Fachbeiträge & Kommentare zu Außerordentliche Kündigung

Kommt es infolge von Auseinandersetzungen von Familienangehörigen zu erheblichen nächtlichen Ruhestörungen, die trotz mehrfacher Abmahnungen immer wieder zu Beschwerden der Mitmieter führen, kann eine außerordentliche fristlose Kündigung gerechtfertigt sein, selbst wenn der Mieter erkrankt ist und das Mietverhältnis bereits seit 35 Jahren ungestört verlief.[1] Auch wiederhol...mehr

Praxis-Beispiel Der Mieter fuchtelt im Treppenhaus vor anderen Mietern mit einem langen Metzgermesser mit den Worten "ich schneide euch die Hälse durch" herum. Der Vermieter kündigt außerordentlich fristlos. Die Kündigung ist wirksam – auch ohne vorherige Abmahnung.[1] In einem derartigen Fall unmittelbarer Bedrohung durch den Mieter ist die Räumung im einstweiligen Verfügung...mehr

Ehrverletzende Äußerungen des Mieters über den Vermieter rechtfertigen auch nur dann eine Kündigung, wenn die Äußerung des Mieters weder in Wahrnehmung berechtigter Interessen nach § 193 StGB erfolgt, noch es sich bei ihr um eine vom Grundrecht auf freie Meinungsäußerung nach Art. 5 Abs. 1 Satz 1 GG geschützte Meinungsäußerung handelt.[1] Praxis-Beispiel Der Vermieter verlang...mehr

Praxis-Beispiel Die bewusste und wiederholte grobe Beleidigung des Vermieters (zweimal "Arschloch" hintereinander), die keinem momentanen Kontrollverlust entspringt, rechtfertigt jedenfalls die fristlose Kündigung des Mietvertrags.[1] Wenn hier auch das Maß voll war, verdeutlicht das Beispiel gleichwohl, dass nicht jede Beleidigung sogleich eine außerordentliche fristlose Kün...mehr

Vermüllt nun der Mieter nach vorheriger Abmahnung weiter das Mietobjekt – unerheblich ob Wohnung oder Geschäftsraum –, riskiert er die außerordentliche fristlose Kündigung.[1] Achtung Im Bereich des Mietrechts wird eine Abmahnung auch dann als eine solche qualifiziert, wenn sie allein das zu beanstandende Verhalten des Mieters beschreibt. Grundsätzlich aber empfiehlt sich die...mehr

Der Mieter hat sich schuldhaftes Verhalten des Ehegatten zurechnen zu lassen, durch das Rechtsgüter anderer Hausbewohner oder des Vermieters gefährdet werden. Praxis-Beispiel Nach einer ehelichen Auseinandersetzung hat der Ehemann der Mieterin in den Abendstunden die Gasherdhähne in der Wohnung aufgedreht und eine brennende Kerze in den Flur der Wohnung gestellt, um das Haus ...mehr

Die mutwillige Beschädigung von Einrichtungen im Bereich des Mietobjekts bzw. der Wohnanlage stellt einen Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung dar. Eine erhebliche Sachbeschädigung des Mieters rechtfertigt aber dann weder eine fristlose noch eine ordentliche Kündigung, wenn sein Verhalten aus einer Stresssituation resultiert, die auch durch das Verhalten eines...mehr

Die Ausübung der Prostitution ist in aller Regel ein Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Sie stellt regelmäßig einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache dar.[1] Dies gilt jedenfalls dann, wenn sich die Wohnung in einem durchschnittlich bürgerlichen Haus und einer entsprechenden Wohngegend befindet. Die außerordentliche fristlose Kündig...mehr

Entsprechend § 626 Abs. 2 BGB kann die (außerordentliche) fristlose Kündigung nur innerhalb von 2 Wochen erfolgen. Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Kündigungsberechtigte von den für die Kündigung maßgeblichen Tatsachen Kenntnis erlangt. Zudem muss die Kündigung noch innerhalb der Zweiwochenfrist dem gekündigten Vorstandsmitglied zugehen. Liegt die Zuständigkei...mehr

