Leitsatz (amtlich)
1. Soll anstelle des im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümers ein Dritter ausschließlich Schuldner der Wohngeldforderungen sein, bedarf es dazu einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümer. Der Nachweis einer solchen Vereinbarung ist nicht schon dadurch erbracht, dass ein Dritter (Mieter) über mehrere Jahre hin unmittelbar Wohngeldzahlungen auf das Gemeinschaftskonto erbracht hat.
2. Gegen eine bestandskräftige Jahresabrechnung können im Zahlungsverfahren Einwände gegen die materielle Richtigkeit der eingestellten Einnahmen und Ausgaben nicht mehr erhoben werden.
3. Gegen Wohngeldforderungen kann ein Wohnungseigentümer nur mit Gegenforderungen aufrechnen, wenn sie anerkannt, rechtskräftig festgestellt sind oder auf eigener Notgeschäftsführung beruhen.
Verfahrensgang
LG München II (Beschluss vom 07.01.2004; Aktenzeichen 6 T 2832/03) |
AG Wolfratshausen (Aktenzeichen 3 UR II 34/02) |
Tenor
I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluss des LG München II vom 7.1.2004 wird zurückgewiesen.
II. Die Antragsgegner haben samtverbindlich die gerichtlichen und die außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.
III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 12.892 Euro festgesetzt.
Gründe
I. Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage. Den Antragsgegnern gehört ein im Erdgeschoss des Gebäudes gelegenes Teileigentum samt Kellerräumen, das von 1979 bis September 2001 an einen Betrieb des Lebensmitteleinzelhandels vermietet war. Für das Eigentum der Antragsgegner wurde mit Beschluss vom 13.3.2002 die Zwangsverwaltung angeordnet.
Die Antragsteller verlangen von den Antragsgegnern rückständiges Wohngeld für die Abrechnungsjahre 2000 und 2001, ferner Wohngeldvorauszahlungen für die Monate Januar bis März 2002.
Die Einzel- und Gesamtjahresabrechnung 2000 wurde in der Eigentümerversammlung vom 20.6.2001 beschlossen. Ihr mit der Einladung übersandter Entwurf enthielt nicht die Gesamtwohngeldvorauszahlungen. Er endete mit einem Saldo zu Lasten der Antragsgegner von 10.560,30 DM (= 5.399,40 Euro). Die Einzelabrechnung für die Antragsgegner enthielt eine Position über 6.790,75 DM (= 3.472,06 Euro; Zuführung zur Rücklage), mit der Kosten in Rechnung gestellt wurden, die die Antragsteller an die ehemalige Mieterin der Antragsgegner zurückzahlen mussten. Auf Anregung der Antragsgegner nahmen die Wohnungseigentümer die im Entwurf zunächst umgelegten Kosten für eine Flachdachreparatur aus der Jahresabrechnung heraus und genehmigten die Abrechnung mit der Maßgabe, dass die Kosten für die Flachdachreparatur über die Rücklage abgerechnet werden. Demgemäß erstellte die Verwaltung unter dem 21.6.2001 neue Abrechnungen ohne diese Position. Für die Antragsgegner ergab sich noch ein Rückstand von 9.014,86 DM (= 4.609,13 Euro). Erneut beschlossen wurde hierüber nicht.
Die am 13.5.2002 beschlossene Jahresabrechnung 2001 weist eine Restforderung gegen die Antragsgegner von 11.041,60 DM (= 5.645,48 Euro) aus. Zur Eigentümerversammlung waren die Antragsgegner, nicht jedoch der Zwangsverwalter geladen. Die Antragsgegner waren in der Versammlung durch ihren Bevollmächtigten vertreten, der sich der Stimme enthielt, weil er der Meinung war, ihnen stehe ein Stimmrecht wegen der Zwangsverwaltung nicht zu.
In der gleichen Versammlung beschlossen die Wohnungseigentümer, den seinerzeit gültigen Wirtschaftsplan aus dem Jahr 1999 und die Hausgeldvorauszahlungen bis zum Beschluss über einen neuen Wirtschaftsplan beizubehalten. Danach schuldeten die Antragsgegner ein jährliches Wohngeld von 25.823,06 DM (= 13.203,19 Euro).
Die beiden Abrechnungsbeschlüsse und der Fortgeltungsbeschluss wurden nicht angefochten und sind bestandskräftig.
Die Antragsgegner machen neben Einzeleinwendungen im Wesentlichen geltend, das Wohngeld deswegen nicht zu schulden, weil schon 1980 eine sie befreiende Vereinbarung zwischen der Mieterin ihrer Gewerbeeinheit und den Wohnungseigentümern zustande gekommen sei, nach der die Mieterin die maßgeblichen Betriebskosten mit Ausnahme der Instandsetzungsrücklage zu leisten habe. In den Folgejahren sei auch so verfahren worden. Hilfsweise rechnen die Antragsgegner mit strittigen Gegenforderungen auf, nämlich mit auf sie umgelegten Hausmeisterkosten, einem Rückzahlungsanspruch aus einer Umlage für die Heizölbevorratung sowie, in der Rechtsbeschwerdeinstanz ausdrücklich, mit einem Anspruch aus unberechtigt zu ihren Lasten verrechneten Betriebskosten.
Die Antragsteller haben beantragt, die Antragsgegner als Gesamtschuldner zu verpflichten, an sie 13.551,61 Euro nebst Zinsen seit 30.7.2002 zu bezahlen. Das AG hat mit Beschluss vom 14.4.2003 dem Antrag stattgegeben. Das LG hat auf die sofortige Beschwerde der Antragsgegner am 7.1.2004 den Beschluss des AG dahin abgeändert, dass die Antragsgegner gesamtschuldnerisch 12.892,21 Euro zzgl. Zinsen an die Antragsteller zu zahlen haben. Es hat hierbei eine Nachzahlung des Zwangsve...