Kaltwasseruhren (WEMoG)

Zusammenfassung

Begriff

Im Gegensatz zu den Heizkosten existiert für die verbrauchsabhängige Abrechnung von Kaltwasserkosten keine Rechtsverordnung oder eine andere zur Heizkostenverordnung vergleichbare gesetzliche Regelung. Soweit die Sondereigentumseinheiten mit Wasseruhren ausgestattet sind, ist eine verbrauchsabhängige Kostenverteilung des Kaltwassers unproblematisch möglich. Die Bauordnungen der Länder sehen mit Ausnahme von Bayern eine einheitliche Pflicht zur Ausstattung von Wohnungen mit Kaltwasserzählern vor. Gerade aber in den so genannten "Bestandsimmobilien" wird in Ermangelung von Wasseruhren im jeweiligen Raumeigentum verbrauchsunabhängig überwiegend nach Miteigentumsanteilen abgerechnet.

Für bestehende bauliche Anlagen gilt dies nur, wenn diese derart geändert oder in ihrer Nutzung geändert werden, dass der Bestandsschutz entfällt; im Fall der Nutzungsänderung aber auch nur, wenn dies nicht zu einem unverhältnismäßigem Mehraufwand führt.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Gesetzliche Regelungen zum Einbau von Kaltwasseruhren finden sich in den Bauordnungen der Länder. Diese sehen überwiegend den Einbau von Kaltwasseruhren in Wohneinheiten von Neubauten und bei Nutzungsänderungen vor.

1 Installation von Kaltwasseruhren

Die Bauordnungen der Länder sehen überwiegend vor, dass Wohneinheiten in Neubauten jeweils mit Wasseruhren zur Erfassung des Kaltwasserverbrauchs auszustatten sind oder enthalten jedenfalls sinngemäße Regelungen. Gleiches gilt bei Nutzungsänderungen, soweit nicht der Einbau von Wasserzählern mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist. Derart unverhältnismäßiger Kostenaufwand wird überwiegend dann bejaht, wenn umfangreiche bauliche Veränderungen für eine entsprechende Nachrüstung bei Nutzungsänderungen erforderlich sind.

Hinweis

Problem: Bestandsimmobilien

Hiermit ist freilich noch nichts darüber ausgesagt, wie es denn mit der Verbrauchserfassung in den so genannten "Bestandsimmobilien" aussieht, die vor In-Kraft-Treten der maßgeblichen Bestimmungen in den einzelnen Landesbauordnungen erstellt wurden. Bis auf die Landesbauordnungen von Hamburg und Mecklenburg-Vorpommern sowie eingeschränkt in Sachsen besteht bundesweit keine ausdrückliche Verpflichtung, diese Bestandsimmobilien nachträglich mit Wasseruhren für die jeweiligen Wohnungseinheiten auszustatten. Jedenfalls ergibt sich aus der Verpflichtung, jede Neubauwohnung mit Kaltwasserzählern auszustatten, keine Verpflichtung, dies bei den Bestandsimmobilien nachholen zu müssen.

Einzig in Hamburg bestand die Pflicht zur "Nachrüstung" bis zum 1. September 2004, in Mecklenburg-Vorpommern waren entsprechende Maßnahmen bis zum 31.12.2003 zu ergreifen. Ausnahmen von dieser Verpflichtung können wiederum dann zugelassen werden, soweit die Ausrüstung im Einzelfall wegen besonderer Umstände durch einen unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu unverhältnismäßigen Kosten führt. Auch die Bauordnung des Saarlands sowie die Sächsische Bauordnung enthalten die Verpflichtung zum nachträglichen Einbau von Wasseruhren, wenn die Wasserinstallation erneuert oder wesentlich geändert wird. Auch hier gilt wiederum die Einschränkung, dass die Pflicht zum Nachrüsten dann entfällt, wenn dies mit unverhältnismäßigem Mehraufwand verbunden ist.

2 Beschluss oder Vereinbarung?

Soweit also überwiegend keine Pflicht dazu besteht, die so genannten "Bestandsimmobilien" nachträglich mit Wasserzählern auszustatten, kann es im Interesse der Eigentümergemeinschaft sein, die Wohnanlage entsprechend nachzurüsten. Werden nämlich die Kaltwasserkosten verbrauchsunabhängig nach der Größe des jeweiligen Sondereigentums oder aber nach den Miteigentumsanteilen umgelegt, werden die Vielverbraucher belohnt und die Sparer bestraft. Grundsätzlich jedenfalls haben die Wohnungseigentümer die Kompetenz, den geltenden Kostenverteilungsschlüssel bezüglich einzelner Kosten oder einzelner Arten von Kosten abzuändern. Erfolgt die Beschlussfassung über den Einbau von Kaltwasseruhren ist eine verbrauchsbezogene Kostenverteilung möglich und kann beschlossen werden.

Unabhängig davon also, ob die Kostenverteilung in der Gemeinschaftsordnung oder aber ggf. einer gesondert getroffenen Vereinbarung der Wohnungseigentümer bereits ausdrücklich geregelt ist, können die Wohnungseigentümer mit einfachem Mehrheitsbeschluss hiervon abweichen und eine verbrauchsabhängige Kostenverteilung regeln.

3 Einbau als bauliche Veränderung?

Beim Einbau von Kaltwasserzählern handelt es sich dann nicht um eine bauliche Veränderung, wenn der Einbau der Zähler zur Umsetzung einer beschlossenen oder vereinbarten verbrauchsabhängigen Verteilung der Wasserkosten erfolgt. Dies ist eine zwingende und logische Konsequenz aus der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer. Können diese nämlich im Beschlussweg eine verbrauchsabhängige Verteilung der Kaltwasserkosten herbeiführen, ist der Einbau von Kaltwasserzählern zwingend erforderlich, um überhaupt den individuellen Verbrauch innerhalb der Sondereigentumseinheiten zu ermitteln.

Achtung

Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung

Auch bei dem Einbau der Kaltwasserzähler handelt es sich demnac...