Fachbeiträge & Kommentare zu Gebäude

Vollverschleiß eines Gebäudes: Hierunter fallen nicht nur Kosten für die erstmalige Herstellung eines Gebäudes, sondern auch Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten bei Vollverschleiß eines Gebäudes, d.h. wenn durch die Instandsetzungsmaßnahmen unter Verwendung der bestehenden Bausubstanz ein neues Gebäude hergestellt wird. Vollverschleiß eines Gebäudes liegt vor, wenn ...mehr

a) Vergrößerung der Nutzfläche Eine Erweiterung eines Gebäudes liegt vor bei einer – wenn auch nur geringfügigen – Vergrößerung der nutzbaren Fläche oder Substanzmehrung, die eine Erweiterung der Nutzungsmöglichkeit eines Gebäudes zur Folge hat[7]. Maßgeblich für eine Vergrößerung der nutzbaren Fläche ist allein die bauliche Vergrößerung – unabhängig davon, ob die vergrößerte ...mehr

Erhaltungsaufwendungen, Anschaffungs-/Herstellungskosten oder anschaffungsnahe Herstellungskosten? Dipl.-Finw. Karl-Heinz Günther, StB[*] Die steuerrechtliche Einordnung von Aufwendungen für ein einkünfterelevant genutztes Gebäude als sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen oder lediglich im Wege der AfA berücksichtigungsfähige Anschaffungskosten, Herstellungskosten oder ans...mehr

Was zu den HK eines Gebäudes gehört, ist in § 255 Abs. 2 S. 1 HGB geregelt. HK liegen vor bei der Herstellung eines Gebäudes, der Erweiterung eines Gebäudes und bei einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung eines Gebäudes. Beachten Sie: Wird ein Gebäude in unterschiedlicher Weise genutzt und besteht es deshalb aus mehreren Wirtschaftsgütern, ...mehr

Eine wesentliche Verbesserung liegt erst dann vor, wenn die Maßnahmen zur Instandsetzung und Modernisierung eines Gebäudes in ihrer Gesamtheit über eine zeitgemäße substanzerhaltende (Bestandteil-)Erneuerung hinaus den Gebrauchswert des Gebäudes gegenüber dem ursprünglichen Zustand insgesamt deutlich erhöhen. Bei betrieblich genutzten Gebäuden kommt es primär darauf an, ob ba...mehr

Der letzte Abschnitt des BMF-Schreibens stellt nochmals die für die Feststellungslast geltenden Regularien heraus. Die Feststellungslast für Tatsachen, die eine Behandlung von Aufwendungen als AK/HK begründen, trägt das FA. Erhöhte Mitwirkungspflicht: Soweit das FA nicht dazu in der Lage ist, den Zustand eines Gebäudes im Zeitpunkt der Anschaffung oder den ursprünglichen Zusta...mehr

AK eines Gebäudes sind nach § 255 Abs. 1 HGB Aufwendungen, die geleistet werden, um das Gebäude zu erwerben und es in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, soweit sie dem Gebäude einzeln zugeordnet werden können. Im ersten Teil des BMF-Schreibens geht es schwerpunktmäßig um die Frage, unter welchen Voraussetzungen Aufwendungen als AK zur Versetzung eines Gebäudes in einen...mehr

Bei einer Substanzmehrung werden bisher nicht vorhandene Bestandteile oder Anlagen in ein Gebäude eingefügt und dadurch die Nutzungsmöglichkeit des Gebäudes erweitert, ohne dass zugleich seine nutzbare Fläche vergrößert wird, z.B. wenn eine Außentreppe errichtet, eine Sonnenmarkise angebracht oder eine Sauna eingebaut wird. Keine zu einer Erweiterung der Nutzungsmöglichkeit f...mehr

Ein Gebäude ist subjektiv funktionstüchtig, wenn es für die konkrete Zweckbestimmung des Erwerbers (z.B. als Mietwohnung, als Büro oder als eigengenutzte Wohnung) nutzbar ist. Investitionen zur Herstellung dieser Zweckbestimmung führen daher zu AK. Dies wäre z.B. der Fall, wenn der Steuerpflichtige ein bisher zu Wohnzwecken genutztes Gebäudes erwirbt und die Räume künftig al...mehr

Instandsetzungs- oder Modernisierungsaufwendungen, die nicht als Folge der Versetzung in einen betriebsbereiten Zustand bereits zu den AK gehören (s. vorstehend unter II 1.), sind HK, wenn sie zu einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung eines Gebäudes führen. Beachten Sie: Dies gilt auch, wenn oder soweit ein Gebäude unentgeltlich erworb...mehr

