Fachbeiträge & Kommentare zu Berlin

Die Mitgliedschaft eines Richters in einer Gewerkschaft, die in einem arbeitsrechtlichen Prozess beteiligt ist, kann für sich allein keine Befangenheit des Richters begründen. Eine Besorgnis der Befangenheit liegt erst vor, wenn weitere konkrete Anhaltspunkte hinzutreten, aus denen erkennbar ist, dass der Richter vom Ausgang des Verfahrens konkret betroffen ist oder er einse...mehr

Der Anlass für die Aufnahme administrativer Prozesse kann zunächst in einer Dokumentation der Prozesse liegen. Dies kann z. B. erfolgen, um die Prozesse im Falle eines Mitarbeiterwechsels leichter an den neuen Mitarbeiter übergeben zu können. Aus der steuerlichen Perspektive kann die Erstellung einer Verfahrensdokumentation Anlass für die Aufnahme der Prozesse sein. Die Notwe...mehr

Als Härtegrund ist es kraft Gesetzes anzusehen, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.[1] Die tatsächlichen Voraussetzungen dieses Härtegrunds muss der Mieter darlegen und ggf. beweisen. Hinweis Darlegungspflicht des Mieters Der Hinweis auf einen angespannten Wohnungsmarkt genügt dabei für sich allein nicht.[2] Die Rechtsprechun...mehr

Gewerkschaften dürfen in Betrieben und Dienststellen, in denen sie mit mindestens einem Mitglied vertreten sind, das nicht zu den leitenden Angestellten i. S. v. § 5 Abs. 3 BetrVG gehört betriebliche Anschlagflächen (sog. schwarze Bretter) benutzen und durch ihre Mitglieder Informationsmaterial verteilen.[1] Der Betriebsfrieden und der Arbeitsablauf dürfen dadurch aber nicht...mehr

Die Kündigung eines Geschäftsraummietverhältnisses ist formlos möglich. Achtung Zugangsnachweis bei Telefax oder E-Mail Die Kündigung kann also auch mündlich, per Telefax oder per E-Mail erklärt werden. Diese Kündigungsformen sind allerdings wegen der damit verbundenen Schwierigkeiten beim Nachweis des Zugangs nicht zu empfehlen. Wird die Kündigung in Papierform übermittelt, so...mehr

Begriff Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht bereits mit Anlage der Wohnungsgrundbücher als "Ein-Personen-Gemeinschaft". Für die Erwerber vom teilenden Eigentümer regelt § 8 Abs. 3 WEG ihre Fiktion als Eigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern, wenn sie einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen de...mehr

Es ist anerkannt, dass die in Art. 9 Abs. 3 GG beschriebenen "Vereinigungen zur Wahrung und Förderung der Arbeits- und Wirtschaftsbedingungen" auf der Arbeitnehmerseite den Gewerkschaftsbegriff nicht ausreichend konturieren. Nach ständiger Rechtsprechung müssen weitere eingrenzende Kriterien erfüllt sein, um von Gewerkschaften im Sinne des Arbeitsrechts sprechen zu können: Ge...mehr

Gewerkschaften haben ein Zutrittsrecht zu einem Betrieb (§ 2 BetrVG) nicht nur, soweit es um die Mitgliederwerbung geht, sondern auch hinsichtlich der Wahrnehmung gesetzlich genannter Aufgaben und Befugnisse der im Betrieb vertretenen Gewerkschaften. Das Hausrecht des Arbeitgebers ist im Falle einer zulässigen gewerkschaftlichen Betätigung suspendiert. Der Nachweis des Vertr...mehr

Gewerkschaften begehren bei Tarifverhandlungen oftmals einen sog. Gewerkschaftsbonus für ihre Mitglieder, d. h. Mitglieder einer konkreten Gewerkschaft hätten dann – anders als Beschäftigte, die nicht Mitglied dieser Gewerkschaft sind – Anspruch auf zusätzliche tarifliche Leistungen gegenüber dem Arbeitgeber. Eine solche Regelung wird als Differenzierungsklausel bezeichnet, ...mehr

Eine Person, die am 1.12.2020 Verwalter einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer war, gilt gegenüber den Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bis zum 1.6.2024 als zertifizierter Verwalter. Hierin steckt der Sache nach eine kleine "Alte-Hasen-Regelung".[1] Praxis-Beispiel Frist V ist am 1.12.2020 Verwalter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Muste...mehr

