aufteilung der Kosten sowohl für Wärme als auch für Warmwasser. In § 1 HeizKV ist der Anwendungsbereich der Verordnung geregelt. Danach gilt sie für die Verteilung der Kosten des Betriebs zentraler Heizungsanlagen und zentraler Warmwasserversorgungsanlagen sowie der eigenständig gewerblichen Lieferung ...mehr

Rz. 546 Umsatzsteuerlich ist die GmbH & Co. KG im Verhältnis zu ihren Gesellschaftern ein selbstständiges Rechtssubjekt. Nach der Darstellung des BFH im Urteil v. 27.11.1952[1] kann eine OHG (und damit eine KG) ein Rechtsgeschäft umsatzsteuerlicher Auswirkung sowohl mit einem ihrer Gesellschafter abschließen als auch mit der Gesamtheit ihrer Gesellschafter. Das hat zur Vorau...mehr

Rz. 504 Zur Frage der Zurechnung des Entnahmegewinns bei Übertragung eines Wirtschaftsguts, z. B. eines Grundstücks auf einen Personengesellschafter, nimmt der BFH im Urteil v. 28.9.1995[1] wie folgt Stellung: „Wird ein Wirtschaftsgut aus dem Gesamthandsvermögen einer Personengesellschaft mit Zustimmung aller Gesellschafter derart entnommen, dass es in das Eigentum nur eines ...mehr

Überblick Der Vordruck BBW 2c/16 – Gebäudestandard Nichtwohnen kommt zur Anwendung für (die Zeilennummern verweisen auf die Anlage Grundstück zur Feststellungserklärung 2016): Banken und ähnliche Geschäftshäuser, Bürogebäude/Verwaltungsgebäude Gebäudearten 5.2-6.1 laut Zeile 72 Gemeindezentren/Vereinsheime, Saalbauten/Veranstaltungsgebäude, Kindergärten, Schulen Gebäudearten 7.1...mehr

Rz. 434 Entwicklungen der letzten Jahre zeigen, dass ausländische Investoren auf den deutschen Immobilienmarkt drängen. Sie bedienen sich hierbei – seitdem der EuGH[1] dies zugelassen hat – ausländischer Gesellschaftsformen.[2] Folgende Konstellationen sind denkbar (wobei die Ltd. synonym für die Kapitalgesellschaft ausländischen Rechts steht).[3] Eine Ltd. ist Kommanditistin...mehr

Rz. 425 In dem Grundsatzurteil v. 17.3.1966,[1] dem sog. "Gepräge"-Urteil, traf der BFH die Feststellung, dass die Tätigkeit einer GmbH & Co. KG stets sogar bei reiner Vermögensverwaltung einen Gewerbebetrieb darstelle, wenn die geschäftsführende GmbH der alleinige Gesellschafter ist. Diese jahrzehntelange Rechtsauffassung hat der Große Senat des BFH mit Beschluss v. 25.6.198...mehr

Um das Korrekturverfahren nach VDI 2077 durchführen zu können, muss zuerst der sog. Korrekturwärmeanteil ermittelt werden. Das ist der Rohrwärmeanteil, der auf die Verbraucher aufgeteilt wird. Bei dem Beispiel des Mehrfamilienhauses mit 6 Wohnungen betrug der Brennstoffverbrauch 18.000 kWh (aus...mehr

§ 9 Abs. 2 Satz 2 HeizKV sieht eine Ausnahme von der Erfassung mit Wärmezählern vor, wenn die Messung der Wärmemenge mit einem unzumutbaren Aufwand verbunden ist. Nur in solchen Fällen dürfen die Kosten mit den Formeln rechnerisch getrennt werden. Ein entscheidender Gesichtspunkt bei der Bestimmung des unverhältnismäßig hohen Aufwands ist die Größe des Gebäudes. Bei kleinere...mehr

Rz. 529 Die einheitliche Feststellung des Gewinns der GmbH & Co. KG ist für die Gewerbeertragsteuer ebenfalls maßgebend. Der Gewinn ist jedoch um die Hinzurechnungen (§ 8 GewStG) zu erhöhen und um die Kürzungen (§ 9 GewStG) zu verringern. Gemäß vorstehendem Geprägegrundsatz ist auch eine grundstücksverwaltende GmbH & Co. KG per se ein Gewerbebetrieb. Die gewerbesteuerliche Me...mehr

