Fachbeiträge & Kommentare zu Zwangsvollstreckung

mehr

Rz. 125 Die GbR ist seit dem 1.10.2024 nicht mehr uneingeschränkt (teilrechts)fähig. § 705 Abs. 2 unterscheidet vielmehr die rechtsfähige GbR von der nicht rechtfähigen GbR. Rechtsfähig ist eine GbR nur, wenn sie nach dem gemeinsamen Willen der Gesellschafter am Rechtsverkehr teilnehmen soll. Nur sie hat nach § 713 BGB eignes Gesellschaftsvermögen. Die GbR kann den Gesellsch... mehr

Rz. 6 Folgende Vollstreckungsmaßnahmen kommen bei Wohngeldrückständen i.d.R. in Betracht: mehr

Rz. 135 Die Zwangsversteigerung setzt einen Vollstreckungsantrag des Gläubigers voraus (§ 15 ZVG). Dieser ist an das Amtsgericht zu richten, in dessen Bezirk die betreffende Wohnungseigentumseinheit liegt (§ 1 Abs. 1 ZVG). Die Landesregierungen können aber durch Rechtsverordnung bestimmen, dass die Zwangsversteigerungssachen von einem Amtsgericht für den Bezirk mehrerer Amts... mehr

Rz. 84 Betreibt der Gläubiger die Zwangsverwaltung wegen eines persönlichen Anspruchs und ist die Beschlagnahme im Rahmen der Zwangsverwaltung bereits vor Insolvenzeröffnung eingetreten, steht dem Gläubiger im Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung bereits ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück zu, sodass er im Insolvenzverfahren absonderungsberechtigt ist und daher das Vol... mehr

Rz. 219 Der betreibende Gläubiger kann als Herr des Verfahrens jederzeit die einstweilige Einstellung des Verfahrens bewilligen (§ 30 ZVG). Einer Begründung bedarf es hierfür nicht. Das Gericht erlässt daraufhin einen Einstellungsbeschluss (§ 32 ZVG). Betreiben mehrere Gläubiger die Zwangsversteigerung, gilt die Einstellung nur für das Verfahren jenes Gläubigers, der die Ein... mehr

Rz. 230 Bei einer Versteigerung aus Rangklasse 2 ohne gleichzeitig laufendes Zwangsverwaltungsverfahren umfasst das geringste Gebot (§ 44 ZVG) lediglich die Verfahrenskosten. Ist ein Zwangsverwaltungsverfahren anhängig, fallen in das geringste Gebot weiterhin etwaige Auslagen des die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers zur Erhaltung und nötigen Verbesserung des Wohnungs... mehr

Rz. 154 In Rangklasse 2 fallen ferner "Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer" gegen den Vollstreckungsschuldner. Solche Ansprüche sind sehr selten. Sie bestehen jedenfalls nicht, wenn ein Wohnungseigentümer eine Verbindlichkeit der GdWE gegenüber Dritten – im Wege der Notgeschäftsführung – über seinen Haftungsanteil nach § 9a Abs. 4 WEG hinaus tilgt, etwa um eine ... mehr

Rz. 88 Da die Beschlagnahme im Rahmen der Zwangsverwaltung lediglich ein relatives Veräußerungsverbot im Sinne der § 135, 136 BGB bewirkt, kann der Schuldner trotz der Beschlagnahme das Wohnungseigentum veräußern und belasten. Wird die wirksame Eigentumsübertragung im Grundbuch vollzogen, muss das Zwangsverwaltungsverfahren zunächst eingestellt werden (§ 28 Abs. 1 ZVG). Rz. ... mehr

Rz. 227 Das Gericht hat vor dem Versteigerungstermin den Verkehrswert des beschlagnahmten Wohnungseigentums zu ermitteln und festzusetzen (§ 74a Abs. 5 ZVG). Für die Ermittlung des Verkehrswertes beauftragt das Gericht in der Regel einen Sachverständigen, sofern die Ermittlung nicht auf anderem, leichterem Wege möglich ist. Rz. 228 Der Verkehrswert ist aus Sicht der GdWE vor ... mehr

Rz. 233 Das Gericht versagt den Zuschlag von Amts wegen, wenn das Meistgebot (also das bare Meistgebot zusammen mit der Summe etwaiger bestehenbleibender Rechte) nicht mindestens die Hälfte des festgesetzten Verkehrswerts beträgt (§ 85a Abs. 1 ZVG). Rz. 234 Ausnahme: Die Versagung des Zuschlags findet nur dann nicht statt, wenn mehr

