Das Mietverhältnis in der Krise / 1.3.5 Unwirksamkeit der Kündigung

Die Kündigung des Vermieters wegen Mietzahlungsverzugs wird unwirksam,

1. wenn der Vermieter vor der Kündigung die ausstehende Summe erhält,
2. wenn der Mieter berechtigt die Aufrechnung erklären kann und dies auch unverzüglich nach der Kündigung tut,
3. wenn der Vermieter innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage die vollständige Summe vom Mieter bekommt oder
4. wenn sich eine öffentliche Stelle innerhalb dieser Frist verpflichtet, die Zahlung zu übernehmen.

Zahlung vor Kündigung

Nach der Bestimmung des § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ist die Kündigung wegen Mietzahlungsverzug ausgeschlossen, wenn der Vermieter "vorher befriedigt wird".

Die Kündigung ist unwirksam. Zwar hat der Mieter die Mietzahlungen verspätet geleistet. Der Vermieter wäre durchaus Anfang September zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt gewesen. Da er aber hinsichtlich des Rückstands noch vor Ausspruch der Kündigung befriedigt wurde, ist die Kündigung wirkungslos.

Entsprechende Grundsätze gelten gemäß § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB selbstverständlich auch für die Geschäftsraummiete. Auch hier gilt: Gleicht der Gewerberaummieter die Mietrückstände aus, bevor der Vermieter wegen des Verzugs kündigt, wird die dennoch ausgesprochene Kündigung unwirksam.

Unwirksamkeit durch Aufrechnung

Nach der Bestimmung des § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB wird die Kündigung unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

Die Aufrechnung ist in §§ 387 ff. BGB geregelt und hat folgende Voraussetzungen:

1. Es müssen gegenseitig Forderungen bestehen.
2. Die Forderungen müssen gleichartig sein.
3. Die Gegenforderung, mit der aufgerechnet werden soll, muss bestehen, fällig und durchsetzbar sein.
4. Die Hauptforderung muss fällig und erfüllbar sein.

Im Beispielsfall bestehen gegenseitig Forderungen: Die Forderung des Vermieters hat die Mietrückstände zum Gegenstand, diejenige des Mieters seinen Schadensersatzanspruch. Die Forderungen sind auch gleichartig, weil beide auf Geldzahlung gerichtet sind. Der Schadensersatzanspruch des Mieters wegen des beschädigten Mobiliars besteht wegen eines Verschuldens des Vermieters. Die entsprechende Forderung ist dann fällig und durchsetzbar, wenn der Schaden beziffert werden kann. Die Hauptforderung des Vermieters, also der Mietrückstand ist unzweifelhaft fällig und auch erfüllbar. So nun also der Vermieter wegen der Mietrückstände kündigt, hat der Mieter nach Erhalt der Kündigung unverzüglich die Aufrechnung mit seiner Gegenforderung auf Schadensersatz zu erklären. Unverzüglich bedeutet "ohne schuldhaftes Zögern", also sofort, so dies nicht möglich ist, spätestens innerhalb von 2 Wochen.

Zahlung nach Zustellung der Räumungsklage

Gegenüber dem Gewerberaummieter ist der Wohnraummieter insoweit privilegiert, als ihm die Bestimmung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB die Möglichkeit verschafft, durch Nachzahlung innerhalb einer Frist von 2 Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs die Unwirksamkeit der Kündigung herbeizuführen. Entsprechendes gilt auch dann, wenn sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.

Das Gesetz räumt nun dem Mieter die Möglichkeit ein, durch Zahlung innerhalb von 2 Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage die Kündigung unwirksam werden. Entsprechendes gilt, wenn eine öffentliche Stelle binnen der genannten Frist die Rückstände ausgleicht oder sich zumindest zur Leistung verpflichtet. Der Mieter hat im Beispiel hierfür also bis 13. November 2019 Zeit. Die Kündigung wird allerdings nur dann unwirksam, wenn die Miete vollständig einschließlich der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten innerhalb der Schonfrist gezahlt wird, bzw. sich die öffentliche Stelle verpflichtet hat, eben die Mietrückstände voll auszugleichen.^[1]