Fachbeiträge & Kommentare zu Berlin

Nicht zu den Kosten der Müllabfuhr zählen dagegen diejenigen Kosten, die nur einmalig oder in nicht vorhersehbaren Zeitabständen entstehen (z. B. die Beseitigung von Bauschutt). Die formularvertragliche Umlage von gelegentlichen Sperrmüllabfuhrkosten im Wohnungsmietvertrag ist unwirksam.[1] Kosten für die Miete von Abfallbehältnissen sind nicht als Betriebskosten umlagefähig,...mehr

Einrichtungen des Mieters kann dieser gem. §§ 539 Abs. 2, 552 BGB wegnehmen. Das Wegnahmerecht besteht zwar bereits während der Mietzeit; der Mieter wird hiervon aber regelmäßig erst bei Vertragsende Gebrauch machen. Deshalb ist davon auszugehen, dass die Wegnahme auch vom Erwerber zu dulden ist.[1] Andererseits stehen dem Erwerber aber auch die Abwendungsrechte gegen Zahlun...mehr

Dazu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nr. 2, soweit sie nicht dort berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nr. 4a (s. Abschn. 4.1); nicht aber die Kosten der Warmwasserentsorgung.[1] Diese zählen zu den Kosten der Entwässerung (Nr. 3; s. Abschn. 3). Kosten des Frischwassers Die Umlage der Kosten des Frischwassers kann entweder i...mehr

Dagegen können Kosten für das Nachsortieren des Mülls, die dadurch entstehen, dass manche Mieter ihren Abfall nicht getrennt in die hierfür vorgesehenen Behältnisse entsorgen, nicht auf sämtliche Mieter im Haus umgelegt werden. In diesem Fall sei es Sache des Vermieters, den bzw. diejenigen Mieter ausfindig zu machen, welche die Mülltrennung missachtet haben.[1] Bietet das Ab...mehr

Zur Frage, wer für Gebrauchsbeeinträchtigungen der Mieträume durch Tauben verantwortlich und damit für entsprechende Abwehrmaßnahmen zuständig ist, siehe den Beschluss des BayObLG v. 26.6.1998 (RE-Miet 2/98, WuM 1998, 552), wonach es u. a. auf die bauliche Gestaltung der Außenfassade ankommen kann. Bei Ungezieferbefall mit einem Vorratsschädling müssen die Mieter nachweisen, ...mehr

Zwischen dem Mieter und der Wohnungseigentümergemeinschaft bestehen keine vertraglichen Beziehungen. Deshalb hat der Mieter auch keine Ansprüche gegenüber der Gemeinschaft auf Versorgung mit Wasser, Wärme oder Energie.[1] Nach der Rechtsprechung des BGH[2] hat der Sondereigentümer die Beeinträchtigung seiner Gebrauchsbefugnisse im Fall des Zahlungsverzugs hinzunehmen. Die Ve...mehr

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung steht dem Verlangen einer Mängelbeseitigung durch den Mieter nicht entgegen, dass der Vermieter der Eigentumswohnung die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer herbeiführen muss.[1] Hinweis Eingriff in Gemeinschaftseigentum der WEG Dies gilt auch dann, wenn die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Maßnahmen Eingriffe in das gemeinschaf...mehr

Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, den Sicherheitsstandard des Mietobjekts veränderten Sicherungserkenntnissen anzupassen, z. B. wegen einer Einbruchserie in ein Bürogebäude bessere Türelemente bzw. Schlösser einzubauen.[1] Er muss auch nicht bei Beschuss einer Loggia mittels eines Luftgewehrs durch eine unbekannte Person die Loggia durch eine kugelsichere V...mehr

Ein Mieterdarlehen, das der Mieter dem Veräußerer gewährt hat, muss der Erwerber nicht gegen sich gelten lassen.[1] Ist vereinbart, dass das Darlehen durch monatliche Verrechnung mit der Miete oder einem Teil der Miete getilgt werden soll, so kann hierin eine Mietvorauszahlung liegen; hierfür gilt § 566c BGB. Wurde die Mietvorauszahlung als Baukostenzuschuss geleistet, so mus...mehr

Bestellt ein Eigentümer an einer von ihm vermieteten Immobilie einen Nießbrauch zugunsten eines Dritten, so tritt der Nießbraucher anstelle des Eigentümers in die sich während der Dauer des Nießbrauchs aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Verpflichtungen ein. Der Nießbraucher wird uneingeschränkt Vermieter; die Vereinbarungen zwischen ihm und dem Mieter wirken über d...mehr

