Betriebsveräußerung / 1.5.1 Verkauf von vor der Veräußerung vermieteten Gebäuden

Auch beim Verkauf eines von mehreren vermieteten Gebäuden unter Fortführung des Mietvertrags durch den Erwerber kann eine nicht steuerbare Geschäftsveräußerung vorliegen, wenn ein gesondert geführter Betrieb im Ganzen übereignet wird. Ein vermietetes Grundstück ist solch ein wirtschaftlich selbstständiger Teilbetrieb.^[1]

Praxis-Beispiel

Verkauf eines von mehreren Mietgebäuden

A besitzt 3 Gebäude, die er allesamt vermietet hat. Die Gebäude 1 und 2 hat er steuerfrei nach § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG an eine Versicherungsgesellschaft bzw. an eine Gemeinde vermietet, das Gebäude 3 steuerpflichtig an eine Lebensmittelkette. Für das Gebäude 3 hat A im Baujahr 01 den Vorsteuerabzug aus der Erstellung gezogen. Er veräußert zum 1.1.06 das Gebäude 3 an B, der in das Mietverhältnis eintritt. Ab 1.1.08 vermietet B steuerfrei an eine Bank.

Tritt der Erwerber in die Mietverträge ein, kann er grds. die unternehmerische Tätigkeit ohne nennenswerte finanzielle Aufwendungen fortsetzen. Auch hier liegt eine nicht steuerbare Veräußerung eines Teilbetriebs vor. Der Verkauf löst deshalb bei Veräußerer A keine Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG aus. Dagegen führt Erwerber B als Rechtsnachfolger den Berichtigungszeitraum des A fort und muss deshalb ab der Nutzungsänderung zum 1.1.08 noch anteilig den (von A gezogenen) Vorsteuerabzug nach § 15a UStG an das Finanzamt zurückzahlen.^[2]

Eine Geschäftsveräußerung ist nicht gegeben, wenn

• die unternehmerische Tätigkeit des Veräußerers im Wesentlichen in der Errichtung des Gebäudes und Findung von Mietern für die einzelnen Mieteinheiten besteht, um es im Anschluss an die Fertigstellung aufgrund der bereits erfolgten Vermietung besser veräußern zu können^[3];
• der Vermietungsbetrieb des Veräußerers durch den Gebäudeerwerber nicht fortgeführt wird, z. B. beim Ve...