Fachbeiträge & Kommentare zu Außerordentliche Kündigung

Der Vermieter ist zur außerordentlichen fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB berechtigt, wenn der Mieter entweder für 2 aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der 2 Mon...mehr

Rz. 145 Die Agentur für Arbeit hat nach der Feststellung, dass eine Kündigung durch den Arbeitnehmer nicht stattgefunden hat, zu prüfen, ob Arbeitslosigkeit durch eine einseitige Kündigung durch den Arbeitgeber ohne mitwirkende Handlungen des Arbeitnehmers herbeigeführt worden ist oder sich aus dem tatsächlichen Geschehensablauf Hinweise auf eine Auflösungsvereinbarung ergeb...mehr

Nach der Bestimmung des § 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB kann der Vermieter auch außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der die Miete für 2 Monate erreicht. Auch hier bedarf es vor der Kündigung keiner Abmahnung. Praxis-Beispiel Verzug über mehr...mehr

Der Mieter kann sich gegen eine Abmahnung deshalb nicht wehren, weil sie ihn nicht in seinen Rechten verletzt. Die Abmahnung selbst hat noch keine Rechtswirkung. Sie ist in aller Regel lediglich "die Vorstufe" einer (außerordentlichen fristlosen) Kündigung und Unterlassungsklage. Wenn der Mieter aus seiner Sicht ungerechtfertigt abgemahnt wurde und der Vermieter das Mietverhä...mehr

Rz. 167 Es entspricht dem Grundsatz der Vertragsfreiheit nach § 311 BGB, dass die Arbeitgeber und die Arbeitnehmer als Arbeitsvertragsparteien ihr jeweiliges durch Arbeitsvertrag begründetes Arbeitsverhältnis jederzeit im gegenseitigen Einvernehmen für die Zukunft beenden können. Das Arbeitsverhältnis wird im Falle des Aufhebungsvertrages durch vertragliche Vereinbarung been...mehr

Nach den mietrechtlichen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ist das Erfordernis einer Abmahnung in 2 Fällen gesetzlich vorgeschrieben: Unterlassungsklage nach § 541 BGB, außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB, soweit nicht entbehrlich.[1] 3.1 Unterlassungsklage Nach der Bestimmung des § 541 BGB kann der Vermieter auf Unterlassung klagen, wenn der...mehr

Nach der Bestimmung des § 541 BGB kann der Vermieter auf Unterlassung klagen, wenn der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsachte trotz Abmahnung fortsetzt. Musterschreiben: Abmahnung wegen Betreibens eines Kosmetikstudios in der Wohnung Hinweis zum Sachverhalt Die Mieterin betreibt in den zu Wohnzwecken angemieteten Räumen auch ein Kosmetikstudio. Bevor der Vermiet...mehr

Rz. 305 Verhaltensbedingte Kündigungen resultieren aus kündigungsrelevantem Verhalten des Arbeitnehmers, das ist ein von seinem Willen gesteuertes Handeln, durch das arbeitsvertragliche Pflichten verletzt werden. Der verhaltensbedingte Kündigungsgrund wird im Gesetz nicht definiert. Anders als bei einem personenbedingten Kündigungsgrund will der Arbeitnehmer sich nicht seine...mehr

Rz. 139 Ein klassischer Fall der Arbeitsaufgabe i. S. v. Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 ist die Eigenkündigung zur Lösung des Beschäftigungsverhältnisses, die zum Eintritt von Arbeitslosigkeit führt. Darum handelt es sich stets bei der Kündigung eines laufenden Arbeitsvertrages, auf dem das Beschäftigungsverhältnis beruht, nicht aber bei einem Nichtantritt einer von der Agentur für Arb...mehr

Bei einer Nutzung der Wohnung zu beruflichen, freiberuflichen oder gewerblichen Zwecken ist allerdings zu beachten, dass eine berufliche Tätigkeit ohne Außenwirkung durchaus noch unter den Begriff des "Wohnens" fällt und somit ohne Weiteres zulässig ist. Einer Erlaubnis des Vermieters bedarf es also nicht. Erlaubnisfrei ist z. B. die Unterrichtsvorbereitung des Lehrers, die Te...mehr