Eine vertragliche Vereinbarung, wonach Betriebskosten nach den Wohn- und Nutzflächen umgelegt werden, gilt auch für solche Betriebskosten, die sich der Wohnung konkret zuordnen lassen (z. B. Grundsteuer bei Eigentumswohnungen oder durch Zähler erfasste Betriebskosten), sofern im Mietvertrag keine Anhaltspunkte für eine einschränkende Auslegung enthalten sind.[1] Praxis-Tipp E...mehr

Seit Inkrafttreten der Betriebskostenverordnung am 1.1.2004 ist auch die Umlagefähigkeit der Kosten der Eichung von Erfassungsgeräten gesetzlich bestimmt. Hinweis Eichpflichtige Geräte Eichpflichtig sind Wärmezähler (bzw. Warmwasserzähler), d. h. Messgeräte, die den Wärmeverbrauch in physikalischen Einheiten (z. B. Megawattstunden, Joule) angeben. Dagegen sind Heizkostenverteil...mehr

Rz. 52 Zweifelhaft war in der Vergangenheit, ob der Progressionsvorbehalt für ausl. Einkünfte nach § 32b Abs. 1 S. 1 Nrn. 2 – 5 EStG nur anwendbar ist, wenn das jeweilige DBA oder internationale Abkommen die Berücksichtigung der steuerfreien (ausl.) Einkünfte bei der Ermittlung der Progressionsstufe für die inländischen Einkünfte vorsieht, oder ob die Anwendung des Progressi...mehr

In gleicher Weise müssen von den Kosten eines abgeschlossenen Wartungsvertrags die in dessen Rahmen ausgeführten Reparaturkosten der Anlage bei der Betriebskostenabrechnung in Abzug gebracht werden. Ist eine Aufteilung nicht möglich, sind die anteiligen Reparaturkosten durch Schätzung zu ermitteln. Nach Auffassung des LG Duisburg[1] ist der Instandsetzungsanteil mangels gege...mehr

Mit Ausnahme der Kosten für Heizung und Warmwasser, die nach den Bestimmungen der Heizkostenverordnung zu verteilen sind, können die Parteien den Umlageschlüssel für die Betriebskosten frei vereinbaren, z. B. Abrechnung nach dem Anteil der Wohnflächen oder nach Kopfzahlen. Hinweis Umlage nach Kopfzahl vermeiden Abzuraten ist von einer Verteilung nach Kopfzahlen, bei der die An...mehr

Praxis-Beispiel Stillschweigend vereinbarte Vorauszahlungen Bei Fehlen einer Vorauszahlungsvereinbarung können sich die Parteien zumindest stillschweigend auf die Leistung von Vorauszahlungen geeinigt haben, wenn der Mieter die vom Vermieter geforderten Vorauszahlungen über mehr als 9 Jahre vorbehaltlos geleistet hat.[1] Ferner liegt eine schlüssige Änderung der Mietstruktur v...mehr

Umlagefähig sind jedoch nur solche Kosten, die zur Beseitigung des Mülls laufend entstehen, wobei diese Kosten jedoch weder in derselben Höhe noch in denselben Zeitabständen anzufallen brauchen. Daher zählen zu den Kosten der Müllabfuhr auch Kosten für das Abfahren von Sperrmüll, wenn diese laufend dadurch entstehen, dass Mieter unberechtigt Müll auf Gemeinschaftsflächen abs...mehr

Praxis-Beispiel Überschreiten der Opfergrenze: Wassereintritt Ferner ist die "Opfergrenze" überschritten, wenn zur Verhinderung des Eindringens von Wasser in den Durchgangsbereich vom Haus zum Keller und zur Tiefgarage die Erneuerung der Betonwanne unter dem Haus und damit der Abriss und der Neuaufbau des Hauses erforderlich wäre.[1] Grundsätzlich verliert der Vermieter auch b...mehr

Fraglich ist, ob ein vor Beendigung des Mietverhältnisses entstandenes, vom Veräußerer aber nicht ausgeübtes Kündigungsrecht mit dem Eigentumsübergang erlischt. Dies ist wegen der durch den Eigentümerwechsel entstehenden Zäsur im Grundsatz zu bejahen.[1] Allerdings sind einige Ausnahmen angebracht, die aber leider umstritten sind und daher keine Rechtssicherheit bieten: Hinw...mehr

