Verbilligte Überlassung von Wohnraum, alternative Ermittlung der ortsüblichen Miete

OFD Karlsruhe, Verfügung v. 1.2.2013, S 2253

Nach § 21 Absatz 2 EStG in der Fassung bis einschließlich Veranlagungszeitraum 2011 ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und in einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen, wenn das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 56 % (bis einschließlich Veranlagungszeitraum 2003: 50 %) der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Es bedarf für den vollen Werbungskostenabzug außerdem einer positiven Totalüberschussprognose, wenn die tatsächliche Miete mehr als 56 %, jedoch weniger als 75 % der ermittelten Vergleichsmiete beträgt.

Für Veranlagungszeiträume ab 2012 ist in Fällen einer verbilligten Vermietung von Wohnraum von weniger als 66 % der ortsüblichen Miete ohne Prüfung einer Totalüberschussprognose generell eine Aufteilung in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil vorzunehmen.

Bei Erreichen der Grenze von 66 % der ortsüblichen Miete ist nach § 21 Absatz 2 Satz 2 EStG Vollentgeltlichkeit anzunehmen und ein ungekürzter Werbungskostenabzug zuzulassen. Die bislang nach BFH-Rechtsprechung (Urteil vom 5.11.2002, IX R 48/01, BStBl 2003 II S. 646) und Auffassung der Finanzverwaltung (BMF-Schreiben vom 8.10.2004, BStBl 2004 I S. 933) vorzunehmende Totalüberschussprognoseprüfung entfällt dadurch, dass der Gesetzgeber in Kenntnis der Auffassung von Rechtsprechung und Verwaltung bei Erreichen der Prozentgrenze Vollentgeltlichkeit bestimmt.

Unter ortsüblicher Marktmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung ist nach R 21.3 EStR 2008 die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Zweiten Berechnungsverordnung (bis 31.12.2003: § 27 Abs. 1 der II. BVO ; ab 1.1.2004: § 2 der BetrKV, BGBl 2003 I S. 2346, 2347) umlagefähigen Kosten zu verstehen. Die Höhe der ortsüblichen Miete kann anhand von Fre...