Rz. 5 Bedient sich die GdWE zur Durchsetzung der Wohngeldrückstände eines Rechtsanwalts, ist vonseiten des Verwalters zu bedenken, dass der Rechtsanwalt nur solche Vollstreckungsmaßnahmen einleiten darf, zu denen er von der GdWE beauftragt wurde. Der Verwalter (als gesetzlichem Vertreter der GdWE) sollte daher den Rechtsanwalt ausdrücklich beauftragen, die titulierte Forderu... mehr

Rz. 162 Das Vorrecht ist begrenzt auf 5 % des Verkehrswerts der Wohnungseigentumseinheit, ohne dass es auf die Höhe des erzielten Versteigerungserlöses ankommt. Der Verkehrswert wird gemäß § 74a Abs. 5 S. 1 ZVG vom Vollstreckungsgericht, nötigenfalls nach Anhörung eines Sachverständigen, festgesetzt. Die GdWE kann den Gerichtsbeschluss über die Festsetzung des Geschäftswerts... mehr

Rz. 95 Der Zwangsverwalter hat die seit Beschlagnahme fällig gewordenen, laufenden Wohngeldbeiträge sowie den letzten vor der Beschlagnahme fällig gewordenen Beitrag (siehe § 13 Abs. 1 S. 1 ZVG) unabhängig vom Teilungsplan zu begleichen (§ 156 Abs. 1 S. 2 ZVG). Das nach Beschlagnahme fällig werdende Wohngeld gehört trotz der dogmatisch missglückten Regelung des § 156 Abs. 1 ... mehr

Rz. 20 Eine Zwangshypothek darf nur für einen 750 EUR übersteigenden Betrag eingetragen werden (§ 866 Abs. 3 ZPO). Mehrere titulierte Forderungen des Gläubigers können zusammengerechnet werden (§ 866 Abs. 3 S. 2 ZPO). Rz. 21 Notwendige Kosten bisheriger Vollstreckungsmaßnahmen (§ 788 ZPO) fließen in den Mindestbetrag ein, nicht jedoch die Kosten der Eintragung der Zwangshypot... mehr

Rz. 172 Verfügt die GdWE über – dem Grunde nach – bevorrechtigte Wohngeldforderungen in Höhe von mehr als 5 % des Verkehrswertes und löst der Schuldner vor dem Zuschlag die bevorrechtigte Forderung in Höhe von 5 % des Verkehrswertes ab, muss die GdWE den Versteigerungsantrag insoweit zurücknehmen, wie das Verfahren bislang in Rangklasse 2 betrieben wurde. Zugleich kann die G... mehr

Rz. 247 Der für den Gläubiger tätige Rechtsanwalt erhält für die Teilnahme am Versteigerungstermin eine 0,4 Verfahrensgebühr (Nr. 3312 VVRVG). Der Gegenstandswert bestimmt sich nach der zu vollstreckenden Forderung (§ 26 RVG). Finden mehrere Versteigerungstermine statt, erhält der Rechtsanwalt die Gebühr nur einmal. Rz. 248 Vertritt ein Rechtsanwalt einen Beteiligten im Besch... mehr

Rz. 24 Aus einem vorläufig vollstreckbaren Titel kann zum Zwecke der Eintragung einer Zwangshypothek nur Rz. 25 Die Art der Sicherheit bestimmt § 108 ZPO. Dem Grundbuchamt ist durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde nachzuweisen, dass die Sicherheit geleistet wurde. Der Gläubig... mehr

Rz. 242 Durch den Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer des beschlagnahmten Wohnungseigentums, es sei denn, der Zuschlagsbeschluss wird im Beschwerdewege rechtskräftig aufgehoben (§ 90 ZVG). Wird der Zuschlag gleich einem anderen erteilt, verliert der erste Ersteher sein Eigentum rückwirkend mit Wirkung vom ersten Zuschlag.[118] Mit dem Zuschlag erlöschen auch alle im Grundb... mehr

Rz. 249 Nach erteiltem Zuschlag bestimmt das Gericht einen Verteilungstermin, in dem der Teilungsplan aufgestellt wird. Der Teilungsplan bestimmt, wie der Ertrag der Versteigerung (Teilungsmasse) auf die einzelnen Forderungen der Berechtigten verteilt werden soll. Die Teilungsmasse besteht aus dem Bargebot und den 4 % Zinsen, welche der Ersteher für die Zeit vom Zuschlag bis... mehr