Angesichts der Tatsache, dass der Wohnraummieter bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung nach derzeitiger Gesetzeslage und Rechtsprechung des BGH besseren Schutz genießt als bei einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses, sollte der Vermieter unbedingt seine außerordentliche Kündigung mit der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses verbinden – er sollte...mehr

Ebenso wie bei der Begründung der Vorstandstätigkeit, gilt es deutlich zwischen dem Widerruf der Bestellung und der Beendigung des Anstellungsvertrags zu differenzieren. Liegt die Zuständigkeit für die Bestellung und Anstellung nach der Satzung jeweils in den Händen des Aufsichtsrats (§§ 21 Abs. 4 Satz 1; 25 Abs. 2 Satz 1 MusterS), so liegt im Widerruf der Bestellung zugleic...mehr

Wie bereits erwähnt, müssen lediglich altersbedingte "Sonderlichkeiten" des Mieters geduldet werden, nicht jedoch erhebliche Beeinträchtigungen durch ihn. Dann jedenfalls kann das Mietverhältnis außerordentlich fristlos gekündigt werden. Dies ist insbesondere bei nächtlichem Schreien und Klopfen gegen die Wände der Fall.[1] Eine derartige Unzumutbarkeit ist auch dann gegeben,...mehr

Der Drogenabhängige selbst stellt keinen Grund zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses dar. Er ist vielmehr zu behandeln wie ein ansonsten kranker Mieter. Und die Krankheit seines Mieters kann der Vermieter selbstverständlich nicht sanktionieren. Freilich kann der Drogensüchtige durch sein Verhalten oder durch Unterlassungen aufgrund seiner Suchterkrankung wicht...mehr

Einen wichtigen Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses kann der Anbau von Cannabis im Garten darstellen. Entsprechendes gilt, wenn in erheblichen Mengen Cannabis in der Wohnung oder auf dem Balkon angebaut wird. Werden anlässlich einer polizeilichen Razzia größere Mengen Marihuana- und Cannabispflanzen in einem Wohnhaus entdeckt und entfern...mehr

Besonders unangenehm für den Vermieter sind Denunziation und Strafanzeige gegen ihn. Zwar kann er sich hiergegen nicht schützen. Im Fall der Fälle aber setzt auch hier der Mieter das Mietverhältnis aufs Spiel und riskiert die außerordentliche fristlose Kündigung. Auch die Verleumdung anderer Mieter kann der Vermieter zum Anlass für eine außerordentliche fristlose Kündigung d...mehr

Beschimpft der gewerbliche Mieter den Geschäftsführer der Vermieterin mit den Worten er werde ihm "die Zähne ausschlagen und ihn totschlagen, wenn er nochmals ausstehende Mietzahlungen gegenüber seinen Mitarbeitern anmahne", ist die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund jedenfalls dann gerechtfertigt, wenn Vermieterin und Mieter in unmittelbarer Nachbarsch...mehr

Eine fristlose Kündigung ist auch dann begründet, wenn ein Hausbewohner durch den Mieter oder gar durch Angehörige des Mieters, die in der Mietwohnung leben, beleidigt wird (etwa "Du Saujude"[1]). Die Äußerung eines Mieters gegenüber einer anderen Mieterin "Kommst Du runter, Du Hure, ich mach Dich tot, Du Hure, ich bring Dich um!", rechtfertigt die außerordentliche fristlose...mehr

Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB kann der Vermieter außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der die Miete für 2 Monate erreicht. Auch hier bedarf es vor der Kündigung keiner Abmahnung. Praxis-Beispiel Der Mieter zahlt ab August 2019 statt de...mehr

Nach der ersten Alternative des § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB kann der Vermieter kündigen, wenn sich der Mieter für 2 aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete in Verzug befindet. Praxis-Beispiel Der Mieter hat die Miete für den Monat August 2019 nicht gezahlt. Auch am 6. September 2019 sind weder August- noch Septembermiete gezahlt. Der Vermieter ist am 6. September...mehr

Soweit die Beleidigung des Mieters nicht im Eifer des Gefechts gefallen ist oder ausnahmsweise gerade noch von seinem Recht auf freie Meinungsäußerung gedeckt ist, kann der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen.[1] Dies gilt für Bezeichnungen des Vermieters als "Arschloch", "Penner", "Sau" und "dumme Kuh".[2] Dies gilt auch, wenn die Beleidigung per SMS erfolgt.[3] Die bele...mehr