Rz. 430 Es gelten folgende Grundsätze: Ist die KG, bei der eine GmbH als Komplementärin beteiligt ist, bereits ein gewerbliches Unternehmen kraft gewerblicher Betätigung (§ 15 Abs. 1 Nr. 1 EStG), so bedarf es keiner weiteren gewerblichen Prägung, damit die Gesellschafter – sofern sie die Voraussetzung der Mitunternehmergesellschaft erfüllen – Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzi...mehr

Dazu gehören sämtliche laufend wiederkehrenden Verbindlichkeiten, deren Erhebung auf öffentlichem Recht beruht, namentlich die Grundsteuer. Diese kann in der vollen Höhe angesetzt werden. Im Fall einer Grundsteuervergünstigung darf nur die tatsächlich gezahlte Grundsteuer angesetzt werden. Hinweis Grundsteuernachforderungen ebenfalls Betriebskosten Ferner zählen auch Grundsteu...mehr

In verschiedenen Gemeinden werden die Gebühren der Müllabfuhr in Form sog. "Müllmarken" erhoben, die der Benutzer erwerben muss. In diesem Fall liegen keine Betriebskosten vor, da die Kosten nicht dem Eigentümer entstehen, sondern vom Mieter üblicherweise außerhalb der Miete unmittelbar getragen werden. Praxis-Tipp Zurückgelassener Sperrmüll Die Kosten für die Beseitigung des ...mehr

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Mit der Verordnung über die Änderung der Heizkostenabrechnung vom 24.11.2021 wurden die Vorgaben der EU-Energieeffizienzrichtlinie vom 11.12.2018 in nationales Recht umgesetzt. Die wesentlichsten Neuerungen: Installationspflicht nach § 5 Abs. 2 HeizKV Ab 1.12.2021 wird der Gebäudeeigentümer verpflichtet, fernablesbare Zähler und Heizkostenverteiler zu installieren (§ 5 Abs. 2...mehr

Zur Frage, wer für Gebrauchsbeeinträchtigungen der Mieträume durch Tauben verantwortlich und damit für entsprechende Abwehrmaßnahmen zuständig ist, siehe den Beschluss des BayObLG v. 26.6.1998 (RE-Miet 2/98, WuM 1998, 552), wonach es u. a. auf die bauliche Gestaltung der Außenfassade ankommen kann. Bei Ungezieferbefall mit einem Vorratsschädling müssen die Mieter nachweisen, ...mehr

Der Vermieter ist ohne konkreten Anlass ebenso nicht verpflichtet, mittels Rohrfräse oder Videokamera Prüfungen vorzunehmen, ob in Abwasserleitungen Wurzeln eingedrungen sind, die möglicherweise zum Wassereintritt in den vermieteten Kellerräumen führen können. Insofern stellt es keinen Mangel der Mietsache dar, dass aufgrund von Bäumen auf dem Grundstück Wurzeln in Rohrleitu...mehr

Zur Pflege gärtnerisch angelegter Flächen i. S. v. § 2 Nr. 10 BetrKV gehört insbesondere das Rasenmähen, das Düngen, Bewässern und Säubern der Rasenfläche, Unkraut entfernen, erforderlichenfalls auch das Nachsäen bzw. die Neuanlage der Rasenfläche, das Beschneiden der Bepflanzung (Hecken, Büsche und Bäume), das Fällen von kranken oder morschen Bäumen und Sträuchern einschließlich de...mehr

Darunter fallen die in den Nummern 1 bis 16 nicht genannten Betriebskosten, insbesondere die Betriebskosten von Nebengebäuden, Anlagen und Einrichtungen. In Betracht kommen folgende: Kosten für Müllschlucker oder maschinelle Müllbeseitigungsanlagen, z. B. Kosten für das Erneuern der Behälter, für die Reinigung und Wartung der Anlage. Kosten für Feuerlöschgeräte, z. B. Wartungs...mehr

Hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Sanderneuerung, der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen. Hinweis Umlage auch, wenn Garten nicht genutzt wird Die Gartenpflege dient der Pflege des Erscheinun...mehr

Zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen. Kosten für nicht öffentliche Maßnahmen können anfallen, wenn die Gemeinde von ihrer Befugnis Gebrauch gemacht hat, den Anliegern die Reinigungspflicht ganz oder teilweise aufzuerlegen und öffentliche Einricht...mehr

