Vermietung an Berlin-Touristen: Darlegungslast bei wiederkehrenden Gebrauchsstörungen

Leitsatz

Zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs genügt eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.Ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten; der Vorlage eines "Protokolls" bedarf es nicht.

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Normenkette

BGB § 536

Kommentar

Die Wohnung des Mieters befindet sich in einem großen Wohnhaus in zentraler Innenstadtlage in Berlin. Der Mietvertrag besteht seit 1999. Im Jahr 2005 wurde das Gebäude veräußert. Der Erwerber hat frei werdende Wohnungen in möblierte Apartments umgewandelt, die er kurzzeitig an Berlin-Touristen vermietet.

Der Mieter macht geltend, dass die Apartments überwiegend von jungen Leuten genutzt werden. Hierdurch komme es zu erheblichen Belästigungen der verbliebenen Langzeitmieter durch Partylärm und durch Lärm bei der Heimkehr der Touristen von nächtlichen Unternehmungen. Da sich in dem Gebäude keine ständig besetzte Rezeption befinde und die Apartments nur unzulänglich gekennzeichnet seien, komme es häufig vor, dass die Touristen zur Nachtzeit an den Wohnungstüren der Langzeitmieter klingeln, weil sie ihr Apartment nicht finden. Häufig sei der Fahrstuhl blockiert und das Treppenhaus verschmutzt. Schließlich komme es zu Störungen durch die häufigen Bewohnerwechsel und die auch am Sonntag arbeitenden Putzkolonnen.

Der Mieter hat die Miete aus diesen Gründen gemindert, zuletzt um 30 %. Der Vermieter hat wegen der Rückstände fristlos, hilfsweise ordentlich gekündigt und Räumungsklage erhoben. Das Berufungsgericht hat der Klage stattgegeben und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, der Mieter habe nicht hinreichend dargetan, dass durch die Vermietu...