Das Mietverhältnis in der Krise / 3.2.1.4 Wann das Maß voll ist

Alexander C. Blankenstein

Soweit die Beleidigung des Mieters nicht im Eifer des Gefechts gefallen ist oder ausnahmsweise gerade noch von seinem Recht auf freie Meinungsäußerung gedeckt ist, kann der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen.^{^[1]} Dies gilt für Bezeichnungen des Vermieters als "Arschloch", "Penner", "Sau" und "dumme Kuh".^{^[2]} Dies gilt auch, wenn die Beleidigung per SMS erfolgt.^{^[3]} Die beleidigende SMS muss freilich eindeutig dem Mieter zugeordnet werden können. Dies kann aber bei einer Absendung unter der Rufnummer des Mieters bejaht werden.^{^[4]}

Praxis-Beispiel

Eine Mieterin richtet ein Schreiben an den Baufinanzierer des Vermieters und berichtet darin wahrheitswidrig von "unglaublichen Vorkommnissen" im Mietshaus. Es würden grundlos Kündigungen ausgesprochen. Obwohl sie mehrere Mieten im Voraus gezahlt habe, befinde sich der Vermieter wohl in Vermögensverfall und sei pleite.

Die außerordentliche fristlose Kündigung des Vermieters war selbstverständlich wirksam.^{^[5]} Beleidigung und üble Nachrede sind Vertragsverletzungen, die zur Kündigung berechtigen, wenn sie einen gewissen Schweregrad erreichen und wenn die Würdigung der Gesamtumstände zu dem Ergebnis führt, dass die Fortsetzung des Mietvertrags unzumutbar ist. Dies war hier der Fall, weil die Lügen der Mieterin nur eines bezweckten, nämlich den Vermieter bei seinem Finanzierungsinstitut in Misskredit zu bringen.

Praxis-Beispiel

Der Mieter eines Zimmers in einem Arbeiterwohnheim in München soll einen Mitbewohner mit rassistischen Ausdrücken beleidigt haben. Deswegen stellte ihn der Vermieter im Hausflur des Wohnheims zur Rede. Nach Beendigung des Gesprächs ruft der Mieter seinem Vermieter hinterher "Sie sind ein Schwein".

Derartige Beschimpfungen, denen keine erhebliche Provokation durch den Vermieter vorausgegangen sind, berechtigen den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung.^{^[6]}

Achtung

Auch wenn erhebliche Formalbeleidigungen des Mieters den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigen, kann durchaus das Mieterverhalten nach Ausspruch der Kündigung noch ins Gewicht fallen. Entschuldigt sich der Mieter beim Vermieter für die Entgleisung, fließt eine solche in die Abwägung der beiderseitigen Interessen mit ein. Wenn dem Mieter erstmals unangemessen "der Kragen geplatzt" ist, dürfte dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Entschuldigung des Mieters durchaus zumutbar sein.

[1] AG Neustadt (Aisch), Urteil v. 25.8.2016, 1 C 321/15, WuM 2017 S. 196.

[2] LG Berlin, Urteil v. 15.1.1991, 64 S 297/90, GE 1991 S. 933.

[3] LG Berlin, Urteil v. 22.2.2005, 63 S 410/04, GE 2005 S. 675.

[4] LG Berlin, a. a. O.

[5] LG Potsdam, Urteil v. 17.8.2011, 4 S 193/10, ZMR 2012 S. 627 = GE 2012 S. 64.

[6] AG München, Urteil v. 16.7.2013, 411 C 8027/13.