Aufwendungen des Mieters für Einbauten oder Umbauten können zur Entstehung materieller Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens führen, wenn diese selbstständige Wirtschaftsgüter sind. Diese Voraussetzung ist erfüllt, wenn die Ein- oder Umbauten unmittelbar den besonderen betrieblichen oder beruflichen Zwecken des Mieters dienen und in diesem Sinne in einem von der eigentlichen Gebäudenutzung verschiedenen Funktionszusammenhang stehen.[1]

Mietereinbauten und Mieterumbauten dienen unmittelbar den betrieblichen oder beruflichen Zwecken des Mieters, wenn sie eine unmittelbare sachliche Beziehung zum Betrieb aufweisen. Ein daneben bestehender Zusammenhang mit dem Gebäude tritt in diesen Fällen gegenüber dem Betrieb des Mieters zurück.[2]

 
Praxis-Beispiel

Einheitlicher Nutzungs- und Funktionszusammenhang

  • Eine in einer Bar eingebaute Schallschutzdecke ist keine Betriebsvorrichtung, sondern dient unmittelbar den besonderen betrieblichen Zwecken des Mieters (der von ihm in dem Gebäude betriebenen Bar) und steht mit dem Gebäude nicht in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang.[3]
  • Mietet ein Apotheker in einem neben der Apotheke befindlichen Gebäude 2 Wohnungen an, die er zur Umsatzsteigerung in eine Arztpraxis umbaut und an einen Arzt untervermietet, und ist er verpflichtet, nach Ablauf des Mietvertrags den ursprünglichen Zustand der Wohnungen wieder herzustellen, stehen die Aufwendungen hierfür nicht in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem Gebäude. Die Aufwendungen sind in der Bilanz des Apothekers zu aktivieren und nach den für Gebäude geltenden Grundsätzen abzuschreiben.[4]
  • Sind die Mieter berechtigt, die Miet­räume entsprechend den Erfordernissen einer Anwalts- und Notarkanzlei auszubauen, die Raumaufteilung zu gestalten und mit allen erforderlichen Einrichtungen zu versehen, und tätigen sie hierfür entsprechende Investitionen im Wesentlichen für den Einbau von Türen, Beleuchtungsanlagen und Teppichböden, ist ein vom Gebäude verschiedener Funktions- und Nutzungszusammenhang nicht gegeben. Die Räume bedürfen vielmehr an sich der Türen ebenso wie des Anstrichs, der Elektroinstallation und der Toiletten. Es kann in diesem Fall aber wirtschaftliches Eigentum der Mieter vorliegen.[5]
  • Lässt ein Chemiker in einem gemieteten Hallenteil eine Glastrennwand einziehen, um in dem auf diese Weise abgetrennten Raum (Mikrobiologieraum) mit krankheitserregenden Mikroorganismen zu arbeiten, ist ihm die Wand jedenfalls unter dem Gesichtspunkt des einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhangs zuzurechnen.[6]

Eine unmittelbare sachliche Beziehung zum Betrieb des Mieters liegt allerdings nicht vor, wenn es sich um Baumaßnahmen handelt, die auch unabhängig von der vom Mieter vorgesehenen betrieblichen oder beruflichen Nutzung hätten vorgenommen werden müssen.

 
Praxis-Beispiel

Immaterielles Wirtschaftsgut

Der Mieter lässt in ein Gebäude, für das von Anfang an der Einbau einer Zentralheizung vorgesehen war, anstelle des Eigentümers eine Zentralheizung einbauen.

Beim Mieter entsteht durch den Einbau der Zentralheizung kein körperliches, sondern ein immaterielles Wirtschaftsgut des Anlagevermögens. In Abhängigkeit von den zwischen dem Vermieter und Mieter getroffenen Vereinbarungen kann der Mieter allerdings auch wirtschaftlicher Eigentümer der Heizungsanlage werden.[7]

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