Rz. 29 Die Eintragung einer Zwangshypothek ist grundsätzlich nur möglich, wenn der im Titel bzw. der Klausel genannte Schuldner als Eigentümer in Abteilung I des Wohnungsgrundbuchs eingetragen ist (§ 39 GBO). Rz. 30 Gemäß § 40 GBO bedarf es dieser Voreintragung nicht, wenn die Vollstreckung sich materiell gegen den Erben des eingetragenen Eigentümers richtet und der Titel geg... mehr

Rz. 109 In die Rangklasse 4 fallen die laufenden wiederkehrenden Leistungen der im Grundbuch in Abt II und III eingetragenen Rechte. Die Rangfolge mehrerer dieser Rechte bestimmt sich nach § 879 BGB. Zu berücksichtigen sind insbesondere mehr

Rz. 196 Für nach Freigabe der Wohnungseigentumseinheit aus der Masse fällig gewordene Wohngeldforderungen gilt das Vollstreckungsverbot der Insolvenzordnung nicht mehr, sodass wegen dieser Forderungen einschränkungslos die Zwangsversteigerung betrieben werden kann, auch in Rangklasse 2. Erforderlich ist ein Titel gegen den im Grundbuch eingetragenen Eigentümer (nicht gegen d... mehr

Rz. 270 Nach erfolgtem Zuschlag aber vor Durchführung und Abschluss des Verteilungsverfahrens kann die GdWE den Anspruch des ehemaligen Grundschuldinhabers/Eigentümers auf Befriedigung aus dem Erlös pfänden.[129] Die Pfändung wird mit Zustellung an den ehemaligen Eigentümer/Schuldner wirksam. Der Pfändungsbeschluss ist dem Gericht im Verteilungstermin vorzulegen. Rz. 271 Nach... mehr

Rz. 43 Zur Eintragung der Löschung der Zwangshypothek im Grundbuch sind dem Grundbuchamt vorzulegen: mehr

Rz. 198 Die Zwangsversteigerung aus einer bereits vor Insolvenzeröffnung im Grundbuch eingetragenen Grundschuld oder Hypothek ist auch nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens möglich. Allerdings benötigt die GdWE dafür einen Duldungstitel gegen den Insolvenzverwalter, den sie ggf. durch Umschreibung (§§ 727, 749 ZPO) eines bereits vorhandenen Titels,[103] dingliche Klage oder... mehr

Rz. 115 Mit der sofortigen Beschwerde (§ 793 ZPO) können Verfahrensfehler und formelle Mängel gerügt werden,[53] z.B. die falsche Berechnung der Zinsen eines Rechts oder die Aufnahme einer Forderung in den Plan, welche in dem Verfahren nicht berücksichtigt werden kann.[54] Die zweiwöchige Beschwerdefrist beginnt mit der Zustellung des Beschlusses zu laufen.[55] mehr

Rz. 49 Die Zwangsverwaltung des Wohnungseigentums hat den Zweck, den Gläubiger aus den Erträgnissen des Wohnungseigentums (i.d.R. Mieteinnahmen) zu befriedigen. Der Zwangsverwalter verschafft sich dafür den Besitz an der Wohnung, zieht die Mieten ein, bestreitet daraus die Ausgaben der Verwaltung (§ 155 Abs. 1 ZVG) und verteilt den Überschuss gemäß dem nach § 156 Abs. 2 ZVG ... mehr

Rz. 279 Die Gebühren des Gerichts für das Versteigerungsverfahren berechnen sich wie folgt: mehr

Rz. 118 Ist ein Widerspruch nicht mehr möglich, weil der Verteilungstermin beendet ist und das Gericht den Teilungsplan durch Beschluss festgestellt hat, kann jeder Beteiligte eine Änderung des Teilungsplans im Wege der Klage erwirken (§ 159 ZVG). Eine Frist für die Klage ist nicht vorgesehen. Die Klage richtet sich gegen alle Beteiligten, deren Rechte ganz oder teilweise be... mehr

Rz. 203 In der Regel erfolgt ein Eigentümerwechsel aufgrund einer zuvor im Grundbuch eingetragenen Auflassungsvormerkung. War vor Beantragung der Zwangsversteigerung bereits eine Auflassungsvormerkung eingetragen und erfolgte der Eigentümerwechsel später aufgrund der vorher eingetragenen Auflassungsvormerkung, gilt der Erwerber gemäß § 883 BGB als vor der Beschlagnahme einge... mehr

