Das Mietverhältnis in der Krise / 8.8 Unberechtigte Untervermietung

Alexander C. Blankenstein

Der Mieter ist ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, das Mietobjekt weiterzuvermieten. Hier regelt das Gesetz in § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB sogar einen Grund zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Allerdings kann der Wohnungsmieter bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen die Erteilung der Erlaubnis bezüglich eines Teils der Wohnung vom Vermieter verlangen. Der Geschäftsraummieter hat dagegen keinen gesetzlichen Anspruch auf die Erteilung einer Untermieterlaubnis. Die Erlaubnis kann hier nur vertraglich geregelt bzw. vom Vermieter nach § 540 Abs. 1 BGB auch außervertraglich erteilt werden.

Die teilweise Überlassung der Wohnung an weitere Personen auf Dauer ist gemäß § 553 BGB ohne Einverständnis des Vermieters grundsätzlich nicht zulässig. Dies gilt nicht nur, wenn diese Personen einen eigenen Haushalt in der Wohnung führen wollen, sondern auch dann, wenn sie in den Haushalt des Mieters aufgenommen werden sollen. Die unerlaubte Untervermietung berechtigt grundsätzlich zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Dies gilt selbst dann, wenn der Mieter zum Zeitpunkt der Kündigung einen Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis des Vermieters hat.^{^[1]}

Wenn im Mietvertrag nichts ausdrücklich vereinbart ist, ist für die Aufnahme von

Ehegatten,
Kindern,
Lebenspartnern und Verlobten,
Eltern oder Geschwistern

keine Erlaubnis des Vermieters erforderlich.^{^[2]} Etwas anderes kann sich ergeben, wenn der Aufnahme besondere Gründe wie etwa eine Überbelegung der Wohnung entgegenstehen. Für die Aufnahme des Lebensgefährten ist stets die Erlaubnis des Vermieters erforderlich.^{^[3]}

Achtung

Überlässt der Mieter die gesamte Wohnung einem oder mehreren Dritten zur selbstständigen Haushaltsführung, ist nur § 540 BGB anwendbar.^{^[4]} Der Mieter hat dann wie im Bereich der Gewerberau...