Rz. 122 Eine Fehlerquelle, die im Stadium des Beitritts denselben unwirksam macht, besteht darin, dass der Vorstand dem Beitretenden für die Aufzahlung seiner Geschäftsanteile eine Ratenzahlung gewährt, obwohl die Satzung der eG keine Ratenzahlung vorsieht. Schreibt die Satzung der eG vor, dass die Pflichtanteile sofort einzuzahlen sind, so ist dies unbedingt ernst zu nehmen...mehr

Bei einem Verzug des Mieters mit Mietzahlungen sind in aller Regel sowohl die Voraussetzungen einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 BGB als auch diejenigen einer ordentlichen Kündigung wegen einer schuldhaften nicht unerheblichen Pflichtverletzung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erfüllt. Sowohl im Fall der außerordentlichen fristlosen Künd...mehr

Praxis-Beispiel Der Vermieter hat zur Bewachung des Mietshauses einen Sicherheitsdienst beauftragt. Einer der Mieter des Hauses wirft von seinem Balkon einen Stuhl, der einen der Beschäftigten des Sicherheitsdienstes nur um wenige Meter verfehlt. Des Weiteren hatte der Mieter bei anderer Gelegenheit mit einer Pistole auf einen der Mitarbeiter der Sicherheitsfirma gezielt. De...mehr

Sieht man von der Kündigung ab, so kommt im Rahmen einer Aufhebungsvereinbarung auch eine einvernehmliche Beendigung des Anstellungsvertrags in Betracht, die es ermöglicht, sich ohne prozessuale Auseinandersetzung und öffentliches Aufsehen zu trennen. Zwar liegt die Vertretung der Genossenschaft hierbei in den Händen des Aufsichtsrats, doch hat die obergerichtliche Rechtspre...mehr

Praxis-Beispiel Der Mieter verwendet gegenüber dem Hausverwalter das "Götz-Zitat". Eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen der Beleidigung des Verwalters ist in einem derartigen Fall durchaus wirksam.[1] Entsprechendes gilt bei Mitarbeitern des Vermieters. Ein Kündigungsgrund soll allerdings nicht vorliegen, wenn der Mieter Verwandte des Vermieters beleidigt, die...mehr

Die Kündigung des Vermieters wegen Mietzahlungsverzugs wird unwirksam, wenn der Vermieter vor der Kündigung die ausstehende Summe erhält, wenn der Mieter berechtigt die Aufrechnung erklären kann und dies auch unverzüglich nach der Kündigung tut, wenn der Vermieter innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage die vollständige Summe vom Mieter bekommt oder wenn sich e...mehr

Rz. 123 Die Mitgliedschaft in einer eG kann prinzipiell nur auf den Wegen beendet werden, die das Genossenschaftsgesetz vorsieht. Diese Wege sind: ordentliche fristgerechte Kündigung des Mitglieds (§ 65 Abs. 1 GenG) außerordentliche Kündigung des Mitglieds in besonderen Fällen, das sind: Unzumutbarkeit der weiteren Mitgliedschaft aufgrund der "persönlichen" oder "wirtschaftlic...mehr

Erstattet der Mieter grundlos Strafanzeige gegen den Vermieter, berechtigt dies Letzteren selbstverständlich zur Kündigung des Mietverhältnisses.[1] Die grundlose Strafanzeige gegen den Vermieter stellt eine schwerwiegende Treuepflichtverletzung dar. Zwar gilt auch im Mietrecht der Grundsatz, dass es mit dem Rechtsstaatsprinzip nicht vereinbar ist, wenn die Wahrnehmung staat...mehr

Grundsätzlich ist die Kündigung des Mietverhältnisses auch dann möglich, wenn sich der Vermieter zwar den Vorwurf einer Straftat oder Ordnungswidrigkeit gefallen lassen muss, jedoch der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit der Mittel nicht gewahrt wird.[1] Über die Kündigung ist dabei unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls zu entscheiden. Neben dem Verhalten des An...mehr

Die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ohne vorherige Abmahnung ist begründet, wenn der Mieter ohne sachlichen Grund gegen den Vermieter bei Behörden agitiert und ihn beispielsweise der Zweckentfremdung von Wohnraum beschuldigt.[1]mehr