Eine Erweiterung eines Gebäudes liegt vor bei einer – wenn auch nur geringfügigen – Vergrößerung der nutzbaren Fläche oder Substanzmehrung, die eine Erweiterung der Nutzungsmöglichkeit eines Gebäudes zur Folge hat[7]. Maßgeblich für eine Vergrößerung der nutzbaren Fläche ist allein die bauliche Vergrößerung – unabhängig davon, ob die vergrößerte nutzbare Fläche auch tatsächli...mehr

Ein Gebäude ist objektiv nicht funktionstüchtig, wenn für den Gebrauch wesentliche Teile des Gebäudes (auch aufgrund von eingetretenem Verschließ) nicht nutzbar sind. Dies ist z.B. der Fall, wenn ein Wohngebäude nach dem Erwerb aufgrund einer nicht funktionierenden Heizung nicht zu Wohnzwecken nutzbar ist. Entsprechende Aufwendungen führen dann zu AK[5].mehr

Eine deutliche Erhöhung des Gebrauchswerts kann auch durch eine Sanierung in Raten erfolgen. Eine solche liegt vor, wenn Baumaßnahmen, die innerhalb eines Veranlagungszeitraumes oder eines Wirtschaftsjahres durchgeführt werden, zwar für sich gesehen noch nicht zu einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung führen, aber Teil einer Gesamtmaßn...mehr

Sachlicher Zusammenhang...: Aufwendungen, die für sich genommen teils AK/HK und teils Erhaltungsaufwendungen sind, stellen insgesamt AK/HK dar, wenn die zugrunde liegenden Arbeiten in einem sachlichen Zusammenhang stehen. Das ist der Fall, wenn die einzelnen Baumaßnahmen (die sich auch über mehrere Jahre erstrecken können) bautechnisch ineinandergreifen. ... bei bautechnische...mehr

Unentgeltlicher Erwerb: Aufwendungen für Baumaßnahmen, die ein Gebäude in einen betriebsbereiten Zustand versetzen, führen bei einem unentgeltlichen Erwerb mangels Anschaffung nicht zu AK, d.h. derartige Aufwendungen führen entweder zu sofort abziehbaren Erhaltungsaufwendungen oder zu HK (s. hierzu im Einzelnen nachfolgend unter III). Die Behandlung als anschaffungsnahe HK (§ 6...mehr

Sind bei einer umfassenden Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahme sowohl Arbeiten zur Versetzung in einen betriebsbereiten Zustand, zur Erweiterung eines Gebäudes oder Arbeiten, die zu einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung führen, als auch Erhaltungsarbeiten durchgeführt worden, sind die hierauf jeweils entfallenden Aufwendungen gr...mehr

Unterschiedliche Zeitpunkte: Als ursprünglicher Zustand gilt der Zustand eines Gebäudes zu unterschiedlichen Zeitpunkten: bei Herstellung/Anschaffung: der Zeitpunkt der Herstellung/Anschaffung bei entgeltlichem Erwerb; unentgeltlichem Erwerb (z.B. durch Schenkung oder als Erbe): der Zeitpunkt, zu dem der Rechtsvorgänger das Gebäude hergestellt oder entgeltlich erworben hat; Ent...mehr

Überblick Die schwarz-rote Koalition hat sich auf Eckpunkte für eine Reform des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) geeinigt. Unter anderem soll die 65-Prozent-Regel abgeschafft werden. Bis Anfang April soll das Kabinett einen Gesetzentwurf beschließen. Das ist geplant. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG 2024), oft als Heizungsgesetz bezeichnet, war eines der umstrittensten Projekte der...mehr

Dipl.-Finw. Karl-Heinz Günther, StB[*] Die steuerrechtliche Einordnung von Aufwendungen für ein einkünfterelevant genutztes Gebäude als sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen oder lediglich im Wege der AfA berücksichtigungsfähige Anschaffungskosten, Herstellungskosten oder anschaffungsnahe Herstellungskosten ist in der Besteuerungspraxis – insbesondere im Bereich der Einkün...mehr

Einlage: Sind die Voraussetzungen für eine Zuordnung eines Grundstücksteils zum gewillkürten PV in den Grenzen des § 8 EStDV n.F. nicht mehr erfüllt, ist der Grundstücksteil wieder in das BV einzulegen. Bewertung: Die Bewertung der Einlage erfolgt zum Teilwert, § 6 Abs. 1 Nr. 5 EStG. Dabei entspricht der Teilwert den Wiederbeschaffungskosten. Mithin sind Anschaffungsnebenkost...mehr

