Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, GBO § 20 [Einigung] / 9. Verkehrsbeschränkungen im Bereich von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt

Rz. 170

Die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum an bestimmten Bestandsbauten, von Wohnungs- und Teilerbbaurechten und von Bruchteilsgemeinschaften mit § 1010-BGB-Regelung und auch die Veräußerung von Wohnungs- oder Teileigentum kann zum Erhalt der Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen im Bereich von Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (§ 201a BauGB) von einer Genehmigung (§ 250 Abs. 1 S. 1 BauGB) abhängig gemacht werden.

Rz. 171

Voraussetzung für die Verkehrsbeschränkung ist gem. § 250 Abs. 1 S. 3 BauGB eine entsprechende landesrechtliche Rechtsverordnung, welche die Gebiete, in denen die Genehmigungsbedürftigkeit gilt, und die Schwellenzahl der in Aussicht genommenen Sondereigentumseinheiten,^[420] ab der das Genehmigungserfordernis zu beachten ist, festlegt. Auch für eine Teilungserklärung gem. § 8 WEG ist § 878 BGB analog anwendbar; ist die Teilungserklärung vollzugsreif und dem GBA zum Vollzug vorgelegt, so ist deshalb eine erst danach wirksame Verfügungsbeschränkung im Sinne des § 250 BauGB unbeachtlich.^[421]

Rz. 172

Die Vorschrift regelt auch die Fälle, in denen die Genehmigung zu erteilen ist, vgl. § 250 Abs. 3 S. 1 BauGB. Für das Grundbuchverfahren besteht eine Grundbuchsperre wie bei den Verkehrsbeschränkungen in Gebieten von Erhaltungssatzungen (§ 250 Abs. 5 S. 1 BauGB). Danach ist ein Negativzeugnis vorzulegen, wenn die Landesregierung eine entsprechende Rechtsverordnung erlassen hat.^[422] Das GBA ist zu eigenen Ermittlungen verpflichtet, ob das aufzuteilende Grundstück im Geltungsbereich einer entsprechenden Rechtsverordnung liegt.^[423] Die Zuständigkeit für die Erteilung von Genehmigung bzw. Negativzeugnis ist landesrechtlich zu regeln, § 250 Abs. 2 S. 1 BauGB. § 878 BGB gilt analog (keine Genehmigungspflicht mehr, wenn die Begründung von Wohnungseigentum vor dem Wirksamwerden der Erhaltungssatzung bewilligt und beantragt wurde).^[424] Solange jedoch von der Verordnungsermächtigung in § 250 BauGB kein Gebrauch gemacht worden ist, darf die Eintragung der Aufteilung nicht von der Vorlage eines diesbezüglichen Negativattests der Baubehörde abhängig gemacht werden.^[425]

[420] Kritisch zum Wohnungsbegriff in § 250 BauGB Meier/Leidner, MittBayNot 2022, 114, 122.

[421] KG NJW-RR 2022, 164; BGH DNotZ 2017, 117; Wobst, MittBayNot 2022, 322, 327.

[422] OLG Zweibrücken DNotZ 1999, 825; OLG Hamm FGPrax 1999, 132.

[423] KG FGPrax 2016, 100.

[424] BGH DNotZ 2017, 119.

[425] OLG Zweibrücken DNotZ 1999, 825 (zur gleichgelagerten Rechtsfrage bei Erhaltungssatzungen).