Rz. 56 Die Anordnung der Zwangsverwaltung setzt einen Vollstreckungsantrag der GdWE voraus (§§ 146 Abs. 1, 15 ZVG). Dieser ist an das Amtsgericht zu richten, in dessen Bezirk die betreffende Wohnungseigentumseinheit liegt (§ 1 Abs. 1 ZVG). Die Landesregierungen können allerdings durch Rechtsverordnung bestimmen, dass die Zwangsverwaltungssachen von einem Amtsgericht für den ... mehr

Rz. 66 Die Beschlagnahme umfasst alle Gegenstände, auf welche sich bei einem Grundstück die Hypothek erstreckt (§§ 146 Abs. 1, 20, 21 ZVG). Auch ein Sondernutzungsrecht wird nach § 146 Abs. 1 ZVG in Verbindung mit § 20 Abs. 2 ZVG von der Beschlagnahme des Wohnungseigentums erfasst.[29] Miet- und Pachtforderungen werden nach Maßgabe des § 1124 Abs. 2 BGB erfasst, Forderungen ... mehr

Rz. 210 Der BGH[113] hat der bislang h.M.,[114] wonach die in Rangklasse 2 fallenden Wohngeldforderungen eine dingliche Last des Wohnungseigentums darstellen, die auch eine Zwangsversteigerung gegen einen etwaigen neuen Eigentümer ermögliche, eine Absage erteilt.[115] Ein Erwerber haftet danach weder persönlich noch dinglich für Wohngeldrückstände des Veräußerers. Die Veräuß... mehr

Rz. 138 Der Gläubiger muss dem Vollstreckungsgericht eine zustellungsfähige Anschrift des Schuldners mitteilen. Zustellungsfähig ist eine Anschrift, wenn dort Schriftstücke wirksam amtlich zugestellt werden können. Dazu gehört in erster Linie die Wohn- oder Geschäftsanschrift, aber auch eine Postfachadresse.[63] Ist die Anschrift nicht zu ermitteln, kommt die Bestellung eine... mehr

Rz. 151 In Rangklasse 2 fallen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums und des Sondereigentums, soweit diese auf einem wirksamen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über einen Wirtschaftsplan, eine Sonderumlage oder eine Jahresabrechnung beruhen. Die Beiträge müssen fällig sein und die zu versteigernde Wohnungseigentums... mehr

Rz. 72 Der Zwangsverwalter ist allen am Verfahren beteiligten Personen gleichermaßen gegenüber verantwortlich und verpflichtet, seine Aufgabe objektiv nach dem Verfahrenszweck der Zwangsverwaltung auszuüben und zu erfüllen. Er hat aus den Erträgnissen des Wohnungseigentums die bestmögliche Befriedigung der Gläubiger und sonstigen Zuteilungsberechtigten zu ermöglichen und zug... mehr

Rz. 86 Absonderungsberechtigte, z.B. Inhaber eines Grundpfandrechts am Wohnungseigentum, können auch noch nach Insolvenzeröffnung die Zwangsverwaltung beantragen. Sie benötigen dafür aber einen Duldungstitel gegen den Insolvenzverwalter, den sie durch Umschreibung eines bereits vorhandenen Titels, durch dingliche Klage (Duldungsklage) gegen den Insolvenzverwalter oder durch ... mehr

Rz. 222 Erfüllt der Schuldner die titulierte Forderung, muss der Gläubiger den Versteigerungsantrag zurücknehmen (§ 29 ZVG). Das Gericht hebt sodann das Verfahren – für diesen Schuldner – auf. Die Beschlagnahmewirkungen entfallen mit der Zustellung des Aufhebungsbeschlusses an den Schuldner. Rz. 223 Die Befriedigung des Gläubigers ist nur dann zu berücksichtigen, wenn sie dem... mehr

Rz. 231 Um zu verhindern, dass der Meistbietende das Bargebot nicht leistet und es deshalb zur Wiederversteigerung kommen muss, was für die GdWE weiteren Zeitverlust (und damit häufig auch weiteren Forderungsausfall) bedeuten würde, kann die GdWE bzw. deren Vertreter im Versteigerungstermin von jedem Bieter Sicherheitsleistung verlangen (§§ 67 ff. ZVG). Die Sicherheitsleistu... mehr

Rz. 83 Für die Beantwortung der Frage, inwieweit die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Schuldners einem Zwangsverwaltungsverfahren entgegensteht, hängt davon ab, mehr