Die Teilungserklärung umfasst i. d. R. die Eintragungsbewilligung.[1] Das ist aber nicht zwingend. Die Eintragungsbewilligung muss einen klaren und bestimmten Inhalt haben. Ihr muss unzweideutig zu entnehmen sein, dass eine bestimmte Eintragung in das Grundbuch gewollt ist, an welchem Grundstück diese eingetragen werden soll, wer die Bewilligung abgibt und welchen Inhalt die...mehr

Da die Erhaltungsrücklage Bestandteil des Gemeinschaftsvermögens ist, hat der Verwalter sie gemäß § 9a Abs. 3 WEG nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG zu verwalten. Ihn treffen insoweit Vermögensbetreuungspflichten gegenüber der GdWE. Er hat zu beachten, dass er auch die Gelder der Erhaltungsrücklage zwingend getrennt von seinem Vermögen und dem Vermögen anderer von ihm verwalteter Ei...mehr

Grundsätze Sämtliche Wohnungseigentümer dürfen in der Eigentümerversammlung für den Verwalter stimmen, auch derjenige, der als Wohnungseigentümer zur Verwalterwahl steht und unabhängig davon, ob sie mit dem zu bestellenden Verwalter persönlich oder wirtschaftlich verbunden sind.[1] Auch der Verwalter ist im Fall seiner Wiederbestellung als bevollmächtigter Vertreter von Wohnun...mehr

Durch rein tatsächliche Handlungen kann der Gegenstand des Sondereigentums und/oder des gemeinschaftlichen Eigentums nicht geändert werden. So wird durch eine bauliche Einbeziehung gemeinschaftlichen Eigentums, zum Beispiel eines Treppenabsatzes, in den Bereich des Sondereigentums das gemeinschaftliche Eigentum nicht zu Sondereigentum.[1] Beschlüsse, welche die bauliche Einb...mehr

Das Verwalteramt ist bereits wegen der damit verbundenen Vermögensbetreuungsbefugnis bzw. -verpflichtung ein Vertrauensamt und daher höchstpersönlicher Natur. Der bestellte Verwalter hat das Amt gemäß § 664 Abs. 1 BGB in persona auszuüben. Selbstverständlich kann er innerhalb seines Unternehmens bzw. innerhalb seiner Firma Verwalteraufgaben und Tätigkeiten auf seine Mitarbei...mehr

Die weiteren Einzelheiten des Prüfungsverfahrens müssen die Industrie- und Handelskammern durch eine von ihnen selbst geschaffene Satzung regeln (§ 6 Abs. 3 Satz 1 ZertVerwV). Diese Satzungen müssen nach § 6 Abs. 3 Satz 2 ZertVerwV insbesondere folgende Fragen regeln: die genaue Zusammensetzung eines Prüfungsausschusses, insbesondere hinsichtlich der Anzahl und der Qualifikat...mehr

Die Miteigentümer müssen außerdem bestimmen, ob ein Raum bewohnt werden darf oder nicht (siehe auch Kap. B.I.2.4).[1] Streitig ist, ob es möglich ist, für Räume als Gebrauch "Wohn-" und zugleich "Nichtwohnzwecke" zu bestimmen. Nicht ausgeschlossen ist jedenfalls eine Mischform, indem z. B. mit dem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen...mehr

Der aufteilende Eigentümer muss nach h. M. bestimmen, ob ein Raum bewohnt werden darf oder nicht (siehe auch Kap. B.I.2.4).[1] Bei dieser Anordnung handelt es sich nach h. M. allerdings nicht um einen Bestandteil der Teilungserklärung, sondern um eine Benutzungsbestimmung i. S. v. § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG und also um einen Teil der Gemeinschaftsordnung.[2]mehr

Regelfall nach § 24 Abs. 1 und Abs. 2 WEG ist die Einberufung durch den Verwalter. Ob der Beschluss über die Bestellung des Verwalters angefochten ist, spielt keine Rolle, solange er nicht rechtskräftig für ungültig erklärt wird.[1] Anderes gilt dann, wenn der Verwalter abberufen wurde und der Abberufungsbeschluss von einem Wohnungseigentümer angefochten wurde.[2] Stets ist ...mehr

Unter der Voraussetzung, dass im Verwaltervertrag die nicht von der Grundvergütung umfassten Tätigkeiten ausdrücklich und transparent beschrieben sind und ausdrücklich geregelt ist, dass sie nicht mit der Grundvergütung abgegolten sind, kann sich der Verwalter Sondervergütungen ausbedingen. Zu beachten ist allerdings stets, dass die Wohnungseigentümer noch eine Gesamtbelastu...mehr