Bei Kindern ist zunächst und vor allem zu berücksichtigen, dass ihr Spiel- und Bewegungsdrang altersgemäß besonders stark ausgeprägt ist und dazu führen kann, dass sie – die Ermahnungen der Eltern vergessend – schnell mal durch die Wohnung ins Kinderzimmer laufen, dort toben und die Türen zuknallen. Es liegt in der Natur der Sache, dass Kinder unruhiger, lebendiger und laute...mehr

Der Mieter ist ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, das Mietobjekt weiterzuvermieten. Hier regelt das Gesetz in § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB sogar einen Grund zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Allerdings kann der Wohnungsmieter bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen die Erteilung der Erlaubnis bezüglich eines Teils der Wohnung vom Vermieter verlangen. De...mehr

Betreibt der Mieter im Mietobjekt oder in der Wohnanlage Drogenhandel, berechtigt dies den Vermieter selbstverständlich zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses auch ohne vorherige Abmahnung.[1] Im Einzelfall kann es gar ausreichen, dass der Mieter in der Wohnung Drogen lediglich aufbewahrt. Die Benutzung einer Mietwohnung als Umschlag- und Lagerplatz...mehr

Bewahrt der Mieter unberechtigt eine Schusswaffe in seiner Wohnung auf und beendet er diesen Zustand auch auf eine Abmahnung des Vermieters nicht, kann dies ein Grund zur fristlosen Kündigung ohne Abmahnung darstellen, wenn der Mieter mit dieser Waffe einen Nachbarn schwer verletzt. Dies gilt selbst dann, wenn der Mieter bei der konkreten Tat in Notwehr handelte.[1]mehr

Die Bestimmung des § 721 Abs. 1 ZPO gewährt dem Gericht die Möglichkeit, auf Antrag des Mieters oder gar von Amts wegen dem Mieter eine Räumungsfrist zu gewähren. Hiermit soll dem Mieter die Möglichkeit gegeben werden, eine Ersatzwohnung zu finden. Letztlich soll damit die Räumung erleichtert werden, da die Habseligkeiten des Mieters nicht erst zwischengelagert werden müssen...mehr

Die Erlaubnisfreiheit von Kleintieren reicht nur so weit, wie sie in angemessenem Rahmen in einer Mietwohnung gehalten werden. Ob dieser Umfang überschritten wird, ist nach Maßgabe des Einzelfalls zu beurteilen und richtet sich in erster Linie nach der Größe der Wohnung. Hiernach ist das Maß des Zulässigen weit überschritten, wenn der Mieter 60 Chinchillas in 40 Käfigen hält....mehr

Der Vermieter ist auch dann zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, wenn der Mieter gegen seine Mitbewohner gewalttätig ist und es zu wiederholten Polizeieinsätzen gegen den gewaltbereiten Mieter kommt.[1] Das durch das Verhalten des Mieters bedingte nächtliche Anrücken der Polizei bleibt nämlich auch den übrigen Bewohnern des Hauses nicht verborgen und st...mehr

Rz. 127 Fraglich ist, ob es außerhalb der vorstehend aufgezählten Wege auch noch andere Möglichkeiten einer Beendigung der Mitgliedschaft in der eG gibt. Vereinbarungen über eine Verkürzung der Kündigungsfristen erklärt das Genossenschaftsgesetz für unwirksam (§ 65 Abs. 5 GenG). Dies galt nach bisher h. M. und der in der Vorauflage hierzu vertretenen Meinung umfassend, also ...mehr

Eine Gefährdung der Mietsache ist spätestens dann gegeben, wenn aufgrund des Zustands in der Wohnung oder auch im Geschäftsraum mit einer Beeinträchtigung der Substanz des Mietobjekts zu rechnen ist. Eine entsprechende Substanzgefährdung entstand, wie eingangs erwähnt, bei der US-Amerikanerin Felton, die als "Erfinderin" des Messie-Syndroms gilt, weil der Boden in ihrer Küch...mehr

Hatte der Vermieter bereits vor dem Eröffnungsantrag gekündigt, bleibt die außerordentliche fristlose Kündigung wirksam. Zu beachten ist jedoch, dass die Kündigung unwirksam wird, wenn der Vermieter gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB spätestens bis zum Ablauf von 2 Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Nutzungsentschädi...mehr