Rz. 90 Der Zwangsverwalter hat aus den eingenommenen Beträgen, insbesondere den Mieten, zunächst die Ausgaben der Verwaltung einschließlich der dem Verwalter zustehenden Vergütung sowie die Kosten des Verfahrens zu bestreiten (§ 155 Abs. 1 ZVG). Zu den Ausgaben der Verwaltung gehören im Wesentlichen die an die GdWE zu leistenden Wohngeldbeiträge (siehe Rdn 95). Reicht die Zw... mehr

Rz. 237 Liegt das Meistgebot unterhalb von 70 % des festgesetzten Verkehrswertes, muss das Gericht den Zuschlag versagen, wenn ein Beteiligter dies beantragt, der bei einem (fiktiven) Gebot in Höhe von 70 % des Verkehrswertes eine Zuteilung aus dem Versteigerungserlös in voller Höhe seines Anspruchs erwarten könnte, die er bei dem abgegebenen Gebot nicht oder nicht in dieser... mehr

Rz. 169 Voraussetzung für ein Betreiben der Zwangsversteigerung in Rangklasse 2 ist, dass die titulierte Wohngeldforderung[84] 3 % des Einheitswertes der Wohnungseigentumseinheit übersteigt (§ 10 Abs. 3 S. 1 ZVG). Dieser Umstand ist von der Antragstellerin glaubhaft zu machen, in der Regel durch Vorlage des Einheitswertbescheides des Finanzamtes.[85] Die GdWE kann den Einhei... mehr

Rz. 100 Eine einstweilige Einstellung des Zwangsverwaltungsverfahrens auf Antrag des Schuldners nach § 30a ZVG kann nicht erfolgen. Diese auf die Zwangsversteigerung zugeschnittene Norm findet in der Zwangsverwaltung keine Anwendung.[45] Rz. 101 Der Schuldner kann eine Einstellung des Verfahrens nur unter den engen Voraussetzungen des § 765a ZPO erreichen. mehr

Rz. 240 Das Gericht muss das Verfahren (einstweilen) einstellen, wenn der Schuldner im Versteigerungstermin einen Einzahlungs- oder Überweisungsnachweis einer Bank oder eine öffentliche Urkunde vorlegt, aus der sich ergibt, dass der Schuldner oder ein Dritter, der berechtigt ist, den Gläubiger zu befriedigen, den zur Befriedigung und zur Deckung der Kosten erforderlichen Bet... mehr

Rz. 244 Gegen den Zuschlag und die Versagung des Zuschlags ist das Rechtsmittel der sofortigen Beschwerde gegeben. Auf diese finden die Vorschriften der ZPO über die Beschwerde insoweit Anwendung, als nicht in den §§ 97 bis 104 ZVG ein anderes vorgeschrieben ist (§ 96 ZVG). Rz. 245 Die Beschwerdefrist beträgt zwei Wochen. Sie beginnt mit der Verkündung des Beschlusses im Vers... mehr

Rz. 14 Die Zwangshypothek ist bei der Vollstreckung in ein (bereits mit Grundpfandrechten belastetes) Wohnungseigentum nur in Betracht zu ziehen, wenn die titulierte Forderung kein Vorrecht in Rangklasse 2 genießt (siehe Rdn 12 f.). Die Zwangshypothek führt nicht zur Befriedigung des Gläubigers; sie dient der Sicherung der titulierten Forderung. Im Einzelnen gewährt sie dem ... mehr

Rz. 23 Soll die Zwangshypothek auch für Kosten bisheriger Vollstreckungsmaßnahmen eingetragen werden, bedarf es hierfür keines besonderen Titels (§ 788 Abs. 1 S. 1 ZPO). Es genügt, dem Grundbuchamt die Höhe der Kosten, den Grund ihrer Entstehung und deren Notwendigkeit unter Beifügung entsprechender Belege entsprechend § 104 Abs. 2 S. 1 ZPO glaubhaft zu machen, soweit diese ... mehr

Rz. 166 In Rangklasse 2 (siehe Rdn 147 ff.) betreibende Gläubigerin ist grundsätzlich die Wohnungseigentümergemeinschaft als rechtfähiger Verband, denn diese ist Inhaberin der Wohngeldforderungen (§ 9a Abs. 3 WEG). Hat der Verwalter die Wohngeldforderungen der GdWE als Verfahrensstandschafter titulieren lassen, kann auch der Verwalter die Zwangsversteigerung in Rangklasse 2 ... mehr