Rz. 243 Das arbeitsvertragswidrige Verhalten des Arbeitnehmers als Anlass für eine arbeitgeberseitige Kündigung, durch die Beschäftigungslosigkeit und somit Arbeitslosigkeit herbeigeführt wird, stellt die zweite Variante des Sperrzeittatbestandes Arbeitsaufgabe dar. Weitere Voraussetzung für den Tatbestand ist, dass durch das arbeitsvertragswidrige Verhalten die Arbeitslosig...mehr

Vermüllung bzw. Vernachlässigung der Wohnung stellen Vermieter vor nicht unerhebliche Probleme, da meist eine psychische Störung des Mieters für den Zustand der Wohnung verantwortlich ist. Zu denken ist weiter an (Sucht-)Kranke oder Mieter, die aufgrund fortgeschrittenen Alters körperlich nicht mehr in der Lage sind, für geordnete Verhältnisse zu sorgen. Gehen insbesondere au...mehr

Rz. 295 Die Abgrenzung von personenbedingten und verhaltensbedingten Kündigungen ist oftmals schwierig. Bei verhaltensbedingten Kündigungen liegt eine willensgesteuerte Verhaltensweise des Arbeitnehmers vor (der Arbeitnehmer kann, will aber nicht). Bei einer personenbedingten Kündigung dagegen liegt der Grund in einem nicht steuerbaren Verhalten des Arbeitnehmers, d. h., er ...mehr

Rz. 109 Die Feststellungslast über das Vorliegen der Voraussetzungen für den Eintritt einer Sperrzeit (Auflösungssachverhalt, Ablehnungssachverhalt, Abbruchsachverhalt, unzureichende Eigenbemühungen, Meldeversäumnisse) hat grundsätzlich die Agentur für Arbeit zu tragen. Eine Umkehr der Beweislast kommt nur in Betracht, wenn die Nichterweislichkeit einer Tatsache in der Sphär...mehr

Musterschreiben: Außerordentliche fristlose Kündigung Herrn/Frau/Firma __________________ __________________ __________________ Mietverhältnis Bahnhofplatz 10, 2. Obergeschoss in 82139 Starnberg Hier: Außerordentliche fristlose Kündigung wegen nachhaltig erheblicher Störung des Hausfriedens Sehr geehrte(r) Frau/Herr _________, leider sehe ich mich gezwungen, das Mietverhältnis über...mehr

Ist der Mieter mit der Kaution in gewisser Höhe in Verzug, kann der Vermieter fristlos kündigen, so § 569 Abs. 2a BGB. Das gilt aber nur für Barkautionen. Auf Bankbürgschaften ist die Vorschrift nicht anwendbar. Hintergrund: Kündigung wegen fehlender Kautionsbürgschaft Die Vermieterin einer Wohnung verlangt vom Mieter nach einer Kündigung die Räumung. Der Mieter hatte die Wohnu...mehr

Ist dem Mieter eine Pflichtverletzung zum Vorwurf zu machen, die den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, kann der Vermieter nach Kenntnisnahme des Grundes, der ihn zur Kündigung berechtigt, nicht ewig zuwarten, bis er die Kündigung tatsächlich erklärt. Die mietrechtlichen Bestimmungen des BGB schweigen sich allerdings darüber aus, innerhalb welch...mehr

Egal, ob sich eine Bedrohung gegen den Vermieter, andere Mieter, Bedienstete des Vermieters oder auch Nachbarn richtet, ist der Vermieter zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses in aller Regel ohne vorherige Abmahnung berechtigt.[1] Freilich muss gerade die Bedrohung natürlich ernst zu nehmen sein. Praxis-Beispiel Das Wahndelikt "Droht" der Mieter mit der Sprengu...mehr

Tätlichkeiten des Mieters, egal ob sie sich gegen den Vermieter, andere Mieter, Bedienstete des Vermieters oder auch Nachbarn richten, berechtigen den Vermieter in aller Regel ohne vorherige Abmahnung zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses.[1] Ein Vermieter muss in der Lage sein, u. a. einen Handwerker mit der Ausführung von Arbeiten in seinem Haus zu beauftrag...mehr

