Fachbeiträge & Kommentare zu Berlin

Der Verwalter ist kein Vormund der Wohnungseigentümer. Anderseits ist er verpflichtet, auch anfechtbare Beschlüsse durchzuführen, was in Ermangelung einer aufschiebenden Wirkung auch dann gilt, wenn ein Beschluss angefochten ist.[1] Deshalb ist zunächst zu prüfen, ob ein Beschluss, der gegen die Vorgaben des GEG verstößt, lediglich anfechtbar oder sogar nichtig ist. Beschluss...mehr

Gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB muss die Modernisierungsankündigung Angaben enthalten über: die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen, den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme, den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 oder § 559c BGB verlangt werden ...mehr

Rz. 32 Bei der Gesamtrechtsnachfolge können die vom Rechtsvorgänger (bisheriger Gesellschafter) aufgedeckten stillen Reserven vom Rechtsnachfolger (jetziger Gesellschafter) auf Reinvestitionsgüter übertragen werden. Die Übertragung kann auch auf Reinvestitionsgüter erfolgen, die zu einem anderen Betriebsvermögen des Rechtsnachfolgers als dem übernommenen gehören. Die formwec...mehr

Rz. 146a Bei einer Verschmelzung unter Buchwertfortführung tritt der übernehmende Rechtsträger mit Wirkung ab dem steuerlichen Übertragungsstichtag (§ 2 Abs. 1 UmwStG) in die steuerliche Rechtsstellung der Überträgerin ein. Deshalb ist eine von der übertragenden Körperschaft gebildete Rücklage gem. § 6b Abs. 3 EStG von der übernehmenden Kapitalgesellschaft in der Weise fortz...mehr

mehr

Die Rechtsbeschwerde ist nach Ansicht des BGH nicht statthaft! Gemäß § 32 Abs. 2 Satz 1 RVG in Verbindung mit § 68 Abs. 1 Satz 5 GKG in Verbindung mit § 66 Abs. 4 Satz 1 GKG finde gegen die LG-Beschwerdeentscheidung nicht die Rechtsbeschwerde, sondern – bei erfolgter Zulassung – die weitere Beschwerde (hier: an das KG Berlin) statt. Die Zulassung der Rechtsbeschwerde binde d...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K, anwaltlich vertreten durch die Beschwerdeführerin B, verlangt von den Wohnungseigentümern B1 und B2 (Beklagte) Nach- und Vorschuss. Das AG gibt der Klage, soweit sie nicht teilweise übereinstimmend für erledigt erklärt ist, statt und legt die Kosten den Beklagten auf. Den Gebührenstreitwert setzt das AG bis zum 19.11.2022 auf 13.506...mehr

Problemüberblick Gem. § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG können die Wohnungseigentümer beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 Abs. 1 WEG aufgehoben wird. Ist ein solcher Beschluss gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden. Zum Nachweis der Beschlussfassung gegenüber dem Grundbuchamt verweist § 12 Abs. 4 Satz 3 WEG auf § 7 Abs. 2 WEG. Danac...mehr

Ungeachtet der vorbeschriebenen Länderöffnungsklausel und davon, ob einzelne Länder von ihr Gebrauch machen werden, müssen die Länder zum Vollzug des GEG entsprechend der EnEV-Durchführungsverordnungen Ausführungsregelungen erlassen bzw. bestehende Regelungen anpassen:mehr

Das sieht das KG Berlin nicht so! Die Beschwerde hat daher keinen Erfolg. Die von den Beteiligten vorgelegte Urkunde genüge nicht den Anforderungen. Mit der Möglichkeit des § 7 Abs. 2 WEG, einen einzutragenden Beschluss durch Vorlage einer Niederschrift nachweisen zu können, habe an die bisherige Regelung zum Nachweis der Verwalterstellung angeknüpft werden sollen. Diese erm...mehr

Problemüberblick Im Fall hat das LG das falsche Rechtsmittel zugelassen. Der BGH korrigiert das, indem er die Zulassung der nicht statthaften Rechtsbeschwerde in die Zulassung einer statthaften weiteren Beschwerde umdeutet. Das ist gut vertretbar. In der Sache ging es um die Anwendung des § 9 ZPO auf künftiges Hausgeld. Die Beschwerdeführerin hat dabei nach Hinweisen des KG B...mehr

