Ausbau, Umbau und Erweiterung

Zusammenfassung

Überblick

Aufwendungen, die durch die Absicht veranlasst sind, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, sind nicht als Werbungskosten sofort abziehbar, wenn es sich um Herstellungskosten handelt. Herstellungskosten sind nur im Wege der AfA zu berücksichtigen. Welche Aufwendungen zu den Herstellungskosten zählen, bestimmt sich auch für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB. Danach sind Herstellungskosten Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Herstellung eines Vermögensgegenstands, seine Erweiterung oder für eine über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung entstehen (ständige Rechtsprechung, u. a. BFH, Urteil v. 13.3.2018, IX R 41/17, BFH/NV 2018 S. 1009).

Bei baulich die Substanz betreffenden Veränderungen an bestehenden Gebäuden stellt sich zudem die Frage, ob nachträgliche Herstellungskosten des "Altgebäudes" vorliegen oder ob ggf. ein anderes neues Wirtschaftsgut entsteht.

Bei Umbaumaßnahmen liegt ein Neubau nur dann vor, wenn die eingefügten Neubauteile dem Gesamtgebäude das Gepräge geben, sodass es in bautechnischer Hinsicht neu ist. Das ist der Fall, wenn die tragenden Gebäudeteile in überwiegendem Maße ersetzt werden.

Nachträgliche Herstellungskosten setzen die Veränderung eines bereits bestehenden Wirtschaftsguts im Rahmen eines weiteren Herstellungsvorgangs voraus. Davon ist nur im Fall einer Erweiterung oder einer über den ursprünglichen Zustand des Wirtschaftsguts hinausgehenden wesentlichen Verbesserung auszugehen (§ 255 Abs. 2 Satz 1 2. und 3. Alt. HGB).

Ob eine wesentliche Verbesserung vorliegt oder nicht, entscheidet sich nach Rechtsprechung des BFH (z. B. BFH, Urteil v. 22.9.2009, IX R 21/08, BFH/NV 2011 S. 215) weder nach der...