Ordentliche Kündigung Die Nichtzahlung der Nachforderungen des Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung kann die Kündigung des Mietverhältnisses zur Folge haben. Jedenfalls kann der Vermieter das Mietverhältnis gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ordentlich kündigen, wenn entsprechende Forderungen nicht durch den Mieter ausgeglichen werden.[1] Voraussetzung ist allerdings, dass...mehr

Ist der Mieter mit Mietzahlungen in Verzug, die eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nach der Bestimmung des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB rechtfertigen, kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen. Der Vermieter kann das Mietverhältnis auf Grundlage der Bestimmungen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB auch ordentlich kündigen. Auch wenn Letzteres...mehr

Kommt im Einzelfall eine Versorgungssperre in Frage, ist sie dem Mieter mit ausreichender Frist anzukündigen. Was hier noch als ausreichend anzusehen ist, wird in der Literatur unterschiedlich beantwortet. Einerseits werden 2 Wochen für ausreichend angesehen, andererseits wird vertreten, die Versorgungssperre müsse mit einer Frist von 2 Monaten angekündigt werden. Einschlägi...mehr

Kommt es infolge von Auseinandersetzungen von Familienangehörigen zu erheblichen nächtlichen Ruhestörungen, die trotz mehrfacher Abmahnungen immer wieder zu Beschwerden der Mitmieter führen, kann eine außerordentliche fristlose Kündigung gerechtfertigt sein, selbst wenn der Mieter erkrankt ist und das Mietverhältnis bereits seit 35 Jahren ungestört verlief.[1] Auch wiederholt...mehr

Die Bestimmung des § 569 Abs. 2a Satz 3 BGB stellt klar, dass es vor einer Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution keiner Abmahnung bedarf. Dem Mieter muss auch keine Zahlungsfrist gesetzt werden.[1] Haben die Mietvertragsparteien also eine Sicherheitsleistung in Höhe von 3 Monatsgrundmieten vereinbart und leistet der Mieter weder zu Beginn des Mietverhältnisses noch zusamm...mehr

Gründe für einen Stromdiebstahl durch den Mieter kann es viele geben: Zunächst einmal kann die Tat Ausdruck eines Sparsamkeitswahns sein. In vielen Fällen hat schlicht der Stromversorger die weitere Belieferung wegen Zahlungsrückständen eingestellt. Ggf. wurde der Mieter auch Opfer einer Versorgungssperre des Vermieters. In aller Regel bedienen sich die Mieter der Steckdosen im ...mehr

Grobe Formalbeleidigungen muss sich der Vermieter nicht gefallen lassen. Sie rechtfertigen auch ohne vorherige Abmahnung die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Bezeichnet der Mieter seinen Vermieter als "promovierten Arsch", rechtfertigt dies auch ohne vorangegangene Abmahnung zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Dies insb...mehr

Auch eigenmächtige bauliche Veränderungen der Mietsache durch den Mieter können die außerordentliche Kündigung rechtfertigen. Dies gilt sowohl für den Ausbau eines Dachbodens zu Wohnzwecken[1] als auch für die Beseitigung einer tragenden Wand.[2] Auch bauliche Veränderungen an Außenbereichen können die fristlose Kündigung rechtfertigen. Dies gilt sowohl bezüglich der Install...mehr

Ob die Tierhaltung grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung gehört und welche Tiere gehalten werden dürfen, richtet sich in erster Linie nach den vertraglichen Vereinbarungen der Mietvertragsparteien. Ein formularmäßiger Ausschluss jeglicher Tierhaltung – also einschließlich Kleintieren – ist gemäß § 307 BGB unwirksam.[1] Zu Kleintieren zählen Zierfische, E...mehr

Zahlt der Mieter ständig unpünktlich, kann sowohl die außerordentliche fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB als auch die ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Betracht kommen.[1] Vor einer Kündigung wegen unpünktlicher Zahlung ist der Mieter jedoch zwingend abzumahnen. Im Übrigen lassen sich die Fälle der unpünktlichen Mietzahlung nur schwer schematisie...mehr

Das nachfolgende Muster einer Räumungsklage hat eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen schwerwiegender Pflichtverletzungen des Mieters und massiver Störung des Hausfriedens zum Inhalt. Musterschreiben: Räumungsklage wegen sonstiger Pflichtverletzung Amtsgericht Düsseldorf Werdener Straße 1 40227 Düsseldorf der Frau Martina May, Mohrenstraße 9...mehr