Da die Sonderumlage eine Ergänzung bzw. einen Nachtrag zum Wirtschaftsplan darstellt, ist über sie ebenso wie über den Wirtschaftsplan in der Jahresabrechnung und nicht gesondert abzurechnen.[1] Die von den Wohnungseigentümern zu einer beschlossenen Sonderumlage geleisteten Zahlungen sind als Einnahmen darzustellen, was auch für mehrjährige Sonderumlagen gilt. Die nicht verb...mehr

Die winterliche Räum- und Streupflicht setzt zunächst eine konkrete Gefahrenlage durch Glättebildung bzw. Schneebelag voraus. Grundvoraussetzung ist das Vorliegen allgemeiner Glätte und nicht nur das Vorhandensein einzelner Glättestellen.[1] Ist eine Streupflicht gegeben, richten sich Inhalt und Umfang nach den Umständen des Einzelfalls. Keine Beschlusskompetenz für Turnusre...mehr

In bestimmten Fällen muss die Eigenschaft, Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu sein, nachgewiesen werden. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn in einem Grundbuchverfahren nach § 29 GBO die Vorlage öffentlich beglaubigter Urkunden vorgesehen ist. Praxis-Beispiel Nachweis notwendig Veräußerungszustimmung Wichtigstes Beispiel ist die Veräußerungszustimmung des Ve...mehr

Die Verwaltung kann beim gerichtlichen Inkasso auf 2 Wegen vorgehen, einen Titel, der Grundlage einer Zwangsvollstreckung ist, zu erstreiten. Zahlungsklage Der eine ist die Erhebung einer Klage auf Zahlung der rückständigen Vor- und/oder Nachschüsse. Ziel dieser Klage ist ein Urteil. Diese Klage wird in aller Regel Erfolg haben, da die Möglichkeiten der Verteidigung sehr begre...mehr

Zum Thema Datenschutz wurde entschieden,[1] dass der Verwalter – ohne dass ein Verstoß gegen die DSGVO vorliege – eine Saldenliste an sämtliche Eigentümer versenden darf, in welcher zahlungssäumige Eigentümer namentlich benannt und die Hausgeldrückstände aufgelistet werden. Die namentliche Nennung der Hausgeldschuldner durch den Verwalter dürfe in Erfüllung einer rechtlichen...mehr

Was das Teilnahmerecht von Beratern angeht, sind zunächst die Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung maßgeblich. Ist ein Teilnahmeverbot vereinbart, ist dies einzuhalten.[1] Aber auch dann, wenn ein Teilnahmeverbot nicht ausdrücklich vereinbart ist, gilt der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit, wonach ebenfalls ein Teilnahmeverbot Dritter besteht. Auch Berater haben also kein T...mehr

Der Gesetzgeber entlehnt den Aufopferungsanspruch der Wohnungseigentümer dem § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB.[1] Insoweit ist zwar kein Verschulden erforderlich, allerdings muss der Schaden des betreffenden Wohnungseigentümers eine Sonderopfergrenze überschreiten. Es besteht also kein Anspruch auf Ersatz jedes adäquat-kausal verursachten Schadens, sondern nur auf eine angemessene En...mehr

Jede Vertragspartei, also Vermieter oder Mieter, kann einen Mietvertrag – welchen auch immer – nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund i. d. S. liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beide...mehr

Die Instandhaltung als Teil der Erhaltung umfasst sämtliche Maßnahmen, die normale, gebrauchs- und altersbedingte Abnutzungen beseitigen. Als Beispiele kommen sämtliche Wartungsmaßnahmen an Elektro- und Sanitäranlagen infrage, des Weiteren Kleinreparaturen sowie Pflege- und Reinigungsmaßnahmen. Insoweit gehören auch die Kosten eines Hauswarts zu den Instandhaltungskosten.[1] ...mehr

Ist kein Regelbeispiel erfüllt, ist zu untersuchen, ob eine schwere Verletzung im Übrigen vorliegt. Der Wortlaut des § 17 Abs. 1 WEG lässt erkennen, dass nur besonders schwere Pflichtverstöße eine Eigentumsentziehung rechtfertigen können.[1] Schwere Pflichtverstöße Dazu gehören insbesondere die fortlaufend unpünktliche Erfüllung von Hausgeld- und/oder anderen Zahlungsansprüchen...mehr