Investitionen im Zusammenhang mit der Erzielung von Gewinn- oder Überschusseinkünften dienenden Gebäuden führen in der Besteuerungspraxis hinsichtlich ihrer einkommensteuerlichen Behandlung häufig zu Rechtsstreitigkeiten. Denn sie können zwar als Erhaltungsaufwendungen sofort als Betriebsausgaben oder Werbungskosten (WK) absetzbar (oder unter den Voraussetzungen des § 82b ES...mehr

Keine sachliche Notwendigkeit: Das Festhalten des Verordnungsgebers an § 8 EStDV verwundert. Nach dem Beschluss des Großen Senats des BFH vom 26.11.1973 besteht kein sachlicher Grund mehr, Grundstücksteile von untergeordnetem Wert zu privilegieren.[27] Seitdem ist anerkannt, bei einem einheitlichen zivilrechtlichen Grundstück steuerlich zwischen durch die jeweilige Nutzung b...mehr

§ 8 S. 1 EStDV n.F. formuliert als statische Grenze für einen Grundstücksteil eine Fläche von 30 m2. Fraglich ist, wie diese Flächengröße zu bestimmen ist. Ebenso wenig ist ersichtlich, welche Grundstücksteile in die Berechnung der maßgeblichen Wertgrenze i.H.v. 40.000 EUR eingehen. Die Verordnungsgeber verhält sich in der Begründung hierzu nicht. Unbebaute Grundstücke: Sind ...mehr

Der Begriff des Gebäudes bestimmt sich dabei nach der Verkehrsauffassung, nicht nach der Ausweisung im Grundbuch als einheitliches Gebäude.[1] Danach werden Reihenhäuser oder Doppelhaushälften als selbstständige Gebäude angesehen.[2] Verfügt ein Reihenhaus oder eine Doppelhaushälfte über 2 Wohnungen und wird die eine vom Vermieter selbst bewohnt und die andere vermietet, kann...mehr

Rz. 26 Bürgerlich-rechtlich werden bestimmte Rechte dem Eigentum am Grundstück gleichgestellt (grundstücksgleiche Rechte). Zu ihnen gehört u. a. das Erbbaurecht, auf das nach Maßgabe des § 11 Abs. 1 des Gesetzes über das Erbbaurecht (Erbbaurechtsgesetz – ErbbauRG) – früher Verordnung über das Erbbaurecht – (ErbbauVO) – v. 15.1.1919 (RGBl 1919, 72), zuletzt geändert durch Ar...mehr

Rz. 30 Bei der Aufhebung des Erbbaurechts erhält der Eigentümer des Grundstücks die volle Rechtsmacht über das Grundstück zurück. Dieser Rechtsvorgang ist mit einem Rückerwerb von Miteigentumsanteilen an einem Grundstück durch den früheren Alleineigentümer vergleichbar. Ein mangels Rechtsträgerwechsel nicht steuerbarer Vorgang liegt vor, wenn der Grundstückseigentümer ein ih...mehr

Rz. 19 Der bürgerlich-rechtliche Grundstücksbegriff erfährt grunderwerbsteuerrechtlich durch § 2 Abs. 1 S. 2 GrEStG eine Korrektur. So werden Maschinen und sonstige Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören, nicht zu den Grundstücken gerechnet;[1] sie sind demzufolge von der Besteuerung ausgenommen. Die zu einer Betriebsanlage gehörenden Vorrichtungen müss...mehr

Rz. 51 Nach § 1 Abs. 1 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz) [1] kann nach Maßgabe dieses Gesetzes an Wohnungen Wohnungseigentum und an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes Teileigentum begründet werden. Unter Wohnungseigentum versteht man danach das Sondereigentum an einer Wohnung, verbunden mit dem Miteigentu...mehr

Der Vermieter muss in der Kündigung angeben, dass er die Kündigung gerade auf sein Sonderkündigungsrecht stützt, ansonsten ist sie unwirksam. Es reicht insbesondere nicht aus, dass dem Mieter bekannt ist, dass der Vermieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen möchte. Ist die Kündigung unwirksam, kann der Vermieter aber erneut kündigen. Will der Vermieter wegen ei...mehr