Die unerlaubte Untervermietung bzw. Gebrauchsüberlassung der Wohnung stellt auch dann einen Kündigungsgrund dar, wenn der Mieter einen Anspruch auf Erlaubnis der Untervermietung hat. Allerdings fehlt es in derartigen Fällen regelmäßig am wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung.[1] Auch die Frage, ob eine ordentliche Kündigung in einem derartigen Fall in Betracht ...mehr

Gegenüber dem Gewerberaummieter ist der Wohnraummieter allerdings insoweit privilegiert, als ihm die Bestimmung des § 569 Abs. 2a BGB die Möglichkeit verschafft, durch Nachzahlung innerhalb einer bestimmten Frist die Kündigung unwirksam zu machen. § 569 Abs. 2a Satz 4 BGB verweist nämlich auf die sinngemäße Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB und bewirkt somit, dass ...mehr

Insbesondere von hochbetagten Mietern können Hausfriedensstörungen ausgehen. Grundsätzlich schützt auch hohes Alter nicht vor einer Kündigung. Werden allerdings Störungen von einem Mieter verursacht, der schon lange im Haus wohnt und nun infolge Alters, Krankheit oder seelischer Beeinträchtigung verhaltensauffällig geworden ist, ist vom Vermieter und den Hausbewohnern ein er...mehr

Die Verpflichtung zur Toleranz gegen (psychisch) kranke Mieter endet, wenn der vertragsgemäße Gebrauch der Mietwohnungen für die übrigen Mietparteien stark beeinträchtigt ist. Lautes Schreien Deshalb ist ein wichtiger Grund im Sinne der §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB für eine außerordentliche fristlose Kündigung gegeben, wenn etwa der psychisch stark belastete Sohn einer 85 Jah...mehr

Das folgende Muster kombiniert den Zahlungsanspruch hinsichtlich rückständiger Mieten mit dem Anspruch auf Räumung nach einem wegen Zahlungsverzugs gekündigten Mietverhältnis. Des Weiteren beinhaltet es einen Antrag auf Leistung künftiger Nutzungsentschädigung bis zur Räumung des Mietobjekts. Musterschreiben: Räumungsklage mit Zahlungsklage Amtsgericht Düsseldorf Werdener Stra...mehr

Sind die Voraussetzungen des § 569 Abs. 2a BGB erfüllt, kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen. Nach vorerwähnter Bestimmung liegt ein wichtiger Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung i. S. d. § 543 Abs. 1 BGB vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 BGB in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der der zweifachen Mo...mehr

Unter der "Ziehfrist" ist die Zeitspanne zu verstehen, die dem Mieter zu gewähren ist, damit er im Anschluss an eine außerordentliche fristlose Kündigung seiner Räumungspflicht nachkommen kann. Zwar beendet die außerordentliche fristlose Kündigung das Mietverhältnis mit Zugang beim Mieter.[1] Diesem ist jedoch eine Räumungsfrist zu bewilligen, da er schlechterdings nicht in ...mehr

Die Bezeichnung von Mitarbeitern des Vermieters als "faul" und "talentfreie Abrissbirne" soll, soweit sich der Mieter durch Lärm infolge von Arbeiten an der Gartenanlage gestört fühlt, weder eine außerordentliche, noch eine ordentliche Kündigung rechtfertigen.[1] Die Bezeichnung der Objektbetreuerin als "fette Kaugummidrecksau" und "dreckige Schweinedrecksau" rechtfertigt min...mehr

Nach der Bestimmung des § 551 BGB kann der Vermieter von seinem Mieter die Leistung einer Mietsicherheit verlangen – und dies grundsätzlich auch formularvertraglich. § 551 Abs. 2 BGB regelt, dass der Mieter zu 3 gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt ist. Die 1. Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren dann jeweils mit den nächsten beiden M...mehr

Die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses auch ohne vorherige Abmahnung ist stets dann gerechtfertigt, wenn der Mieter wissentlich oder leichtfertig eine grundlose Strafanzeige gegen den Vermieter erstattet.[1] Praxis-Beispiel Unbegründeter Betrugsvorwurf Unterstellt der Mieter dem Vermieter, ohne Anhaltspunkte für ein vorsätzliches Verhalten zu haben, ein...mehr