Praxis-Beispiel Vermietetes Grundstück als schädliches Verwaltungsvermögen Der Erblasser E vererbt seinen Betrieb an die Tochter T. Zum betrieblichen Vermögen gehören zwei Grundstücke. Das Grundstück G1 ist an einen Supermarkt vermietet. Das Grundstück G2 nutzt E ausschließlich für betriebliche Zwecke. Lösung Das Grundstück G2 rechnet nicht zum Verwaltungsvermögen. Dagegen gehö...mehr

In § 13a Abs. 9 ist nun ein Vorwegabschlag für Familienunternehmen vorgesehen. Dieser beträgt höchstens 30 %. Der Vorwegabschlag darf diese Grenze nicht übersteigen. Für die Inanspruchnahme des Vorwegabschlags muss kein Antrag gestellt werden. Aber es besteht für den Erwerber die Verpflichtung, die Voraussetzungen für den Vorwegabschlag nachzuweisen.[1] Praxis-Tipp Pauschaler ...mehr

In § 13b Abs. 1 ErbStG wird das begünstigungsfähige Vermögen definiert, für das grundsätzlich eine Verschonung nach § 13a ErbStG und § 13c ErbStG oder im Rahmen einer individuellen Verschonungsbedarfsprüfung nach § 28a ErbStG in Betracht kommt. Die Bestimmung von Vermögensgegenständen zu einer wirtschaftlichen Einheit erfolgt im Rahmen der Bewertung dieser wirtschaftlichen E...mehr

Von einer Nachversteuerung ist abzusehen, wenn bei der Veräußerung von wesentlichen Betriebsgrundlagen oder der Veräußerung von wesentlichen Wirtschaftsgütern der Veräußerungserlös innerhalb der nach § 13a Abs. 1 Nr. 1 bis 3 ErbStG begünstigungsfähigen Vermögensart verbleibt. Dies sind im Einzelnen:[1] a) Land- und forstwirtschaftliches Vermögen b) Betriebsvermögen c) Anteile a...mehr

Die Optionsverschonung ist nun in § 13a Abs. 10 ErbStG geregelt. Bei der Optionsverschonung wird das begünstigte Vermögen in voller Höhe steuerbefreit. Es kommt somit ein 100 %iger Verschonungsabschlag zum Ansatz. Um in den Genuss der Optionsverschonung zu kommen, muss der Erwerber einen schriftlichen Antrag stellen, der aber nach Zugang beim Erbschaftsteuerfinanzamt nicht me...mehr

Liegt der zivilrechtliche Abfindungswert bei maximal 70 % des Verkehrswerts kommt der volle Abschlag von 30 % zur Anwendung. Dagegen verringert sich der Vorwegabschlag, wenn der Gesellschaftsvertrag einen anderen Abfindungswert vorsieht. Praxis-Beispiel Vorwegabschlag bei einem Abfindungswert von 20 % des gemeinen Werts Der Vater V hinterlässt seiner Tochter T einen Mitunterneh...mehr

In § 13a Abs. 9 Satz 5 ErbStG ist ein Wegfall der Steuerbefreiung vorgesehen. Demnach entfällt die Steuerbefreiung mit Wirkung für die Vergangenheit, wenn die Voraussetzungen nicht über einen Zeitraum von 20 Jahren nach Entstehung der Steuer eingehalten werden. Dies kann z. B. der Fall sein, wenn[1] a) der Gesellschaftsvertrag oder die Satzung in der Weise geändert werden, da...mehr

Bei der Regelverschonung bleiben 85 % des begünstigten Vermögens nach § 13b Abs. 2 ErbStG steuerfrei. Es zählt hier also nicht das begünstigungsfähige Vermögen gem. § 13b Abs. 1 ErbStG, sondern erst das daraus errechnete begünstigte Vermögen gem. § 13b Abs. 2 ErbStG. Damit unterliegen 15 % immer der Besteuerung. Praxis-Beispiel Regelverschonung Der Vater V verstirbt und hinter...mehr

a) Überblick In § 28a ErbStG ist eine sogenannte Verschonungsbedarfsprüfung vorgesehen. Die Vorschrift regelt die Bedürfnisprüfung in Erwerbsfällen ab einer bestimmten Größenordnung. Wurde der Schwellenwert überschritten und vom Erwerber des begünstigten Vermögens kein Antrag auf § 13c ErbStG gestellt (dieser führt dazu, dass die Verschonungsbedarfsprüfung keine Anwendung find...mehr