Entscheidend für den Energieverbrauch ist das Nutzerverhalten. Fehlverhalten, wie z. B. falsches Lüften durch Dauerkippstellung der Fenster bei geöffneten Heizkörper-Thermostatventilen, Zustellen von Heizkörpern mit Möbeln, Offenstehenlassen von Türen ungeheizter Räume, Beleuchtung nicht auszuschalten, obwohl niemand im Raum ist, oder Elektrogeräte, die selten benutzt werden, im ...mehr

Ein anderer "Zuweisungsweg" besteht darin, dass die Wohnungseigentümer vereinbaren, dass ihr (Mit-)Gebrauchsrecht (erst) ausgeschlossen ist, wenn ein Zuweisungsberechtigter den Gegenstand einem Wohnungseigentümer zum Alleingebrauch "zuweist". Bis zum Bedingungseintritt sind dann alle Wohnungseigentümer zum Mitgebrauch und auch zur anteiligen Fruchtziehung befugt. Die Wohnung...mehr

Als Beeinträchtigung sind alle baulichen und anlagentechnischen Maßnahmen anzusehen, die denkmal- und erhaltungsrechtlich nicht zulässig sind. Hierzu zählen vor allem bauliche Änderungen an der Gebäudehülle nach § 48 GEG und Anbauten und Ausbauten i. S. v. § 51 GEG. Für den Bereich des Wohnungseigentums praxisrelevant sind vor allem Änderungen an der Gebäudehülle. Praxis-Bei...mehr

Im Hinblick auf die beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach §§ 1090ff. BGB gilt der Grundsatz, dass alles, was Gegenstand einer Grunddienstbarkeit sein kann, nach § 1090 Abs. 1 BGB auch Gegenstand einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit sein kann. Maßgeblicher Unterschied zur Grunddienstbarkeit ist, dass die Grundstücksbelastung nicht zugunsten eines Grundstückseige...mehr

Die Vergütung des Verwalters ist zentraler Kern üblicher Regelungen im Verwaltervertrag. Zumeist wird zwischen einer Grundvergütung und diversen Sondervergütungstatbeständen differenziert (siehe hierzu vertiefend Kap. B.I.8.3.6). Regelt der Verwaltervertrag eine monatliche Fälligkeit der Grundvergütung, so wird sie nach Ablauf des Monats fällig und der Verwalter kann sich di...mehr

Das Grundbuchamt soll nur dann etwas eintragen und auf einen Antrag umsetzen, wenn die Eintragungsbewilligung und/oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden (§ 29 Abs. 1 Satz 1 GBO). Öffentliche Urkunde Öffentliche Urkunden sind nach § 415 Abs. 1 ZPO Urkunden, die von einer öffentl...mehr

Die Bestellung des Verwaltungsbeirats erfolgt durch Beschluss der Wohnungseigentümer. Das Gesetz schreibt nicht vor, aus wie vielen Wohnungseigentümern der Verwaltungsbeirat bestehen muss. Die Wohnungseigentümer können die Anzahl der Beiräte also ganz auf die Bedürfnisse ihrer Eigentümergemeinschaft ausrichten. Sollen mehrere Wohnungseigentümer zu Verwaltungsbeiräten bestell...mehr

Bezüglich dessen, was der Verwalter in dem 6-Monats-Zeitraum des § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG verlangen kann, wird überwiegend die entsprechende Anwendung von § 615 BGB befürwortet.[1] § 615 BGB ist eine Vorschrift aus dem Dienstvertragsrecht und regelt die Vergütung im Fall des Annahmeverzugs des Dienstberechtigten. Die GdWE müsste sich also in Annahmeverzug befinden, damit ein A...mehr

Die Wohnungseigentümer können nach § 19 Abs. 1 WEG Regelungen zum Gebrauch eines Raums oder einer Fläche treffen, der oder die einem Sondernutzungsrecht unterliegt.[1] Etwas anderes gilt, wenn durch die Bestimmung das Sondernutzungsrecht "ausgehöhlt" werden würde.[2] Gebraucht der Berechtigte die seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Teile, Räume und Flächen des gemeinsch...mehr

Im Rahmen seiner Rechte und Pflichten nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter auch zur Abnahme von Erhaltungsmaßnahmen bzw. Bauleistungen für die Gemeinschaft berechtigt. Insoweit hat er bei mangelhafter Werkleistung Mängelrügen zu erheben. Ob er Mängelrechte ohne entsprechende Beschlussfassung geltend machen kann, wird im Einzelfall von der Größe und dem Wirtschaftsvol...mehr

