Grundschuld: Bestellung – Übertragung – Sonderformen / 5.1 Form der Abtretung

Isolierte Abtretung möglich

Anders als bei der Hypothek können die Sicherungsgrundschuld und die zugrunde liegende Forderung wegen der fehlenden "Akzessorietät" einzeln übertragen und hierdurch voneinander getrennt werden.

Dabei wird die Forderung durch formlosen Abtretungsvertrag gem. § 398 BGB übertragen, während die Grundschuld gem. § 1192 BGB in der Form des § 1154 BGB abgetreten wird. Das bedeutet:

Brief- oder Buchgrundschuld?

Bei der Buchgrundschuld muss die Abtretung der Forderung stets im Grundbuch eingetragen werden. Bei der Briefgrundschuld genügen grundsätzlich eine schriftliche Abtretungserklärung und die Übergabe des Briefs.^[1] Man kann also aus dem Grundbuch nie mit Sicherheit ersehen, wem eine Briefgrundschuld gerade zusteht. Daher kann der Gläubiger – wenn nichts anderes vereinbart ist – eine Briefgrundschuld auch nur geltend machen, wenn er den Brief vorlegt. Auf Verlangen des neuen Gläubigers muss die Abtretung jedoch in öffentlich beglaubigter Form erfolgen.^[2] Hierfür muss gem. § 129 BGB die entsprechende Erklärung schriftlich abgefasst und die Unterschrift des Erklärenden von einem Notar beglaubigt werden. Diese Form ist von großer Bedeutung für einen etwaigen gutgläubigen Erwerb der Grundschuld gem. §§ 1155, 1192 BGB.^[3]

Die in öffentlich beglaubigter Form erfolgte Abtretungserklärung des Buchgrundschuldgläubigers kann prinzipiell die konkludente Ermächtigung des Erwerbers enthalten, mit der Grundschuld nach Belieben zu verfahren, also frei über sie zu verfügen und demnach das Grundpfandrecht ohne eigene Eintragung weiter zu übertragen und auch dessen Löschung zu bewilligen.^[4]

[1] § 1154 Abs. 1 BGB.

[2] § 1154 Abs. 1 Satz 2 BGB.

[3] Vgl. dazu BGH, Urteil v. 8.12.1992, XI ZR 44/92, Rpfleger 1993 S. 278 = MDR 1993 S. 536; ferner BGH, Urteil v. 24.9.1996, XI ...