Das folgende Klagemuster hat eine Räumungsklage nach vorangegangener Kündigung wegen Zahlungsverzugs zum Gegenstand. Das Klagebegehren beschränkt sich auf die Räumung. In der Klageschrift wird dem Mieter nochmals die Kündigung erklärt. Musterschreiben: Isolierte Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs Amtsgericht Düsseldorf Werdener Straße 1 40227 Düsseldorf der Frau Martina ...mehr

Ehrverletzende Äußerungen des Mieters über den Vermieter rechtfertigen nur dann eine Kündigung, wenn die Äußerung des Mieters weder in Wahrnehmung berechtigter Interessen nach § 193 StGB erfolgt, noch es sich bei ihr um eine vom Grundrecht auf freie Meinungsäußerung nach Art. 5 Abs. 1 Satz 1 GG geschützte Meinungsäußerung handelt.[1] Beleidigung im Rechtsstreit Großzügig ist d...mehr

Eine Strafanzeige mit einer im Kern zutreffenden Sachverhaltsschilderung bietet zunächst keinen Grund für eine fristlose Kündigung. [1] Auch im Fall einer begründeten Strafanzeige gegen den Vermieter kann der Mieter den Bestand des Mietverhältnisses aufs Spiel setzen. Zwar gilt auch im Mietrecht der Grundsatz, dass es mit dem Rechtsstaatsprinzip nicht vereinbar ist, wenn die W...mehr

Eine falsche Anschuldigung des Vermieters durch den Mieter ohne sachlichen Grund rechtfertigt auch ohne vorherige Abmahnung zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Praxis-Beispiel Angebliche Zweckentfremdung Beschuldigt der Mieter den Vermieter bei Behörden wider besseren Wissens der Zweckentfremdung von Wohnraum, stellt dies einen Grund für eine fris...mehr

Nach der Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. "Wichtiger Grund" Gem. § 543 Abs. 1 BGB liegt ein wichtiger Grund vor, "wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beidersei...mehr

Grundsätzlich steht auch die außerordentliche fristlose Kündigung im Raum, wenn der Mieter andere Mieter oder Hausbewohner beleidigt.[1] Im Übrigen aber kommt es auch hier auf den Einzelfall an: Hat der Ton zwischen den Mietern ohnehin einen vulgären Einschlag, kommt eine Kündigung – auch nach vorhergehender Abmahnung – bei vulgären Beschimpfungen der Nachbarfamilie dann nich...mehr

Gerade bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses ist von überragender Bedeutung, stets auch hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses auszusprechen. Denn es ist nicht auszuschließen, dass das Gericht im Rahmen einer anschließend erforderlich werdenden Räumungsklage in dem angegebenen Kündigungsgrund nur einen solchen sieht, der ein...mehr

Verweigert der Mieter die Duldung von Erhaltungsmaßnahmen, kann dies die außerordentliche fristlose Kündigung rechtfertigen.[1] Dies setzt jedoch voraus, dass die Durchführung der Erhaltungsmaßnahme ordnungsgemäß und mit ausreichendem zeitlichen Vorlauf angekündigt wurde.[2] Insbesondere die Verweigerung der Montage von Rauchwarnmeldern kann die fristlose Kündigung rechtfert...mehr

Die mutwillige Beschädigung von Einrichtungen im Bereich der Wohnanlage stellt einen Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung dar. Einer vorherigen Abmahnung bedarf es bereits deshalb nicht, weil dem Vermieter nicht zugemutet werden kann, dass weitere Schäden verursacht werden.[1] Eine erhebliche Sachbeschädigung des Mieters rechtfertigt aber dann weder eine frist...mehr

§ 569 Abs. 2a BGB stellt klar, dass das Wohnraummietverhältnis außerordentlich fristlos gekündigt werden kann, wenn der Mieter mit der Kautionszahlung in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der der 2-fachen Monatsmiete entspricht. Entsprechend der Bestimmung des § 551 Abs. 1 BGB sind für die Berechnung der Verzugshöhe Nebenkostenpauschalen und Vorauszahlungen auf Nebenkosten n...mehr