Umsatzsteuerbefreiung: Option zur Umsatzsteuer bei Immob ... / 2.2 Voraussetzungen für die Umsatzsteueroption

Regelmäßig ist die Option zur Umsatzbesteuerung nach § 9 UStG jedoch nur im B2B-Bereich möglich. Das heißt, erbringt der Unternehmer eine der steuerbefreiten Leistungen an eine Privatperson oder einen Unternehmer, der ausschließlich steuerfreie Ausgangsumsätze erbringt (zum Beispiel ein Arzt, der nur Leistungen nach § 4 Nr. 14 UStG erbringt), besteht kein Anspruch auf die Umsatzsteueroption. Weitere Voraussetzungen sind:

• Das Grundstück muss dem Unternehmen des Vermieters/Veräußerers zugeordnet sein.
• Der Vermieter/Veräußerer versteuert seine Leistungen nicht im Wege der Durchschnittsbesteuerung nach § 24 UStG (Land- und Forstwirtschaft) und
• ist auch kein Kleinunternehmer im Sinne des § 19 UStG.
• Des Weiteren darf der leistende Unternehmer das Grundstück nicht im Wege einer unentgeltlichen Wertabgabe nach § 3 Abs. 9a UStG zur Verfügung stellen.
• Der Leistungsempfänger erwirbt bzw. mietet das Objekt im Rahmen seines Unternehmens an.
• Des Weiteren ist in Abhängigkeit vom Alter des Gebäudes eine Option gegebenenfalls für den Vermieter ausgeschlossen, wenn der Leistungsempfänger das Objekt seinerseits für Leistungen nutzt, die den Vorsteuerabzug ausschließen. Handelt es sich hiernach um ein sogenanntes Altobjekt nach § 27 Abs. 2 UStG, ist eine Inanspruchnahme der Optionsmöglichkeit nach § 9 Abs. 2 UStG grundsätzlich ausgeschlossen.

Ein Altobjekt liegt in den folgenden Fällen vor:

§ 27 Abs. 2 UStG	Das Objekt dient / ist zu dienen bestimmt	die Errichtung begann vor dem	und es ist fertig gestellt vor dem
Nr. 1	Wohnzwecken	1.6.1984	1.4.1985
Nr. 2	anderen nichtunternehmerischen Zwecken	1.6.1984	1.1.1986
Nr. 3	anderen als den vorgenannten Zwecken	11.11.1993	1.1.1998

Praxis-Beispiel

Umsatzsteueroption bei Altgebäude

Im Mai 1993 hat Unternehmer Pots mit dem Bau seines Geschäftshauses begonnen, welches er am 28.12.1995 fertigestellt. Das EG vermietet Pots an einen Buchhändler, das 1. OG an einen Allgemeinmediziner und das 2. OG an einen Steuerberater.

Da der Allgemeinmediziner ausschließlich umsatzsteuerfreie Leistungen erbringt, welche den Vorsteuerabzug ausschließen, wäre grundsätzlich davon auszugehen, dass Pots für die an den Allgemeinmediziner vermieteten Räume die Umsatzsteueroption nicht wahrnehmen kann. Allerdings handelt es sich bei dem Gebäude um ein Altobjekt (Fertigstellung vor dem 1.1.1998). Pots kann aus diesem Grund für das gesamte Haus die Umsatzsteueroption nach § 9 Abs. 2 UStG wählen und auch gegenüber dem Allgemeinmediziner umsatzsteuerpflichtige Umsätze erbringen.

Praxis-Beispiel

Umsatzsteueroption bei Neugebäude

Wie zuvor, allerdings hat Unternehmer Pots mit dem Bau seines Geschäftshauses erst in 2011 begonnen und es 2013 fertiggestellt.

Da der Allgemeinmediziner ausschließlich umsatzsteuerfreie Leistungen erbringt, welche den Vorsteuerabzug ausschließen, kann Pots für das Neugebäude ausschließlich für die an den Buchhändler und den Steuerberater vermieteten Räume die Umsatzsteueroption nach § 9 Abs. 2 UStG wahrnehmen. Die Mieträume, welche Pots an den Allgemeinmediziner vermietet, berechtigen ihn hingegen nicht zur Umsatzsteueroption.

Wichtig

Voraussetzungen zur Umsatzsteueroption sind vom Unternehmer zu prüfen

Die vollständige Erfüllung der Voraussetzungen zur Umsatzsteueroption sind regelmäßig für den optierenden Unternehmer zu prüfen und nachzuhalten. Auch wenn die Erfüllung der Voraussetzungen für ihn nicht immer eindeutig nachvollziehbar ist, da sich z. B. kein Vertrauensschutz für Vermieter/Veräußerer in die Unternehmereigenschaft des Leistungsempfängers ergibt, obliegt dem Vermieter/Veräußerer allein das Risiko.