Bei einer Grenzbebauung, bei der die GEG-konforme Dämmschichtdicke dazu führen würde, dass der Bauherr das Grundstück des Nachbarn überbaut, bestünde auf Grundlage von § 912 BGB keine Duldungspflicht des Grundstücksnachbarn, da ein vorsätzlicher Überbau nicht hingenommen werden muss. Insoweit würde die Pflicht zur Einhaltung der vom GEG geforderten Dämmschichtdicke entfallen...mehr

Um zu verhindern, dass sich gefährliche Krankheitserreger bilden, zum Beispiel Legionellen, empfiehlt sich eine Warmwassertemperatur von 60 °C am Wasseraustritt des Trinkwassererwärmers (Arbeitsblatt W 551 der Deutschen Vereinigung des Gas- und Wasserfaches e. V. (DVGW)). Durch die Abkühlung in den Zirkulationsleitungen um etwa 10 °C wird von einer durchschnittlichen mittler...mehr

Der Verbrauch an Betriebsstrom für all die Aggregate, von deren Hilfe die Wärmeerzeugung abhängt (Brenner, Umwälzpumpe, Ölpumpe, Regelungssystem, Schaltuhr, Kompressor, Wärmefühler), wird bei größeren Heizungsanlagen durch Zwischenzähler ermittelt. Besonderheiten gelten für die Kosten des Betriebs einer Wärmepumpe (siehe vorstehendes Kap. 1.3). Selbst wenn im Anwesen des Ver...mehr

Beim Betrieb einer Heizungsanlage mit Kohle oder Holzpellets ist der Verbrauch wie beim Heizöl zu ermitteln: Anfangsbestand zuzüglich Zukäufe abzüglich des Endbestands. Zumeist sind zwar die im Abrechnungszeitraum eingekauften Mengen nach Gewicht bekannt, nicht aber der jeweilige Anfangs- oder Endbestand. Hier bleibt dem Gebäudeeigentümer nur die Schätzung anhand der in verg...mehr

Schließt der Gebäudeeigentümer mit der Messdienstfirma einen Eichservicevertrag ab, wonach die Firma verpflichtet ist, jeweils bei Eichfälligkeit die Messgeräte durch neu geeichte Austauschgeräte zu ersetzen, kann er die damit verbundenen Kosten auf die Nutzer umlegen.[1] Handelt es sich aber um einen Vollwartungsvertrag, bei dem die Firma nicht nur die regelmäßige Wartung u...mehr

Über die Heizkostenvorauszahlungen hat der Vermieter jährlich abzurechnen (§ 556 Abs. 3 BGB, Abrechnungszeitraum). Dabei handelt es sich um eine Höchstzeitspanne mit der Folge, dass eine Abrechnung, die über mehr als 12 Monate geht, nicht ordnungsgemäß und somit nicht fällig ist.[1] Kürzere Abrechnungszeiträume sind im Ausnahmefall zulässig, zum Beispiel für die Zeit nach de...mehr

Für den Bereich des preisfreien Wohnungsbaus und für Gewerbeflächen existiert keine zwingend anzuwendende Rechtsvorschrift zur Ermittlung der Wohn- bzw. Nutzfläche. Die Bestimmungen der Wohnflächenverordnung können jedoch zur Berechnung der Wohnfläche herangezogen werden, wenn es entweder an einer örtlichen Übung fehlt – eventuell kann ein Mietspiegel Hinweise zur Berechnung ...mehr

Die Umlageschlüssel ergeben sich aus den §§ 7 und 8 HeizKV.[1] Der Vermieter darf grundsätzlich nicht mehr als 70 % der Gesamtkosten nach Verbrauch, mindestens 30 % und höchstens 50 % der Kosten nach einem festen Schlüssel (Grundkosten) verteilen. Die Heizkostenabrechnung muss so erstellt werden, dass der Mieter die Rechenwege und die Aufteilungen nachvollziehen kann. Die si...mehr

Für bestimmte Gebäude besteht keine Wahlfreiheit mehr, den Verteilerschlüssel innerhalb der genannten Bandbreite festzulegen. Zitat § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizKV In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmever...mehr

Die Zusammenstellung der Gesamtkosten muss eine übersichtlich aufgegliederte Benennung der Kosten umfassen. Der Vermieter darf allerdings nur die Kosten ansetzen, die ihm auch tatsächlich entstanden sind. Die einzelnen umlagefähigen Kosten der Heiz- und Warmwasserversorgungsanlage müssen aufgeführt werden. Für die Brennstoffkosten sind je nach Heizungsart der Verbrauch und d...mehr

