Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind in den DBA den "Einkünften aus unbeweglichem Vermögen" zugeordnet.[1] Das Besteuerungsrecht hat grundsätzlich der Staat, in dem das unbewegliche Vermögen liegt (sog. Belegenheitsstaat).
Ist Deutschland der Ansässigkeitsstaat und liegt das unbewegliche Vermögen im ausländischen Staat, steht dem ausländischen Staat das Besteuerungsrecht für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu. In diesen Fällen muss aber in Deutschland die Doppelbesteuerung vermieden werden.
4.3.1 Grundsatz bei Vermietungseinkünften: Freistellungsmethode
In der Regel sehen die DBA die Freistellungsmethode vor: Die Vermietungseinkünfte sind also in Deutschland steuerfrei, unterliegen aber dem Progressionsvorbehalt. Verluste bei ausländischen Vermietungseinkünften sind, wenn sie aus Staaten stammen, die nicht zur EU oder EWR gehören, nur mit zukünftigen Überschüssen verrechenbar. Ein negativer Progressionsvorbehalt ist ausgeschlossen.[1]
Kein Progressionsvorbehalt bei EU-/EWR-Staaten
Liegt das Vermietungsobjekt in einem EU-/EWR-Staat (Ausnahme: Spanien), ist der Progressionsvorbehalt nicht anzuwenden![2] Deshalb können auch Verluste nicht im Rahmen eines negativen Progressionsvorbehalts berücksichtigt werden.[3] Die Vermietungseinkünfte, die aus der EU/EWR stammen, müssen in der Einkommensteuererklärung nicht angegeben werden. Vermietungseinkünfte aus Drittländern hingegen sind im Rahmen des Progressionsvorbehalts zu erfassen und auf der Anlage "AUS" zu erklären. Die ausländischen Vermietungseinkünfte sind nach den deutschen Steuervorschriften zu ermitteln.
Großbritannien hat zum 1.2.2020 die EU verlassen. Aufgrund der bis 31.12.2020 geltenden Übergangsphase ist Großbritannien für den VZ 2020 noch wie ein EU-Staat zu behandeln. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die in Großbritannien erzielt werden, müssen seit dem VZ 2021 im Rahmen des Progressionsvorbehalts erfasst werden (Anlage "AUS").
Vermietungseinkünfte mit Freistellungsmethode
I ist in Deutschland ansässig und Eigentümer einer vermieteten Wohnung in Mailand. Gem. Art. 6 Abs. 3 i. V. m. Abs. 1 DBA Italien hat für die Vermietungseinkünfte der Belegenheitsstaat des Vermögens das Besteuerungsrecht. Somit steht Italien das Besteuerungsrecht zu. Die Doppelbesteuerung wird im Ansässigkeitsstaat Deutschland gem. Art. 24 Abs. 3 Buchst. a DBA Italien durch die Freistellungsmethode vermieden. Dem Grunde nach käme also der Progressionsvorbehalt zur Anwendung. Gem. § 32b Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 EStG werden die Vermietungseinkünfte aus Italien aber nicht im Progressionsvorbehalt erfasst. Sie bleiben in Deutschland steuerlich unberücksichtigt.
Variante:
Würde das Objekt in einem Drittstaat liegen, z. B. in Australien, käme gem. Art. 22 Abs. 2 Buchst. a DBA Australien zwar ebenfalls die Freistellungsmethode zur Anwendung. Jedoch wären in diesem Fall die Vermietungseinkünfte im Rahmen des Progressionsvorbehalts zu erfassen. Negative Einkünfte wären nur mit zukünftigen Überschüssen verrechenbar.
Anrechnungsmethode
Die Anrechnungsmethode gilt insbesondere bei Vermietungseinkünften aus
- dem EU-Staat Spanien[4]
- der Schweiz[5]
4.3.2 Ausnahme bei Vermietungseinkünften: Anrechnungsmethode
Sieht ein DBA die Anrechnungsmethode vor, wie es in den DBA mit Spanien und der Schweiz vereinbart ist, sind die Vermietungseinkünfte auf der Anlage "V" zu ermitteln und zu erklären. Die im Ausland auf die Vermietungseinkünfte bezahlte Einkommensteuer ist auf die deutsche Einkommensteuer anrechenbar (Antrag auf Anrechnung auf Anlage "AUS").
Vermietungseinkünfte mit Anrechnungsmethode
Die in Deutschland ansässige S vermietet eine Wohnung in Barcelona. Gem. Art. 6 Abs. 3 i. V. m. Abs. 1 DBA Spanien hat der Belegenheitsstaat (hier: Spanien) das Besteuerungsrecht. Jedoch ist gem. Art. 22 Abs. 2 Buchst. b Ziff. vii DBA Spanien die Anrechnungsmethode vorgesehen. Die Vermietungseinkünfte aus Spanien sind also in Deutschland zu versteuern. Im Gegenzug ist die in Spanien bezahlte Einkommensteuer gem. § 34c EStG auf die deutsche Einkommensteuer anrechenbar.
Verluste bei Vermietungseinkünften
Bei Verlusten aus einem Drittstaat, wie z. B. der Schweiz, ist eine Verlustverrechnung nur mit zukünftigen Überschüssen aus Vermietungseinkünften aus dem jeweiligen Staat möglich.[1] Eine Verlustverrechnung ist auch nach dem Freizügigkeitsabkommen zwischen der Schweiz und der EU nicht geboten.[2] Verluste aus Vermietung und Verpachtung, die aus Spanien stammen, dürfen mit anderen in Deutschland zu versteuernden Einkünften verrechnet werden.
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