Wohnungseigentümer Die Miteigentümer können ihre Miteigentumsanteile ändern.[1] Auch diese Änderung betrifft das im Grundbuch verlautbarte sachenrechtliche Grundverhältnis der Miteigentümer und unterfällt nicht § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG.[2] Für das Verfahren beim Grundbuchamt gilt das in Kap. B.I.1.2.4 Ausgeführte entsprechend. Die beteiligten Wohnungseigentümer müssen die Eigen...mehr

Wie im Fall der Bestellung und des Abschlusses des Verwaltervertrags ist auch im Fall der Abberufung und der Kündigung des Vertragsverhältnisses die Trennungstheorie zu beachten: Das eine bedingt nicht automatisch das andere, auch wenn die Konturen hier wie dort unscharf sind. Die Rechtsprechung ist insoweit (lebensnah) großzügig und legt einen Abberufungsbeschluss so aus, d...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 ist die Versammlungsniederschrift unverzüglich zu erstellen. Neben der unverzüglichen Eintragung der in der Versammlung gefassten Beschlüsse in die Beschluss-Sammlung, ist der Verwalter also auch verpflichtet, die Versammlungsniederschrift unverzüglich zu erstellen. Unverzüglichkeit erfordert nach § 121 Abs. 1 BGB ein "Handeln ohne sc...mehr

Ansprüche aus der Baulast Unmittelbar verpflichtet ist der mit der Baulast belastete Eigentümer gegenüber der Baubehörde. Der durch die Baulast begünstigte Eigentümer hat keine eigenen Rechte bzw. Ansprüche gegen den Baulastpflichtigen.[1] Die Rechtsbeziehungen bewegen sich im öffentlich-rechtlichen Bereich, weshalb der durch die Baulast Begünstigte gegenüber der Bauaufsichts...mehr

Etwas anderes gilt bei der Zwangsverwaltung. Hier übt der Zwangsverwalter das Stimmrecht des Wohnungseigentümers in der Eigentümerversammlung aus.[1] Daneben ist auch der Wohnungseigentümer, über dessen Sondereigentum die Zwangsverwaltung angeordnet wurde, zur Versammlung zu laden. Es besteht nämlich lediglich eine widerlegbare Vermutung dafür, dass die Beschlussgegenstände ...mehr

Nach § 366 Abs. 1 BGB kann der Hausgeldschuldner eine ausdrückliche oder schlüssige Bestimmung treffen, welches Hausgeld getilgt sein soll. Leistet der Hausgeldschuldner das Hausgeld, das er seiner Ansicht nach schuldet, kurz vor dem jeweiligen Fälligkeitszeitpunkt, liegt darin i. d. R. die stillschweigende Bestimmung, dass die gerade fällig werdende Hausgeldschuld getilgt w...mehr

Der Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage muss den Beschlussgegenstand, die Gesamthöhe der Umlage[1] und den Kostenverteilungsschlüssel[2] regeln. Grundsätzlich sind auch die auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Beträge im Beschluss zu regeln. Dies gilt aber dann nicht, wenn der geschuldete Einzelbetrag objektiv eindeutig bestimmbar ist und von den Wohnungs...mehr

§ 13 Abs. 1 WEG (1) Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz entgegensteht, mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, insbesondere dieses bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen. Nach § 13 Abs. 1 WEG darf jeder Wohnungseigentümer die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile u. a. vermieten...mehr

Bei der Anrechnung bleibt das Effektiventgelt erhalten, nur die Bestandteile der Zusammensetzung des Entgelts ändern sich. Beim Widerruf verliert der Arbeitnehmer die Zulage, das Effektiventgelt vermindert sich. Praxis-Beispiel Der Beschäftigte erhält ein tarifliches Entgelt i. H. v. 3.000 EUR und eine außertarifliche Zulage i. H. v. 200 EUR, insgesamt also 3.200 EUR. Das tar...mehr

Die Teilungserklärung ist keine Verfügung[1] und kein Vertrag, sondern eine einseitige empfangsbedürftige, aber eigentümliche Willenserklärung gegenüber dem Grundbuchamt.[2] § 878 BGB ist nach h. M. indes analog anwendbar.[3] Dies gilt auch für die sich aus dem Genehmigungserfordernis aufgrund einer Rechtsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB ergebenden Verfügungsbeschrä...mehr