Im Gebäude dürfen nicht mehr als 2 Wohnungen vorhanden sein. Für die Beurteilung, ob in einem Gebäude mehr als 2 Wohnungen vorhanden sind, ist wiederum die Verkehrsanschauung maßgebend. Auf eine eventuelle baurechtswidrige Errichtung kommt es nicht an, weil trotz Baurechtswidrigkeit eine tatsächliche Wohnnutzung erfolgen kann. Unter einer Wohnung wird gemeinhin ein selbststä...mehr

Der Vermieter muss in der von ihm selbst bewohnten Wohnung nicht seinen Lebensmittelpunkt haben.[1] Allerdings ist wegen des Normzwecks eine Nutzungsintensität zu fordern, die die Gefahr erhöhter Spannungen möglich erscheinen lässt. Insoweit dürfte eine Nutzung lediglich an den Wochenenden bereits ausreichen. Bereits sachlogisch kann das Sonderkündigungsrecht dann nicht ausg...mehr

Nach der Bestimmung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen, wenn er "die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt". Eigenbedarf stellt also ebenfalls ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses dar. Praxis-Beispiel Die pflegebedürftige Mut...mehr

Rz. 6 Das Zivilrecht kennt wesentliche Bestandteile [1] und sog. einfache Bestandteile [2] an einem Grundstück. Die wesentlichen Bestandteile eines Grundstücks[3] werden vom Eigentum am Grundstück mit umfasst und sind besonderen Verkehrsvorgängen nicht zugänglich. Die einfachen Bestandteile können Gegenstand besonderer Rechte sein und teilen i. d. R. das Schicksal der Hauptsac...mehr

Rz. 28 Die Behandlung des Erbbaurechts als grundstücksgleiches Recht bzw. eigenständiges Grundstück i. S. d. § 2 GrEStG hat zur Folge, dass die Tatbestände des § 1 GrEStG sinngemäß entsprechend auf Erbbaurechte anzuwenden sind.[1] Der Grundtatbestand des § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG liegt demnach vor, wenn durch ein Rechtsgeschäft der Anspruch auf Übertragung des Erbbaurechts an ...mehr

Angemessen ist eine wirtschaftliche Verwertung dann, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird.[1] Bereits aufgrund der unbestimmten (Rechts-)Begriffe "vernünftig" und "nachvollziehbar" drängt sich auf, dass stets die nicht verallgemeinerungsfähigen Maßgaben des konkreten Einzelfalls entscheidend sind. Im Einzelfall kann es jedenfalls angemessen se...mehr

Rz. 46 Mit § 2 Abs. 3 GrEStG weicht der grunderwerbsteuerliche Grundstücksbegriff vom bürgerlich-rechtlichen Grundstücksbegriff ab, indem mehrere Grundstücke oder Teile eines Grundstücks zu einer grunderwerbsteuerlich relevanten Einheit zusammengefasst werden können. Der Begriff der wirtschaftlichen Einheit wird nicht nur in § 2 Abs. 3 GrEStG, sondern auch in § 2 BewG verwen...mehr

Hat der Vermieter selbst keine Wohnung, kann er wegen Eigenbedarfs kündigen. Voraussetzung ist lediglich, dass vernünftige Gründe für die Begründung eines eigenen Hausstands bestehen. Dies ist zweifellos dann der Fall, wenn der Vermieter aus dem Eltern- oder Schwiegereltern-Haus ausziehen möchte, seine bisherige Wohnung verloren hat – unerheblich, ob verschuldet oder unverschu...mehr

Pflichtverletzungen des Mieters, die zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen, stellen in aller Regel auch einen Grund für die ordentliche Kündigung dar. Wird außerordentlich gekündigt, sollte stets auch hilfsweise ordentlich gekündigt werden. Ggf. sieht das Gericht im Räumungsrechtsstreit keinen wichtigen Grund für eine außerordentliche K...mehr

Ein auf vernünftige, nachvollziehbare Gründe gestützter Eigennutzungswunsch rechtfertigt die Kündigung des Mietverhältnisses nur dann, wenn er vom Vermieter auch ernsthaft verfolgt wird und bereits hinreichend bestimmt und konkretisiert ist. Eine bislang nur vage oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgte Nutzungsabsicht rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung noch nicht.[1...mehr

Nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn der Mieter seine Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Dem Mieter muss hinsichtlich der Pflichtverletzung also zunächst ein Verschuldensvorwurf zu machen sein. Dem Pflichtverstoß muss somit Vorsatz oder Fahrlässigkeit zugrunde liegen. Unzurechnungsfähigkeit Im Hinblick auf den Versc...mehr