Neben dem Geräteausfall können andere Gründe vorliegen, die einem Geräteausfall gleichzusetzen sind, das heißt, dass eine Nachholung der Verbrauchserfassung objektiv unmöglich ist. Beispiele dafür sind diese Fälle: Nutzer verweigert Mitarbeitern von Servicefirmen Zutritt zu den Räumen, Nutzer reagiert nicht auf Terminvorschläge, Ablesung erfolgte nicht, da sie vergessen wurde, e...mehr

Daran schließt sich gleich die Frage an, was unter "beheizten Räumen" zu verstehen ist. Zum einen besteht die Auffassung, dass es sich hierbei nur um Räume handelt, die mit einem Heizkörper ausgestattet sind.[1] Diese Auffassung vertritt auch das AG Koblenz.[2] Danach ist eine Heizkostenabrechnung ordnungsgemäß erstellt, wenn nur die Flächen der mit einem Heizkörper ausgesta...mehr

Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB hat der Vermieter eine Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu erstellen, wenn der Mieter eine monatliche Vorauszahlung auf die Betriebskosten leistet (Abrechnungspflicht). Die Vorschrift nennt zwar nur die Betriebskosten (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB), sie gilt aber ebenso für die Heizkosten, da sich § 2 BetrKV auch auf diese bezieht. Dies bedeutet ...mehr

Oft stehen in einem Anwesen Einheiten leer, weil zum Beispiel der neue Mieter noch nicht eingezogen ist, noch kein neuer Mieter gefunden wurde oder ein Umbau ansteht. Die auf diese Flächen entfallenden Betriebskosten hat der Vermieter zu tragen. Er darf die Gesamtfläche nicht um die leerstehenden Flächen verringern.[1] Das sog. Leerstandsrisiko hat der Vermieter auch für ver...mehr

Wenn sich aus zwingenden Gründen der Verbrauch an Wärme oder an Warmwasser nicht feststellen lässt, hat der Gebäudeeigentümer die Möglichkeit, in einem Ersatzverfahren andere verbrauchsnahe Kriterien heranzuziehen. Zwischen den in § 9a Abs. 1 Satz 1 HeizKV genannten möglichen Verfahrensarten kann der Gebäudeeigentümer grundsätzlich wählen, wobei er seinen Spielraum nach bill...mehr

Gemäß § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizKV müssen die Heizkosten für öl- oder gasversorgte Gebäude, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16.8.1994 nicht erfüllen und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, zu 70 % nach Verbrauch und zu 30 % nach Grundkosten auf die Nutzer verteilt werden. Bei Gebäuden, auf die bislang ein an...mehr

Der zuständige Bezirksschornsteinfeger muss die zentralen Heizanlagen jährlich gemäß §§ 22 und 23 BImSchG daraufhin prüfen, ob die Grenzwerte für Immissionen eingehalten werden. Dabei stellen die Kaminkehrer die Ruß- und Abgaswerte fest. Die Gebührenrechnungen der Kaminkehrer werden dann auf die Nutzer umgelegt. Die Kosten für die Abnahmegebühr des Schornsteinfegers für eine ...mehr

Eichkosten sind umlagefähige Heiznebenkosten und gemäß § 2 Nr. 4a BetrKV umlagefähige Betriebskosten. Als Eichkosten gelten die durch die Nacheichung vor Ort entstehenden Kosten. Soweit zu demselben Zweck aus Gründen der Kostenersparnis das alte Messgerät gegen ein neues ausgetauscht wird, zählen auch die Austauschkosten zu den Eichkosten gemäß § 7 Abs. 2 HeizKV. Statt der N...mehr

Gemäß § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizKV ist seit 31.12.2013 die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge mit einem Wärmezähler zu messen. Daher stellt sich die Frage, ob das Kürzungsrecht auch für Fälle gilt, in denen ein Wärmezähler (noch) nicht eingebaut wurde. Der Wärmezähler hat den Zweck, die durch eine verbundene Anlage entstandenen Energiekosten aufzu...mehr

Ob Tank-, Feuer-, Gebäudehaftpflicht- oder Gewässerschadenversicherung, bei den Kosten für diese Versicherungen handelt es sich nicht um Heiznebenkosten und damit gehören sie nicht in die Heizkostenabrechnung.[1] Sie werden als umlagefähige Betriebskosten gemäß § 2 Nr. 13 BetrKV erfasst und müssen in die Betriebskostenabrechnung eingestellt werden.mehr