Das Jahressteuergesetz 2020 sieht – um einen ungerechtfertigten steuerlichen Vorteil durch den unbegrenzten Abzug von Schulden und Lasten zu vermeiden – folgende Änderungen für den Schuldenabzug vor. Es werden Schulden und Lasten anteilig gekürzt, die nicht in einem wirtschaftlichen Zusammenhang mit einzelnen Vermögensgegenständen stehen. Dies sind z. B. Pflichtteilsverbindlic...mehr

Überblick Kernstück der Erbschaftsteuerreform 2016 war die Neugestaltung der Vergünstigungen für Betriebsvermögen. Seit dem 1.7.2016 hat der Erwerber grundsätzlich die Möglichkeit, zwischen zwei Verschonungsmaßnahmen zu wählen. Er kann sich für einen 85 %igen Verschonungsabschlag entscheiden. Hier erfolgt dann eine 15 %ige Besteuerung, wobei bei dieser noch ein Abzugsbetrag ...mehr

Am 16.12.2022 hat der Bundesrat dem Jahressteuergesetz 2022 zugestimmt. Durch das Jahressteuergesetz wurden auch Änderungen im Bewertungsgesetz vorgenommen. Mit diesen Änderungen werden insbesondere das Ertrags- und Sachwertverfahren zur Bewertung bebauter Grundstücke sowie die Verfahren zur Bewertung in Erbbaurechtsfällen und Fällen mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden a...mehr

Auch der gleitende Abzugsbetrag gem. § 13a Abs. 2 ErbStG bleibt n.ach der Erbschaftsteuerreform unverändert bestehen. Hierbei entspricht die Vorschrift inhaltlich dem bisherigen § 13a Abs. 2 ErbStG. Der Abzugsbetrag findet nur Berücksichtigung bei der Inanspruchnahme der 85 %igen Steuerbefreiung. Er beträgt 150.000 EUR. Aber er verringert sich gem. § 13a Abs. 2 Satz 2 ErbStG...mehr

Auch nach der Erbschaftsteuerreform sind die Behaltensregelungen zu beachten. Diese finden sich in § 13a Abs. 6 ErbStG. Demnach fallen der Verschonungsabschlag und der Abzugsbetrag mit Wirkung für die Vergangenheit weg, soweit der Erwerber innerhalb einer Behaltensfrist gegen bestimmte Tatbestände verstößt. Dabei gilt für den 85 %igen Verschonungsabschlag eine fünfjährige Beh...mehr

Bei Raum- und Gebäudekosten ist wie folgt zu unterscheiden: Kosten für gemietete oder gepachtete Räumlichkeiten und Grundstücke sind einschließlich Nebenkosten in Zeile 38 einzutragen. Kosten für zum Betriebsvermögen gehörende Gebäude – ausgenommen Schuldzinsen und Abschreibungen – sind in Zeile 40 zu erfassen. In Zeile 39 sind (Miet-) Aufwendungen für eine doppelte Haushaltsfü...mehr

In den Zeilen 1 bis 8 hat der Steuerpflichtige in den Zeilen 1 und 2 seinen Namen und Vornamen anzugeben; in Zeile 3 die Steuernummer des Betriebs einzutragen; dieser Eintrag hat vor allem dann Bedeutung, wenn dem Steuerpflichtigen für den Betrieb eine andere Steuernummer als diejenige für die Einkommensteuer zugeteilt wurde oder wenn mehrere Betriebe vorliegen; in Zeile 4 ein ...mehr

Zeile 71 nimmt mit negativem Vorzeichen nicht abziehbare Beträge auf. Nach den Erläuterungen zum Formular fallen hierunter Aufwendungen, die in den vorstehenden Zeilen bereits als Betriebsausgaben erfasst wurden, den Gewinn jedoch nicht mindern dürfen. Als Beispiele werden unangemessene Aufwendungen nach § 4 Abs. 5 Satz 1 Nr. 7 EStG, etwa für einen "überdimensionierten Firme...mehr

Darlehensgewährung ...: Werden anlässlich einer Ausgliederung die eingebrachten Vermögenswerte nicht nur als Stammeinlage und Leistung in die Kapitalrücklage, sondern zugleich auch als Darlehensforderung des Einbringenden gebucht, besteht seit dem 1.1.2023, soweit der Darlehensbetrag – wie in der Regel – mehr als 10 % des Nennbetrags des gewährten Geschäftsanteils übersteigt, j...mehr