Die Pflege des Gartens ist grundsätzlich Sache des Vermieters. Die entstehenden Kosten können als Betriebskosten auf die Mieter durch vertragliche Vereinbarung umgelegt werden. Praxis-Beispiel Gartenflächen Zu den gärtnerisch angelegten Flächen i. S. d. § 2 Nr. 10 BetrKV gehören Parks, Ziergärten, Vorgärten, Rasenstücke, Blumenrabatte und Hecken. Steht jedoch einem Mieter das R...mehr

Praxis-Beispiel Vorbehaltlose Zahlung Dies ist der Fall, wenn der Vermieter dem Mieter Betriebskosten in Rechnung stellt, deren Umlage vertraglich nicht vereinbart ist und der Mieter diese dennoch über einen Zeitraum von mehreren Jahren (hier: 6 Jahre) vorbehaltlos bezahlt. Solche schlüssig abgegebenen Willenserklärungen sind aus der Sicht des Erklärungsempfängers – des Vermie...mehr

Diese Kosten werden zusammenfassend meist als "Wartungskosten" bezeichnet, deren Umfang u. a. von der Art der Ausführung und dem Alter der Anlage abhängig ist. Heizungs- und Warmwasseranlagen sind gemäß § 10 Abs. 3 EnEV sachgerecht zu warten und instand zu halten. Wartungs- und Instandhaltungsmaßnahmen dürfen grundsätzlich nur von Personen vorgenommen werden, welche die notw...mehr

Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch (z. B. durch Wasserzähler) oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen (z. B. durch separate Müllgefäße), sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt (§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB). Der Vermieter ist somit verpflichtet, verbrauchsabhä...mehr

Wird die Mietsache veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein (§ 566 BGB). Nach der Rechtsprechung des BGH findet keine Rechtsnachfolge statt; vielmehr kommt zwischen dem Mieter und dem Erwerber ein neues Mietverhältnis zustande, das allerdings denselben In...mehr

Praxis-Tipp Kosten für Wärmecontracting in Mietvertrag vereinbaren Ausreichend für die Überwälzung der Kosten des Wärmecontractings (§ 2 Nr. 4c BetrKV) ist eine mietvertragliche Klausel, wonach der Mieter die Kosten der gewerblichen Wärmelieferung zu tragen hat. Einer Aufschlüsselung des Preisgefüges zwischen Versorger und Vorlieferant bedarf es nicht.[1] Beinhaltet eine mietv...mehr

In der mietvertraglichen Verpflichtung des Mieters, die (anteiligen) Kosten der Gebäudefeuerversicherung zu zahlen, liegt keine stillschweigende Beschränkung seiner Haftung für die Verursachung von Brand- oder Leitungswasserschäden auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit.[1] Hinweis Regressverzicht des Versicherers Allerdings ergibt eine ergänzende Auslegung des Gebäudeversicheru...mehr

Der Vermieter kann grundsätzlich – bei frei finanziertem Wohnraum nach billigem Ermessen (§ 315 BGB), bei preisgebundenem Wohnraum nach § 2 Abs. 2 Satz 2 und 3 II. BV – mehrere Gebäude zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammenfassen, soweit im Mietvertrag nichts anderes bestimmt ist. Strittig ist, ob eine derartige Bestimmung bereits in der Angabe von Straße und ...mehr

Rz. 45 Der Progressionsvorbehalt des § 32b Abs. 1 S. 1 Nr. 3 EStG greift nur ein, wenn und soweit (ausl.) Einkünfte nach einem DBA im Inland steuerfrei sind. § 32b Abs. 1 S. 1 Nr. 4 EStG verlangt den Vorbehalt der Einbeziehung bei der Berechnung der ESt durch das sonstige zwischenstaatliche Übereinkommen. Die Vorschrift gilt mit Ausnahme der in § 50 Abs. 2 S. 2 Nr. 4 EStG gen...mehr

Achtung Keine Anpassung an gegenwärtigen Stand der Technik Den Vermieter trifft grundsätzlich keine Pflicht zur Modernisierung, um ein Anwesen mit veralteter Ausstattung dem gegenwärtigen Stand der Technik anzupassen. Für die Beurteilung der Frage, ob eine Mietwohnung Mängel aufweist, sind mangels gegenteiliger Vereinbarungen grundsätzlich nicht die aktuellen technischen Norm...mehr

Eine Ausnahme von dem Grundsatz, dass eine Änderung der Mietstruktur nur im Einvernehmen mit den Mietern möglich ist, besteht im frei finanzierten Wohnungsbau gem. § 556a Abs. 2 BGB für Betriebskosten, deren Umfang bzw. Verursachung erfasst werden, z. B. durch entsprechende Zähler. Wichtig Einseitige Erklärung des Vermieters möglich Insofern hat der Vermieter die Möglichkeit, ...mehr