Nach der zweiten Alternative des § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB kann der Vermieter kündigen, wenn sich der Mieter für 2 aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug befindet. Hierzu ist für die Wohnraummiete in § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB ergänzend bestimmt, dass der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzuseh...mehr

Keiner Problematisierung bedarf es, wenn aufgrund der Anzahl der vom Mieter gehaltenen Tiere konkrete Belästigungen für andere Mieter oder Bewohner des Hauses oder aber auch Nachbarn ausgehen. So ist die Grenze der gemäß Mietvertrag mit der Formulierung "Hauskatzen erlaubt" zugelassenen Hauskatzenhaltung überschritten, wenn der Mieter 15 Hauskatzen in Freilaufgehegen auf dem ...mehr

Der Vermieter muss sich natürlich keine Beleidigungen von seinem Mieter gefallen lassen. Auch hier steht die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses im Raum – im Einzelfall auch ohne vorherige Abmahnung.[1] In aller Regel stellt es auch einen Kündigungsgrund dar, wenn der Mieter andere Bewohner des Hauses oder auch Beauftragte des Vermieters wie Hausverwal...mehr

Eine ordentliche Kündigung des Anstellungsvertrags der Vorstandsmitglieder kommt neben dem – unabdingbaren – Recht zur fristlosen Kündigung des Anstellungsvertrags dort in Betracht, wo der Anstellungsvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde oder im Rahmen einer Befristung die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung ausdrücklich vorgesehen ist. Beträgt die Laufzeit des...mehr

Die Überbelegung der Wohnung stellt grundsätzlich einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache dar.[1] Nach erfolgter Abmahnung kann der Vermieter nach der Bestimmung des § 541 BGB auf Unterlassung klagen.[2] Die außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 BGB ist allerdings nur dann möglich, wenn die Überbelegung erhebliche Auswirkungen auf die Substanz der Wohnung hat...mehr

Besonders in Großstädten oder auch Tourismusgebieten ist die Versuchung groß, die Mietwohnung für einige Tage oder Wochen Touristen zu überlassen. Gängiges Vermarktungsportal ist hier insbesondere die Online-Plattform airbnb.de. Erfolgt die (Unter-)Vermietung an Touristen ohne Erlaubnis des Vermieters, ist eine außerordentliche fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 N...mehr

Ob die Tierhaltung grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung gehört und welche Tiere gehalten werden dürfen, richtet sich in erster Linie nach den vertraglichen Vereinbarungen der Mietvertragsparteien. Ein formularmäßiger Ausschluss jeglicher Tierhaltung – also einschließlich Kleintieren – ist gemäß § 307 BGB unwirksam.[1] Zu Kleintieren zählen Zierfische,...mehr

Ohne dass die Mietsache selbst gefährdet sein müsste, sind die Grenzen auch dann überschritten, wenn es etwa außerhalb des Mietobjekts zu Geruchsbeeinträchtigungen kommt. Nicht erforderlich ist dabei, dass eine stetige Geruchsbelästigung herrscht. Ausreichend ist, dass sich ein übler Gestank etwa im Treppenhaus verbreitet, wenn der Mieter seine Wohnungstür öffnet, um die Wohn...mehr

Gemäß § 24 Abs. 2 Satz 1 GenG wird der Vorstand von der Generalversammlung gewählt und abberufen. Allerdings kann die Satzung gem. § 24 Abs. 2 Satz 2 GenG eine andere Art der Bestellung und Abberufung vorsehen. Sieht man von Kleinstgenossenschaften ab, so wird in der genossenschaftlichen Praxis die Bestellung von Vorstandsmitgliedern meist in die Hände des Aufsichtsrats gele...mehr

Hat der Vermieter im Mietvertrag wirksam die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen, so setzt dieser durchaus das Mietverhältnis aufs Spiel, wenn er jahrelang keine Schönheitsreparaturen durchführt. Hat ein Mieter seit mehr als zehn Jahren keine Schönheitsreparaturen in der Wohnung vornehmen lassen und auch auf mehrmalige Aufforderu...mehr