Rz. 103 § 2 Nr. 1 BetrKV Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer. Maßgeblich ist, dass es sich um öffentliche Lasten handelt, die auf dem Grundstück selbst ruhen. Das sind einmal die Grundsteuern (OLG Hamm, Urteil v. 26.4.2005, 7 U 48/04, MietRB 2005, 229; Blank/Börstinghaus,§ 556 Rn. 9), die in voller Höhe an den Mieter der...mehr

Rz. 1 § 556 gilt für sämtliche Wohnraummietverhältnisse, auch für Wohnungen, die nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden sind (§ 549 Abs. 2 Nr. 1), für Einliegerwohnungen (§ 549 Abs. 2 Nr. 2), für Personen mit dringendem Wohnbedarf angemietete Wohnungen (§ 549 Abs. 2 Nr. 3) und für Wohnraum in einem Studenten- und Jugendwohnheim (§ 549 Abs. 3). § 556 gilt auch für ...mehr

Rz. 18 Die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter muss ausdrücklich vereinbart werden. Die Vereinbarung muss zudem eindeutig sein, insbesondere wenn sie in Formularverträgen enthalten ist. In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die – auch formularmäßige – Vereinbarung, dass dieser "die Betriebskosten" zu tragen hat. Auch ohne Beifügung...mehr

Rz. 7 Der Mieter ist während des Mietverhältnisses ohnehin berechtigt, die Einrichtungen, mit denen er die Mietsache versehen hat, wegzunehmen. Einer Regelung bedurfte es nur für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses. Das Wegnahmerecht des Mieters nach Beendigung des Mietverhältnisses, das in § 539 Abs. 2 geregelt ist, entsteht aufschiebend bedingt mit Abschluss des...mehr

Rz. 24 Betriebskosten sind die Aufwendungen des Vermieters, die mit der Nutzung der Wohnung in unmittelbarem Zusammenhang stehen (z. B. Wasserversorgung, Entwässerung, Hausreinigung, Kosten des Hausstroms, Heizung, Fahrstuhl) sowie diejenigen, die durch den Gebrauch des Grundstücks und des Gebäudes verursacht werden (z. B. öffentliche Lasten, Sach- und Haftpflichtversicherun...mehr

Rz. 68 Der Mieter hat gegenüber dem Vermieter einen Anspruch auf Abrechnung über die Betriebskostenvorauszahlungen. Hat der Vermieter bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2) eine Betriebskostenabrechnung nicht erstellt, so steht dem Mieter ein Anspruch auf Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung zu. Der Abrechnungsanspruch entsteht mit Eintritt der...mehr

Rz. 58 a) Grundsteuer Bei der Betriebskostenabrechnung für ein teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutztes Grundstück bedarf es bezüglich der Umlage der Grundsteuer keines Vorwegabzugs für die gewerblich genutzten Einheiten, weil die Praxis der Grundsteuererhebung zur Festsetzung des Einheitswertes auf einen lange zurückliegenden Zeitpunkt dazu führt,, dass die konkre...mehr

Rz. 114 § 2 Nr. 3 BetrKV Die Kosten der Entwässerung, hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe. Unter den Begriff "Wassergeld" fallen auch die Kosten für die Entwässerung (LG Berlin, Urteil v. 20.11.1995, 62 S 210/95, GE 1996...mehr

Rz. 40 Zum anderen kann die Höhe der Kosten gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen. Der Vermieter muss vermeidbare Kosten auch tatsächlich vermeiden. Das bedeutet allerdings nicht, dass der Vermieter stets das billigste Angebot auswählen muss (Geldmacher, Wohnungsbaurecht, September 2001, Mietrecht, § 556 Anm. 8). Denn neben dem Preis dürfen auch andere Gesichtspunkte ...mehr

Rz. 175 § 2 Nr. 10 BetrKV Die Kosten der Gartenpflege, hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen. Zu den Kosten der Pflege von Gärten z...mehr

Rz. 88 Die Fälligkeit des Anspruchs aus der Abrechnung setzt zunächst den Zugang einer ordnungsgemäß erstellten und nachvollziehbaren Abrechnung voraus (BGH, Urteil v. 8.3.2006, VIII ZR 78/05, GE 2006, 502; BGH, Urteil v. 9.3.2005, VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499; BGH, Urteil v. 11.11.2004, IX ZR 237/03, NJW-RR 2005, 487). Für Betriebskostenabrechnungen ist keine Form vorgesch...mehr