Die Umstellung der Mietstruktur ist z. B. von Bedeutung, wenn eine Bruttowarm- bzw. Inklusivmiete vereinbart wurde. Da diese Art der Mietstruktur gegen die Bestimmungen der HeizKV verstößt, besteht ein Anspruch auf Umstrukturierung. Wenn sich die Vertragsparteien nicht darauf einigen können, bei künftigen Abrechnungen der Heiz- und Warmwasserkosten die Vorgaben der HeizKV zu...mehr

Umlagefähig sind die Kosten der Anmietung der Messgeräte. Voraussetzung ist aber, dass die Umlage dieser Kostenposition mit dem Mieter vereinbart wurde. Werden die Erfassungsgeräte nachträglich gemietet, hängt die Umlagefähigkeit dieser Kosten davon ab, ob zuvor ein Mitteilungsverfahren gemäß § 4 Abs. 2 HeizKV durchgeführt wurde und kein wirksamer Widerspruch erfolgt ist.[1]...mehr

Gebäudeeigentümer/Vermieter Damit der Gebäudeeigentümer seiner Pflicht, geeignete Erfassungsgeräte in den Räumen anzubringen (§ 4 Abs. 2 HeizKV), nachkommen kann, muss er die Räume, die einem anderen – in der Regel einem Mieter – überlassen sind, betreten dürfen. Die Verpflichtung des Mieters, diese Maßnahme zu dulden, hat der Verordnungsgeber in § 4 Abs. 2 Satz 1 HS 2 HeizKV...mehr

Um den Heizölverbrauch eines Abrechnungszeitraums zu errechnen, ist ausdrücklich der Anfangsbestand bei Beginn des Abrechnungszeitraums und der Endbestand bei dessen Ende festzustellen.[1] Der Verbrauch des Heizöls berechnet sich wie folgt: Anfangsbestand zuzüglich laufende Lieferungen abzüglich Endbestand. Die Messung des Restbestands im Öltank mit einem Peilstab oder einer...mehr

Um das Korrekturverfahren nach VDI 2077 durchführen zu können, muss zuerst der sog. Korrekturwärmeanteil ermittelt werden. Das ist der Rohrwärmeanteil, der auf die Verbraucher aufgeteilt wird. Bei dem Beispiel des Mehrfamilienhauses mit 6 Wohnungen betrug der Brennstoffverbrauch 18.000 kWh (aus...mehr

Regelmäßig kommt es zu unterschiedlichen Verbrauchsanzeigen am Hauptwasserzähler einerseits und allen Einzelwasserzählern insgesamt andererseits. Dabei zeigt der Hauptwasserzähler zumeist mehr an als die Summe der Zwischenzähler. Dies liegt daran, dass die Einzelwasserzähler je nach Typ und Einbaulage erst ab einem Durchfluss von 12 Litern pro Stunde zu zählen beginnen. Muss...mehr

Die Kosten der Öltankreinigung, die in einem Turnus von 5 bis 7 Jahren empfohlen wird[1], sind ansetzbar.[2] Diese Arbeit ist bei ölbetriebenen Heizanlagen generell alle paar Jahre erforderlich, um zu verhindern, dass es insbesondere durch Ölschlamm zur Unterbrechung der Ölzufuhr kommt, wodurch die Heizanlage ausfallen kann. Durch die Tankreinigung werden Verschmutzungen bes...mehr

Technische Unmöglichkeit Entweder ist die Ausstattung zur Verbrauchserfassung, die Erfassung selbst oder die Kostenverteilung des Wärmeverbrauchs nicht möglich oder mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden. Die erste Variante bezieht sich auf diejenigen Fälle, in denen Räume bzw. Nutzereinheiten nicht mit der notwendigen technischen Ausstattung zur Verbrauchsmessung ausger...mehr

Regelmäßig im Frühjahr und Herbst entbrennt ein Streit um die richtigen Wohnraumtemperaturen. Es gibt aber keine gesetzliche Regelung darüber, wie warm es in einer Wohnung zu sein hat. Die Heizperiode dauert üblicherweise vom 1.10. bis 30.4.[1] Grundsätzlich muss der Gebäudeeigentümer die Heizanlage während der gesamten Heizperiode in ortsüblicher Weise in Betrieb halten.[2] ...mehr

