§ 5 Übertragung eines Erbbaurechts (Kaufvertrag, Überlassung)

A. Allgemeines

Rz. 1

Dem Erbbauberechtigten steht das veräußerliche Recht zu, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben, § 1 Abs. 1 ErbbauRG. Eine Übertragung des Erbbaurechts, die unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung erfolgt, ist unwirksam, § 11 Abs. 1 S. 2 ErbbauRG. Damit ist kraft Gesetzes ausgeschlossen, dass das Erbbaurecht im Zuge der Veräußerung erlischt. Wie oben geschildert (§ 4 Rdn 101–110), kann allerdings vereinbart werden, dass der Erbbauberechtigte zur Veräußerung des Erbbaurechts der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf. Die engen wirtschaftlichen Beziehungen und ideellen Verflechtungen bringen es allerdings mit sich, dass Erbbaurechte nicht im üblichen Maß am Marktgeschehen teilnehmen. Teilweise stellt sich das Marktsegment dermaßen nischenhaft dar, dass die empirische Basis zu gering ist, um über das Preisniveau reflektieren zu können.

Rz. 2

In der Vertragspraxis sind häufig Überlassungsverträge anzutreffen, mit denen Erbbaurechte im Wege der vorweggenommenen Erbfolge übertragen werden. Zum entsprechenden Muster vgl. den folgenden Gliederungspunkt E, Rdn 15.

Anzutreffend sind ferner Kaufverträge, etwa im Bereich der gewerblichen Erbbaurechte und der Wohnungs- und Teilerbbaurechte. Seltener in Erscheinung treten Tauschvorgänge oder Übertragungen im Zuge der Geltendmachung eines Heimfallanspruches. Der Heimfall tritt selten ein.^[1]

B. Grundgeschäft

Rz. 3

Übertragen wird das Erbbaurecht grundsätzlich wie ein Grundstück.^[2] Das Verpflichtungsgeschäft bedarf der notariellen Beurkundung,^[3] § 11 Abs. 2 ErbbauRG i.V.m. § 311b Abs. 1 BGB.

Der notariellen Beurkundung geht ein wesentlich erhöhter Aufklärungsbedarf voraus. Hinzu kommt obergerichtliche Rechtsprechung,^[4] die...