Eigentümerwechsel – Rechtsfolgen / 1.3.9 Kündigungsrechte und -befugnisse

Ulf Wollenzin

Fraglich ist, ob ein vor Beendigung des Mietverhältnisses entstandenes, vom Veräußerer aber nicht ausgeübtes Kündigungsrecht mit dem Eigentumsübergang erlischt. Dies ist wegen der durch den Eigentümerwechsel entstehenden Zäsur im Grundsatz zu bejahen.^{^[1]} Allerdings sind einige Ausnahmen angebracht, die aber leider umstritten sind und daher keine Rechtssicherheit bieten:

Hinweis

Ausnahmefälle: Vertragsverletzung oder Zahlungsverzug

So bleibt das Kündigungsrecht ausnahmsweise bestehen, wenn es aus einer Vertragsverletzung abgeleitet wird, die sich unmittelbar auf die Mietsache auswirkt, wie z. B. Störungen des Hausfriedens oder eine unpünktliche Mietzahlung, die in der Zeit des Veräußerers begonnen und in der Zeit des Erwerbers fortgesetzt werden.^{^[2]}

Streitig ist, ob der Erwerber eine Kündigung auf Zahlungsrückstände stützen kann, die vor dem Eigentumsübergang entstanden sind. Hier sind 2 Fälle zu unterscheiden:

Ist der Kündigungstatbestand bereits in der Eigentumszeit des Veräußerers entstanden, geht das Kündigungsrecht verloren. Das Kündigungsrecht des Veräußerers erlischt, weil die Stellung des Vermieters auf den Erwerber übergegangen ist. Der Erwerber kann nicht kündigen, weil entstandene, aber nicht ausgeübte Kündigungsrechte infolge der durch § 566 BGB bewirkten Zäsur nicht auf den Erwerber übergehen.^{^[3]} Eine Abtretung der Mietansprüche ändert hieran nichts.^{^[4]}
Anders ist es, wenn die Rückstände teils vor und teils nach dem Eigentumsübergang aufgelaufen sind. Hier wirkt sich die Vertragsverletzung trotz der mit dem Eigentümerwechsel verbundenen Zäsur auf das neue Mietverhältnis aus, sodass der Erwerber kündigen kann, wenn der Kündigungstatbestand erfüllt ist.^{^[5]}
Streitig ist, ob dies nur dann gilt, wenn die aus der Zeit des Veräußerers stammenden Rückstände an den Erwerbe...

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