Nach Umstellung auf digitales Fernsehen ist der Vermieter nicht verpflichtet, dem Mieter den erforderlichen Decoder ("Set-Top-Box") zur Verfügung zu stellen oder die Kosten für die Anschaffung zu erstatten. Der Mieter hat auch keinen Aufwendungsersatzanspruch (§ 536a Abs. 2 BGB), da den Vermieter an der technischen Fortentwicklung und der damit einhergehenden Unmöglichkeit d...mehr

Bei den Heizkostenverteilern nach dem Verdunstungsprinzip verdunstet je nach Dauer und Intensität der Heizkörpererwärmung eine Messflüssigkeit, die in einem Röhrchen enthalten ist. In der Regel wird Methylbenzoat, Cyclohexanol oder Phenethol verwendet.[1] Bei starker Beheizung verdunstet viel Flüssigkeit, bei geringerer entsprechend weniger. Ergänzend zur Verdunstungsmenge si...mehr

Besteht kein Anspruch des Mieters auf Gestattung der Montage, kann der Vermieter seine Zustimmung verweigern bzw. sogar die Entfernung einer eigenmächtig angebrachten Antenne verlangen und den Mieter auf Beseitigung bzw. Unterlassung verklagen. Den Beseitigungsanspruch kann der Vermieter ausschließlich auf § 541 BGB und nicht auf § 1004 BGB (allgemeiner Beseitigungs- und Unt...mehr

Das Anbringen von Antennen, die einen darüber hinausgehenden Empfang ermöglichen sollen, ist nicht mehr vom vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt und daher nur mit Zustimmung des Vermieters zulässig. Dies gilt insbesondere für CB-Dachfunkantennen sowie für Parabolantennen (Parabolspiegel) zum Direktempfang des Satellitenfernsehens. Solche technischen Neuerungen führen erst dann z...mehr

Die Ablesung sollte möglichst am Ende des Abrechnungszeitraums stattfinden. Der Vermieter kann seiner Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Abrechnung nur dann nachkommen, wenn er die Verbrauchserfassungsgeräte möglichst kurz nach Beendigung des Abrechnungszeitraums abliest. Bei elektronischen Heizkostenverteilern, Wärmezählern und Geräten mit Funkablesung ist die stichtaggenaue...mehr

Ein grundsätzlicher Vorrang des Informationsinteresses des Mieters (z. B. mit ausländischer Staatsangehörigkeit oder Herkunft) vor dem Eigentumsinteresse des Vermieters ergibt sich weder aus dem Grundgesetz noch aus dem Recht der Europäischen Gemeinschaften, da sowohl die in Art. 49 EG geregelte Dienstleistungsfreiheit noch die in Art. 10 EMRK gewährleistete Informationsfrei...mehr

Das Wichtigste bei den Heizkostenverteilern ist die richtige Montage. Während sie früher in der Mitte der Heizkörper angebracht wurden, ist nun festgelegt, dass sie bei 75 % der Heizkörperbauhöhe, also im oberen Drittel des Heizkörpers zu montieren sind. Eignet sich der Heizkostenverteiler nicht für das jeweilige Heizsystem oder ist er nicht richtig am Heizkörper montiert, so...mehr

Grenzenlos Die Abwicklung grenzüberschreitender Erbfälle wird durch das Europäische Nachlasszeugnis (ENZ) erleichtert.[1] Es dient einer vereinfachten und beschleunigten Abwicklung von grenzüberschreitenden Erbsachen in den Mitgliedstaaten. Dies gilt insbesondere, falls sich Nachlassgegenstände nicht in dem Mitgliedstaat befinden, der für das Nachlassverfahren international zu...mehr

Die HeizKV bestimmt, welche Messgeräte für die Verbrauchserfassung infrage kommen und welche Räume mit den Erfassungsgeräten auszustatten sind. Der Vermieter darf die Geräte frei auswählen, allerdings muss er die Belange der Mieter hinsichtlich der Kosten angemessen berücksichtigen. Wichtig ist, dass die Messgeräte für das jeweilige Heizsystem geeignet sind und so angebracht...mehr

§ 5 Abs. 1 HeizKV legt fest, dass zur Erfassung des anteiligen Heizverbrauchs Wärmezähler oder Heizkostenverteiler und zur Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs Warmwasserzähler zu verwenden sind. Die HeizKV unterscheidet zwei Erfassungssysteme: Zähler und Verteiler. Zähler messen den konkreten Energieverbrauch und geben ihn in den jeweiligen Messeinheiten an. Vertei...mehr