Rz. 76 Die Berechnung des besonderen Steuersatzes für Lohnersatzleistungen und ähnlichen steuerfreien Bezügen (§ 32b Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG) erfolgt grundsätzlich nach den allgemeinen Regeln (Rz. 70 und Rz. 82).[1] Zusätzlich enthält § 32b Abs. 2 Nr. 1 EStG jedoch eine besondere Bestimmung für den Arbeitnehmer-Pauschbetrag. Bei der Berechnung des besonderen Steuersatzes aufgr...mehr

Bei Mietverhältnissen über Geschäftsräume ist der Vermieter zur Abrechnung über die Betriebskosten, auf die der Mieter Vorauszahlungen geleistet hat, innerhalb einer angemessenen Frist verpflichtet. Diese Frist endet regelmäßig zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums. Wichtig Keine Ausschlussfrist Allerdings ist diese Frist bei gewerblichen Mietverhältnissen...mehr

Fehlt eine solche Vereinbarung, sind die Betriebskosten nach dem Flächenmaßstab, d. h. nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Wohnfläche ist nach der Rechtsprechung des BGH auch bei freifinanzierten Wohnungen grundsätzlich nach den Bestimmungen zu berechnen, die bei Abschluss des Mietvertrags für den preisgebundenen Wohnraum gültig waren, d. ...mehr

Räumt der Mieter die Mieträume trotz einer wirksamen Kündigung des Vermieters (z. B. wegen Zahlungsverzugs) nicht oder nicht fristgerecht, muss sich der Vermieter staatlicher Hilfe[1] bedienen, um sein Recht auf Räumung und Herausgabe der Mieträume durchzusetzen. Das geschieht i. d. R. durch Erhebung einer Räumungsklage und ggf. Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher auf...mehr

Zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs. Personal- und Sachkosten Die Kosten umfassen jedenfalls Personal- und Sachkosten (z. B. für Reinigungsmittel). Strittig ist, ob Anschaffungs-, Wartungs- und Reparaturk...mehr

Auch im Verhältnis von Gewerberaummietern untereinander kann ein differenzierter Abrechnungsmaßstab geboten sein, wenn einzelne Gewerbe bei bestimmten Abrechnungspositionen einen spezifisch höheren Verbrauch haben oder erheblich höhere Kosten verursachen. In diesem Fall kann ein Vorwegabzug der jeweiligen Kosten dieser Gewerbeeinheiten erforderlich sein.[1] Rechnet der Vermie...mehr

KG Berlin, Urteil v. 12.3.2025, 21 U 138/24, GE 2025, 388mehr

In dem vom KG Berlin entschiedenen Fall ging es um Mängelansprüche aus einem Kaufvertrag. Die Entscheidungsgründe des Gerichts können jedoch grundsätzlich auch auf eventuelle Gewährleistungsansprüche eines Mieters (z. B. auf Mietminderung) übertragen werden. Vorliegend ging es um einen Tiefgaragenstellplatz mit einer Länge von 5,06 m und einer Breite von 2,39 m, der rechtwink...mehr

Es ist ein offenes Geheimnis, dass die Finanzverwaltung in Bund und Land über das Bundesfinanzministerium mindestens großen Einfluss auf den Inhalt der Steuergesetze nimmt. Bundestag und Bundesrat beschließen, von Ausnahmen abgesehen, was ihnen als Beschlussvorlage vorgelegt wird. Sie können gar nicht anders, weil sie von der Gesetzesmaterie regelmäßig nichts oder nur sehr w...mehr

Gelegentlich kommt es vor, dass Steuerfahnder mit einem Durchsuchungsbeschluss gem. § 103 StPO (Durchsuchung bei Dritten) beim Steuerberater erscheinen. Hier stellt sich die Frage, unter welchen Voraussetzungen die Fahnder vom Strafverfahren gegen den Mandanten auf ein Strafverfahren wegen Beihilfe des Beraters umschwenken dürfen. Zwar äußerte sich das OLG Hamm mit Beschluss...mehr

Ein entsprechender Verdacht zulasten des Steuerberaters kann entstehen, wenn gegen den Mandanten ein Strafverfahren wegen Steuerhinterziehung eingeleitet wurde und die Ermittlungsbeamten annehmen, dass der Steuerberater hiervon gewusst und den Mandanten unterstützt hat. Da das Wissen des Beraters die entscheidende Komponente des Vorsatzes ist, lautet ein verbreiteter Rat, da...mehr

