Küting/Weber, Handbuch der Rechnungslegung – Einzelabsch ... / 2. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

Rn. 448

Stand: EL 30 – ET: 5/2020

Im Handelsrecht sind Immobilien im AV als Sachanlagen auszuweisen, wenn sie dazu bestimmt sind, dauernd dem Geschäftsbetrieb zu dienen (vgl. § 247 Abs. 2 sowie § 266 Abs. 2). Nach IFRS wird bei Immobilien zusätzlich zwischen (in die Betriebsprozesse integriertem) Sach-AV (Immobilien zur betrieblichen Nutzung) und als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien unterschieden (vgl. IAS 40.7 sowie hierzu und nachfolgend nur iGAAP (2019A), S. 539ff.). Letztere sind nicht in die Betriebsprozesse integriert, sondern dienen Anlagezwecken in Form der Erzielung von Mieteinnahmen und/oder Wertsteigerungen (vgl. IAS 40.7).

Rn. 449

Stand: EL 30 – ET: 5/2020

Die Bilanzierung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien umfasst alle Gebäude, Gebäudeteile sowie Grund und Boden, die nicht betriebsnotwendig in dem Sinne sind, dass sie weder zur Herstellung oder Lieferung von Gütern, zur Erbringung von Dienstleistungen, für Verwaltungszwecke oder zum Verkauf i. R.d. gewöhnlichen Geschäftstätigkeit bestimmt sind (vgl. IAS 40.5). Vielmehr werden diese Immobilien zur Erzielung von Mieteinnahmen und/oder zum Zwecke der Wertsteigerung gehalten. Für die Zugangsbewertung sind die AHK maßgeblich (vgl. IAS 40.20ff.). Für die Folgebewertung sind zwei Methoden vorgesehen (vgl. IAS 40.30):

• (Erfolgswirksames) Modell des beizulegenden Zeitwerts (vgl. IAS 40.33ff.): Danach sind die Immobilien mit dem beizulegenden Zeitwert ("fair value") zu bewerten. Es findet i. d. R. eine jährliche Neubewertung statt, wobei die Änderungen des beizulegenden Zeitwerts erfolgswirksam in der GuV erfasst werden (vgl. IAS 40.35). Folglich sind keine Abschreibungen zu verrechnen.
• AHK-Modell (vgl. IAS 40.56): Diese Bewertungsmethode entspricht dem "cost model" bei der Bewertung von Sach-AV (vgl. HdR-E, HGB § 253, Rn. 426). Danach werden die Immobilien mit den AHK bewertet, die um planmäßige und evtl. außerplanmäßige Abschreibungen (Wertminderungen) zu vermindern sind. Spätere Wertaufholungen sind bis max. zu den fortgeführten AHK zulässig. Bei dieser Methode sind Angaben zum beizulegenden Zeitwert im Anhang zu machen (vgl. IAS 40.79(e)).

Die gewählte Methode ist einheitlich auf alle als Finanzinvestition gehaltene Immobilien anzuwenden (vgl. IAS 40.30).

Rn. 450

Stand: EL 30 – ET: 5/2020

Ergeben sich aufgrund der nach IFRS gewählten Vorgehensweise Unterschiede zu den Wertansätzen in der StB, sind latente Steuern nach IAS 12 abzugrenzen. Dies ist insbesondere der Fall, wenn das Modell des beizulegenden Zeitwerts zur Anwendung gelangt und die Zeitwerte die jeweiligen fortgeführten AHK übersteigen, da diese Bewertungstechnik weder in der HB noch in der StB zulässig ist.