Kündigt der Vermieter eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs, so hat er dem Mieter eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage ihm zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, zur Anmietung anzubieten. Auf andere Wohnungen erstreckt sich die Anbietpflicht nicht. Kommt der Vermieter seiner Anbietpflicht nicht nach, führt dies allerdings nicht...mehr

In seltenen Fällen kommt es erst gar nicht zum Vollzug des Mietverhältnisses, weil dieses bereits vor Einzug des Mieters beendet wird. Praxis-Beispiel Kündigung vor Einzug Mieter und Vermieter schließen am 1.7.2025 einen Mietvertrag ab. Das Mietverhältnis soll zum 1.11.2025 beginnen. Kurz nach Abschluss des Vertrags verschlechtert sich der gesundheitliche Zustand der Mutter de...mehr

§ 573 BGB sieht ein Abmahnerfordernis nicht vor. In Rechtsprechung und Literatur wird jedoch überwiegend vertreten, dass Vertragsverletzungen ihr besonderes Gewicht dadurch erhalten, dass sie trotz Abmahnung wiederholt oder fortgesetzt werden. Aus diesem Grund wird eine Abmahnung jedenfalls bei leichteren, nicht dagegen bei gewichtigen Vertragsverstößen als erforderlich ange...mehr

Bei der ordentlichen fristgemäßen Kündigung eines Mietverhältnisses über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als 2 Wohnungen, kann der Vermieter auch dann kündigen, wenn er kein berechtigtes Interesse an der Kündigung nach der Bestimmung des § 573 BGB hat. Will der Vermieter ein derartiges Mietverhältnis also "grundlos" beenden, muss e...mehr

Rz. 1 Es liegt auf der Hand, dass der Definition des Grundstücks im Grunderwerbsteuerrecht und damit § 2 GrEStG eine zentrale Bedeutung zukommt. Der Grundstücksbegriff ist Bestandteil der tatbestandsmäßigen Voraussetzungen der einzelnen Steuertatbestände, die sich jeweils auf inländische Grundstücke beziehen. Gleichzeitig ist er auch Ausgangspunkt für die Ermittlung der Beme...mehr

Grundsätzlich kann der Vermieter von Wohnraum das Mietverhältnis nur dann ordentlich fristgemäß kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses gemäß der Bestimmung des § 573 BGB hat. Dieses berechtigte Interesse liegt stets bei schuldhaften Pflichtverletzungen des Mieters vor, aber auch dann, wenn der Vermieter Eigenbedarf geltend machen...mehr

Nach § 573 Abs. 3 BGB muss der Vermieter die Kündigung begründen. Hierdurch soll der Mieter vor einer willkürlichen Kündigung des Vermieters geschützt werden. Die Eigenbedarfskündigung soll dem Mieter ermöglichen, den Kündigungsgrund zu überprüfen. Insoweit reicht es aus, dass der Mieter das Interesse des Vermieters an der Kündigung erschließt und er prüfen kann, ob die Künd...mehr

Umstritten ist, ob der Haus- bzw. Mietverwalter aufgrund seiner allgemeinen Hausverwaltervollmacht auch zur Kündigungserklärung ermächtigt ist. Zwar dürfte es wohl der allgemeinen Auffassung entsprechen, dass die Hausverwaltervollmacht auch die Berechtigung zur Kündigung umfasst, insbesondere wenn der Verwalter bereits als Bevollmächtigter des Vermieters das Mietverhältnis ...mehr

Rz. 54 Umsatzsteuer auf bezogene Lieferungen/sonstige Leistungen kann voll abgezogen werden, wenn damit auf der Ausgangsseite des Unternehmens in vollem Umfang steuerpflichtige Lieferungen/sonstige Leistungen, Ausfuhren bzw. innergemeinschaftliche Lieferungen bewirkt werden. Werden sie hingegen für das Erbringen steuerfreier Leistungen verwendet,[1] die den Vorsteuerabzug au...mehr

Rz. 47 Der Abzug von Vorsteuern auf bezogene Lieferungen/sonstige Leistungen setzt u. a. voraus, dass damit steuerpflichtige Umsätze ausgeführt werden. Steuerfreie Ausfuhrlieferungen beeinträchtigen den Vorsteuerabzug nicht, hier ist die Steuerentlastung gewollt (Bestimmungslandprinzip, vgl. Rz. 3). Beim Kauf von Anlagegegenständen, die zur Bewirkung von steuerpflichtigen U...mehr