Zwangsversteigerung: Ausschluss des Sonderkündigungsrechts bei abwohnbarem Baukostenzuschuss

Leitsatz

Ist ein Versteigerungstermin vor dem Außerkrafttreten der bis zum 31.1.2007 (einschließlich) gültigen Vorschrift des § 57c ZVG zu den am Versteigerungstermin geltenden gesetzlichen Versteigerungsbedingungen durchgeführt worden und hat der auf dieser Grundlage nach dem 31.1.2007 erteilte Zuschlagsbeschluss Rechtskraft erlangt, so unterliegt das außerordentliche Kündigungsrecht des Vermieters (§ 57a ZVG) gegenüber einem Mieter, der Rechte i. S. d. § 57c ZVG gemäß § 57d ZVG in der Zwangsversteigerung angemeldet hatte, den Beschränkungen des § 57c ZVG.

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Normenkette

ZVG § 57c a. F.

Kommentar

Ein Ehepaar schloss im Jahr 1999 mit seinem Sohn einen Vertrag über die Gewährung eines Baukostenzuschusses über 200.000 DM zum Zwecke der Errichtung eines Einfamilienhauses. Der Sohn hat das Gebäude unter Verwendung des Baukostenzuschusses errichtet und es sodann an seine Eltern vermietet. In dem Mietvertrag ist geregelt, dass der Baukostenzuschuss als Mietvorauszahlung mit der künftigen Miete zu verrechnen ist.

In der Folgezeit beantragte ein Grundpfandgläubiger des Eigentümers die Zwangsversteigerung. In dem Versteigerungstermin vom 31.1.2007 meldeten die Mieter des Hauses eine noch nicht durch Verrechnung erloschene Mietvorauszahlung in Höhe von 200.000 DM an. Das Haus wurde zu einem Gebot von 160.000 EUR (50 % des Verkehrswerts) dem Erwerber zugeschlagen. Der Zuschlagsbeschluss wurde am 13.2.2007 erteilt. Dort heißt es unter anderem:

"Im Übrigen gelten die gesetzlichen Versteigerungsbedingungen (Stand 31.1.2007)."

Der Zuschlagsbeschluss wurde rechtskräftig.

Mit Schreiben vom 28.2.2007 kündigte der Erwerber das Mietverhältnis unter Berufung auf sein Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG. Sodann hat er Räumungsklage erhoben.

Die Klage wurde allerdings abgew...