Berliner Bildungszeitgesetz vom 5.7.2021, in Kraft getreten am 1.9.2021[1] Anspruchsberechtigung Arbeitnehmer, zur Berufsausbildung Beschäftigte, in Heimarbeit Beschäftigte und ihnen Gleichgestellte sowie arbeitnehmerähnliche Personen haben einen unabdingbaren Mindestanspruch auf Bildungszeit unter Fortzahlung des Entgelts nach dem Berliner Bildungszeitgesetz (Berlin – BiZeitG...mehr

Neben den genannten Bildungsurlaubsgesetzen ist in Sachsen sowie in sämtlichen alten Bundesländern außer in Berlin für ehrenamtlich in der Jugendarbeit tätige Personen ein gesetzlicher Anspruch auf Sonderurlaub vorgesehen. Die Dauer beträgt zumeist 12 Arbeitstage im Jahr. In den meisten Bundesländern besteht kein Anspruch gegen den Arbeitgeber auf Bezahlung für die Zeit des ...mehr

Der "Bildungsurlaub" als Bildungsfreistellung von der Arbeitspflicht gegen Entgeltfortzahlung ist ein wichtiger Bestandteil im Gesamtzusammenhang der Erwachsenenbildung in der Bundesrepublik Deutschland. Ein Bundesgesetz über Bildungsurlaub bzw. Bildungszeit gibt es allerdings nicht, sondern es besteht eine entsprechende Gesetzgebungskompetenz auf Länderebene. Begrifflich wi...mehr

Rz. 1 Der Sitz der Bundesoberbehörden wird vom BMF bestimmt, soweit dies nicht durch Gesetz geschieht bzw. geschehen ist. Das BZSt (bis 31.12.2005: Bundesamt für Finanzen) hat nach dem Erlass v. 3.9.1971[1] seinen Sitz in Bonn-Bad Godesberg mit Außenstellen (Berlin, Saarlouis, Schwedt). Das Bundesamt für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen ist zum 1.1.2006 durch Zusa...mehr

Rz. 4 §§ 1 und 2 FVG gaben die Dreistufigkeit des Aufbaus der Finanzverwaltung des Bundes und der Länder wieder, von der bereits Art. 108 Abs. 1, 2 GG grundsätzlich ausgeht. Der früher obligatorische mindestens dreistufige Aufbau der Finanzverwaltung im Bund und den Ländern wurde abgeschafft und nun ist der zweistufige Aufbau vorgesehen (Bund) bzw. möglich (Länder).[1] Obers...mehr

Der Arbeitnehmer hat grundsätzlich zuerst die Arbeitsleistung persönlich und tatsächlich so anzubieten, wie sie vertrags- bzw. weisungsgemäß zu bewirken ist, d. h. zur rechten Zeit, am rechten Ort und in der rechten Art und Weise.[1] Erforderlich ist deshalb grundsätzlich das Erscheinen im Betrieb zu betriebsüblichen Zeiten.[2] Nach § 295 BGB genügt dafür ausnahmsweise ein w...mehr

Für die Ausübung des Vorsteuerabzugs ist zudem das Vorliegen einer ordnungsgemäßen Rechnung erforderlich. Diese kann zwar (in Teilen) fehlerhaft sein und rückwirkend berichtigt werden. Jedenfalls muss die Rechnung aber die Mindestanforderungen für das Vorliegen einer Rechnung erfüllen. Hierzu hat der BFH entschieden, dass die Mindestanforderungen jedenfalls dann erfüllt sind...mehr

Rz. 2 Das BMF bestimmte bis zur Abschaffung zum 1.1.2016 den als Bundesfinanzbezirk bezeichneten Bezirk und den Sitz der Bundesfinanzdirektionen. Diese Regelung galt auch bei Änderungen für den Bezirk und den Sitz. Ein Einvernehmen mit dem Land war für keinen der Fälle für die Bestimmung von Bezirk und Sitz der Bundesfinanzdirektion und ihre Änderung erforderlich. Aus §§ 23 u...mehr

Rz. 1 Die Vorschrift eröffnete die Möglichkeit, auf Mittelbehörden des Bundes und des Landes gänzlich zu verzichten. Zum 1.1.2016 sind die Mittelbehörden des Bundes komplett abgeschafft, § 2a FVG wurde entsprechend geändert und gilt nur noch für die Landesfinanzverwaltung. Es bestand zuvor bis zum 31.12.2007 die Möglichkeit, entweder nur den Bundesteil einer Oberfinanzdirekt...mehr